安永地產成本控制辦法
1.安永房地產項目開發成本全過程策略
階段1：決策階段的難題與對策
保守的決策與冒險的決策。資金是有限的，融資也是有限的?！按蟾伞壁A了，大家高興；輸了 ，落個“盲目、冒險”的惡名，甚至有下臺的風險?！靶「伞北ｋU，但走失機會，又被批評為 “保守”。形勢不明時“不干”是不過不失的，但閑置資源要付出代價，機會走失也是成本支 出。不采取行動的風險，有時是最大的風險。
效益與成本的困惑。價值工程中一條基本公式是“V=F/C”。這條公式提示了“用最少的投資， 爭取最大效益”的五條方法：保持開發項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功 能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；運用新科 技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。
另外，在實際操作中應該注意：為求房間平面無梁無柱，改異形柱、大板結構是否經濟；土建 投資在總成本、售價中的比重多大才合理；是否應該全方位進行廣告宣傳；每戶送廚具、電器 的吸引力有多大；加強綠化的直接效益有多少。
決策的連貫與調整。房地產決策中付出的代價，往往是決策不連貫引起的。在決策過程中，多 支出成本是不可避免的。但為了避免更大損失，“棄卒保車”般的調整又是必要的。因此，想 要控制成本，首先要建立科學的決策機制。
對工程造價?75%
的影響程度
10%
階段
初步設施調設?施工
計階段計階段?階段
階段2：規劃設計階段成本控制要點
貨比三家。為了節約成本，發展商往往忽視了對設計階段的監控，而是著重對施工階段的“一 磚一瓦”加強監控。但研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的75%，施工圖設計 階段，影響工程造價的程度為25-35%。
成立成本評估審核部門。安永房產內部應成立專門的工程設計管理部門，部門內配備有經驗豐 富的建筑、結構、水電方面的專業人才和經濟分析人員。制定詳細的設計要求和下達設計任務 ，并對設計單位所處的設計方案和施工設計圖進行審核。對工程項目的結構形式、裝修標準、 材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
對設計單位進行限額設計。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對 設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。
積極實行設計監理制度。
階段3：招標階段的成本控制要點
建設工程實行招投標，使我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價 ，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。
階段4：施工階段的成本控制要點
特別要研究建造成本中的材料、設備的選用和采購問題。在保證建筑物的功能和質量的前提下 ，要采購價格相對較低的，從而獲得保證質量、價格相宜的效果。
質量好壞關系到正常使用和安全，同時影響到物業的租售、企業的品牌形象，最終必然影響項 目的成本控制、經濟效益好壞。
項目的建設工程就是質量的形成過程，必須嚴格按建設程序辦事，把緊建設過程各個階段質量 關。
在質量監控中要處理好質量與成本的關系。經驗性質量控制一定要同物業設定的檔次、市場目 標等聯系起來，使其質量標準與其成本目標相結合，實現成本目標范圍內的質量保證。
2.安永房產開發時間成本控制
策略1：前期階段時間成本控制?投資項目的前期準備工作，包括征地、拆遷、立項、設計、報 建等，需要幾十個政府部門的審批，時間往往拖得很長。其中費時最多的為征地、拆遷。如果 政府實行?五統一?開發的土地，只要通過競投取得土地使用即可；如要開發商自己負責征地、 拆遷，最好將此項工作發包給有資信的專業公司，可大大縮短時間。其次是規劃、設計，較好 的辦法是利用市場機制，通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同，把 規劃、設計時間鎖定，以加快進度。
策略2：施工階段時間成本控制?根據工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目進度計劃 、項目年度計劃、建設監理單位的計劃系統和設計單位的設計系統。然后進行項目進度目標分 解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據進度要求配備足夠的 工程技術人員，以保證技術指導、監督適時到位。資金保證是完滿實現計劃的前提和關鍵，特 別是后續資金的到位，這就要求爭取銀行的配合。保證原材料、設備的組織供應，及時到位， 以免停工待料，延誤工期。在施工中，一般都會提出修改原計劃的要求，這就需要設計單位給 予充分配合，及時變更出圖。
策略3：銷售階段時間成本控制?要實行銷售業績的激勵制度，調動銷售人員及早介入，制定銷 售策略，及時啟動預售，以免加大成本。
3.成本控制的具體操作流程
步驟1：重視工程可行性論證工作?決策失誤是最大的浪費。只有依規定的程序科學、公正、客 觀、細致地做好工程可行性論證工作，才能避免決策失誤。
步驟2：認真編寫設計任務書?設計任務書是建設單位對待建項目建設意圖的體現。它應該是建 設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的規模、使用功能、工藝布 局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據。設計任務書的好壞 決定工程項目的成敗。
步驟3：做好建筑方案的征集選擇?通過選擇幾家有技術實力的設計單位進行設計方案競賽，廣 泛征集建筑設計方案。然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化。評比時應側重： 設計構思的超前性；建筑平面布置的合理性；m.airporthotelslisboa.com建筑風格的協調性；進行設計方案的優化；方案 中要對未來的發展改造留有余地。
步驟4：做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作建筑的基礎有不同的形式，不同基礎 形式其造價不同。即使同一種基礎形式，因所選擇的地基持力不同、埋深不同，造價也會相差 很大。建筑的不同結構體系、同一結構體系的不同布置方式，其造價也不同。因此，在此階段 ，要根據建筑師、工程師草擬的圖紙制定建筑投資分項初步概算，對結構進行優化，以期達到 投資控制的目的。在進行工程結構的基礎優化時，要正確處理技術先進與經濟合理之間的對立 統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理的基礎上技術先進。
步驟5：在預定概算限額內
做好施工圖設計?根據近似的工程數量及市場價格，對不同的設計及 材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內做好施工圖設計。步驟6：做好施工圖紙的會審工作?充分利用辦理開式許可手續的一段時間做好施工圖的會審工 作，將圖紙中質量隱患消滅于萌芽狀態，將有可能發生的變更盡早提出來。
成本
控制
體系
成本
預測
體系
成本
結算
體系
篇2：天安地產成本控制辦法
安永地產成本控制辦法
1.安永房地產項目開發成本全過程策略
階段1：決策階段的難題與對策
保守的決策與冒險的決策。資金是有限的，融資也是有限的?！按蟾伞壁A了，大家高興；輸了 ，落個“盲目、冒險”的惡名，甚至有下臺的風險?！靶「伞北ｋU，但走失機會，又被批評為 “保守”。形勢不明時“不干”是不過不失的，但閑置資源要付出代價，機會走失也是成本支 出。不采取行動的風險，有時是最大的風險。
效益與成本的困惑。價值工程中一條基本公式是“V=F/C”。這條公式提示了“用最少的投資， 爭取最大效益”的五條方法：保持開發項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功 能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；運用新科 技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。
另外，在實際操作中應該注意：為求房間平面無梁無柱，改異形柱、大板結構是否經濟；土建 投資在總成本、售價中的比重多大才合理；是否應該全方位進行廣告宣傳；每戶送廚具、電器 的吸引力有多大；加強綠化的直接效益有多少。
決策的連貫與調整。房地產決策中付出的代價，往往是決策不連貫引起的。在決策過程中，多 支出成本是不可避免的。但為了避免更大損失，“棄卒保車”般的調整又是必要的。因此，想 要控制成本，首先要建立科學的決策機制。
對工程造價?75%
的影響程度
10%
階段
初步設施調設?施工
計階段計階段?階段
階段2：規劃設計階段成本控制要點
貨比三家。為了節約成本，發展商往往忽視了對設計階段的監控，而是著重對施工階段的“一 磚一瓦”加強監控。但研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的75%，施工圖設計 階段，影響工程造價的程度為25-35%。
成立成本評估審核部門。安永房產內部應成立專門的工程設計管理部門，部門內配備有經驗豐 富的建筑、結構、水電方面的專業人才和經濟分析人員。制定詳細的設計要求和下達設計任務 ，并對設計單位所處的設計方案和施工設計圖進行審核。對工程項目的結構形式、裝修標準、 材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
對設計單位進行限額設計。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對 設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。
積極實行設計監理制度。
階段3：招標階段的成本控制要點
建設工程實行招投標，使我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價 ，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。
階段4：施工階段的成本控制要點
特別要研究建造成本中的材料、設備的選用和采購問題。在保證建筑物的功能和質量的前提下 ，要采購價格相對較低的，從而獲得保證質量、價格相宜的效果。
質量好壞關系到正常使用和安全，同時影響到物業的租售、企業的品牌形象，最終必然影響項 目的成本控制、經濟效益好壞。
項目的建設工程就是質量的形成過程，必須嚴格按建設程序辦事，把緊建設過程各個階段質量 關。
在質量監控中要處理好質量與成本的關系。經驗性質量控制一定要同物業設定的檔次、市場目 標等聯系起來，使其質量標準與其成本目標相結合，實現成本目標范圍內的質量保證。
2.安永房產開發時間成本控制
策略1：前期階段時間成本控制?投資項目的前期準備工作，包括征地、拆遷、立項、設計、報 建等，需要幾十個政府部門的審批，時間往往拖得很長。其中費時最多的為征地、拆遷。如果 政府實行?五統一?開發的土地，只要通過競投取得土地使用即可；如要開發商自己負責征地、 拆遷，最好將此項工作發包給有資信的專業公司，可大大縮短時間。其次是規劃、設計，較好 的辦法是利用市場機制，通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同，把 規劃、設計時間鎖定，以加快進度。
策略2：施工階段時間成本控制?根據工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目進度計劃 、項目年度計劃、建設監理單位的計劃系統和設計單位的設計系統。然后進行項目進度目標分 解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據進度要求配備足夠的 工程技術人員，以保證技術指導、監督適時到位。資金保證是完滿實現計劃的前提和關鍵，特 別是后續資金的到位，這就要求爭取銀行的配合。保證原材料、設備的組織供應，及時到位， 以免停工待料，延誤工期。在施工中，一般都會提出修改原計劃的要求，這就需要設計單位給 予充分配合，及時變更出圖。
策略3：銷售階段時間成本控制?要實行銷售業績的激勵制度，調動銷售人員
及早介入，制定銷 售策略，及時啟動預售，以免加大成本。
3.成本控制的具體操作流程
步驟1：重視工程可行性論證工作?決策失誤是最大的浪費。只有依規定的程序科學、公正、客 觀、細致地做好工程可行性論證工作，才能避免決策失誤。
步驟2：認真編寫設計任務書?設計任務書是建設單位對待建項目建設意圖的體現。它應該是建 設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的規模、使用功能、工藝布 局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據。設計任務書的好壞 決定工程項目的成敗。
步驟3：做好建筑方案的征集選擇?通過選擇幾家有技術實力的設計單位進行設計方案競賽，廣 泛征集建筑設計方案。然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化。評比時應側重： 設計構思的超前性；建筑平面布置的合理性；m.airporthotelslisboa.com建筑風格的協調性；進行設計方案的優化；方案 中要對未來的發展改造留有余地。
步驟4：做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作建筑的基礎有不同的形式，不同基礎 形式其造價不同。即使同一種基礎形式，因所選擇的地基持力不同、埋深不同，造價也會相差 很大。建筑的不同結構體系、同一結構體系的不同布置方式，其造價也不同。因此，在此階段 ，要根據建筑師、工程師草擬的圖紙制定建筑投資分項初步概算，對結構進行優化，以期達到 投資控制的目的。在進行工程結構的基礎優化時，要正確處理技術先進與經濟合理之間的對立 統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理的基礎上技術先進。
步驟5：在預定概算限額內做好施工圖設計?根據近似的工程數量及市場價格，對不同的設計及 材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內做好施工圖設計。
步驟6：做好施工圖紙的會審工作?充分利用辦理開式許可手續的一段時間做好施工圖的會審工 作，將圖紙中質量隱患消滅于萌芽狀態，將有可能發生的變更盡早提出來。
成本
控制
體系
成本
預測
體系
成本
結算
體系
篇3：裝飾公司成本控制管理辦法
裝飾公司成本控制管理辦法
成本控制：公司實行的是項目承包責任制，工程成本包括從合同簽訂至合同完成所發生的、與執行合同有關的直接成本費用的間接成本費用。項目發生的成本、費用全部在“工程施工”科目核算，不通“管理費用、財務費用”科目。
“工程施工”科目設立以下明細科目：人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費、綜合費，同時也可單獨設立分包工程費用明細科目。根據具體情況可設三、四級明細科目。
項目部要實行計劃管理，項目開始時必須有預算和人工、材料、機械定額，對無工程預算資料的會計人員可以拒絕付款。
1、人工費：核算耗用在工程上的直接人工費，不包括管理人員與后勤人員費用。
可按班組或施工項目進行三級明細核算。人工費要實行總量控制。根據預算書中的人工費，測算出人工費占工程造價的比例，平時發放人工費時，要與實際完成的產值進行比較。建立項目部班組工人工資檔案，檔案上附工人身份證復印件和照片、該名工人每月出勤數、應領工資數額、實際領取數額等資料。每月由預算人員及時與班組進行結算，會計人員根據各班級結算單、出勤表計算應發工資進入成本，同時記入“應付工資“賬戶。根據項目資金情況和分包合同、結合考勤編制實際發放的工資單，欠發工資反映在應付工資賬戶上。有條件的要以通過銀行卡發放。工資要確保由項目部（公司授權）發放到個人，工資必須由本人簽收，代領工資的必須由工資所有人書面委托，注明代領人姓名、身份證號等。管理人員工資要嚴格考勤制度，按考勤發放工資。
2、材料費：核算耗用在工程上的各種材料費用、各種周圍材料攤銷和租賃費用?？砂粗饕牧掀贩N進行三級明細核算。
建立材料采購計劃制度。月底前由工程預算人員編制材料采購計劃，項目部采購材料，應根據采購計劃，按工程進度和工作預算量計劃進料。進料前必須報預算員審批，與材料供應商簽訂材料采購合同。在保證施工用料的同時，加強對市場購買材料的管理，主要材料同質前提下要貨比三家，努力降低采購成本。會計人員根據材料采購計劃，會同項目負責人安排資金。對無材料采購計劃的會計人員不支付款項（特殊情況須經項目負責人審批）。會計人員平時要注意了解大宗材料的市場行情，對購進材料價格異常的情況要及時向項目負責人和公司匯報。建立材料驗收入庫制度。
材料保管人員對入庫材料的品種、規格、型號、質量、數量、包裝及材料質量保證書等認真驗收核對，按照有關標準嚴格驗收，做到準確無誤，入庫材料驗收應及時準確。發現問題及時作出驗收記錄，向主管采購人員反映。材料驗收合格后，要根據施工情況堆放就位，及時辦理入庫驗收，核對發票、運單、明細表、裝箱單及產品合格證，核對無誤后填制入庫單，并及時登賬。材料入庫單一式三聯，存根、供應商、財務各一聯，注明日期、供應商名稱、運輸單位、材料名稱、規格、單位、單價、數量、金額等。支付材料款項時必須附有材料采購合同、供應商送貨單和材料入庫單，同時必須經材料采購員、保管員、財務審核、項目經理審批權簽字同意后方能報賬，否則不予付款。同時，工地門衛應建立材料、物資進出登記簿，對進出工地的材料應登記時間、車號、材料名稱、數量等，會計人員不定期地根據材料入庫單情況進行抽查。建立材料出庫制度。材料發放要嚴格領料出庫手續，由施工管理人員根據施工情況簽發領料單，施工班組簽收。
領料單應注明領用日期、材料名稱、規格、數量、棟號、施工項目等。月終由材料保管人員匯總，編制材料收發月報表和收料單明細匯總表（分別報項目部負責人和會計人員，由會計人員據此進行材料成本核算。不需用材料和殘廢料的變賣，應由會計人員監督辦理并入賬核算。項目部應建立經濟責任制，執行材料節超獎懲制度。租賃的各種周轉使用材料，應由預算及施工人員核定周轉材料使用量，實行總量控制。倉庫應單獨建立租賃材料臺賬，詳細登記租賃時間、材料品種、數量、信用班級及收回時間、數量等。
月終由材料保管人員匯總，編制租賃材料情況月報表（見附表），分別報項目負責人和會計人員，由會計人員據此進行材料成本核算。租賃材料領用后由施工班組負責保管，發生的租賃材料短缺應明確負責人，將有關資料及時交會計人員，經項目負責人批準進行相應經濟處理。會計人員在支付租賃費時，應根據租賃材料入庫時的驗收資料及退回資料仔細核對，核對無誤后方可支付。月終，會計人員應會同材料保管人員對工程庫存的的所有材料進行盤點，做到賬實相符。對賬實不符的應及時查明原因，報項目負責人處理。
3、機械使用費：核算耗用在工程上的自有施工機械使用費，租用施工機械租賃費以及施工機械安裝、拆卸和進出場費用?？砂粗饕獧C械進行三級明細核算。租入的施工機械費用結算，可根據租賃合同規定的租賃形式分別進行。按臺班支付使用費的，應有專人負責考勤；對完成工程量形式結算的，每月由預算人員計算實際完成工程量。
4、其他直接費：核算工程發生的設計費、技術援助費、現場材料二次搬運費、生產工具和用具使用費、檢驗實驗費、定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
5、間接費用：核算臨時設施攤銷、管理人員工資、獎金、職工福利費、勞動保護費、固定資產折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、水電費、辦公費、差旅費、招待費、印花稅、個人所得稅、財產保險費、通訊費、工程保修費、排污費、安全文明防護措施費、公司管理費等。公司要嚴格控制非生產性費用支出，嚴格審批程序。公司各種應交款項平時必須按照工程款收入的10%上交，項目負責人與會計人員作為責任人必須保證10%的上交，10%作為公司應收取的管理費及稅金，任何項目不得截留。收入工程款而未上交應交款項，次月起按未上交部分計算利息，月利率12‰。
公司各種應交款項年
中預結一次，年末結算。結算后的差額部分在三個月內上交，逾期未上交轉作借款，按季計息，第一季度按6‰利率計息，第二季度開始按12‰計息。平時上交時，記入“其他應付款——公司——結算管理費”借方，根據公司轉下的管理費結算收據，借記“工程施工——間接費——公司管理費”、貸記“其他應付款——公司——結算管理費”。項目交納的稅費，憑稅費交納單據復印件由公司退還給項目。安全文明措施費必須照建設部《建筑工程安全防護、文明施工措施費用及使用規定》的要求，建立項目部安全防護文明施工措施費用清單計劃和支出計劃。項目部對列入工程概算的安全作業環境及安全施工措施的落實、安全生產條件的改善，確保?？顚Ｓ?，不得挪作他用。所發生的費用在“工程施工——間接費——安全措施費”科目單獨核算。
6、綜合費：核算公司內部借款產生的資金利息。
公司借款利息實行預交制度，每個季度結算一次，每個季度末為計息日。平時上交時，記入“其他應付款——公司——借款利息”借方，季末根據公司轉下的利息結算收據，借記“工程施工——綜合費”、貸記“其他應付款——公司——借款利息”。項目應建立固定資產、周轉材料明細賬，購入的大型設備、周轉使用材料要詳細登記購入時間、設備型號、數量，并按會計制度規定的折舊率計提折舊和攤銷。在項目未與公司辦理竣工財務決算前，所有資產、材料產權屬公司所有，未經公司批準項目不得擅自處置，否則以侵占公司資產論處。項目應做好稅款交納工作。根據稅務機關要求，及時、足額上繳稅款，對已收取工程款、稅務部門暫時不收取的稅款，應將稅款預留，保證稅款的資金使用。對甲方要求由稅務機關代扣交稅款的，必須取得稅務部門開給甲方的代扣代交證明。及時向甲方索取代交稅款的稅票，并給甲方辦理相應財務手續。建立成本分析制度，定期進行成本分析。
根據工程完成進度，由項目預算人員配合，對人工、材料、機械以及分包工程的預算成本與實際成本進行對比。通過對成本項目的升降變化和影響成本因素及其影響程度的分析找出成本升降的原因。每月項目會計人員應做好盈虧測算分析工作，報項目負責人，發生預虧和重大事件應及時上報公司財務處。