策劃十大原則:
1、定向供應原則--沒有目標市場的定位絕不會成為概念盤;策劃不允許物業人人都來買。
2、前期介入原則--營銷的價值重心在前期,我們強調胎教。
3、全程策劃原則--只有把握物業在市場中健康的狀態,才是真正的策劃。
4、賣點保留原則--最好的用詞不是最好的廣告,策劃永遠要使物業有新鮮感。
5、虛實相同原則--想象--發現--再想象--再發現是市場營銷的最佳循環。
6、個性排它原則--無法逃避競爭,就應該主動挑戰對手。
7、價格彈性原則--沒有不可營銷的物業,只有不可銷售的價格。
8、市場疊加原則--忽略了已簽合同的用戶戶,m.airporthotelslisboa.com等于放棄了一半市場。
9、系統解碼原則--每一步都會失去客戶,但每一環節同樣都會產生客戶。
10、節點強化原則--機遇稍縱即逝,一切盡在手中。

策劃十大忌諱:
1、個人崇拜論--過分夸大"策劃大師、營銷專家"的個人作用并不利于整個行業的發展,必須破除個人迷信論,樹立正確的營銷觀念。
2、地段唯一論--即使在同一地段,照樣可以讓高價房與低價房共存,甚至高價房比低價房更熱銷。因為房地產營銷的根本就是附加值的認識過程及形成過程。
3、廣告決定論--以廣告代理策劃,用廣告取代營銷,這是一個市場通病。在營銷策劃隊伍中,也形成廣告決定市場的觀念。不改變廣告決定論,就不能正營銷之風。
4、花色搶市論--房地產營銷是一個從前期設計、策劃到后期營銷推廣的有機系統,不是方案銷售論,不是靠夸大賣點的客戶導入論。策劃方案沒有固定模式,營銷缺氛圍和條件不同,簡單仿效不是出路。
5、營銷萬能論--房地產不能沒有營銷,但決不能有營銷萬能的傾向。物業第一性,營銷第二性,沒有物業的基礎,就不可能有營銷的前提。營銷較為重要的一點,就是從前期設計中把握物業的市場前景,我們把它稱為"物業胎教"。
6、低價定局論--許多人認為所謂市場營銷,其實沒有任何訣竅,只要把價格降低,低到能夠銷售為止。合理調整價格是市場營銷所必須把握的部分,但必須理解與把握售價。只有不斷的利用現代營銷手段去構筑品牌,在品牌基礎上確定物業價格,才能使行業向健康方向發展。
7、承諾堆積論--夸大物業特征,向客戶進行各色承諾,以營銷游擊隊方式處理與開發商的關系,導致承諾堆積并發生質變。房地產市場營銷應該有分析物業賣點,展開賣點的一個過程,不應該是人為的制造賣點。
8、經驗決定論--中國房地產營銷業有兩大缺陷,第一是在沒有把營銷分離時硬要剝離,第二是本質意義上忽略產品本身去營銷。這種走捷徑和臨時通道的方式,不能稱為真正的市場營銷。
9、風式銷售論--所謂"風式銷售"就是針對某一物業特色過分渲染。許多購房者曾經為一些"風式銷售"動心過,但后期卻為之困惑,失去了口碑市場。因此,將"風式營銷"變為口碑銷售,是房地產第二營銷渠道拓寬之關鍵。所謂第二營銷,是營銷策劃客戶為圓心,根據物業要素以實實在在的品質去贏得客戶。
10、炒作制勝論--目前,全國范圍內少有從理論上解析房地產營銷的專著出現,大量出版物均以實例分析為主,或運作例子堆積。另外,市場營銷與市場信息體系相脫鉤。經驗型運作習慣使營銷忽略市場信息的挖掘與研究,也制約房地產營銷水平的提高。因此,在未來的營銷策劃中,全程策劃、整合營銷將是發展的必然趨勢。

篇2：房地產策劃三個方向十大原則

　　房地產策劃的三個方向與十大原則

　　一、關于策劃的三個方向

　　1、風險預防體系：地產是非常高風險的行業，而現在地產界中普遍存在個人決策的問題，并沒有營銷策劃介入，風險很大。防止個人決策、確定項目是否可行、降低風險，是房地產策劃的一個主要方向。

　　2、策劃的超前性，全程參與性：現在地產界設計人員和市場營銷人員彼此之間的溝通很少，設計與市場脫軌，不能為物業的銷售作出最優良的服務。作為策劃，其最終目的就是物業的良好銷售。策劃只有前期就介入，全程參與，才能做好物業。

　　3、策劃的利潤兌現體系：策劃的利潤兌現體系必須體現到房產品的開發營銷各個過程中，而不能像北京只集中在某一時期，某一方面。

　　二、策劃的十大原則

　　1、定向供應原則：沒有目標市場的定位是不能成為概念盤的。

　　2、前期介入原則：營銷的價值重在前期。

　　3、全程策劃原則：只有在整個過程中把握物業，才能做好物業銷售。

　　4、賣點保留原則：策劃必須保持新鮮感，最好的用詞不是最好的廣告。

　　5、虛實相關原則：留出物業想象空間。

　　6、個性競爭原則：競爭無法逃避，必須全力迎接挑戰，競爭就是個案的競爭。

　　7、價格彈性原則：要防止價格倒持、價格作空、價格無空間。

　　8、市場疊架原則：忽略已經擁有的顧客，將必然會失掉更多的客戶。

　　9、系統解碼原則：每一過程都有可能流失客戶，也有可能爭取客戶。

　　10、市場強化原則：市場銷售是機會銷售，往往集中在某個時間段。

　　三、策劃的十大忌諱

　　1、個人崇拜原則

　　2、地段唯一論

　　3、廣告決定論

　　4、花色搶市場

　　5、營銷萬能論

　　6、低價定局論

　　7、承諾堆積論

　　8、經驗決定論

　　9、風格銷售論

　　10、炒作制造論

篇3：房地產策劃方案:項目策劃特征原則

　　房地產策劃方案--項目策劃特征與原則

　　第一章項目策劃特征與原則

　　l.項目策劃的特征

　　美國哈怫企業管理叢書認為："策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。"策劃是以人類的實踐活動為發展條件，以人類的智能創造為動力，隨著人類的實踐活動的逐步發展與智能水平的超越發展起來的，策劃水平直接體現了社會的發展水平。生產力的進步推動社會的發展，社會的發展同時必然要求策劃也隨之發展，而策劃的發展又依托于人類智能創造的提高，社會越發展，人類的智能創造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見，社會的發展造就了策劃的歷史，策劃是社會發展文明化的必然產物，必將隨著人類文明的高度發展，走入科學策劃階段。

　　項目策劃是一門新興的策劃學，是指以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創造性、時效性的大型策劃活動。

　　一、功利性

　　項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經濟上的滿足或愉悅。功利性也是項目策劃要實現的目標，是策劃的基本功能之一。項目策劃的一個重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實際利益。

　　項目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標也隨之有差異，即項目策劃的功利性又分為長遠之利、眼前之利、錢財之利、實物之利、發展之利、權利之利、享樂之利等等。在項目策劃的實踐中，應力求爭取獲得更多的功利。在進行策劃創意、選擇策劃方法、創造策劃謀略、制定策劃方案時，要權衡考慮，功利性是項目策劃活動的一個立足點、出發點，又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準，因此，一項創意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協調，策劃創意即使再完美，如果策劃之利低于策劃投入，那么這個策劃也不能稱之為好的策劃，甚至說它是失敗的案例。

　　一年一度的"哈爾濱冰雪項目"策劃，充分體現了項目策劃的功利性。

　　哈爾濱在推出冰雪節的同時，以冰雪節為契機，又舉辦了冰雪交易會，與國內外客商進行貿易磋商，互通信息，取長補短，與外企和國內大型企業聯手推動文化藝術體育活動的全面展開。展開全方位的促銷攻勢，向外商推銷自己的產品，宣傳優勢產品，塑造企業文化形象。美國、日本、法國以及東南亞各國的廠商，以及全國四面八方的客戶云集"冰城"，促使成交額逐年上升。為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節交易會，成交額就達51億多元。哈爾濱冰雪節吸引了廣大港澳臺地區的廠商及游客，為吸引投資、開發科技項目、促進旅游事業的發展作出了不可磨滅的貢獻。90年代隨著gg開放的東風，冰城人把享譽中華、名揚四海的冰雪項目變為了經濟發展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻著自己的力量。

　　哈爾濱冰雪項目策劃實現了它的最基本的目的，因此，我們說它是成功的策劃。

　　二、社會性

　　項目策劃要依據國家、地區的具體實情來進行，它不僅注重本身的經濟效益，更應關注它的社會效益，經濟效益與社會效益兩者的有機結合才是項目策劃的功利性的真正意義所在，因此說，項目策劃要體現一定的社會性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。

　　在項目策劃的實踐中，各種商業化的組織往往通過贊助體育比賽，贊助失學兒童，捐款協辦大型文藝活動等等方式來構筑策劃主題，塑造實體的社會形象。

　　例如"希望工程"項目策劃在中華大地上掀起了救助失學兒童的浪潮，它以教育為己任，立足于社會，服務于社會，這一偉大項目充分的體現了社會性。

　　1969年3月，由共青團中央、中華全國青年聯合會、中華全國學生聯合會以及全國少先隊工作委員會聯合創辦的中國青少年發展基金會在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最后想出了"希望"一詞，便把這一活動策劃成"希望工程"。希望工程救助了成千上萬個失學兒童，建起上萬所"希望小學"，為中國的兒童事業的發展，為中國教育事業的繁榮作出了卓越的貢獻。這一活動由捐款人直接與失學兒童-一結成對子，直接聯系，使款項具體落實到個人身上，"希望工程"激起了港澳臺地區的踴躍參加，內地更是愛心融匯成為汪洋，*同志親筆為"希望工程"提名，又默默地以一名老共產黨員的身份捐助了3000元錢。一場場以"希望工程"為背景的演唱會、音樂會等文藝演出紛紛出臺，"希望工程"具體落實到了每個人的行動上，在神州大地上，點燃了愛的火花，為失學兒童送出了光明，為中國的明天送去了希望。

　　"希望工程"項目策劃不僅實現了它的功利性，而且在全社會中營造了一種愛的情感，樹立了一種良好的社會風尚，可謂是典型的社會性的項目策劃。

　　三、創造性

　　項目策劃作為一門新興的策劃學，也應該具備策劃學的共性--創造性。

　　新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發展，因此策劃要想達到策劃客體的發展時，必須要有創造性的新思路、新創意、新策劃。真正的策劃應具備有創造性，"鸚鵡學舌、照葫蘆畫瓢"，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃?！秾O子兵法》中有言："兵無常勢，水無常形。"策劃應隨具體情況而發生改變，需要創造性的思維，不能抱殘守缺，因循守；日，要想不斷地取勝，必須不斷地創造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善于依據客觀變化了的條件來努力創新，只有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動人，更能取得成效。

　　提高策劃的創造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創造需要豐富的想象力，需要創造性的思維。著名的策劃大師科維宣言："我要做有意義的冒險，我要夢想，我要創造，我要失敗，我也要成功……我不想效仿競爭者，我要改變整個游戲規則。"提高創造性的策劃能力必須具備涉及的相關知識，沒有淵博的文化知識、策劃知識、廣告知識……策劃只能是無知者的呻吟。具備了扎實的理論知識，我們才能展開理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創造。創造性的思維方式，是一種高級的人腦活動過程，需要有廣泛敏銳、深刻的覺察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識底蘊，只有這樣，才能把知識化成智慧，使之成為策劃活動的智慧能源。創造性的思維，是策劃活動創造性的基礎，是策劃生命力的體現，沒有創造性的思維，項目策劃活動的創造性就無從談起，項目策劃也即無蹤無影。

　　四、時效性

　　中華民族歷史文化淵遠流長、博大精深，在人們的日常生活中，業已繼承了許多傳統文化遺產。我國傳統節日眾多，幾乎每一個月都能排上一個節日。新中國成立后，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規定了教師節；國家為了調動全民植樹的積極性及提高全民的環境意識，特別規定了植樹節。gg開放后，中西文化交流甚密，西方的某些節日也陸續傳人我國，影響人們的日常生活行為，例如母親節、圣誕節、請人節、愚人節等等。我國有56個民族，55個少數民族，各個民族的文化積淀，形成了各個民族的節目，例如潑水節、古爾邦節等。每個節日都有一個特定的時間，因此，我們在進行項目策劃時，絕尋不能不根據傳統習慣

　　五、退前性

　　一項策劃活動的制作完成，必須預測未來行為的影響及其結果，必須對未來的各種發展、變化的趨勢進行預測，必須對所策劃的結果進行事前事后評估。項目策劃的目的就是"雙贏"策略，委托策劃方達到最佳滿意，策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果，因此，策劃方肩負著重要的任務，要想達到預期的目標，必須滿足策劃的超前性。項目策劃要具有超前性，必須經過深入的調查研究。"沒有調查，就沒有發言權"，同樣，沒有經過深入細致的調查研究，項目策劃方案也無從說起。要使項目策劃科學、準確，必須深入調查，占取大量真實全面的信息資料，必須對這些信息進行去粗取精，去偽存真，由表及里，分析其內在的本質。超前性是項目策劃的重要特性，在實踐中運用得當，可以有力地引導將來的工作進程，達到策劃的初衷。項目策劃一定要具有超前性，沒有超前性的策劃不能認為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脫離現有的基礎，提出毫無根據的憑空想象。項目策劃一定要立足現實，面向未來，訴諸對象。既具有超前性，又具有創意的策劃，一定會把實體的訴求目的表達得淋漓盡致，實現策劃的目的，實現策劃活動的經濟最大值。