E地產開發項目成本檔案管理作業指引

　　一、目的

　　為規范成本檔案管理，現結合成本管理的實際情況，制定本管理辦法。

　　二、范圍

　　本管理辦法適用于E地產**區域事業部下屬各開發項目成本管理部。

　　三、職責

　　3．1 事業部經濟合同部負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋與檢查。

　　3．2 項目成本管理部負責本管理辦法的貫徹執行。

　　四、方法與過程控制

　　4．1總則

　　4.1.1成本檔案是指各項目在開發過程中形成的與工程成本有關的且有保存價值的工程預算、工程合同、工程變更及現場簽證、招投標、相關管理制度、成本數據庫、成本管理軟件內容、付款臺帳、圖紙等應歸檔保存的各種紙張介質文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關的圖表、照片、錄相錄音、當地工程造價定額、造價信息等資料的總稱；成本檔案管理的工作內容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。

　　4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統一性。成本檔案必須真實、準確地記載項目成本管理活動過程中形成的內容；成本檔案的各組成部分必須統一，不同載體（紙質資料、成本數據庫、成本管理軟件電子文檔）上的同一文件資料的名稱、編號、內容、數據等必須完全一致。

　　4.1.3成本檔案（書面紙張資料）分為三類，即工程成本類、規范制度類、其他文件資料類；其中工程成本類又分為工程合同類、工程預結算類、工程變更及現場簽證類、工程招投標類；工程成本類在分類時，還要按不同的竣工項目、在建項目、以及不同的建設項目開發期數進行區分。

　　4.1.4成本檔案必須具備可復查性，對每項工程，以合同為主線進行存檔。首先，對于每份《工程合同本》，必須把其《定標簽報》（或《采購委員會會議紀要》）、《工程合同審批表》、《工程預、結算審批表》直接作為其附件，并合在一起存檔，同時做好相互對應的編號鏈接標識；而后，將隸屬該合同的其他有關工程預結算類、工程變更及現場簽證類、工程招投標類文件資料也依次附后存檔。

　　4.1.5成本檔案必須具備安全性及對外保密性。成本檔案實行統一歸檔、集中存放、不得將集團公司、部門的成本檔案以個人名義保存在個人手中；嚴禁任何人未經公司、部門的批準，就以個人名義私自外借（復印或郵件發送等方式）集團或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數據等行為；如有關人員的換崗或離職，則必須及時做好資料的移交、回收及登記工作。

　　4.1.6 成本數據庫及成本管理軟件的內容也是成本檔案的重要組成部分，不斷充實和完善成本數據庫以及持續應用和改進成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。

　　4.1.7 成本管理應設一兼職檔案管理員，該人員應具備檔案基礎理論知識，熟練掌握自己所負責的檔案管理及相關業務，對工作認真負責、細致耐心。

　　4．2主要成本檔案的組成及其管理辦法

　　4.2.1工程合同資料

　　4.2.1.1 資料組成

　　A已竣工項目的完整的合同文本，包括前期類合同、建安類合同、基礎設施類合同、配套設施類合同。

　　B正在開發項目的合同文本。

　　C成本管理軟件、成本數據庫所包括的各類合同內容。

　　4.2.1.2 資料管理

　　A 使用專用檔案盒，按不同建設項目、不同開發期的單項工程的合同進行分類存檔，檔案盒上須注明編號并粘貼資料目錄清單。

　　B 對每項工程，以合同為主線進行存檔，每項工程的《工程合同文本》必須把其《定標簽報》（或《采購委員會會議紀要》）、《工程合同審批表》、《工程預、結算審批表》作為附件，合在一起存檔，同時作好相互對應的編號鏈接標識，以便于工作快速復查。

　　C 《工程合同審批表》統一采用NC審批打印稿。

　　D 合同文本原件（包括合同文本、相關補充協議、合同審批表等）是由公司辦公室保管，成本管理部應備有合同文本等資料的原件或復印件（復印件存檔，需加蓋辦公室的專用章以示確認）。

　　E 其他有關規定，結合《合同管理辦法》執行。

　　4.2.2 工程預結算資料

　　4.2.2.1資料組成

　　A 已竣工項目的完整的決算書、結算書、預算書、估算書、預結算審批表、工程結算協議清單（或承包方確認書）、付款臺帳、項目后評估報告等。

　　B 正在開發項目的估算書、預算書、結算資料、付款臺帳等。

　　C 成本數據庫及成本管理軟件所包括的目標成本、動態成本、預結算等內容。

　　4.2.2.2資料管理

　　A 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔，即每項工程的《工程合同文本》須把相關的預結算資料依次附后，合在一起存檔，以便快速復查。

　　B 《工程預、結算審批表》統一印制成固定格式（可手寫復印的），一式三聯，第一聯辦公室存檔，第二聯成本管理部存檔，第三聯工程管理部存檔。

　　C 一份完整的工程預結算書應包括編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表、計價依據。

　　D其中的計價依據又包括：材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）、施（竣）工圖、圖紙會審記錄、工程變更簽證的預算書、工程竣工驗收資料、其他與工程結算相關的甲乙雙方確認的協議等。

　　E 編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表合訂成冊；計價依據作為附件，可分職能部門、分類別進行保管，但計價依據資料也必須具備全面、快速復查的條件。

　　F 使用專用檔案盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程預結算補充資料目錄備注清單。

　　G不同載體（各局面資料、成本數據庫、成本管理軟件電子文檔、光盤、服務器）的同一工程預結算資料的名稱、編號、內容數據等必須完全一致。

　　H對于項目竣工結、決算書，在完成其書面紙張資料歸檔保存的同時，還須將其電子文檔該錄成光盤，或者在成本管理軟件的基礎資料設置中把項目竣工結、決算書的電子文檔"打包"并上傳至服務器，以方便保存與使用。

　　I 其他有相關規定，結合《工程預、結算管理辦法》執行

　　4.2.3工程變更與現場簽證資料

　　4.2.3.1 資料組成

　　A 已竣工項目的完整的工程變更、現場簽證資料。

　　B 正在開發項目的工程變更、現場簽證資料。

　　C 成本管理軟件、成本數據庫所包括的工程變更、現場簽證內容。

　　4.2.3.2資料管理

　　A 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔，即每項工程的《工程合同文本》須把相關的工程變更及現場簽證的資料依次附后，合在一起存檔，以便快速復查。

　　B 《工程變更通知單》、《現場簽證單》統一印制成固定格式（可手寫復印的），一式四聯，第一聯項目部存檔，第二聯施工單位存檔，第三聯成本管理部存檔，第四工程管理部聯存檔（四聯皆須蓋有甲方的工程變更及現場簽證專用章）；《工程變更通知單》、《現場簽證單》統一進行編號。

　　C 使用專用檔案盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現場簽證的補充資料目錄備注清單。

　　4.2.3.3其他有關規定，結合《工程變更與現場簽證管理辦法》執行。

　　4.2.4 工程招投標資料

　　4.2.4.1資料組成

　　A 已竣工項目的完整工程招標資料（評定標評審表、招標文件、答疑記錄、開標評標記錄等）、工程投標資

料（主要是中標單位的）。

　　B 正在開發項目的工程招投標資料。

　　C 成本管理軟件、成本數據庫所包括的工程招標內容。

　　4.2.4.2 資料管理

　　A 以合同為主線進行每項工程招投標資料的歸類存檔，即每項工程的《工程合同文本》須把相關的工程招投標資料依次附后，合在一起存檔，以便快速復查。

　　B 《定標簽報》及《采購委員會會議紀要》統一從EIP辦公平臺打印，辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

　　C項目招投標資料（評定標評審表、招標文件、投標文件、承包商考察結果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、相關會議紀要等）的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負責。

　　D 但評定標評審表（或議標及直接委托審批表）、中標單位投標文件中報價書、招標文件等作為工程預結算必要依據的招投標資料，成本管理部則應每項皆保存其原件或復印件。

　　E 其他有關規定，結合《工程招標管理辦法》執行

　　4.2.5 制度類文件

　　4.2.5.1文件組成

　　A國家及當地政府工程造價管理等有關部門頒發的與成本管理有關的規章制度、管理規范、通知、決定等文件資料。

　　B集團總部頒發的與成本管理有關的規章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。

　　C本公司及本部門制訂的與成本管理有關的管理辦法、實施細則、通知、決定、相關會議紀要等文件資料。

　　4.2.5.2文件管理

　　A 成本管理制度要求在公司網站的相應"管理制度"欄中或網絡驅動器中存放（政府有關部門頒發的法規文件可除外），以便網上查詢。

　　B主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，裝訂成冊（活頁形式，可及時更新），以便書面查詢、使用。

　　4.2.6其他文件資料

　　其他文件資料包括目標成本、有關設計階段成本控制的資料、相關會議紀要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關往來文件、當地工程造價定額、信息月刊、圖集等工程造價有關專業書強等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負責，分類保管。

　　4．3成本檔案管理的其他規定

　　4.3.1歸檔與立卷

　　4.3.1.1 項目立項后，資料管理員即應制定該項目文件資料的收集整理工作計劃，設定階段性歸檔的時間，按照邊工作邊收集、整理、終結卷成的要求，就每個環節上形成的技術經濟文件資料，隨時加以收集，并存放于事先準備好檔案盒中，以備整理。

　　4.3.1.2對工程造價影響較大的文件資料需原件存檔，復印件存檔須加蓋公司相應資料主管部門的印章以示確認。

　　4.3.1.3在項目開發的過程中形成的與成本有關的文件資料均需統一歸檔、立卷，以合同為主線、以項目為單位進行立卷，一個項目的文件資料應立成一卷或數卷，一卷即裝成一個檔案盒。

　　4.3.1.4 對卷內無頁號的文件資料應逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯數字順序編寫頁號，并在合適處標明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。

　　4.3.1.5 卷內文件資料的排列次序為；開發前擁準備、主體建安工程、社區管網工程、園林環境工程、配套設施工程類。

　　4.3.1.6 每卷成本檔案編號由部門統一擬定編號方案；各類檔案必須固定存放在卷柜內，排列方法為自左至右，從上到下。

　　4.3.1.7 對立好的案卷，成本檔案管理員應定時進行檢查，對不符合要求的應及時予以完善或返工

　　4.3.2 編目與裝訂

　　4.3.2.1 卷內文件資料目錄按卷內文件資料的排列順序和內容進行編寫。第一列順序號，以文件資料排列先后順序逐件填寫；第二列字號，填寫文件資料制發部門的發文字號；第三列責任者，填寫對文件資料的著名者，即對文件資料負有責任的部門和個人；第四列題名，即文件資料標題，一般應照實抄錄：沒有標題或標題不能說明文件內容的文件，可自擬標題，外加"[ ]"以示區別：第五列日期，文件資料的形成時間；第六列頁號，填寫文件資料起止頁號。

　　4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求：在建工程的檔案做活頁裝訂；己竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時，去除文件上的金屬物；破損和褪色的文件材料，應進行修補成復制；文件資料應使用A4大小紙張，裝訂部分過窄或有字的，用紙加寬裝訂；紙面小的，加貼在標準的A4紙上；卷內文件資料，一般不超過二百頁為宜，超過的可根據文件資料內容的階段性分卷裝訂；裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊，不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀；文件資料字跡難以辨認的，應附抄件并加以說明。

　　4.3.3保管與使用

　　4.3.3.1 歸集、接收成本檔案，檔案管理員必需認真檢驗，并辦理好登記、交接手續。

　　4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門檔案柜，由檔案管理員管理，部門各職員手中只能持有正在處理的文件資料。

　　4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防，即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。

　　4.3.3.4在現階段，保存期在十年之內的成本檔案原則上皆不能作廢，須保存；保存期超過十年的成本檔案如需銷毀，須經公司及總部的主管部門、領導的批準。

　　4.3.3.5對易褪色、易磨損的圖紙、材料等，檔案員要進行定期檢查，檔案的修補對借閱次數頻繁、易損的案卷，可制作副本借閱，以加強對正本的保存。

　　4.3.3.6為維護成本檔案的真實性與安全性，任何人未經批準，不得擅自涂改成本檔案；每天下班要鎖好檔案柜。

　　4.3.3.7如因工作需要，公司內有關部門或人員借用成本檔案時，須填寫《成本檔案借閱登記表》（見支持文件一），經部門或公司負責人（一股由成本管理部經理批準，重要檔案的借閱還應得到成本管理部主管副總的批準）批準后方可借閱；檔案管理員負責檔案的借閱經辦工作，辦理檔案借閱的登記手續，在借閱人歸還檔案時，還應負責檢查檔案的完好情況，借出的文件資料由檔案管理人員負責及時收回井檢查完整情況，如發現遺失，需在《成本檔案借閱登記表》的"備注"欄加以注明，追究借閱者責任。

　　4.3.3.8在與公司之外進行學習交流時，在維護成本檔案的機密性的同時，還要注意雙方應進行對等交流。

　　4.3.3.9公司正常開展的審計、工作檢查，則成本管理部須全力配合，井做好資料借閱的登記、回收工作。

　　4.3.3.10應建立成本檔案臺帳，以記載檔案收進、發出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動情況，檔案人員還要做好統計工作，統計數據以原始數據為準，以便輸入計算機，充分利用計算機進行工程成本檔案的輔助管理。

　　4.3.3.11各項目成本管理部務必嚴格執行本管理辦法，在執行過程中，如與實際情況有不適合之處，各公司成本管理部可根據實際情況作修改之請示，報事業部經濟合同部核實，經分管領導批準后方可實施。

　　5.文件

　　5．1《工程成本檔案借閱登記表》

　　借閱

　　日期借閱

　　部門/人文件資料名稱數量借閱期限借閱

　　用途檔案

　　管理員審批人簽名歸還

　　日期歸還人簽名備注

篇2：如何控制物業管理成本

　　如何控制物業管理成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

　　例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。

篇3：控制物業管理人工成本投入

　　控制物業管理人工成本投入

　　物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。

　　控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。

　　首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

　　小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積(含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業的收費面積)、小區的收費標準(這一點十分重要)；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活(消防)水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

　　第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。

　　資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費面積：20萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以上

　　2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：15~20萬㎡

　　收費面積：13萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以下

　　3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：10~15萬㎡

　　收費面積：8萬㎡以上

　　收費標準：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：8~13萬㎡

　　收費面積：6萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：3~8萬㎡

　　收費面積：4萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：2~5萬㎡

　　收費面積：2萬㎡以上

　　收費標準：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

　　小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

　　參考的數據有：

　　1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業的管理收費標準；

　　4、物業的服務等級和服務標準。

　　例如，公司內部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡。設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

　　B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡。設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

　　(2)對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

　　b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。

　　案例2 行業內W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；

　　物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

　　設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；

　　收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負責*公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區(2萬多㎡)的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業面積管理費收入)約80萬元。

　　(4)對比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業管理費收入，*公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準

　　物權法的最終出臺，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行“招投標”，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力!