**縣城項目操盤密碼
1、 項目前期產品定位及規劃設計
首先應該對當地客戶的居住習慣進行分析,不能照搬一、二線城市的操盤經驗而先入為主的去進行規劃設計。產品應該是適度超前,例如我們第一個項目只是引入凸窗概念(80CM)、大進深陽臺(2.2米)主要戶型定位為:80--125平米,事實證明這一面積區間的戶型還是很受歡迎的。特別當你開盤時,已經高出當地平均售價500元/平米時,相對同樣的使用尺度,較低的總價還是比較容易接受的。
現在正在做規劃的第二個項目,就將步入式凸窗、入戶花園(可改餐廳或房間)、內嵌式衣柜等設計理念融入規劃設計中。特別是在90平米占70%的這一硬性規定下,面對扎堆的90平米戶型,同質化將會越來越嚴重,這時必須從產品入手,形成具有差異化產品。以產品說話將會使銷售更為輕松。
縣城許多客戶對于廚房、主臥、客廳的尺度、朝向、風水的要求特別嚴格。就需要操盤手從每個細節出發,多方權衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性。而且在設計上盡量避免每套房之間戶型、朝向、景觀上懸殊過大,以免對尾盤銷售帶來不利。
縣城客戶由于長久以來所熟悉的都是一梯二戶南北通透的多層項目,如果對于高層項目在規劃設計階段就需要更為謹慎,盡量選擇朝向上較好控制的T字型或板樓作為主要建筑形態。
在外立面材質的選擇上根據我對縣城項目了解,選擇瓷磚會更為保險一些,并且讓客戶感覺實用、高檔。由于縣城客戶對于管理費根本沒有什么概念,涂料在入住后期的維護上的缺陷將會影響購買。當然選擇一些高檔涂料(帶自潔功能)亦可,但縣城當地這些好的材質很難買的到。例如在一二線城市很普通的彩色透水磚、::彩鋁,到了縣城根本就沒有見過。
2、銷售準備期、導入期
縣城很多發展商對于營銷還是很漠視的,樓書可以沒有、戶型單張可以沒有、效果圖可以沒有、模型可以沒有、置業顧問可以用房嫂代替、樣板房那根本就是奢望。這些銷售資料及銷售的輔助工具對于樓花階段的銷售其實是非常關鍵及必要的。我還是那句老話:細節決定成敗。銷售隊伍的搭建及培訓也必然是銷售這個執行環節非常必要的基礎,特別當項目均價高于市場平均售價及客戶心理預期價格時,就需要通過銷售人員將項目的所有核心賣點全部予以展示,進而影響客戶進行購買。
售樓處布置不像一二線城市那么費神,需要講究一個調調,到這里只需要將展示區、談判區、交款區合理布局 ,色彩上能夠烘托熱銷氣氛就可以了。
銷售文件準備的同時我們應該注意到縣城客戶對于合同的約束力都沒有什么概念,并且每個客戶好像都可以與縣里的領導粘點親、帶點故。我們需要在認購書中詳細注明逾期繳納首期款的所有嚴重后果?;騽t直接取消定金收取的模式,定房直接繳納首期款。簽訂買賣合同時強烈建議先由客戶簽訂按揭合同后再簽訂買賣合同,這樣可以盡快取得銀行按揭款并對按揭客戶提前進行貸款審查,以避免簽訂完買賣合同,銀行又不放款的尷尬。
買賣合同中雙方約定條款的制定也絲毫不能馬虎,特別是針對面積、入伙、退房、停車場、架空層、會所所有權等細節需要仔細斟酌。
縣城小有小的好處,造勢階段你只要多立幾塊立柱、工地圍板、燈桿旗、車身廣告這些一做,基本上地球人都知道了。雖說整個縣城開個車一個小時肯定能兜完一圈,但別以為只要項目在城區,至于在縣城東、南、西、北那個方位對于樓盤而言影響就不大了?;卮鹗?No。當地居民對于居住的區域上的要求還是很高的,隔了一個牌樓,當地人就會說那是下鄉了、那里都是上來的農民買的等等。讓我感覺特別的搞笑。本來就是一個鄉下地方講究還那么多。
篇2:執行家?;禹椖靠己酥贫?/strong>
“家?;禹椖俊眻绦锌己酥贫?/strong>
一、指導思想:
在全面實現中小學“校校通”、大力開展教育資源庫建設、推進中小學“管理通”應用的基礎上,為配合學生電子成長檔案和綜合素質評價工作的實施,市信息委、市教委聯合啟動實施“家?;印表椖?。為加強學校的日常教學和管理,充分利用先進的信息化手段提高教師工作效率,努力拓展學生展示、交流發展成果的平臺,促進和提高學生自身綜合素質的提高,積極營造學校和家長的和諧互動環境,實現學校、教師和家長、學生的雙向交流,實現正確的教育理念和各教學信息的及時發布和傳達,實現為學生和家長的教育資源和家庭教育指導的服務,特制定我?!凹倚;印惫ぷ鞲骷壙己酥贫?。
二:教師在“家?;印表椖繄绦兄械闹匾氊煟?/p>
1、向學生和家長宣傳正確的教育理念;
2、及時向學生和家長發送學校課程計劃安排、重大教育教學活動、學生學習信息資源;
3、及時向學生和家長發送學生在校表現情況和綜合素質評價等信息;
4、組織動員學生通過該系統展示自身的興趣才藝,獲取教育資源;
5、組織動員家長通過該系統與教師進行溝通,接受家庭教育等方面的指導。
三、考核細則:
(一)、班主任工作考核制度:
1、以班主任發送信息為主,結合學生和家長信息發送情況,作為班主任考核指標之一;
2、學校重要活動通知和收費標準為必發內容;針對每個學生的個性化信息(在校表現)每兩周至少一條。
3、特長班、上海班、民工班分別考核;
(二)學科教師工作考核制度
1、任課教師每日通m.airporthotelslisboa.com過“家?;印毕到y發送回家作業;
2、任課教師每周一次通過“家?;印毕到y發送至少5條本周教學重點;
3、任課教師每周一次通過“家?;印毕到y發送至少5條學生個性信息;
4、任課教師每學期至少兩次通過“家?;印毙畔l布欄,宣傳針對本學科、本班學生實際情況的學習方法指導留言;
5、任課教師每學期至少兩次通過“家?;印毕到y,向每一位學生發送有關學生作業質量情況、課堂表現情況、測驗考試情況等信息;
6、任課教師通過“家?;印毕到y,主動建立與學生家長有關學生學習情況的溝通,并做到及時回復家長來信;
7、任課教師在使用“家?;印毕到y時,做到充分利用并積極發掘該系統的各項功能,做好課堂教學的延伸和補充,切實抓好信息技術與課程整合的有效性研究。
(三)管理員工作考核制度:
1、愛崗敬業,積極主動。完成上級主管部門及學校下達的各項“家?;印毕嚓P工作。做好與上級“家?;印敝鞴懿块T的聯絡工作,及時傳達上級要求和精神、反饋學校工作信息,做好學校層面的信息組織和發送工作。重要信息(規定、通知、預警、應急)100%發送;普通信息(宣傳、科普、活動等)90%發送。
2、精通業務,認真負責。熟悉家?;庸芾砥脚_和操作要求,做好學校的相關信息組織和維護工作。
3、耐心細致、保質保量。及時完成教師、學生、家長新用戶的發展工作,保證教師激活達到100%,學生達到90%以上。做好教師的操作培訓和指導,并指導教師做好家長、學生使用系統的培訓工作。
4、公平合理、準確及時。每周一次做好班主任、任課教師“家?;印眻绦星闆r統計,以及家長、學生使用情況上報、統計和匯總;每周信息更新不少于3條包括日常簡報和學校工作統計報表。
篇3:項目辦公室和工地值班制度
> 項目辦公室和施工工地值班制度第一章總則
第一條為確保管理部管理有序,財產安全及緊急事務的處理,特建立本值班規定。
第二條值班是保證部門運行不間斷、持續進行的一種機制,實行值班制度,以保證工作的順利進行。
第三條本制度適用于管理部內部。
第二章具體規定
第四條值班地點:**辦公室及施工工地
第五條值班要求:
1、值班人員應準時值班,不得遲到、早退。值班人員如遇特殊情況不能值班的,須事先向部門請假。
2、值班人員應做好值班記錄,對所有來電、來人情況均應做記錄。遇有特殊情況,應立即向部門領導或者相關人員匯報。
3、值班人員應做好物資往來記錄,保障公司物資和管理部物資不流失。
4、值班人員應注意個人儀容。值班人員不得穿背心或拖鞋值班。
5、值班人員應注意個人形象。在金鷹辦公室內人員應做到不抽煙、不吃零食,抽煙需到樓梯道抽煙。
6、值班人員應保持值班地點安靜,禁止喧鬧。
7、值班人員應保持值班地點整潔。
8、值班網絡聯系要求:互通信息、由求必應、反對及時。
9、值班重點在下班后、夜間、周末或節假日。
10、值班人員要嚴格按照領導要求完成工作。
第三章附則
第六條本制度解釋權、監督執行權歸管理部。
第七條本制度自頒布之日起正式執行,前期相關規定自行廢止。