1、目的
為落實集團及區域提高項目運營效率的戰略要求,保證前置工作質量,控制投資風險,特制定本制度
2、范圍及流程
2.1本制度適用于上海區域內所有新項目前置工作(包括總部決策、區域決策項目)
2.1上海區域新項目前置工作流程請見萬科上海區域新項目前置工作流程圖
3.解釋
3.1前置工作:指項目通過決策之前,應完成的項目開發流程。其目的為加快項目運營效率,達到獲取土地后進入實質開發操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶定位,產品建議書,規劃方案設計、成本控制、經濟測算等工作。
3.2 集團總部:指萬科企業股份有限公司
3.2區域:上海區域本部
3.4成員公司:指上海區域內全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。
3.5本文所致專業部門包括:區域企劃部、設計工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項目發展部、市場營銷部、設計部、工程管理部、成本管理部、財務管理部等。

4、責任分工
4.1成員公司總經理
在當地項目信息獲取后,負責決策是否跟進并展開前置工作。并確認項目的戰略要求,如:戰略意義、項目定位、客戶和產品方向,::并負責確定和批準前置工作計劃。
負責組織、監督相關人員完成新項目前置工作,偏置項目立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。
結合公司實際現金運營狀況,審核新項目融資方案和現金流預測表,并對新項目經營計劃負責。
如果新項目獲取后,項目經營計劃、規劃方案等發生調整變化,則負責審核調整的可行性,并對調整后的經營計劃、規劃方案負責。同時負責獲取集團,區域相關部門同意。
4.2成員公司項目發展部
負責新項目前置工作的總體管理和協調
負責土地屬性收集和分析
負責項目發展相關文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等
負責發起新項目立項會、前置工作聽證會、決策會的申請
負責項目獲取工作
4.3成員公司市場營銷部
負責完成新項目的市場、客戶、產品定位分析工作
負責完成產品建議書
負責審核設計方案是否滿足客戶需求(產品建議深化)
負責確定項目銷售計劃及定價策略。
4.4成員公司設計部
負責新項目設計用地分析
負責確定項目系列歸屬,根據客戶需求確定是否采用成熟或標準化產品(如果采用創新產品,則需報集團確認),并確定單一產品方案。
負責完成用地強排,概念設計直至詳細規劃方案的前置設計工作。
4.5成員公司財務管理部
負責完成新項目的經濟測算
負責完成新項目的運營計劃排定
4.6成員公司工程管理部
負責確定項目開發計劃,并對其實現負責;
4.7成員公司成本管理部
負責單一產品成本測算
負責確定新項目目標成本,并負責在前置工作中對各環節進行成本控制和管理,對最終項目目標成本實現和成本控制負責。
4.8該項目總經理
負責在項目獲取后,正式規劃報建前10天內組織項目產品決策會,確定規劃方案并對目標成本及經營計劃進行檢討,形成產品決策會(如果項目經營計劃發生變化,在公司總經理決策后需報區域或集團同意)
備注
當進行區域新城市項目發展工作時,由區域管理層負責決策是否跟進并展開前置工作。
當進行區域新城市項目發展工作時,上述成員公司專業部門職能由區域本部相對應的專業部門承擔。

5、新項目前置工作流程和要求
5.1前置工作流程
5.1.1前置工作標準周期及形式
新項目前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。具體各分項工作時間要求詳見萬科上海區域新項目前置工作流程圖
新項目前置工作總負責人為所在成員公司總經理?？偁款^和責任部門為成員公司項目發展部。各項目發展部必須承擔其管理、協調相關專業部門提高質量完成前置工作的職責,并對前置工作的計劃管理負責。相關專業部門對各專業內的前置工作成果負責,并配合項目發展部的前置計劃管理工作。

5.2新項目前期研究階段
5.2.1在項目發展部召集前期啟動務虛會后,公司總經理負責召集管理層決策是否開展前置工作、并確認項目目標,包括:戰略類型。初步盈利目標,定位研究方向,前置工作計劃等。
5.2.2成員公司項目發展部
負責在獲取項目信息后向區域管理層、所在公司管理層、區域企劃部、區域及所在公司前置工作小組進行通報,提交意向信息通報表,具體報送辦法詳見上海區域新項目發展制度實施細則。
負責安排區域決策委員會現場看地:成員公司項目發展部提前5天向區域企劃部提交看地安排并負責組織工作,具體

看地時間由區域本部企劃部協調確認;
負責在意向信息通報表發送后5日內,完成項目土地屬性分析,包括但不限于土地的區位、四至、規劃指標、配套情況、::宗地現狀及拆遷交地計劃等內容,供前置啟動務虛會,并監督確認項目目標
負責在前置啟動務虛會結束后一個工作日內,根據會議決議確定新項目的前置工作計劃,并報送區域本部企劃部備案。區域本部企劃部將根據該計劃安排立項會,前置聽證、決策會等項目決策流程,并根據該計劃對各項目前置工作進行評估和監督。原則上區域所有項目前置工作計劃都應按照工作流程圖中確定的標準流程和工期執行。如有不一致之處,應在報企劃部的同時進行說明。經區域確認后可執行。
5.2.3成員公司市場營銷部
在收到項目意向信息通報表后,于5日內完成項目初步市場分析,供前置啟動務虛會使用
在項目發展部提交土地屬性分析后,負責完成項目市場、客戶、產品定位分析,研究內容包括:片區市場研究與分析,競爭項目研究、項目客戶定位,單一產品價格定位、產品組合方案及對應銷售計劃等,具體內容要求詳見萬科上海區域項目前置營銷工作指引。
負責在設計部提供單一產品方案、成本部提供單一產品成分測算結果之后,牽頭財務管理部進行多產品方案收益測算,并完成項目產品建議書。確定:目標客戶、產品類型及組合、定價策略、產品建議及要求等內容。
項目產品建議書須經所在公司總經理確認后提交設計部,設計部按此進行產品強排方案設計。
5.2.4成員公司設計部
在項目發展中部完成項目土地屬性分析后,負責完成設計用地分析,包括:規劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,具體內容要求詳見萬科上海區域項目前置設計工作指引。
在市場營銷部完成項目產品初步定位后,負責確定單一產品方案,須明確是否采用成熟產品。
完成產品強排方案,具體內容及要求詳見設計工作指引
5.2.5成員公司成本管理部
在設計部確定單一產品方案后,負責完成單一產品成本測算,為收益測算和產品建議書確定提供支持。
負責根據產品建議及定位擬定項目成本控制目標,指導產品強排設計工作。
5.2.6成員公司財務部
在成本部完成單一產品測算后,完成單一產品和多種產品組合方案收益測算,為營銷系統確定產品建議書提供支持。

5.3新項目立項及決策審批階段
5.3.1成員公司項目發展部
在產品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,具體編制方法詳見立項會編制指引,會議發起辦法詳見上海區域新項目發展制度實施細則。
負責匯總完成七對眼睛表單
在項目規劃方案初稿、銷售計劃初稿、開發計劃初稿、經濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內容填寫,并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區域前置聽證會審議內容。
負責根據確定的產品方案,銷售計劃,定價策略,開發計劃、測算結果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見項目可性性研究報告編制指引,并申請召開決策會。
5.3.2成員公司市場營銷部
負責審核項目規劃方案是否滿足目標客戶需求(產品建議深化)
負責確定項目銷售計劃及銷售策略
負責根據前置工作聽證會結果修改和確定項目銷售計劃及銷售策略
5.3.3成員公司設計部
負責完成設計任務書,并將目標襯布落實到設計任務書中,保證控制效果。具體內容及要求詳見萬科上海區域項目前置設計工作指引。
負責完成概念設計方案,具體標準及內容要求詳見科上海區域項目前置設計工作指引
5.3.4成員公司成本管理部
負責制定項目目標成本,并作為設計條件落實到規劃方案設計任務書中
負責審核項目規劃方案是否滿足成本控制要求
負責根據前置工作聽證會結果修訂目標成本
5.3.5成員公司工程管理部
負責根據銷售計劃、交地計劃等制定項目開發計劃初稿
負責根據前置工作聽證會結果修訂項目開發計劃
5.3.6成員公司財務管理部
負責完成經濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,具體測算內容詳見,可行性測算表
負責根據前置聽證會確定的產品方案,銷售計劃,定價策略,開發計劃等完成項目經濟測算,包括,可行性測算表、經營計劃表,區域已對上述兩表格的格式和內容做了優化和統一,并制定了相應的填寫指引,具體請詳見可行性測算表,經營計劃表

5.4新項目決策后階段
5.4.1成員公司項目發展部
如項目通過決策,決定參與獲取。則負責進行相關工作跟進,并根據集團授權額度進行項目獲取工作。
5.4.2成員公司設計部
如項目通過決策,決定參與獲取,則負責立即展開詳細規劃方案設計,并要求30

天之內完成,以滿足當地政府報批要求為準。
5.4.3該項目總經理
負責在項目規劃報建前10天內,負責組織項目產品決策會確認規劃方案并對目標襯布及經營計劃進行檢討,形成產品決策。(如項目經營計劃發生變化,在公司總經理決策后需報集團或區域同意)
5.4.4項目前置工作小組
為落實集團及區域提高項目運營效率的戰略要求,保證前置工作質量、強化項目前置工作專業能力,區域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關專業人員的前置工作小組。
考慮專業性、保密性等因素,各成員公司的項目前置工作應由前置工作小組負責,或其指導下進行。前置工作小組對所在公司的新項目前置工作質量負責。
根據集團項目運營前置加速的要求,各一線成員公司新發展項目要在城市地圖、細分客戶的基礎上、運用七對眼睛,實現項目的客戶定位和產品解決方案前置,不同項目在決策會前的具體前置要求為:成熟產品項目要完成前置客戶定位、規劃方案及單體方案選型;標準華產品項目要完成前期客戶定位、規劃方案及單體實施方案選型,創新產品項目無前置要求。

篇2：萬科地產新項目前置工作制度及作業指引

　　1、目的

　　為落實集團及區域提高項目運營效率的戰略要求,保證前置工作質量,控制投資風險,特制定本制度

　　2、范圍及流程

　　2.1本制度適用于上海區域內所有新項目前置工作(包括總部決策、區域決策項目)

　　2.1上海區域新項目前置工作流程請見萬科上海區域新項目前置工作流程圖

　　3.解釋

　　3.1前置工作:指項目通過決策之前,應完成的項目開發流程。其目的為加快項目運營效率,達到獲取土地后進入實質開發操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶定位,產品建議書,規劃方案設計、成本控制、經濟測算等工作。

　　3.2 集團總部:指萬科企業股份有限公司

　　3.2區域:上海區域本部

　　3.4成員公司:指上海區域內全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。

　　3.5本文所致專業部門包括:區域企劃部、設計工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項目發展部、市場營銷部、設計部、工程管理部、成本管理部、財務管理部等。

　　4、責任分工

　　4.1成員公司總經理

　　在當地項目信息獲取后,負責決策是否跟進并展開前置工作。并確認項目的戰略要求,如:戰略意義、項目定位、客戶和產品方向,(來自:m.airporthotelslisboa.com)并負責確定和批準前置工作計劃。

　　負責組織、監督相關人員完成新項目前置工作,偏置項目立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。

　　結合公司實際現金運營狀況,審核新項目融資方案和現金流預測表,并對新項目經營計劃負責。

　　如果新項目獲取后,項目經營計劃、規劃方案等發生調整變化,則負責審核調整的可行性,并對調整后的經營計劃、規劃方案負責。同時負責獲取集團,區域相關部門同意。

　　4.2成員公司項目發展部

　　負責新項目前置工作的總體管理和協調

　　負責土地屬性收集和分析

　　負責項目發展相關文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

　　負責發起新項目立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

　　負責項目獲取工作

　　4.3成員公司市場營銷部

　　負責完成新項目的市場、客戶、產品定位分析工作

　　負責完成產品建議書

　　負責審核設計方案是否滿足客戶需求(產品建議深化)

　　負責確定項目銷售計劃及定價策略。

　　4.4成員公司設計部

　　負責新項目設計用地分析

　　負責確定項目系列歸屬,根據客戶需求確定是否采用成熟或標準化產品(如果采用創新產品,則需報集團確認),并確定單一產品方案。

　　負責完成用地強排,概念設計直至詳細規劃方案的前置設計工作。

　　4.5成員公司財務管理部

　　負責完成新項目的經濟測算

　　負責完成新項目的運營計劃排定

　　4.6成員公司工程管理部

　　負責確定項目開發計劃,并對其實現負責;

　　4.7成員公司成本管理部

　　負責單一產品成本測算

　　負責確定新項目目標成本,并負責在前置工作中對各環節進行成本控制和管理,對最終項目目標成本實現和成本控制負責。

　　4.8該項目總經理

　　負責在項目獲取后,正式規劃報建前10天內組織項目產品決策會,確定規劃方案并對目標成本及經營計劃進行檢討,形成產品決策會(如果項目經營計劃發生變化,在公司總經理決策后需報區域或集團同意)

　　備注

　　當進行區域新城市項目發展工作時,由區域管理層負責決策是否跟進并展開前置工作。

　　當進行區域新城市項目發展工作時,上述成員公司專業部門職能由區域本部相對應的專業部門承擔。

　　5、新項目前置工作流程和要求

　　5.1前置工作流程

　　5.1.1前置工作標準周期及形式

　　新項目前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。具體各分項工作時間要求詳見萬科上海區域新項目前置工作流程圖

　　新項目前置工作總負責人為所在成員公司總經理?？偁款^和責任部門為成員公司項目發展部。各項目發展部必須承擔其管理、協調相關專業部門提高質量完成前置工作的職責,并對前置工作的計劃管理負責。相關專業部門對各專業內的前置工作成果負責,并配合項目發展部的前置計劃管理工作。

　　5.2新項目前期研究階段

　　5.2.1在項目發展部召集前期啟動務虛會后,公司總經理負責召集管理層決策是否開展前置工作、并確認項目目標,包括:戰略類型。初步盈利目標,定位研究方向,前置工作計劃等。

　　5.2.2成員公司項目發展部

　　負責在獲取項目信息后向區域管理層、所在公司管理層、區域企劃部、區域及所在公司前置工作小組進行通報,提交意向信息通報表,具體報送辦法詳見上海區域新項目發展制度實施細則。

　　負責安排區域決策委員會現場看地:成員公司項目發展部提前5天向區域企劃部提交看地安排并負責組織工作,具體看地時間由區域本部企劃部協調確認;

　　負責在意向信息通報表發送后5日內,完成項目土地屬性分析,包括但不限于土地的區位、四至、規劃指標、配套情況、(來自:m.airporthotelslisboa.com)宗地現狀及拆遷交地計劃等內容,供前置啟動務虛會,并監督確認項目目標

　　負責在前置啟動務虛會結束后一個工作日內,根據會議決議確定新項目的前置工作計劃,并報送區域本部企劃部備案。區域本部企劃部將根據該計劃安排立項會,前置聽證、決策會等項目決策流程,并根據該計劃對各項目前置工作進行評估和監督。原則上區域所有項目前置工作計劃都應按照工作流程圖中確定的標準流程和工期執行。如有不一致之處,應在報企劃部的同時進行說明。經區域確認后可執行。

　　5.2.3成員公司市場營銷部

　　在收到項目意向信息通報表后,于5日內完成項目初步市場分析,供前置啟動務虛會使用

　　在項目發展部提交土地屬性分析后,負責完成項目市場、客戶、產品定位分析,研究內容包括:片區市場研究與分析,競爭項目研究、項目客戶定位,單一產品價格定位、產品組合方案及對應銷售計劃等,具體內容要求詳見萬科上海區域項目前置營銷工作指引。

　　負責在設計部提供單一產品方案、成本部提供單一產品成分測算結果之后,牽頭財務管理部進行多產品方案收益測算,并完成項目產品建議書。確定:目標客戶、產品類型及組合、定價策略、產品建議及要求等內容。

　　項目產品建議書須經所在公司總經理確認后提交設計部,設計部按此進行產品強排方案設計。

　　5.2.4成員公司設計部

　　在項目發展中部完成項目土地屬性分析后,負責完成設計用地分析,包括:規劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,具體內容要求詳見萬科上海區域項目前置設計工作指引。

　　在市場營銷部完成項目產品初步定位后,負責確定單一產品方案,須明確是否采用成熟產品。

　　完成產品強排方案,具體內容及要求詳見設計工作指引

　　5.2.5成員公司成本管理部

　　在設計部確定單一產品方案后,負責完成單一產品成本測算,為收益測算和產品建議書確定提供支持。

　　負責根據產品建議及定位擬定項目成本控制目標,指導產品強排設計工作。

　　5.2.6成員公司財務部

　　在成本部完成單一產品測算后,完成單一產品和多種產品組合方案收益測算,為營銷系統確定產品建議書提供支持。

　　5.3新項目立項及決策審批階段

　　5.3.1成員公司項目發展部

　　在產品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,具體編制方法詳見立項會編制指引,會議發起辦法詳見上海區域新項目發展制度實施細則。

　　負責匯總完成七對眼睛表單

　　在項目規劃方案初稿、銷售計劃初稿、開發計劃初稿、經濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內容填寫,并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區域前置聽證會審議內容。

　　負責根據確定的產品方案,銷售計 劃,定價策略,開發計劃、測算結果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見項目可性性研究報告編制指引,并申請召開決策會。

　　5.3.2成員公司市場營銷部

　　負責審核項目規劃方案是否滿足目標客戶需求(產品建議深化)

　　負責確定項目銷售計劃及銷售策略

　　負責根據前置工作聽證會結果修改和確定項目銷售計劃及銷售策略

　　5.3.3成員公司設計部

　　負責完成設計任務書,并將目標襯布落實到設計任務書中,保證控制效果。具體內容及要求詳見萬科上海區域項目前置設計工作指引。

　　負責完成概念設計方案,具體標準及內容要求詳見科上海區域項目前置設計工作指引

　　5.3.4成員公司成本管理部

　　負責制定項目目標成本,并作為設計條件落實到規劃方案設計任務書中

　　負責審核項目規劃方案是否滿足成本控制要求

　　負責根據前置工作聽證會結果修訂目標成本

　　5.3.5成員公司工程管理部

　　負責根據銷售計劃、交地計劃等制定項目開發計劃初稿

　　負責根據前置工作聽證會結果修訂項目開發計劃

　　5.3.6成員公司財務管理部

　　負責完成經濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,具體測算內容詳見,可行性測算表

　　負責根據前置聽證會確定的產品方案,銷售計劃,定價策略,開發計劃等完成項目經濟測算,包括,可行性測算表、經營計劃表,區域已對上述兩表格的格式和內容做了優化和統一,并制定了相應的填寫指引,具體請詳見可行性測算表,經營計劃表

　　5.4新項目決策后階段

　　5.4.1成員公司項目發展部

　　如項目通過決策,決定參與獲取。則負責進行相關工作跟進,并根據集團授權額度進行項目獲取工作。

　　5.4.2成員公司設計部

　　如項目通過決策,決定參與獲取,則負責立即展開詳細規劃方案設計,并要求30天之內完成,以滿足當地政府報批要求為準。

　　5.4.3該項目總經理

　　負責在項目規劃報建前10天內,負責組織項目產品決策會確認規劃方案并對目標襯布及經營計劃進行檢討,形成產品決策。(如項目經營計劃發生變化,在公司總經理決策后需報集團或區域同意)

　　5.4.4項目前置工作小組

　　為落實集團及區域提高項目運營效率的戰略要求,保證前置工作質量、強化項目前置工作專業能力,區域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關專業人員的前置工作小組。

　　考慮專業性、保密性等因素,各成員公司的項目前置工作應由前置工作小組負責,或其指導下進行。前置工作小組對所在公司的新項目前置工作質量負責。

　　根據集團項目運營前置加速的要求,各一線成員公司新發展項目要在城市地圖、細分客戶的基礎上、運用七對眼睛,實現項目的客戶定位和產品解決方案前置,不同項目在決策會前的具體前置要求為:成熟產品項目要完成前置客戶定位、規劃方案及單體方案選型;標準華產品項目要完成前期客戶定位、規劃方案及單體實施方案選型,創新產品項目無前置要求。