關于五證

　　房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。

　　一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃 許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可 證》和《開工證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

　　根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。

　　解困房

　　指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。

　　住宅小區

　　住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。

　　安居房

　　安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

　　一級市場

　　房地產一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產權，使住房的產權首先從法律上達到確認。

　　二級市場

　　二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場。嚴格講，歸于房地產二級市場的概念之內。

　　什么是三級市場？

　　三級市場可概括為公房使用權市場，其主要內容包括公房使用權買賣、公房私租和公房轉租市場。其中公房使用權買賣三級市場中的主要內容相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多數。由于公房使用權價格遠低于產權價，因此它被看作是促進一、二級市場的生力軍。目前，三級市場尚未打開。

　　產權調換

　　產權調換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應房屋的產權。產權調換的補償標準，按照產權人被拆除房屋的建筑面積計算。

　　綠色裝飾

　　所謂家庭綠化裝飾是指在居室內設計具有調節人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現代人的審美情趣。

　　什么是房屋所有權

　　房地產在司法實踐上又稱不動產，而不動產一般是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅就房屋所有權進行表述。

　　購房者都知道購買房地產中有產權證，而辦理下產權證又意味著對該房產擁有所有權，那么在法律上對所有權又有何規定呢？從嚴格的意義上講，財產所有權是財產所有人在法律規定的范圍內對屬于他的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。房產所有權屬于直接管理購房者購買的房產并具有排他性權利該權利表現以下幾點：

　　1．房產所有權是絕對權，這又區別于購房者同房地產開發商簽訂的房產買賣合同所產生的債權。簡單地說，購房者同房地產開發商有簽訂合同所產生的權利與義務的關系，是要由合同的一方為一定的行為才能實現的權利，例如：購房者向房地產開發商支付房款，購房者不能通過自己的行為取得該房產，而是由房地產開發商依約向購房者交付房產，這樣購房者才能實現自己擁有該房產的權利。而房地產所有權則可由房產所有人直接作為即刻實現的權利，而不用其他相對人為一定的行為才能實現權利，例如：房產所有人使用其所擁有的房產。

　　2．房產所有權是排他性的權利，房地產所有權是所有權人排除他人對于其所擁有的房產的干涉，并且在一個物上只能有一個所有權存在，而不能同時并存兩個或兩個以上的所有權。也就是說，房產所有人對其所擁有的房產擁有獨立處置權利，所有人一旦擁有該房產，如非由所有人作出意思表示那么所有人可對抗其他對該房產主張權利的其他人。

　　3．房產所有權是一種相對最全面的權利，房產所有人有對其所擁有的房地產物業進行一般、全面的支配的最全面的權利，所有權人不僅包括對房產的占有、使用、收益，而且包括對該房產的最終處分權。房產所有權對于其他對房產權例如抵押權、質權、留置權這些權利僅是對房產的占有、使用、收益某一特定權利享有直接管理權利，房產所有人可以依自己的意愿在法律規定的范圍內享有最大的最全面的權利。

　　4．房產的所有權是永久性的，購房者向房地產開發商支付全部房價款，并領取國家統一頒發的房產證后，房產所有者將永久擁有該房產，直到該房產滅失。

　　什么叫綠化隔離帶

　　按照城市總體規劃，北京市城區為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。

　　花園式住宅

　　花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。

　　住宅的輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

　　一次性買斷價

　　買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更.

　　基價

　　經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出.

　　土地收益金

　　依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》由政府指定機關對交易房地產收取的部分國有土地收益。

　　微利房

　　微利房即廉價房，指的是房地產開發商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由

微利的普通商品房

　　公有住宅

　　公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。

　　戶室比

　　“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。

　　炒地皮

　　對到手土地使用權的轉售。以法定最低投入進行開發為前提。涉外房地產經營中外合資、合作及外商獨資經營企業在我中國占有、使用或經營房地產。曬地皮一般是指：土地投機商對某地段土地預期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權、即土地使用權）到地價到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。后者為短期倒賣

　　什么是灰空間

　　“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。

　　“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等.

　　商品房

　　商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

　　有償合同

　　指合同當事人因取得權利（包括利益）需償付一定代價的合同。其主要特點是，當事人一方履行義務的同時，有要求對方為一定行為的權利。

　　什么是“樓花”

　　“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業（即在建物業）。如果把開發公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。

　　絕賣

　　指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現以致標的物所有權發生轉移。一般指典當期滿不贖，逾期10或30年的成絕賣。對有絕賣條件的典當關系，雙方同意回贖的，允許回贖。

　　戶地圖

　　又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產權證和土地使用權證的附圖。

　　什么是成本法

　　成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以用開發成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現在的開發費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委托評估房地產尚可使用年限的現在評估價值。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產評估。

　　基準地價

　　指由政府組織的評估機構根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價，是土地使用權出讓價格的依據

　　作價補償

　　作價補償，是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋而造成的經濟損失。作價補償的標準，按照被拆遷房屋建筑面積的重置價格結合成新計算，即以重新建造被拆遷房屋的造價，結合該房屋的新舊程度核算出該房屋的價值，并以此作為補償的標準。

　　什么是市場租金

　　市場租金又稱協議租金，是根據市場供求關系和自愿原則，由租賃雙方協商議定的租金。市場租金隨供求關系的變化而上下浮動。

　　什么是以舊換新

　　以舊換新業務是產權置換的一種形式，是指居民以自身原有產權房作價，并補交原房作價與商品房售價差額后，可置換商品房，原房歸開辦此業務的開發商或中介公司所有。值得一提的是，雙方辦理完物業交割后，共同到市房地產交易主管部門辦理買賣立契過戶手續，原房與置換商品房的買賣立契并案辦理。

　　不動產拍賣

　　指將特定土地的使用權及土地之上的建筑物、附著物所有權以公開兢價或公開標底的招標方式，遵照公平、公正、公開原則進行轉讓

　　什么是商品房轉預售

　　商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其預購的尚未竣工的商品房再行進行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據《中華人民共和國房地產管理法》第45條規定，預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定，表明這一問題至今尚無明確的法律規定。

　　房屋買賣契約公證

　　指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法性予以證明。

　　房地產交易手續

　　進行房地產交易必須經過的程序，通常包括：交易雙方向房地產交易管理機關提出申請、出讓方交驗擁有相應權利的訂件、雙方按規定簽訂契約協商確定交易價格及有關事項、交易管理機關勘察評估交易價的公平性，監定交易契約、交納契稅和手續費、辦理新的房地產權利證件。 房地產經紀人指代客進行房地產交易并以此取得用金的中間人。

　　土地使用權出租

　　根據《城鎮國有土地使用權的出讓和轉讓暫行條例》規定，是指土地使用權者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

　　什么是自然、舒適居住小區

　　建設部中外園林建設總公司北京設計分公司設計師檀馨認為：@什么是好環境？自然、舒適、改變居住區小氣候！

　　理想家園“金鼎獎”評委訪談（二）：日前，由國家住宅與居住環境工程技術研究中心、北京市城市規劃學會住宅與居住區規劃學術委員會和本報聯合組辦的首屆北京理想家園“金鼎獎”拉開帷幕，報名與推薦活動已全面展開。我們將對本次活動的評委進行系列訪談，請他們從戶型、環境、銷售、科技含量等不同側面分析什么是理想的好房子。

　　重視環境是今年房地產市場表現出的良好趨勢，開發商把環境當做了賣點，老百姓也發現，樓座、戶型挑來挑去都差不多，各小區的環境卻是千差萬別的。

篇2：房地產基本名詞解釋(7)

　　房地產基本名詞解釋（七）

　　均價

　　均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

　　基價

　　基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

　　起價

　　起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。

　　預售價

　　預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。

　　一次性買斷價

　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

　　定金

　　定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

　　違約金

　　產權證書

　　產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

　　使用權房

　　使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

　　公房

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

　　不可售公房

　　不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

　　已購公房

　　已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

　　單位產權房

　　單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

　　廉租房

　　廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

　　建筑面積

　　建筑面積

　　住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　使用面積

　　住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

　　計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

　　公用面積

　　住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

　　實用面積

　　它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。

　　居住面積

　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

　　計租面積

　　作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

　　容積率

　　容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

　　得房率

　　得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

　　套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

　　開間

　　住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

　　開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

　　進深

　　在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

　　套內面積

　　俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利

可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

　　公攤面積

　　商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

　　1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

　　竣工面積

　　竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.

　　輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

　　共有建筑面積

　　房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　共有建筑面積分攤系數

　　整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數。

　　銷售面積

　　銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

　　建筑密度

　　建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

　　綠化率

　　綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

　　綠地率

　　綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

　　層高

　　層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

　　凈高

　　凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

　　公用建筑面積分攤系數

　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。

　　實用率

　　實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

　　標準層

　　標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

　　陽臺

　　陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

　　平臺

　　平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

　　走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

　　地下室

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

　　半地下室

　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

　　居住區用地

　　居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

　　住宅用地

　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等　的總稱

　　其他用地

　　其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

　　公共服務設施用地

　　公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

　　道路用地

　　道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

　　公共綠地

　　公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

　　道路紅線

　　道路紅線是指城市道路含居住區級道路　用地的規劃控制線。

　　建筑線

　　建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

　　公用建筑面積

　　公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

　　玄關

　　玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

　　隔斷

　　隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.

　　過道

　　過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

篇3：房地產名詞解釋問答培訓

　　房地產名詞解釋及問答培訓

　　一、名詞解釋

　　1、用地性質：指規劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。

　　2、用地面積：指規劃地塊規定的面積范圍。

　　3、占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。

　　4、建筑總面積：一般指某小區或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。

　　5、建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

　　6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

　　7、紅線：由政府有關部門規定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。

　　8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制。

　　9、容積率：指規劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。

　　10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。

　　11、綠地率：規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）

　　12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區生活環境配套；住宅內部有生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。

　　13、住宅：供人們生活居住的建筑。

　　14、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。

　　15、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。

　　16、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示。

　　17、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）

　　18、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。

　　19、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室--廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。

　　20、進深：建筑中表示橫向(建筑短向)尺度的名稱。進深大用地比較經濟，但對日照采光等不利。

　　21、開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。

　　22、層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設有設備間的建筑，應計到設備間上檐

　　23、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。

　　24、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。

　　25、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

　　26、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

　　27、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。

　　28、復式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。

　　29、躍層(錯層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占一層或半層。

　　30、居住人口密度：居住總人口/總用地面積（600～800人/公頃）

　　公共建筑比例：公共建筑面積/總住宅面積（一般為16%～20%）

　　配套商業面積比例：配套商業面積/住宅建筑面積（規定為5%）

　　31、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規劃的區域。

　　32、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。

　　33、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積。

　　34、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

　　35、節能環保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等-系列措施而設計成的未來居住建筑。

　　36、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建筑藝術的借鑒。

　　37、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，-般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。

　　38、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　39、土地使用權劃撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

　　40、混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。

　　41、柱：是獨立支撐結構的豎向構件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構件傳來的荷載。

　　42、板：是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。

　　43、用地性質：是指規劃用地的使用功能。

　　44、用地面積：是指規劃地塊劃定的面積。

　　45、用地紅線：是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。

　　46、容積率：是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積

　　47、日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）

　　48、綠化率：綠化率＝綠化面積/規劃用地面積

　　49、建筑控制高度：又稱建筑限高，是指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。

　　50、建筑密度：是指地塊內所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積/建筑用地面積。

　　51、建筑間距：

是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

　　52、得房率：房屋實用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實用面積/房屋建筑面積

　　53、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。

　　54、居住人口密度：居住人口密度＝居住總人口/總用地面積

　　二、問答：

　　1、何為磚混結構建筑？

　　答：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。

　　2、何為鋼筋混凝土結構建筑？

　　答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。

　　3、成套房屋建筑面積包括？

　　答：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　4、預售房屋需要那些基本條件？

　　答：○1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　○2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　○3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　○4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　5、"五證俱全"是指哪五證？

　　答：○1.建筑工程施工許可證

　　○2.房屋預售許可證

　　○3.建筑用地規劃許可證

　　○4.國有土地使用證

　　○5.建設工程規劃許可證

　　6、何為三通一平？

　　答：水通、電通、煤氣通、場地平整。

　　7、何為七通一平？

　　答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

　　8、土地使用權的最高出讓年限？

　　答：○1.居住用地70年；

　　○2.工業用地50年；

　　○3.教育、科技、文化衛生、體育用地50年；

　　○4.商業、旅游、娛樂用地40年；

　　○5.綜合或其它用地50年。

　　9、房屋的保修內容與保修期限？

　　答：○1屋面防水為5年；○2○3○4○5○6

　　○2土建為1年，具體包括：

　　a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；

　　b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；

　　c.墻面、廚房和衛生間地面、地下室管道滲漏；

　　d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；

　　○3衛生潔具為1年；

　　○4電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年；

　　○5管道堵塞為2個月；

　　○6供冷、供熱系統和設備為2個供冷期及2個供暖期。

　　10、住宅按建筑層數劃分為？

　　答：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。

　　對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：

　　○1低高層建筑：層數為9～16層，建筑總高度25～50m；

　　○2中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75m；

　　○3高高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100m；

　　○4超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100m以上。

　　11、屋頂分類：

　?、傥蓓斒怯蓪用?、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。

　　四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂

　?、谖蓓敚簞傂浴纯沙兄亍?/p>

　　柔性〈不可承重〉

　?、畚蓓敺缆喝龤炙挠?/p>

　?、芪蓓敻魺幔核囹问?/p>