建筑物的屋頂

　　是建筑物最上層與室外分隔的外圍護構件，屋頂可以起到抵抗雨、雪、防日曬、防寒、隔熱等作用。屋頂一般分為坡屋頂和平屋頂兩大類。坡屋頂的屋面常采用瓦，瓦有粘土瓦、水泥瓦、琉璃瓦、金屬瓦、鋼絲網水泥大波瓦、石棉水泥瓦、玻璃鋼瓦等多種。]

　　坡屋頂的屋面坡度主要決定于屋面材料和排水兩方面因素。坡屋頂可以分為單坡、雙坡、四坡等形式。坡屋頂一般由承重結構和屋面兩部分組成，其防水作用主要由屋面覆蓋材料完成，其保溫、隔熱作用可以在屋面層做保溫層，也可以在頂棚層上設保溫材料完成。坡屋頂還應考慮隔熱和通風等問題。南方地區屋頂表面受太陽直射，溫度很高。為防止屋面熱量傳到室內，一般用屋頂的通風空間起隔熱作用。屋頂的通風與隔熱一種是把屋面做成雙層，屋檐設進風口，屋脊設出風口，靠屋面通風隔熱。另一種是在吊頂棚進行通風起到隔熱的作用。平屋頂以采用鋼筋混凝土屋面板為承重層。平屋頂排水分無組織排水和有組織排水兩種，采用無組織排水時，屋面伸出外墻形成挑檐，屋面的雨水經挑檐自由落下。這種排水一般用于低層和次要建筑上。有組織排水是在屋面上做出排水坡度，有組織地把屋面上的水排到天溝或雨水口，然后經雨水口排泄到地面或雨水管道內。有組織排水又分為外排水和內排水兩種形式。平屋頂防水常采用卷材防水和剛性防水等形式。

　　無論采取何種防水材料，在設計、選材和施工時應嚴格遵守有關規范和要求，避免屋面滲漏現象發生。平屋頂還應設置保溫層，保溫層一般設在屋頂結構層與防水層之間。為了防止室內水蒸汽滲入保溫層內，一般在保溫層下設一道隔氣層。屋頂保溫材料應采用輕質，保溫性能好，吸水率小的材料。

篇2：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔案例

　　案例：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔

　　案情：座落于徐匯區南宜花苑的某號頂樓業主張先生，在購房時獲得了開發商贈送的頂樓屋頂露臺的使用權，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺使用權的頂樓業主自家房屋開始滲水，屋內墻面起殼霉變。在多次向物業公司報修，物業公司在報請小區業委會動用維修資金受阻后，將小區物業公司和小區業委會告上徐匯區人民法院。

　　十年前，頂樓業主張先生購買了小區頂樓住宅一套，房屋預售合同中寫明：屋頂露臺歸頂樓業主使用，相關面積不在產權證中體現。20**年年中，張先生因屋頂滲水要求物業公司進行維修，物業公司接報后，立即與業委會取得聯系，經討論后提出了該房頂修理的費用分攤方案：由屋頂露臺使用人承擔一半維修費用，另一半由房頂的共用人共擔，即由張先生支付現金承擔一半費用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業主的意見后盡快實施修理。但該方案遭到了張先生的強烈不滿，雙方多次協調未果，于是張先生將物業公司和業委會告上了徐匯區人民法院。

　　本案中雙方爭議的焦點在于該屋頂既是張先生擁有獨立使用權的曬臺，也是整幢房屋的屋頂，從性質上來說屬于具有特定使用權的公共部位，這個部位維修費該由誰來承擔。

　　作為原告的張先生認為，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結構部分，屋頂作為建筑物的基本結構當然屬于整幢房屋全體業主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂的一部分，對整個建筑物的結構和外觀來說，都是不可或缺的，因而應為業主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當然的需要動用維修資金。

　　作為被告的物業公司和業主委員會認為，《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。開發商贈送的屋頂露臺漏水這筆維修費誰付?建設部對此早有相關的規定：【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】第九條、凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(四)屋蓋的修繕：1.不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。因此， 原告張先生長期獨享使用開發商贈送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺，安裝魚缸，種植花草，安防健身設備等。據此，原告業主也應該比其他業主承擔更多的責任，故認為，兩被告提出的費用分擔完全合法合理合情，這個方案也會被絕大多數業主認可，征求意見也會比較容易通過。

　　法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎上，耐心釋法，細致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費分攤方案而終結。

　　案件的思考：本案在物業管理中具有一定的普遍性，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》　第二條 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時具備三項條件：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案露臺雖然建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，但沒能能夠登記成為特定業主所有權的客體，產權證上也并沒有標注。因此不能簡單理解為屋頂露臺是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業主獨享專用，費用一概由共有業主來承擔 ，于法于理都說不過去，何況建設部早于【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】對此有相關的規定。根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。故被告物業公司和業委會按照相關的法律法規和有關部門的規定，所提出的方案較容易被大家接受。(作者系上海宏祥物業管理有限公司副總經理)

篇3：當屋頂買賣糾紛遭遇法律空白

案情簡介:

昆明一屋頂糾紛遭遇法律空白云南省昆明市的程家寬一家怎么也沒想到,花20多萬在西壩新村買了套房子,卻在安裝太陽能時遭遇尷尬:屋頂被賣給了7樓住戶,自己已沒地方安裝太陽能了。記者在采訪中發現,關于屋頂買賣,尚存在著一個法律空白。

住戶:世上哪有沒屋頂的房屋出售?

對于這件尷尬事情,程家寬一家怎么也想不通。他們認為:世上哪有沒屋頂的房屋出售?屋頂是樓下住戶的公用建筑面積,在上面裝太陽能,是天經地義的事?？捎捎谖蓓敱毁u給了7樓住戶做屋頂花園,10月10日,他們無奈地把太陽能裝在了頂樓側面,兩邊分別搭著701及703房兩家的挑梁。然而幾天后,物業公司管理處一紙“請自行拆除”的通知送到了他們手上。701住戶蔣先生也有自己的想法:自己花了18,000元以每平米200元的價格買下了屋頂,并與昆明市五華區房管局簽訂了“集資建房協議”,那就擁有了屋頂的產權。程家未經許可就把太陽能裝在別人的挑檐上,侵犯了別人的私有領地,于是,蔣家找到了管理處,強烈要求程家拆掉太陽能。

對此,程家寬一家則說:太陽能搭在側面的確存在安全隱患,但實屬無奈。屋頂是公用面積,701住戶購買屋頂時,同樣也沒經樓下住戶許可啊。

管理者:屋頂賣的是使用權

物業公司一所管理處劉主任在談及此事時,對記者說,房子及屋頂是五華區房管局賣的,管理處只負責日常小區住戶協調。以前如果7樓以下的住戶要安裝太陽能,只能與7樓住戶協商,出點錢讓7樓騰出點地方安裝。此次由于701住戶不同意401安裝,幾經協調后,管理處只好給401下了拆除太陽能的通知。

昆明市五華區房管局行政部楊凱生副主任在接受記者采訪時說:“屋頂的確賣給了701,但賣的只是使用權,不是產權。不過,有關部門沒有具體的規定或標準說明屋頂是公用建筑面積?！?/P>

建設廳:能否買賣尚無明確規定

在昆明,把屋頂賣給頂樓住戶的現象比較普遍,有的房地產開發商為吸引住戶,還推出了買頂樓贈送屋頂面積的新招。那么,屋頂到底能不能買賣呢?

云南省建設廳有關人士告訴記者,從建設部到省建設廳,目前對屋頂面積買賣還沒有明確的規定。最近省建設廳也接到了類似這方面的情況反映,廳里正對此事進行調研,但結論還沒出來。

律師:屋頂通常不準買賣

對于這起屋頂糾紛,云南省袁野律師事務所吳維東律師有自己的觀點。吳律師認為,雖然國家還沒有明確的規定,但通常屋頂都是不允許買賣的。消費者買一套房子的價錢,就包括公用建筑面積部分,不讓其使用屋頂,就侵犯了他的使用權。準確地說,房地產商把公用建筑面積作為銷售條件寫進合同,是無效的,這種銷售行為本身就帶有侵占別人公用建筑面積使用權的性質。

據悉,昆明市五華區房管局把尚未售出的702的屋頂劃出一塊地方,讓程家把太陽能搬至該地。程、蔣兩家皆對此結果表示滿意。經過房管局積極協調,昆明的這起屋頂糾紛已經結束了,但由此引發出來的法律問題卻遠未終結。