蔓科地產營銷策劃方案編制要點

　　隨著房地產業的迅速發展，房地產營銷策劃、全程策劃也隨之快速發展起來。房地產全程營銷策劃就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。因此，房地產營銷策劃方案應包括以下要點：

　　1、區域市場狀況分析

　　1.1項目所在地房地產市場總體供求現狀。

　　1.2項目周邊競爭性樓盤再次調查與分析：

　　樓盤名稱

　　位置

　　規劃

　　配套設施

　　賣點

　　交通

　　總建筑面積

　　樓盤類型

　　主力戶型

　　主力面積

　　開工時間

　　開盤時間

　　平均單價

　　付款方式

　　銷售進度

　　入伙時間

　　媒體選擇

　　物業管理

　　備注

　　2、行銷組合

　　2.1產品策略

　　a)品牌形象

　　b)建筑風格定位

　　c)戶型定位

　　2.2價格策略

　　a)單方成本（工程成本+非工程成本）

　　b)定價策略：均價、付款方式和優惠政策、樓層與方向、方位差價

　　c)利潤目標（利潤預測表）

　　d)價格分期策略：

　　★內部認購價

　　★開盤入市價

　　★調價策略

　　2.3通路策略

　　a)公司自行銷售

　　b)委托代理公司銷售

　　c)委托包銷

　　d)中介銷售

　　e)承包商、供應商以貨易樓

　　2.4推廣策略

　　a)媒體選擇

　　b)投放頻率及規模（配合各階段銷售方案執行）

　　c)廣告設計

　　d)現場包裝

　　e)公關活動

　　f)費用估算

　　3、開盤時機規劃

　　3.1內部經濟狀況運行分析

　　3.2項目所在地市場情況簡明分析

　　3.3開工時間建議

　　3.4內部認購時間建議

　　3.5開盤時間建議

　　4、各階段銷售方案的初步安排

　　4.1內部認購期

　　4.2開盤強銷期

　　4.3銷售擴張期

　　4.4掃尾清盤期

篇2：品牌手表高校營銷策劃方案

　　品牌手表高校營銷策劃方案

　　前言

　　現代社會隨著手機的普遍使用，消費者對手表及時間的概念有了許多新的認識，這也為手表市場未來的發展注入了新的活力，據20**年中國手表市場銷售總額的統計數據顯示，卡西歐表款占據了市場總份額10%的比例，這也奠定卡西歐成為大眾表款的基礎，調查網顯示，在中國卡西歐手表的消費人群主要有以下三大類人群：1.社會低中收入人群；2.學生人群；3.特殊行業人群（例如賽車、登山、探險……），他們購買卡西歐手表的原因是因其良好的品質和實惠的價格及完善的售后服務。而此次營銷活動我團隊的主要消費人群為廣科的萬名師生群體，而他們購買卡西歐手表的途徑主要通過網絡和實體店鋪，高校代理銷售卻少有人觸及，其主要原因是貨源和價格得不到根本性保障，從而制約了高校品牌手表代理銷售發展，所以此次營銷活動就為我團隊提供了一個好的市場擴展平臺，如以優良的產品質量和實惠的價格及完善的售后，必定能在此次活動中獲得良好的口碑及經濟效應，從而為打開高校市場創造一個良好的開端。

　　一、品牌背景介紹

　　卡西歐手表是日本三大品牌之一，多年來以真正多功能的G-SHOCK手表著稱于世?？ㄎ鳉W手表所代表的活力?年輕?時尚?多功能形象已深入民心?？ㄎ鳉W公司一向以技術領先于同行為己任，歷年都會有技術的突破。

　　將高?精?尖的先進科技結合液晶技術，恰當地運用于腕上時計，不斷地提高腕上時計的發展水平—卡西歐一貫以來所倡導的“腕上科技”精神在中國國內也被得以沿襲和傳播。

　　現今我團隊參見此次“營銷之星”校園策劃銷售活動，其主要目的是：1.再次塑造卡西歐手表在高校群體中的品牌地位；2.準確提煉產品訴求點；3.兼顧經濟效益和社會效益。

　?。ǜ剑褐袊?0**年9月份手表市場份額圖）

　　二、市場策劃

　　(一)市場目標

　　1.目標市場

　　根據上述分析，我團隊的目標市場主要是廣科的以下幾類人群：

　　1在校各年級大學生

　　2在校教職工

　　2.銷售目標

　　銷售目標鑒于對此次活動的市場分析，大三學生和在校教職工將是我團隊的主要目標市場，由于市場競爭激烈，在活動期間，我團隊會對每款手表進行打折降價銷售，每款的折扣度為平日的2至3折，從而讓利于廣大師生，以吸引更多師生前來購買。

　　(二)市場狀況

　　一、產品形勢

　　我團隊此次為銷售活動準備的表款系列為卡西歐EDIFICE系列表款，在這個系列中有上百款精品中高檔手表，其中EF-544D、EF-534D、EF-539D等諸多表款都是當前國內市場熱銷表款，而我團隊的手表以其實惠的價格，優良的品質及完善的售后服務，早已在東莞市、鎮區各大發型設計機構贏得了良好的口碑。下面是我團隊銷售表款與市場價的對比。（見下圖）

　　卡西歐價目比對表單位：枚

　　型號

　　活動優惠價格

　　市場價格

　　EF-544D

　　400元/枚

　　1390元/枚

　　EF-534D

　　500元/枚

　　1790元枚/

　　EF-539D

　　500元/枚

　　1790元/枚

　　二、競爭形勢

　　鐘表銷售行業在廣科向來是一個冷門行業，還有學院的一些禁商禁令，其次是手表進貨渠道的多種限制，所以在廣科現在的商業環境下，非常有利于手表銷售的活動的展開。即便如此，我團隊也不能輕視我們的競爭對手，因為現在仍處于營銷活動初期，所以我們很難得知全部競爭對手的經營項目，假如在活動現場，出現與我團隊經營相同產品的銷售團隊，我們必定會在價格、產品質量、服務這三項上有所相爭，所以現在決勝的關鍵點，就在于我團隊需加強團隊公關能力，多為團隊做做產品宣傳工作，并在微博、校內網等網站發布活動信息，邀請更多校友前來咨詢并購買，當然在活動現場名片的派發也不可缺少，如果我團隊做到了以上營銷方案，我相信我團隊定能創造出完美的團隊銷售業績。

　　(三)市場細分

　　(一)人口環境

　　它是指我團隊對廣科的人口數量、人口地理分布和密度等人口環境因素的現狀及其變動趨勢的分析，以及對這一現狀及其變動趨勢將對我團隊所在市場或行業產生何種影響的分析

　　1.人口數量：人口數量決定了市場潛力。我團隊面向整個廣科院區，人口數量高達1萬多的市場潛力。

　　2.地理分布：密度地理位置位于院圖書館附近，人口流動集中地。具有很好的消費市場潛力

　　(二)經濟環境

　　校園經濟日益活躍，校園學生群體成為社會需求的重要組成部分，校園已經成為知名品牌進入中國市場的橋頭堡。同時，校園師生的購買力日益增強。以IT產品為例，目前的電腦普及率是70%，手機普及率為90%。這正是我們觸手可及的價值客戶群體，也是社會上ASP（服務提供商）及電子商務覬覦的市場。

　　據賽爾新概念公司CEO匡鵬分析，當前高校師生群體的消費習慣具有以下特點：第一，高校師生人數眾多，相對集中。大學生的上網普及率最高，他們對人與人之間交流、溝通的需求特別強烈。這使得起到溝通作用和具有社區化效應的互聯網服務尤其受大學生群體的喜歡。第二，高校師生擁有一定的即期購買力。由于現在的大學生已步入獨生子女時代，加上居民整體生活水平的提高，大學生的消費水平也大為上升。據中國高等教育網大學生消費調查表明，20**年，大學生的月平均消費更是上升到了1071元，是消費者行列里的“新貴”。第三，高校學生群體容易建立品牌的長期效應。正是因為高校學生容易接受新生事物，幾年后，他們都將成為社會的主流人群。如果能夠擁有這一人群市場，也就擁有了未來競爭優勢。第四，大學生受購買能力限制。大學生群體受到現有購買能力的限制，因此價格是一個非常敏感的營銷工具；大學生群體對新事物的接受度高，購買行為易受廣www.f

dcew.com告影響；注重追求潮流時尚以及重視購買的便利性。

　　可以說，如果一個企業的品牌能讓學生普遍接受，那么不僅會占領現實的校園市場，對企業未來發展也同樣具有深遠的影響。從這個意義上講，誰掌握了校園市場，誰就掌握了中國未來的中高端消費市場。

　　(三)科技環境

　　現代社會的發展越來越快了，各種通訊工具的出現使人們的時間概念更為精確，傳統的計時工具——手表似正在漸漸退出人們的生活。然而隨著電于技術的飛速發展手表也被賦予了更多的功能，例如索愛的藍牙手表、日本THANKO的MP3手表等品牌皆為科技手表的代表之作。

　　三、營銷策劃

　　(一)SWOT分析

　　S(優勢)

　　1、價格便宜，由于我團隊手表全是由廠家直接供貨，從中省去了較多中間銷售環節，所以手表價格十分便宜，比如相同質量的卡西歐EF-544D表款，此款手表在實體店的售價基本維持在1300元左右，而在我們這邊優惠至400元便可購買到此表款。

　　2、表款繁多，便于選擇，卡西歐EDIFICE系列共計上百款不同表款，表款風格也分多種，有成熟的商務風格，也

　　有野性的運動風格等。

　　3、良好的銷售形象，恒鐵鐘表以高質量，好服務，低價格為口號，早已在東莞市、鎮區各大發型設計機構贏得了良好的口碑。

　　4、產品質量的把關，我團隊所銷售的表款，均經過出廠及售前兩道品質檢測，只為確保能為消費者奉上最好表款。

　　W(劣勢)

　　1、庫存表款種類較少、發貨周期較慢，由于考慮到資金運轉問題，我團隊一般情況下只會為暢銷表款準備庫存，其他表款我們以訂貨下單形式經營，從訂貨到交貨大概需要4個工作日，所以解決發貨速度為我團隊以后發展待解決問題。

　　O(機遇)

　　1、擴大市場，我團隊已經在校外有了較多忠實消費者，現借助此次營銷活動，我們主要針對廣科師生，打開廣科未來的鐘表市場。

　　2、競爭對手的價格普遍高于我們，我團隊手表的價格普遍低于競爭對手，從而獲得更多銷售市場。

　　3、現代社會由于手機的普及，越來越多人有了懷舊思想，其次是為了追求社會地位象征，社會上逐漸又開始興盛佩戴手表的風氣，此不失為一個新的市場轉機。

　　T(威脅)

　　1、電子產品的替代是對手表市場的巨大威脅，上面所述的科技機遇也正與此觀點想對立，但科技的發展也是把“雙刃劍”，所以手表市場以后的發展還需與科技元素相結合，這也許便是手表市場的一個新的發展機遇。

　　問題分析

　　1、對于我團隊的價格優勢，應該一直保持優勢并和競爭對手拉大距離。

　　2、對于團隊管理方面應該還待改進，可以多招幾名隊員，給具體分配工作。

　　(二)營銷戰略

　　1.目標市場選擇

　　采用集中性營銷戰略。以廣科院區為整個市場，以學生為主。學生收入來源基本是家長給的生活費，而鑒于個人家庭富裕程度不同，現將目標市場細分為以下3個：1.低收入學生群體的細分市場；2.中等收入學生群體的細分市場；3.高收入學生群體的細分市場。

　　2.產品定位

　　采用質量價格組合定位策略。高質量、低價格、優質服務。

　　3.產品線

　　我團隊的手表均由深圳卡西歐官方加工廠直接供貨。

　　4.價格

　　以市場占有率最大化為目標，通過定價來取得控制市場的地位?！罢ジ尚袠I暴力水分，還手表真實價格”。

　　我們的定價遠低于市場價。全部表款按市場價的2至3折銷售，且手表款式繁多，款式新穎，價格實惠。

　　我團隊盡可能以低的價格來追求市場占有率領先地位，同時保證高質量，優質服務，款式新穎，更能使我團隊的手表取得高市場占有率。

　　5.銷售隊伍

　　1名專業手表銷售人員，2名現場導購人員，1名訂貨登記人員，1名現場宣傳人員。

　　6.促銷

　　由于市場競爭激烈，在活動期間， 我團隊會以打折讓利的活動形式來進行促銷，并會在活動中適當贈送些小禮品給廣科師生，從而讓利于廣大師生，以吸引更多師生前來購買。

　　7.廣告

　　在廣科校內網、微博、QQ群、活動現場海報上發布廣告，廣告詞“最新款式，最低價格，最高質量，最優服務”。

　　(三)售后服務

　　1、所有手表均實行3年保修原則（官方為1年）；

　　2、免維修往返郵費；

　　3、免費對手表進行清洗。

　　四、財務預算

　　1.財務控制

　　(一)控制對象

　　據我團隊的實際情況，主要對我團隊的手表品牌知名度、美譽度和忠誠度，銷售收入和銷售利潤加以控制。

　　(二)控制目標

　　1、在廣科1萬人中形成對產品的57%的品牌知名度。

　　2、營業收入目標約2000/天。

　　3、在銷售手表的同時，多向廣科師生市場進行鐘表知識宣傳，使他們多了解手表的產品魅力及手表本身價值的體現點。

　　(三)活動經費支出

　　1.攤位費：50-100元、2.礦泉水：30元/箱、3.餐費240元、海報紙：12元、4.禮品筆：20元，共計：402元

篇3：水上游元旦營銷策劃方案

　　水上游元旦營銷策劃方案

　　元旦即將來臨，我公司特組織活動以吸引更多的游客。

　　活動構思：針對現在“非誠勿擾”、“我們約會吧”、“全城熱戀”等電視相親節目的推出，我公司可以根據這一流行趨勢，在碼頭舉辦大型的相親活動，吸引更多的單身青年男女。

　　為了達到更好的效果，我公司特與***婚慶禮儀公司合作，達到互利合作的目標。

　　具體措施：

　　初期：1、在網上發帖、發電視廣告、海報等告訴廣大人民群眾，元旦，我們公司在人民路碼頭舉辦大型相親活動，邀請單身青年男女前來報名參加；

　　2、派遣工作人員進行登記，篩選；對入選的人發送電子邀請函（節省經費），并確認他們是否能夠前來；

　　3、元旦那天，婚慶公司工作人員布置現場（包括碼頭的布置、游船的布置），碼頭布置成現代花園婚禮的形式，搭建白色花形拱門，四處彌漫著花香，清新淡雅，給人純潔之感；

　　游船的布置可以是古色古香的風格，像古代婚慶用的大紅色幔帳，大紅燈籠，給人以喜慶的感覺，以增加單身男女想要找到另一半的熱情。（游船?？吭诨鸩駨S舊址碼頭，到晚上才開到人民路碼頭）

　　這樣的中西結合可以滿足更多單身青年男女對于婚姻的向往。

　　4、準備一些現場要用到的道具。

　　中期：1、白天，婚慶公司派遣司儀等一系列工作人員充當一回月老，在現場進行相親配對，包括游戲、問答等，要能使活動現場氛圍火熱，能更大程度的吸引更多的人（本次活動目標）。

　　2、經過我們的活動，有嘉賓牽手成功，我們的月老送上紅繩，幫他們系在手腕上。未能成功的男女我們派送精美禮物，以感謝他們的參加與支持，牽手成功的嘉賓留在現場，參加晚上的派對和游船活動。

　　3、晚上六點，古色古香的游船駛入具有鮮花拱門、歐式風格的人民路碼頭，肯定給人一種耳目一新、驚奇之感；

　　4、在青年男女驚喜之余，換上美麗的服裝登上我們精心布置的游船，進行甜蜜的夜游；

　　5、（另一驚喜）等到游船到達楓橋景區碼頭下船，在楓橋景區碼頭我們準備了篝火晚會，此次活動達到高潮，青年男女盡情歌舞；

　　6、大概晚上九點，活動圓滿成功！

　　后期：1、工作人員收拾會場；

　　2、總結今日活動（包括資費結算等）匯結成一張表以供參考

　　備注：青年男女報名參加，可適當收取一定費用，在他們接受范圍之內。這樣可以填補資金空缺，反正是取之于他們又用之于他們。

　　理想效果：經過兩公司的合作，讓更多的人知道***婚慶公司和蘇州水上游公司，在以后的婚禮活動中，兩公司可以繼續合作完成婚禮策劃，此次牽手成功的嘉賓，以后結婚也可以采取今日之形式，這樣兩公司的宣傳效果達到最大化！