一、誤差的產生與質量控制
誤差：是指調研所得結果與實際結果之間的偏差。誤差的產生有兩個來源:人為誤差和抽樣誤差。人為誤差的產生主要有三個方面:設計誤差,包含調研問題的界定不充分、調研方法的確定不合理、抽樣設計不科學、問卷設計錯誤等方面;實施誤差,它是實際的調研過程中,由于實施人員的素質較低、責任心不強、對實施過程的控制不力、調查對象的不配合所造成的誤差;分析誤差,由于資料整理和分析錯誤所造成的誤差。抽樣誤差又叫隨機誤差,它是由抽樣調查中固有的代表性誤差。人為誤差可以通過科學的設計、嚴格的質量控制來消除,而抽樣誤差則往往是不可避免的。
質量控制:就是通過對調研過程中的各個環節進行嚴格的管理與監督,以減少人為誤差,提高調研結果的科學性的一個過程,質量控制系統是其關鍵。下面從調研組織與人員素質、設計中的質量控制、實施中的質量控制、資料整理與分析中的質量控制四個方面對公司的質量控制系統給予說明。
二、調研組織
公司針對具體的調研項目成立調研組織,由項目經理、研究人員、抽樣員、督導、復核員、訪問員組成,公司領導進行最終的質量控制。
項目經理主要負責整個項目的組織協調及整個調研流程的質量控制工作,由公司的調研部門經理擔任,要求具備本科以上學歷、::具備豐富的市場調研經驗;研究人員、抽樣員和督導由公司專業的市調人員擔任,要求本科以上學歷、豐富的市調經驗;訪問員由參加過公司調研項目的老訪問員或實地招聘人員擔任,要求?？埔陨蠈W歷、責任心強、有實際的調研經驗;復核員由公司專人擔任,原則上獨立于以上人員,要求?？埔陨蠈W歷、責任心強。
三、設計中的質量控制
1、在客戶洽談和溝通過程中,如果涉及到調研工作,項目部相關人員務必與調研人員相互溝通,提案中涉及調研的部分原則上由調研人員撰寫或指導。
2、含有調研工作的合同簽定后,項目經理應組織召開項目協調會,形成會議備忘,并將前期工作所得的相關信息形成書面材料,備份給調研人員。
3、在撰寫調研方案和問卷之前,項目經理必須召集項目小組人員深入討論,科學、正確地界定需要調研的內容和工作重點。否則調研人員有權拒絕相關工作。
4、項目經理向調研人員委派工作(調研方案、問卷設計,調研實施,調研報告撰寫)時,必須下工作單。否則,調研人員有權拒絕相關工作。
5、調研方案、m.airporthotelslisboa.com問卷設計之前,項目經理應召集相關人員,對所做工作進行深入的溝通和討論,在缺乏成熟醞釀的情況下,不能開展寫作和實施工作。方案與問卷完成后必須填寫出品單,否則不計入個人工作業績。
6、調研方案與調研問卷由市調部專業的市調人員設計,完成后必須經過項目討論通過后方能提交客戶,根據客戶要求進行補充、確認,經試調、修訂后方可實施。
四、調研實施中的質量控制
1、在調研執行前,目經理應召集相關人員,對所做工作進行深入的溝通和討論,在缺乏成熟醞釀的情況下,不能開展寫作和實施工作。在工作執行過程中,相關人員要本著敬業、求實、嚴謹、奉獻的工作態度,扎扎實實把每項工作做好。
2、在調研進行前,必須對督導、抽樣員和訪問員進行專業基礎培訓和該項目的培訓,每個訪問員必須方式訪兩次以后(某些訪問員還需陪同訪問),經督導確認其對問卷內容了解并掌握基本訪問技巧后,才允許參加該項目。
3、抽樣員、訪問員、復核員獨立工作,互不認識,以保證樣本的隨機性、復核的準確性和公正性。
4、每位督導的監控人數在3-5人之間,不能超過5人。
5、在對消費者的調研中,第一次只能發給訪問員2份問卷進行試調研,在確認合格后才可進行正式訪問。在實際的操作中,每次發給訪問員的問卷數原則上不能一次超過5份。
6、零售店的訪問由兼職督導完成,并由我公司督導對其進行30%的面對面復核,對不合格的問卷進行重新訪問或作廢處理。
7、經銷商深度訪談由公司督導完成,并在同意的情況下進行現場錄音。
8、所有座談會由我公司督導負責,以保證訪問質量的可靠全面。
9、在入戶調研中,抽樣員必須按抽樣設計嚴格操作,訪問員必須訪問抽樣員所抽出的樣本,只有在主樣本拒訪、三次敲門不入等不可抗拒的原因下,經督導人員確認確無法訪問后,方可啟用備份樣本
10、每個地區均應多訪問3%-5%的備份問卷,以保證樣本的整體數量與設計抽樣數相符,減少因樣本缺損所引起的誤差。
11、實行24小時內復核制度,既在訪問員提交完成問卷后24小時內由復核員去被訪者家或電話復核(兩種方式可設置不同的比例),對作弊人員作開除和作廢全部問卷處理。復核比例不能低于樣本量的30%。
12、調研人員在調研實施過程中,應參照公司《市調手冊》,實行規范化操作。同時,要從公司和客戶的角度出發,加強成本意識,勤儉辦事。調研結束后,要及時到財務部門辦理報銷手續,避免拖拉現象。
13、調研人員在執行工作過程中,要注意公司和個人形象,不得參與各種社會不良活動。如有違反,公司將視其情節,予以嚴肅處理。
五、資料整理與分析中的質量控制
1、在調研實施工作完成后,調研人員要通過書面形式,清晰、準確、真實地向項目經理匯報工作。如涉及后續工作,調研人員有義務向后續工作人員詳細介紹工作情況。
2、問卷回收后必須經公司專業的復核員再次進行審核和回訪,確認合格后方可開始資料整理工作。
3、問卷的編碼、錄入由公司專門員擔任,數據錄入采用雙向錄入方式,數據分析采用公司專門的分析軟件SPSS10.0。
4、數調研報告必須由公司的專業市場調研分析人員撰寫,提交給客戶之前,必須在公司內部宣講、修改。否則,出現問題,公司將
5、調研報告出品前,必須填寫出品單。否則不計入個人工作業績。
六、廢卷的界定與處理
有下列情況之一問卷,都作為廢卷處理:
1、未進行訪問而填寫的問卷;
2、在消費者的入戶訪問中,未訪問樣本家庭中的合適對象的問卷;
3、被訪者的姓名、聯系方式填寫不清、不全、不具可追溯性的問卷;
4、經復核后,發m.airporthotelslisboa.com現問卷中的核心問題填寫不實的問卷;
5、背景資料填寫不全,影響分組,影響分析研究的問卷;
6、題目漏答,選項超出規定選項數,或選項含混無法識別的問卷;
7、所答問題出現前后矛盾的問卷;
8、在入戶訪問中,同一居委會中訪問戶數超過抽樣數的問卷;
所有的廢卷都不計入實際的統計、分析中,各城市在實際調研中的廢卷比例不能超過5%,否則追究相關人員的責任。
篇2：房地產市場調研程序
房地產公司市場調研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。
2職責：
2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。
經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關
2.2部門。
2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。
2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。
2.6審計核算部負責計算房屋面積。
2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。
3工作程序
3.1供應市場調查
3.1.1項目開發前期
3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。
3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。
a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。
b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。
c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。
3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。
3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。
3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。
3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.2需求市場調查
3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。
3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.3專項命題調研
3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。
3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。
3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。
3.4異地考察
3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。
3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。
3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。
3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。
3.5設計配合
3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。
3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。
3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。
3.7產品定價
3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。
3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。
3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。
3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。
3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。
4相關文件
5相關表單
5.1樓盤個案調查表
篇3：天安地產市場調研程序
安永地產市場調研程序
1.市場調研的重要性
房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調研使房地產投資開發商充分了解現有市場，對產品及營銷策略進行評估，不斷 發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。
2.市場調研的主要類型
房地產市場調查貫穿房地產經營全過程，根據目的和用途的不同可以分為：服務于房地產投資 方向決策的市場調研、服務于房地產項目運作的市場調研、服務于市場推廣與銷售的市場調研 。
服務于房地產投資方向決策的市場調研：
調研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：
宏觀環境調查研究：包括政策法規、房地產經濟知識、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調查分析了解房地產市場的現狀及動態。
房地產產品調查研究：在售樓盤資料統計——現有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析；區域市場分析——對特定區 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調查分析，追蹤市場發展方向。
置業消費需求趨勢調查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發商把握需求動態的依據。
品牌調查研究：品牌調查研究是品牌建設的基礎。
服務于房地產項目運作的市場調研：
項目定位調查研究：針對具體樓盤項目所處的區域，通過對置業消費需求的研究，結合周邊競 爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
置業消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據。
產品測試調查研究：針對將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內容包 括：社區配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關系；房屋格局、面積與各 功能區的分割等。
服務于市場推廣與銷售的市場調研：
樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。
銷售現場調查：通過對現場擬購人群的調查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考 依據；業主滿意度調查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發商、特定樓盤以及物業等 方面的滿意程度。業主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發商的聲譽，提高現實業 主的居住滿意程度，能為開發商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。
3.房地產市場調查的主要方式
房地產市場調查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。
訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調查的目的。答卷法：市場 調查人員要求被調查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調查人員與被調 查人員進行面對面談話；電話法：市場調查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的意見。
直接觀察法，派人到現場對調查對象進行觀察。例如派人到房地產交易所或售樓處觀察消費者 選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節目的習慣，在什么時間段收看什么 節目等。
實驗法是將調查縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后得出一定結果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業的環境、功能、定位是否受歡迎；了解物業價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。
4.房地產市場調查的步驟和程序
一般而言，房地產市場調查的主要程序可以分為：初步調查、決定收集資料的方法、設計調查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。
初步調查：確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定調查計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分 析：擬定調查計劃之前，市場調
查人員必須了解公司的產品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調查：對目前調查范圍有關資料進行分析， 分析同業與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。
決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或實 驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關、金融機構所統計公布的資料。如各級政府公報、銀行結匯統計等 ；同業公會、商會等職業團體，如房地產協會所公布的資料；市場研究機構所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；國內外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。
設計調查表（見〈五〉調查問卷的設計）。
選樣：消費者地域的確m.airporthotelslisboa.com定；對具有代表性的消費者進行抽樣調查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。
現場調查：即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。
資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統計計算，編制成各種計 算表、統計表、統計圖等；對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關 問題的統計數據，直至得出必要的結論。
撰寫和提交調查報告：撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調查結果；報告內容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。
注：以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調查工作的內容。
5.調查問卷的設計
調查問卷的構成：問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調查者的疑慮，激發他們的參與意識；填表說明用于 規范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調 查者的基本情況兩部分。問卷的結尾可設置開放題，征詢被調查者的意見、感受，或是記錄調 查情況等。
問卷設計要則。一致性原則：問卷內容應與調查所希望了解的內容向一致；完整性原則：問卷 內容應能涵蓋調查目的所需了解的所有內容；準確性原則：問卷應保證數據的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構成，以使問卷結構分明，便于維護與更新。
問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業術語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。