房地產開發公司經營分析制度

　　第一條根據公司長遠戰略目標規劃，提出相應的營銷發展目標、規劃和本年度樓盤的營銷工作計劃，并制定細化的季度、月度營銷計劃。

　　第二條負責完成公司下達的年度樓盤銷售指標及諸如銷售額度，合同履約率，銷售計劃完成率，銷售回款等考核指標。

　　第三條負責建立樓盤營銷網絡、廣告的費用預算，策劃、設計、制作和發布、評估廣告效果，并及時調整。

　　第四條負責市場調研與市場預測工作，及時掌握房地產市場行情動態并作出相應調整，對重大市場變動和政策變動情況及時上報公司領導。

　　第五條根據公司領導批準的項目總體目標和規劃、組織編制目標和規劃的預算成本。

　　第六條公司制定下達目標成本后，經管部門應牽頭合同有關部門一起進行目標成本的指標分解。并把分解指標和實施責任落實到部門和個人。

　　第七條公司應按照分級、歸口管理、權責結合、責任到人的原則，建立和健全與實際情況相適宜的成本管理責任制。

　　第八條公司以經營會議上批準的項目目標編制項目預算成本。項目預算成本經由總經理批準后即為項目的目標成本下達，由項目負責人全面實施。

　　第九條經營部應會同財務部、工程部、開發部等部門一起進行目標成本的跟蹤，分析和控制，并每月提供書面分析報告送總經理審閱。

　　第十條公司各部門例會分析，參預各項工程承包、發包增補的合同文書，并在合同批準生效后監督其執行的情況。

　　第十一條探索分析新的經營渠道、運行機制和發展新的經營理念，努力擴展建筑行業的市場。

　　第十二條分析工程投資策劃，項目可行性研究工作，分析總體規劃設計及各專業施工圖紙的設計并審核。

　　第十三條編制并實施完成工程管理中心的月、季、年度工作計劃，及時編制、上報、跟進生產建設，辦公用品計劃、材料采購計劃等。

　　第十四條統籌、分析公司的人事招聘、培訓及考核等工作，分析并掌握公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，抓好員工隊任素質等企業文化建設的工作。

　　第十五條經營分析不單是哪個部門的事務，而是公司各個部門相互配合、相互分析共同經營的科目。在建筑企業活動中起主導和率先的作用。

篇2：物業服務經營分析與思考

　　物業服務經營分析與思考

　　一、經營是物業服務發展的必由之路

　　物業服務是一種微利性行業，較低的行業風險和較低的行業門檻吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業服務企業之間的競爭，推動了物業服務的市場化進程。物業服務企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業服務企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業服務公司存在的市場基礎。但是，提供優質的管理和服務應是物業服務企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業服務企業的生存和發展問題，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重的良性發展的目標。

　　并且，物業服務企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業服務企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。

　　隨著物業服務市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業服務企業發展的日程上來，物業服務企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

　　二、物業服務經營概念

　　物業服務經營可概括為兩個方面:一是將物業服務和物業經營融為一體，在做好物業服務工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業服務從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業服務委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮 、安排，從而為業主，客戶提供更全面，更徹底的服務。

　　物業服務經營的核心思想為:將營銷的概念深刻的溶合于物業服務的工作中通過對管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業服務，實現物業保值、增值的重要功能。

　　物業服務經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業公司的經營在提高企業經濟效益的同時，還促進了物業的市場流通，挖掘了蘊含于物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

　　三、物業服務經營的特點

　　物業服務經營是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業服務概念的拓展和延伸，是物業營銷與物業服務的有機合成，有著廣闊的市場發展空間。它除了具備“純”物業服務外，還包括商業推廣、商業策劃和商業管理，它的投資和開發可以獲得比一般物業投資回報更大的商業利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。業界有專家斷言“物業服務經營水平代表一個城市最先進的物業服務水平”。

　　(一)、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

　　(二)、復雜性。表現為設備配套復雜、業主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環境復雜等。

　　(三)、綜合性。既有物業服務的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業租售代理、營造商業氛圍、商業推廣、商業策劃等一系列商務運作，而且還需解決配套問題和商務服務、娛樂服務等。

　　(四)、創造性。物業經營本身就是創造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經營方式和營銷理念也要隨時需創新，緊跟市場發展方向。

　　(五)、品牌性。物業經營要獲取最大商業價值，關鍵在于社會消費群體對本物業場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業經營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

　　另外，物業經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

　　物業服務經營面臨的難點是市場培育難、經濟繁榮難、安全防范難、設備運行保障難、商業推廣難、處理業主和消費者的利益關系難。

　　四、物業服務經營的需求分析

　　物業服務企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。

　　1、國外和香港地區特別注重物業服務工作中的經營概念。美國物業服務行業大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優秀的物業服務可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。香港物業服務企業無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。

　　2、國內市場對物業服務經營需求旺盛。

　　房地產市場的發展和變化給物業服務的經營提供了廣闊的市場基礎。

　　(1)租賃市場的繁榮給物業服務企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業服務由于最接近業主--出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范，給物業服務企業留下了廣闊的盈利空間。

　　(2)適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。物業公司具體組織實施這一工作，如果操作得當，會給發展商、業主和物業公司帶來豐厚的回報。

　　(3)物業服務的策劃，已成為房地產營銷的一個重要組成部分。物業服務企業充分發揮自身優勢，參與房地產營銷策劃，通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業服務方案，將建筑設計、環境配套理念延續到建成后的生活方式、社區環境和文化氛圍之中。房地產開發商已充分認識到了這一點。

　　(4)房地產開發的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區的大量出現也為物業服務企業的經營提供了大量的機會。

　　居民需求的變化

　　(1)隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當作財產來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業服務提出了需求。

　　(2)隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業服務公司的有償服務提供了廣闊的市場。

　　物業服務及相關產業的發展

　　(1)物業服務發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業服務企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業服務公司或其它行業的相關業務或工程。

　　(2)隨著物業服務行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業服務本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經營行為既為同行業提供了方便，促進了行業的發展，又為自己開辟了新的市場。

　　3、大量物業缺乏專業管理更缺乏合理的規劃和經營。當前眾多的業主單位和業主個人缺乏對物業的管理，更渴望對其物業理想的經營，這種普遍現象呼喚著物業服務企業增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。物業服務企業如果以純粹的物業服務業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢而承受更大的市場壓力。

　　五、物業服務經營的利弊分析

　　從目前的實踐看，物業服務經營的有利之處主要體現在:首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要;其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業服務企業的盈利空間。物業服務企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業服務傭金比例，使物業服務企業綜合實力和生存能力得到提高。

　　物業服務經營面臨的問題有:一是壓力大，物業服務企業承擔了一項物業的經營管理權，同時也承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業服務公司的經營壓力;二是風險大，一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難，物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業服務配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現嚴重偏差和失誤，物業公司難以承受。

　　六、對武漢南湖物業公司實施物業服務經營的思考

　　南湖物業公司要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應趨利避害，掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果。從實踐來看，其物業服務經營具有強大的生命力。

　　(一)加強經營觀念和意識。物業服務人只有具備了強烈的營銷意識，才能使物業潛力得到更充分的發揮。公司員工要深刻理解物業經營是物業服務工作應有之義和份內之事，物業服務固然重要，而一項優秀的物業營銷方案更可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。

　　(二)培養物業經營的人才隊伍。物業服務是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已進入到個性化、網絡化整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，物業服務經營就是空談。因此，公司要注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，建立一支配合默契的經營管理團隊。

　　(三)加強物業服務服務的經營。搞好物業服務服務的經營無疑是公司經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，有效地降低成本。另一方面要使公司達到長期、穩定、可持續發展的目標。

　　(四)、以物業本身為中心開展多種經營。這是對物業服務主業經營的很好的輔助和補充。由于公司在物業上占一定的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，會得到很好的回報。

　　(五)、開展專項經營活動。隨著中國即將加入WTO，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。公司要始終保持業務合作，吸收經驗，培養專業實力，要縮短差距，迎頭趕上。

　　(六)、與房地產經營相聯系的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高公司物業的贏利能力，而獲得回報。這種經營在商場、寫字樓等物業種類上有很大的機會。

　　(七)、扮演服務集成商角色。公司做社會服務資源的搜集者，統籌者和組織者。也就是說，公司不是業主服務需求的生產者，不再直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源為業主提供服務，達到業主滿意的目的。這樣，讓業主接受到更專業、全面、優惠的服務，提高公司本身的市場競爭能力:把公司從基礎性的事務中解脫出來，本身的機構將顯得更為精干，擺脫勞動密集型的形象，這有利于企業向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和競爭能力;提供更加專業、全面的服務，克服物業服務缺乏服務資源、能力以及“大而全”弊端;確立市場主體自主經營的地位，真正走企業型和效益型發展道路，擺脫不應有的社會責任，輕裝上陣提高企業競爭力;成本容易核算和得到控制，經濟效益也會有明顯增強，從根本上提高企業競爭力。

　　(八)、向商業物業領域重拳出擊。適應商業物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而開辟新的物業服務服務領域。公司要根據商業物業的特定需求，為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務，使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化，做到商業物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。

　　經營過程中要注意的問題

　　1、公司在開拓發展的同時要保持頭腦的清醒，承接新的物業服務項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案，使經營走上健康發展的軌道。

　　2、避免受 “多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業服務為基礎。公司的經營如果脫離物業服務，將面臨來自市場和社會的激烈競爭。公司在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業服務有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎，勢必對物業服務產生不利的影響。

　　3、經營中堅持以強化內部建設為立足之本，使公司的經營得到穩健發展。在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養人才，總結經驗。特別是對某些經營項目管理和從業人員僅知道物業服務方面的知識，經驗和管理方法遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業資質的認可。

　　4、注意經營和收益的合法性、與業主共同發展。依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業主，哪此性屬于發展商或公司自己，以及收益的分配等問題，都應引起公司的注意。同時要有高超的處理問題的技巧，合作各方只有共存才能共榮，只有在客戶業務不斷發展、業績不斷提高中，公司才能贏得更大的實際利益和持續發展的條件。

　　5、適應和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務，合理配置不同商品服務的結構。對物業功能、潛在價值的全面了解和對市場需求的準確判斷。

　　6、實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統一。市場經濟條件下，利潤是企業運行的基本目的和生存最重要基礎。公司要通過理順各方關系和強化內部管理，保證各項收入及時足額地入賬，將費用及一些不可預測的損失降至最低限度，通過人的努力改變物業的價值，包括發揮潛在價值和物業升值。公司要在實施管理中鍛煉出一支優秀的管理隊伍，實現企業服務、信譽及利潤的良性循環。

　　要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

篇3：房地產開發公司經營分析制度

　　房地產開發公司經營分析制度

　　第一條根據公司長遠戰略目標規劃，提出相應的營銷發展目標、規劃和本年度樓盤的營銷工作計劃，并制定細化的季度、月度營銷計劃。

　　第二條負責完成公司下達的年度樓盤銷售指標及諸如銷售額度，合同履約率，銷售計劃完成率，銷售回款等考核指標。

　　第三條負責建立樓盤營銷網絡、廣告的費用預算，策劃、設計、制作和發布、評估廣告效果，并及時調整。

　　第四條負責市場調研與市場預測工作，及時掌握房地產市場行情動態并作出相應調整，對重大市場變動和政策變動情況及時上報公司領導。

　　第五條根據公司領導批準的項目總體目標和規劃、組織編制目標和規劃的預算成本。

　　第六條公司制定下達目標成本后，經管部門應牽頭合同有關部門一起進行目標成本的指標分解。并把分解指標和實施責任落實到部門和個人。

　　第七條公司應按照分級、歸口管理、權責結合、責任到人的原則，建立和健全與實際情況相適宜的成本管理責任制。

　　第八條公司以經營會議上批準的項目目標編制項目預算成本。項目預算成本經由總經理批準后即為項目的目標成本下達，由項目負責人全面實施。

　　第九條經營部應會同財務部、工程部、開發部等部門一起進行目標成本的跟蹤，分析和控制，并每月提供書面分析報告送總經理審閱。

　　第十條公司各部門例會分析，參預各項工程承包、發包增補的合同文書，并在合同批準生效后監督其執行的情況。

　　第十一條探索分析新的經營渠道、運行機制和發展新的經營理念，努力擴展建筑行業的市場。

　　第十二條分析工程投資策劃，項目可行性研究工作，分析總體規劃設計及各專業施工圖紙的設計并審核。

　　第十三條編制并實施完成工程管理中心的月、季、年度工作計劃，及時編制、上報、跟進生產建設，辦公用品計劃、材料采購計劃等。

　　第十四條統籌、分析公司的人事招聘、培訓及考核等工作，分析并掌握公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，抓好員工隊任素質等企業文化建設的工作。

　　第十五條經營分析不單是哪個部門的事務，而是公司各個部門相互配合、相互分析共同經營的科目。在建筑企業活動中起主導和率先的作用。