房產新知識精華(1)
1、房企決策者應具備的心理素質
2、細節是最重要的競爭力
3、湖濱花園的社區文化
4、設計莫冷落了鄰里關系
5、北京首家社區完成形象設計
6、西安重現盛唐園林風貌
7、營銷的“非實體化”傾向
8、地產名家論品牌
9、開創體驗經濟時代
1、房企決策者應具備的心理素質
經濟學家大衛?利連塔爾曾經說過:“管理的首要技巧是人文的,而不是技術的。因而,衡量經理人員最主要的標準應該是他的人文素質,是那種構成領導能力的無形的個性品質”。
作為房地產開發企業領導決策者應具備以下4個方面的心理素質——
堅定的信念。領導決策者必須樹立正確的政治方向,能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊,正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準則、規范,以及作為的問題。
良好的認知。領導決策者要具有敏銳的觀察力(才能捕捉準確、全面、及時的信息),較強的記憶力(才能準確地保存信息,儲以備用)和思維能力(可以把觀察獲得的信息,進行思維加工,以去粗取精,去偽存真,把握信息之間的內部聯系,掌握其內在規律,實施正確決策)。
良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質的主要標志。
良好的組織活動。領導者做出正確決策后,關鍵的問題還是如何去落實。房地產業政策性強、聯系面廣,日趨規范,因此,就需要領導決策者去認真協調各部門、各層面的關系,組織廣大員工高效率地去為實現目標而行動。在這里,組織領導能力、協調能力、人際交往能力強的領導決策者,會在所轄的范圍內演出一幕生動的活劇;如果缺乏組織、協調、交往能力,生性孤僻,就難以組織起群眾,也難以落實既定的目標。
2、細節是最重要的競爭力
有人說“上帝與細節同在”,讓我們揭開上帝的面紗,看看細節的微笑……
日本人的細節——
在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”,本來是日偽時期的“大和飯店”,乃日本人留下的建筑物。這座已經歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬,至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過,足見當年工藝之精細。
我們不得不承認,日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業品,從電器到汽車,都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝,日本工業品的精致程度普遍在歐美產品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫,就是因為這兩種運動最能品味和體現精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經濟巨人,求精圖細之民族精神起到了重要的作用。
德國人的細節——
德國也是一個極求精細的國家,德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長,奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美,那德國人就是熱衷內在的精致。正是這兩個追求精細的國家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上個世紀的二戰時期,曾經與幾乎全世界的力量形成抗衡。
細節超越標準——
所有的標準幾乎都只是一個起碼的,最低的要求。標準往往不能表達細節的,而細節可以基于標準而超越標準,在標準約束之外構成產品真正的內在和外在的素質,只關注標準是不能完成細節的。
細節表達品位——
美觀容易,品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節。氣質正是源于精致。對每個細節的精確考慮,往往能使品位有明顯的提升。走進一個優秀的住宅區,你能感到一種特殊的氣質,這種氣質能夠傳達發展商的氣質——是練達或是膚淺,是縝密還是粗糙。
細節代表價值觀——
以造屋為例,發展商的價值如果是負責任的,那么住宅的所有細節就應當被充分地注意到——無論是建筑和環境的硬件,或是管理和服務的軟件。如今,公眾對發展商的普遍不信任,根本是對許多發展商價值觀的否定。
細節描述文化——
用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節的關注是不同的。中國人習慣了傳統烹調方法中的“鹽少許,糖若干”以及傳統中醫藥中的手抓定量方式,俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業產品,而美國人卻可以
為紐約時代廣場大廳設計組織近百位設計師干了一整年。細節產生效益——
只有經過事前的深思熟慮和事中的精工細活,才會出現最少返工的和節省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節上少花的成本,往往會加倍地在別的地方付出?；蛟S,很少有人想到細節也是賣點,細節也是競爭力。而事實上,細節正是最重要的賣點和最有效的競爭力。
3、湖濱花園的社區文化
中國人崇尚和諧,和諧是中國傳統文化的重要范疇,和諧是中國人調節人與外部關系的重要規范。湖濱花園在調節社區內外各種關系的社區文化基本原則就是“和諧論”。首先,湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關系。在湖濱花園社區內部的園林設計中,他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化,而是重視人與自然的協調和參與性。在修建水景池時,旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況;其次,湖濱更注重建立社區內外和諧融洽的人際關系。在房屋的設計中,以聯排別墅的設計再現鄰里親情的和諧關系,在院落的設計上,以低矮柵欄代替封閉式的高墻,給鄰里間提供了一種開放的空間;再次,湖濱花園也重視協調業主個體與群體之間互利共享關系。在社區會所的設計時,事先聽取業主的意見,并根據業主的意見在會所提供了集體活動的場所。
生活理念上,湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設施、名人名言,充分體現了深刻的生活哲理。
湖濱人遵循《公民道德建設實施綱要》,倡導友善待人,“我為人人,人人為我”,從我做起,把友善之心用于社會,服務于社區。
4、設計莫冷落了鄰里關系
現時住宅的設計都是一家一戶封閉的結構。這個設計的好處是躲進小套成一統,獨門獨戶自逍遙,為居家的個性化創造了充分自由的天地。然而,其不足之處也在于它過于獨特的封閉,而缺失了鄰里溫情。
其實,人本主義關懷并不排斥鄰里親情。人本之人,不單單指個人或一個家庭,而是囊括了人的所有社會性的正義,現代化住宅設計所奉行的“以人為本”應當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設計服務的主體對象,而且考慮到與人類關系密切的自然生態環境,絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林,而摒棄鳥語花香。同樣的,“以人為本”也要以“社會為本”,既關懷到人對住宅的物質享受,又關懷到同一住宅或同一住宅區鄰里間的情感交流與親和。
中華傳統的鄰里親情,正是中華文明的一種文化結晶。其科學性正不斷地為現代醫學、精神病學、兒童教育學、心理學、社會學等科學驗證。諸如,精神病學家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方;醫學界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動,保持健康的心態,作為藥物治療的最佳輔助;健康機構經過統計,確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者;教育家提醒家長,對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養他們的群體意識,防止自我封閉,個人中心等不良心態,有助他們的人格健康成長。社會學家指出,四合院文明和石庫門風情所培育的是一種中國傳統的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式,其意義正對立于現代西方十分頭痛的社會玻
正因為如此,著名房地產理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設計的理念和實踐不應遺漏和冷落鄰里關系這一層重要的人文因素。而應當將鄰里親和作為中華傳統文化和社會主義文明融合到房地產建設中去。我想,這或許也是建筑設計上中國特色的一個繼承點和出發點。因為任何建筑或藝術的創新都離不開優秀思想和理念這個依據。
5、北京首家社區完成形象設計
亞運村安慧里社區完成CI形象設計,這是北京市首家。該社區有自己的“社區旗”以及“區徽”,還設定了從理念至形象上的細則。
亞運村安慧里社區主會場,有一本翻開的書的社區旗,由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區的區徽以及區標,并發給社區居民。同時,社區居民將收到一份“社區CI手冊”,該手冊對社區在安全、體育、文化、應急系統、醫療保健等方面提出了精確指標,在昨天公布之日該社區已全部做到。如:60歲以上老人每600人一名護士、平均5000人有一個干洗店和制衣店、社區至少有一家銀行、飯館至少有3家,建社區學校且社區教室每萬人一間,小區閉路電視監控,周界防范報警系統,樓宇對講防盜系統,住戶報警系統,保安巡更系統的建立達70%等內容。
6、西安重現盛唐園林風貌
日前西安興慶宮計劃投資將近1億元重現盛唐園林風貌。園內所有仿古建筑物及周邊環境都在進行變革性修繕整治。園內部分原來的混凝土道路已經被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代風格靠近。
據劉建設園長介紹,自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年5月1日前結束,目前園內10余個仿古建筑物的維修工作
及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規模、綜合性修繕,要求興慶宮公園在風格上盡量接近唐代,并且要提高檔次。整個工程要求在今年9月20日前基本完工,爭取在國慶節前讓湖水蕩碧波,公園展唐采。7、營銷的“非實體化”傾向
現今地產營銷最關鍵的一點,就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象,并以文化范疇來塑造并表征這種在產品實體中所遮蔽著的意象,使營銷呈現出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發的圣約瀚名邸高檔社區營銷手法:因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學舊址,所以把“生活的藝術”確立為設計理念,不僅售樓處用藝術吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現其優雅、尊貴品味,而且電視廣告片也是別具一格,用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面,勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發心靈共鳴”的產品定位與營銷方式,令圣約瀚名邸炙手可熱。
綠地集團開發的“綠地名人坊”也是如此,中國傳統的藝術氛圍、文化思想融入到現代建筑的環境中,厚重的文化底蘊、人本氣質與靈動的思考空間,成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氛圍,準確地傳達出建筑的氣質。素淡凝重的裝修風格,獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂,使視覺、聽覺渾然一體,文化內涵自然滲透于居室的每一方寸間。
8、地產名家論品牌
張寶全:我個人認為,中國房地產界的品牌正在逐漸形成,許多優秀的企業也正在追求自己的品牌。房地產業存在企業品牌,產品品牌不容易形成,因為所有的地產產品都是地域化的產品,而且在同一地區內由于位置不同、自然條件不同,差別很大,地產產品是一種個性化的非標準的產品。它不像家電等是一種標準化的產品,它沒法進行標準化生產。
王若雄:我認為一個房地產企業,企業品牌遠遠比項目品牌重要得多,在目前中國房地產的這種發展狀況下,對開發商來說,某一個項目可能會做好,但要真正形成整個企業的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成,便無形之中加大了這個企業的責任。
企業品牌的形成和這個企業成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產企業素質較低,真正形成一個企業的品牌非常困難。一個品牌的企業,質量是第一位的。在房地產建筑過程中,建筑工人是直接負責質量的對象?？墒窃诋斍?我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農民,而正是他們肩負著質量的重任。在這種情況下,要培植一個系列化的、專業化的、標準化的房地產產品是比較困難的。用一顆平常的心,正直的心,去做正派的事,可能會越做越好。
袁三平:品牌應該是一個公司的品牌,團隊的品牌。房地產發展商的主要工作是一個集成,利用廣泛的社會資源,是一個整合的過程。在這種整合的過程中,最大的問題是如何顯現出你的水平,可能會有其他許多因素,但是管理的責任完全在于發展商,從立項、定位到銷售,甚至到售后服務,這個過程表現的就是你企業的品牌,公司管理水平的高低直接體現在項目的好壞上。
任志強:用最簡單的話來解釋,品牌就是一種要約,品牌就是一種承諾,就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創造品牌需要極大的成本,需要有內部的要約,要克服兌現承諾的困難,最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續不斷地為后繼產品創造價值?，F在房地產更新的速度高于任何一個產品更新的速度。
9、開創體驗經濟時代
中國人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窩風”現象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西,既不怕你大也不怕你小,要不了幾天,神州大地就會到處都是。房地產也不例外,從中國房地產真正走向商品化的那一天起,同質化就未能避免。特別是近幾年,一會兒“歐風“一片、一會兒到處是洋房,有人做生態住宅,不幾天,仿佛全國都成了生態,復式好賣,不管是高層多層,也不管是經濟房還是豪宅,呼啦啦都搞復式單位。最嚴重的是外立面的同質化,造型、顏色、用料都一樣,把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調,不知那些開發商想沒想過,歷史和后人會對他們怎樣評價?同質化帶來的惡果,除了對城市形象造成極大的破壞外,對發展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質化。消費者要的是一個家,一個自己的不同于別人的家,一個能融合自己個性、感情、愛好、習慣的舒適的家,既然你的和他的和他他的都一樣,我干嗎選你的?
所以,在硬件上無法避免后,一些開發商就開始認識到服務在競爭中的作用了,但是,他們不知道,服務也是可以模仿的,而且服務以一種共性的方式提供給每一個獨特的人,其消費者得到的最終服務效果又怎樣?我們可想而知。
馬斯洛提出人的五種需求,其最高層次的需求是自我實現。馬斯洛在這里強調的是“自我”,也就是說,人的需求發展到最高層次后,那些共性的、同質的、不自我的需求提供物是無法完成實現的。要完成自我實現唯有體驗,因為只有體驗是完全自我的。
如果開發商們從一開始就有意識的以一種體驗心態,去規劃、去設計、去建造、去經營,一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、環境和氛圍,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可
以模仿的。麗江花園之所以成功就是因為他們營造的社區文化,都是消費者能夠參與并喜歡參與的,如每年定期舉行的業主運動會、麗江藝術節等,強調業主的親身體驗,并因為美好的體驗而讓人們記憶深刻,從而達到以老帶新的磁場效應。這就是麗江花園長銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認,麗江花園的文化體驗是不自覺的、無意識的,要想在當今激烈的競爭中突圍而出,必須要非常著意地營造一些體驗主題、體驗環境、體驗過程、體驗細節,而且這里必須說明的是,體驗不僅僅產生于文化,體驗雖然更多是精神上的,但必須與感官緊密聯系,包括觸覺、味覺、視覺、嗅覺、聲覺。
篇2：房地產開發新要素研究
房產新知識精華(1)
1、房企決策者應具備的心理素質
2、細節是最重要的競爭力
3、湖濱花園的社區文化
4、設計莫冷落了鄰里關系
5、北京首家社區完成形象設計
6、西安重現盛唐園林風貌
7、營銷的“非實體化”傾向
8、地產名家論品牌
9、開創體驗經濟時代
1、房企決策者應具備的心理素質
經濟學家大衛?利連塔爾曾經說過:“管理的首要技巧是人文的,而不是技術的。因而,衡量經理人員最主要的標準應該是他的人文素質,是那種構成領導能力的無形的個性品質”。
作為房地產開發企業領導決策者應具備以下4個方面的心理素質--
堅定的信念。領導決策者必須樹立正確的政治方向,能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊,正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準則、規范,以及作為的問題。
良好的認知。領導決策者要具有敏銳的觀察力(才能捕捉準確、全面、及時的信息),較強的記憶力(才能準確地保存信息,儲以備用)和思維能力(可以把觀察獲得的信息,進行思維加工,以去粗取精,去偽存真,把握信息之間的內部聯系,掌握其內在規律,實施正確決策)。
良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質的主要標志。
良好的組織活動。領導者做出正確決策后,關鍵的問題還是如何去落實。房地產業政策性強、聯系面廣,日趨規范,因此,就需要領導決策者去認真協調各部門、各層面的關系,組織廣大員工高效率地去為實現目標而行動。在這里,組織領導能力、協調能力、人際交往能力強的領導決策者,會在所轄的范圍內演出一幕生動的活劇;如果缺乏組織、協調、交往能力,生性孤僻,就難以組織起群眾,也難以落實既定的目標。
2、細節是最重要的競爭力
有人說“上帝與細節同在”,讓我們揭開上帝的面紗,看看細節的微笑......
日本人的細節--
在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”,本來是日偽時期的“大和飯店”,乃日本人留下的建筑物。這座已經歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬,至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過,足見當年工藝之精細。
我們不得不承認,日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業品,從電器到汽車,都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝,日本工業品的精致程度普遍在歐美產品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫,就是因為這兩種運動最能品味和體現精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經濟巨人,求精圖細之民族精神起到了重要的作用。
德國人的細節--
德國也是一個極求精細的國家,德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長,奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美,那德國人就是熱衷內在的精致。正是這兩個追求精細的國家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上個世紀的二戰時期,曾經與幾乎全世界的力量形成抗衡。
細節超越標準--
所有的標準幾乎都只是一個起碼的,最低的要求。標準往往不能表達細節的,而細節可以基于標準而超越標準,在標準約束之外構成產品真正的內在和外在的素質,只關注標準是不能完成細節的。
細節表達品位--
美觀容易,品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節。氣質正是源于精致。對每個細節的精確考慮,往往能使品位有明顯的提升。走進一個優秀的住宅區,你能感到一種特殊的氣質,這種氣質能夠傳達發展商的氣質--是練達或是膚淺,是縝密還是粗糙。
細節代表價值觀--
以造屋為例,發展商的價值如果是負責任的,那么住宅的所有細節就應當被充分地注意到--無論是建筑和環境的硬件,或是管理和服務的軟件。如今,公眾對發展商的普遍不信任,根本是對許多發展商價值觀的否定。
細節描述文化--
用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節的關注是不同的。中國人習慣了傳統烹調方法中的“鹽少許,糖若干”以及傳統中醫藥中的手抓定量方式,俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業產品,而美國人卻可以為紐約時代廣場大廳設計組織近百位設計師干了一整年。
細節產生效益--
只有經過事前的深思熟慮和事中的精工細活,才會出現最少返工的和節省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節上少花的成本,往往會加倍地在別的地方付出?；蛟S,很少有人想到細節也是賣點,細節也是競爭力。而事實上,細節正是最重要的賣點和最有效的競爭力。
3、湖濱花園的社區文化
中國人崇尚和諧,和諧是中國傳統文化的重要范疇,和諧是中國人調節人與外部關系的重要規范。湖濱花園在調節社區內外各種關系的社區文化基本原則就是“和諧論”。首先,湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關系。在湖濱花園社區內部的園林設計中,他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化,而是重視人與自然的協調和參與性。在修建水景池時,旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況;其次,湖濱更注重建立社區內外和諧融洽的人際關系。在房屋的設計中,以聯排別墅的設計再現鄰里親情的和諧關系,在院落的設計上,以低矮柵欄代替封閉式的高墻,給鄰里間提供了一種開放的空間;再次,湖濱花園也重視協調業主個體與群體之間互利共享關系。在社區會所的設計時,事先聽取業主的意見,并根據業主的意見在會所提供了集體活動的場所。
生活理念上,湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設施、名人名言,充分體現了深刻的生活哲理。
湖濱人遵循《公民道德建設實施綱要》,倡導友善待人,“我為人人,人人為我”,從我做起,把友善之心用于社會,服務于社區。
4、設計莫冷落了鄰里關系
現時住宅的設計都是一家一戶封閉的結構。這個設計的好處是躲進小套成一統,獨門獨戶自逍遙,為居家的個性化創造了充分自由的天地。然而,其不足之處也在于它過于獨特的封閉,而缺失了鄰里溫情。
其實,人本主義關懷并不排斥鄰里親情。人本之人,不單單指個人或一個家庭,而是囊括了人的所有社會性的正義,現代化住宅設計所奉行的“以人為本”應當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設計服務的主體對象,而且考慮到與人類關系密切的自然生態環境,絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林,而摒棄鳥語花香。同樣的,“以人為本”也要以“社會為本”,既關懷到人對住宅的物質享受,又關懷到同一住宅或同一住宅區鄰里間的情感交流與親和。
中華傳統的鄰里親情,正是中華文明的一種文化結晶。其科學性正不斷地為現代醫學、精神病學、兒童教育學、心理學、社會學等科學驗證。諸如,精神病學家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方;醫學界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動,保持健康的心態,作為藥物治療的最佳輔助;健康機構經過統計,確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者;教育家提醒家長,對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養他們的群體意識,防止自我封閉,個人中心等不良心態,有助他們的人格健康成長。社會學家指出,四合院文明和石庫門風情所培育的是一種中國傳統的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式,其意義正對立于現代西方十分頭痛的社會玻
正因為如此,著名房地產理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設計的理念和實踐不應遺漏和冷落鄰里關系這一層重要的人文因素。而應當將鄰里親和作為中華傳統文化和社會主義文明融合到房地產建設中去。我想,這或許也是建筑設計上中國特色的一個繼承點和出發點。因為任何建筑或藝術的創新都離不開優秀思想和理念這個依據。
5、北京首家社區完成形象設計
亞運村安慧里社區完成CI形象設計,這是北京市首家。該社區有自己的“社區旗”以及“區徽”,還設定了從理念至形象上的細則。
亞運村安慧里社區主會場,有一本翻開的書的社 區旗,由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區的區徽以及區標,并發給社區居民。同時,社區居民將收到一份“社區CI手冊”,該手冊對社區在安全、體育、文化、應急系統、醫療保健等方面提出了精確指標,在昨天公布之日該社區已全部做到。如:60歲以上老人每600人一名護士、平均5000人有一個干洗店和制衣店、社區至少有一家銀行、飯館至少有3家,建社區學校且社區教室每萬人一間,小區閉路電視監控,周界防范報警系統,樓宇對講防盜系統,住戶報警系統,保安巡更系統的建立達70%等內容。
6、西安重現盛唐園林風貌
日前西安興慶宮計劃投資將近1億元重現盛唐園林風貌。園內所有仿古建筑物及周邊環境都在進行變革性修繕整治。園內部分原來的混凝土道路已經被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代風格靠近。
據劉建設園長介紹,自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年5月1日前結束,目前園內10余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規模、綜合性修繕,要求興慶宮公園在風格上盡量接近唐代,并且要提高檔次。整個工程要求在今年9月20日前基本完工,爭取在國慶節前讓湖水蕩碧波,公園展唐采。
7、營銷的“非實體化”傾向
現今地產營銷最關鍵的一點,就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象,并以文化范疇來塑造并表征這種在產品實體中所遮蔽著的意象,使營銷呈現出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發的圣約瀚名邸高檔社區營銷手法:因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學舊址,所以把“生活的藝術”確立為設計理念,不僅售樓處用藝術吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現其優雅、尊貴品味,而且電視廣告片也是別具一格,用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面,勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發心靈共鳴”的產品定位與營銷方式,令圣約瀚名邸炙手可熱。
綠地集團開發的“綠地名人坊”也是如此,中國傳統的藝術氛圍、文化思想融入到現代建筑的環境中,厚重的文化底蘊、人本氣質與靈動的思考空間,成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氛圍,準確地傳達出建筑的氣質。素淡凝重的裝修風格,獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂,使視覺、聽覺渾然一體,文化內涵自然滲透于居室的每一方寸間。
8、地產名家論品牌
張寶全:我個人認為,中國房地產界的品牌正在逐漸形成,許多優秀的企業也正在追求自己的品牌。房地產業存在企業品牌,產品品牌不容易形成,因為所有的地產產品都是地域化的產品,而且在同一地區內由于位置不同、自然條件不同,差別很大,地產產品是一種個性化的非標準的產品。它不像家電等是一種標準化的產品,它沒法進行標準化生產。
王若雄:我認為一個房地產企業,企業品牌遠遠比項目品牌重要得多,在目前中國房地產的這種發展狀況下,對開發商來說,某一個項目可能會做好,但要真正形成整個企業的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成,便無形之中加大了這個企業的責任。
企業品牌的形成和這個企業成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產企業素質較低,真正形成一個企業的品牌非常困難。一個品牌的企業,質量是第一位的。在房地產建筑過程中,建筑工人是直接負責質量的對象?？墒窃诋斍?我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農民,而正是他們肩負著質量的重任。在這種情況下,要培植一個系列化的、專業化的、標準化的房地產產品是比較困難的。用一顆平常的心,正直的心,去做正派的事,可能會越做越好。
袁三平:品牌應該是一個公司的品牌,團隊的品牌。房地產發展商的主要工作是一個集成,利用廣泛的社會資源,是一個整合的過程。在這種整合的過程中,最大的問題是如何顯現出你的水平,可能會有其他許多因素,但是管理的責任完全在于發展商,從立項、定位到銷售,甚至到售后服務,這個過程表現的就是你企業的品牌,公司管理水平的高低直接體現在項目的好壞上。
&nb sp; 任志強:用最簡單的話來解釋,品牌就是一種要約,品牌就是一種承諾,就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創造品牌需要極大的成本,需要有內部的要約,要克服兌現承諾的困難,最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續不斷地為后繼產品創造價值?，F在房地產更新的速度高于任何一個產品更新的速度。
9、開創體驗經濟時代
中國人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窩風”現象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西,既不怕你大也不怕你小,要不了幾天,神州大地就會到處都是。房地產也不例外,從中國房地產真正走向商品化的那一天起,同質化就未能避免。特別是近幾年,一會兒“歐風“一片、一會兒到處是洋房,有人做生態住宅,不幾天,仿佛全國都成了生態,復式好賣,不管是高層多層,也不管是經濟房還是豪宅,呼啦啦都搞復式單位。最嚴重的是外立面的同質化,造型、顏色、用料都一樣,把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調,不知那些開發商想沒想過,歷史和后人會對他們怎樣評價?同質化帶來的惡果,除了對城市形象造成極大的破壞外,對發展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質化。消費者要的是一個家,一個自己的不同于別人的家,一個能融合自己個性、感情、愛好、習慣的舒適的家,既然你的和他的和他他的都一樣,我干嗎選你的?
所以,在硬件上無法避免后,一些開發商就開始認識到服務在競爭中的作用了,但是,他們不知道,服務也是可以模仿的,而且服務以一種共性的方式提供給每一個獨特的人,其消費者得到的最終服務效果又怎樣?我們可想而知。
馬斯洛提出人的五種需求,其最高層次的需求是自我實現。馬斯洛在這里強調的是“自我”,也就是說,人的需求發展到最高層次后,那些共性的、同質的、不自我的需求提供物是無法完成實現的。要完成自我實現唯有體驗,因為只有體驗是完全自我的。
如果開發商們從一開始就有意識的以一種體驗心態,去規劃、去設計、去建造、去經營,一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、環境和氛圍,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可以模仿的。
麗江花園之所以成功就是因為他們營造的社區文化,都是消費者能夠參與并喜歡參與的,如每年定期舉行的業主運動會、麗江藝術節等,強調業主的親身體驗,并因為美好的體驗而讓人們記憶深刻,從而達到以老帶新的磁場效應。這就是麗江花園長銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認,麗江花園的文化體驗是不自覺的、無意識的,要想在當今激烈的競爭中突圍而出,必須要非常著意地營造一些體驗主題、體驗環境、體驗過程、體驗細節,而且這里必須說明的是,體驗不僅僅產生于文化,體驗雖然更多是精神上的,但必須與感官緊密聯系,包括觸覺、味覺、視覺、嗅覺、聲覺。
篇3：房地產項成功開發的要素研究
1 解析房地產成功開發的九大理念
房子的價值是價位最關鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的
變幻莫測的房地產市場,包含有:"環境、外觀、質量、戶型、適用、方便、隨意、工期,價位"等九大理念。 要占領市場,百分之百地贏得市場回報,必須堅持切實惠民的理念。
環境--在開發商的共識中稱為包含交通、購物等在內的優越的地理環境和宜人的人文景觀等。開發什么樣的品牌,其內涵應該是以人為本,創造優質優勢來適應各層次的需要。比如打造住宅品牌,一定要給人以環境的安居氣氛,絕不能靠監控和保安的單一方式去營造安居氣氛,這樣不太符合大眾的正常心理。
外觀--在一些開發商的眼里是:閉門造車,即從個人的主觀意向出發對外觀和色彩任意構成。其實,應該尊重購房者的欣賞品味,用高低結合的方法來進行認可。比如怎樣運用歐式建筑外觀設計,怎樣在霧都之地確定永久保持的色調而讓人共譽等等。絕不能將不倫不類的造型和復雜繁瑣的含蓄藝術附加到"大方明快"上,也不能忽視"民族共識同賞"的習慣。
質量--部分開發商認為它是建筑安全所必須強調的要素,就工程項目開發而言,質和量是兩個概念。從建設上來講,真正的質必然要物有所值;其二,建筑的面積和物看成全量,讓老百姓自我考核。老百姓的了解認可值是更高的,不然誰也不會掏錢的。購買力是質和量最認可的檢驗?quot;
戶型--市場上,開發商由于受流行風的誤導,單一化發展已經成了通病。把戶型置入大眾化習慣性認可范圍之內,讓戶型布局多樣化,使購房者在自已的需要范圍之內和藝術享受上挑選適合的房子。這才是開發商應當做的。
適用--有一部分開發商自作主張,將 自己的意識強加給消費者,這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態,開發商不能自己說了算。開發企業要在適用上下功夫去考慮,去了解百姓需要什么樣的房子,然后在開發階段提前去為購房者作出正確判斷。
方便--個別開發商認為是交通。其實是傳統的生活方式及行為習慣等,比如采光、走繞、床設、廚位等。
隨意--不是任意設想。有些開發商留出超大的空間去讓住戶強調個性。其實可以在套房內增加恰如其分的浪漫感,以減少住戶的不現實布置和經濟上的過大浪費。
工期--是到時竣工交房。這是對購房者的承諾,也體現了企業經濟運作和管理實力,工期的準時和提前是給購房者的"慰心丸",是企業的榮譽。
價位--一般開發商很看重價位。因為對開發商來說是贏利的關鍵,對老百姓來說是房的價值。老百姓會用走數字的方式來衡量房的單位值,不確實不會去買的。貝迪業主認為,房子的價值是價位最關鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的。
2 為現代房地產企業家定格
決策者必須培養感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策
現代房地產企業家除了具有企業家的一般特征外,還應具備一些專門的技能與素質:
一、具有強烈的經營意識與高超的管理技能。 新世紀之交的房地產行業,各種合力把房地產企業家推向一個無可選擇的地步,逐 漸融入全國經濟一體化乃至全球經濟一體化的范圍。市場對企業最大的挑戰也在于競爭性。雖然人們不時以"不以成敗論英雄"的理念告誡自己,但市場競爭法則卻把人們信仰"勝者為王,敗者為寇"表現得淋漓盡致。輸,意味著企業生命的結束;贏,體現企業的生存空間。在新一輪房地產戰略中,市場呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產企業家用大手筆勾畫房地產發展藍圖。從這層意義上說,房地產企業家不一定是技術型,但必須是經營型,以市場或客戶為中心,商業天賦是企業家的本性。世界著名的IBM公司首席執行官兼總裁郭士納,在其上任之前,IBM公司虧損50億美元,郭士納上任第二年,IBM公司魔術般地盈利30億美元,使人們更為吃驚的是,郭士納本人對電腦完全是外行,"我們的責任是把當地的所有IBM的隊伍整合起來,提供整合的解決方案,給外面提供整合的IBM形象"。房地產行業實踐也證明:像萬科集團董事長王石、北京現代城總經理潘石屹都非房地產科班出身,但特有的商業經營意識是他們的共同特點。
二、具有戰略頭腦,對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。 房地產業發展至今,市場透明度、成熟度已較高,僅靠人際關系、特權開發房地產的時代一去不復返了。土地有基準價格,建筑有定額,各種費稅有標準。換言之,無論你在何處開發房地產,固定成本與變動成本都是相差無幾,大多發展商深知其中奧秘,都想方設法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮,環境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰略角度看,一個優秀企業家首先應對國民經濟運行走勢審時度勢,對房地產發展有獨特悟性與理性判斷。正是這點構成行業發展伊始,眾?quot;豪杰"與現代企業家的重要分水嶺。加之房地產投資巨大而且具有不可逆轉性,不能像一般產品那樣可以批量試用,所以投資決策正確性顯得尤為重要,一旦決策失誤,后果慘重。值得一提的是:投資決策是一個非常痛苦的過程,決策總是與風險同在。北京現代城總裁潘石屹的成功,不只是豪華樓書的創意,也不是獨特的設計風格,恰恰是他對大勢判斷的準確性與及時性,在房產走勢這條經濟鏈上,他這一拍踏準了。但做決策的畢竟是人,是情感動物,不可能完全是一個理性決策,在實踐中還是要提高理性決策的效率,決策者必須培養感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策。
三、特有的應變能力與不可替代性。 房地產成功的一個重要方面在于"變",變規劃、變環境、變房型、變結構、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡,即在一個充滿變數的環境中,實現永續經營目標,從管理哲學分析,變是一種現象,任何房地產企業遇到的變數是各不相同的,但其中有一條不變是相同的,即自我鞏固,永立于不敗之地的要求與努力,萬變則是指環境、房型結構等種種變化。但在不變的過程中,企業會借外來變數來充實、強壯自己,以培養應變的能力。 房地產開發經營在我國涉及面甚廣,自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關系、公共關系、平衡關系、協調關系、制衡關系、權術策略,非一般人士所能替代。這就要求房地產企業家不僅要有對行業走勢縱向的認識深度,還要有橫向的交際廣度。正如一個坐標中,四個區位都要發揮作用。
3 房地產經營的決策要素
檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益,即社會、經濟、環境效益的反映
房地產企業在經濟體制轉軌時期,經歷了"大喜大悲"的階段以后,比較理智、實際地從經營角度,總結、研究中國式的社會主義房地產市場,主要應當把握好以下幾點:
一、投資決策的科學性 房地產投資經營資金額巨大,投資周期長,是其他經營行為不能比的。投資行為的成功與否,首先取決于項目選擇的優越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據,所以,認真編報、審閱(論證)、批準建設項目的可行性研究是至關重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目,一般都能體現出項目決策思想的正確性和可操作性。
二、開發結構的合理性 房地產投資開發可以是單一(單元)開發,也可以是綜合(多元)開發,從經營角度上可以是一級市場開發,也可以是二、三級市場的開發。房地產投資開發的結構思想應該是滿足市場的有效供給。結構的合理性往往會最終體現在滿意的投資效果上。所以,不必局限于投資結構的理論討論,而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結合點來分析、研究和定位,最終確定房地產開發項目的規模、性質、類型、檔次、規格等的結構和比例。房地產企業的經營結構同樣必須合理,在不同的時期,確定不同的經營方式和開發重心。如勞務型的前期開發,服務型中介咨詢,社會型的物業管理,輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經濟和環境效益。
三、項目管理的先進性 經過科學決策,確定了結構比較合理的項目以后,實施階段還必須靠先進的管理措施來保證,這個環節實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同,它有其較大范圍和深度。但歸納起來,主要集中在經濟和技術兩大方面。經濟方面:首先要緊緊抓住投資成本的有效控制,要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預算成本,然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責任制,保證預算執行、監督的嚴肅性。其次,要抓緊投資項目結算的及時性和準確性。結算是否及時和準確將直接影響成本控制。項目結算及時能從時效上保證成本的有效控制,結算的準確性則體現了成本控制的質量。這也是投資項目管理中的難點,一定要充分予以重視。除此之外,還要按國家規定,項目報送審計,自覺服從審計結論。技術方面,要執行國家對投資項目的各項管理規定。比如;工程技術監理、質量監督、安全監管、預算執行監督、效能監察等等。各道環節都要各司其責,嚴格執行國家的有關 規范、標準。
四、營銷方式的靈活性 檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益,即社會、經濟、環境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額(復蓋率)來體現。其中,廣告媒體的作用是重要的。房地產的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業素質的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調大等等,只要不違反國家大 的方針政策規定,都要從理論和實踐上有所突破。
五、經營服務的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務,卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此,完美、周到、一流的銷售服務是必須的。這樣,才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化,住房分配貨幣化和住房商品化的到來,房地產企業除了應配置、能提供現代化服務的硬件設施以外,服務人員還必須具備熟悉政策,能解答購房者提出的一切問題;熱情服務,能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難;精通業務,盡可能滿足購房者要求的能力和水平。有條件的房地產開發企業還應提供服務高質量,收費合理的售后物業管理,實行配套服務。
六、政策超前的敏感性 我國房地產業是在經濟熱潮中崛起的,房地產市場還處于發育和逐漸成熟階段。因此,房地產開發經營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規來約束和規范。政策法規的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據,有較強的針對性和現實意義。因而,要善于從政策角度對實踐進行思考、總結和展望,形成政策出臺的超前意識,才能在時間和掌握尺度上不偏不倚,最大限度運作。所以,要把握好機遇,除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。
4 房地產開發中的幾個問題分析
工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的
隨著房產銷售的日益升溫,房產開發的規模越來越大。但是,樓盤開發中其中存在著一些影響行業發展的問題,很值得關注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設計工作時,方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因:
首先,由于開發商的決策水平不高,職業素質不精,把握不準市場運行方向,因此常常表現為猶豫不定。
其二,受開發條件的限制,諸如存在資金不到位或者市政府配套設施不完善、開發條件不成熟等條件限制,因而出現工期拖延情況。
其三,目前國內設計方案階段收費過低,導致市場惡性競爭。一些設計單位為了搶占市場,搞一些高成本、低回報的項目跟蹤。而開發單位對方案設計采取相當隨意性的態度,沒有時間、效率和責任的概念;有的開發單位則表現為不切實際和一意孤行。這些現象不僅給設計單位造成了很大的壓力,而且還造成設計資源的浪費,給社會和國家釀成了不應有的損失。
其四,缺乏合理的制約和收費制度。要想杜絕這種現象,首先要制定合理的收費制度,提高方案階段的收費標準,用經濟手段制約開發單位的不合理行為。 其次,要對惡性競爭行為加大整治力度;設計行業應加強職業道德教育,并制定出相應的懲罰性措施,從源頭剎住這股歪風。
其五,目前國內的設計水平與境外的設計水平還有較大的差距,導致了設計方案比較落后,施工周期過長,資源浪費等情況。 施工圖階段的策劃工作 在這一階段里,開發單位對施工圖設計明顯重視不夠。施工圖設計周期過短,這也可能是目前國內房地產開發單位的通病它往往使設計人員為了趕工期,沒日沒夜的加班加點,或者將設計轉包出去,因而,設計質量得不到保證。特別值得一提的是,工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的。因為在目前的項目開發中,開發單位往往把工期卡死。而為了趕工期,就有可能出現施工和設計同步進行的現象。 雖然目前開發項目都聘請了監理公司,它同設計單位一樣,承受著開發單位的壓力。因此,在壓力之下,有些監理工作往往流于形式。這也是出現房屋質量問題的一個原因。
目前,有關部門已經出臺了一系列關于施工圖設計的管理措施和規定。但許多開發單位卻無視相應的規定,我行我素。設計單位迫于開發的壓力,也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此,開發單位和設計單位應該加強相互之間的協調工作,不僅應該制定合理的工期,還要注意設計和施工質量的提高。 工程的市政配套協調工作 這是房產開發中比較難做的工作,因為牽扯著很多的行業、部門和 行政機關,加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現象,從而使這項工作變得比較復雜。比如,在甲盤項目中,由于同一主管機關的某監查和營業兩個部門對系統的說法不一,造成圖紙改來改去,最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業的特殊性,對某些產品和機電安裝進行壟斷經營,從中抬高價格,謀取不正當的利益。一些工作人員利用工作之便,迫使開發單位出資,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些開發單位為了使自己的不合理的做法得到有關部門的批準,采取不正當的手段對有關工作人員進行賄賂。這些現象嚴重敗壞社會風氣,同時,也助長了一些部門的不正之風。
因此,應該不斷地向有關部門呼吁,必須進一步加強市政配套行業的綜合治理,改善這些部門的工作作風,杜絕腐敗現象,才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項目施工任務的劃分應該是比較清楚的,但執行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設計單位、開發單位之間的配合往往出現一些不和諧,多多少少也影響了工程進度。這個問題很值得進行細致的研究,以便制定出切實可行的制度和措施來解決出現的類似問題。 另外,在工程建設過程中,開發單位的工程技術人員和設計單位的設計人員常常在一些問題上出現分歧。但為了解決分歧,相互之間常常施加額外的壓力,這是很不應該的。無論是開發單位的工程技術人員還是設計單位的設計人員,都應該搞清自己的職責范圍,做自己該做的事。這樣會更利于工作。
5 房地產項目開發應注意的幾個問題
這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞
房地產市場在經歷了前期供不應求,眾多發展商的盲目立項、盲目開發到市場上商品房大量積壓,不得不盤整消化之后,經過痛定思痛,發展商在項目開發上通過自身或他人的經驗教訓,也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經濟中像住宅作為日常生活中最大的商品,更是逃避不了市場的嚴峻考驗,發展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規避風險、創造最大的利潤呢?
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料,分析所在地塊的周邊環境,房地產開發狀況,各種用途的房地產開發量、市場接受度等,對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析,盡量避開激烈競爭,找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位,如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境,而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達,距政府部門較近市政配套完善,商業氣息濃郁,較為繁華熱鬧的環境。
二、產品的房型、面積、建筑形態的定位。以住宅而言,從建筑形態看,有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看,有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態,在房型上,如何確定不同房型的比例分配,各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手,進行相關市場分析,不能僅憑經驗判斷,要以數據為依據,以市場需求為導向,再加以科學合理的市場預測。
三、產品的規劃、設計要盡可能超前,但也不能過于超前,要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅,要依據地塊的特點,結合大量市場調研的資料,確定住宅類型,如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立,與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點,同時,也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源,才能對項目有清醒的認識,確定項目的檔次進行成本控制,在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時,要注意以下情況: 1、周邊樓盤是在何時推出(房地產高峰時推出的價格不能借鑒);
2、周邊樓盤的工程進度(現房與期房的價格是不同的);
3、周邊樓盤的付款方式,價格與付款方式是息息相關的,一般樓盤的付款方式輕松,其價格可能會偏高。
總之,房地產開發是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程,受政策、市場等各方面因素影響較大,這就要求發展商花大力氣研究形勢、分析市場,做好前期調研,以更好地規避風險。
6 開發企業需考慮的問題
而現在到了發展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發商逐漸成熟的標志,也是市場推著發展商這么走的
開發企業的發展應該追求什么? 房地產業鏈很長,從土地、拆遷、規劃、設計、施工,預銷售、產權登記發證到物業管理,產業鏈很長,原來發展商把思想集中在產業鏈的各個環節里面,只要打通了哪個環節,就可以得到錢,如土地環節,地價便宜就可賺錢,這是原始積累階段發展商追求的目標,只要把土地局搞定便可獲利;拆遷規劃等方面也如此。過去有不少發展商鉆了管理不完善的空子?，F在隨著法律、法規及政策管理的進一步完善,發展商開發逐漸注意到樓盤、地理位置、環境,由此發展到注意環境加設計。