沒有調研就沒有策劃

　　策劃是什么？或許有的發展商認為委托專業的策劃代理商才是策劃。但為什么有的項目委托了策劃代理商卻不成功？為什么絕大多數項目沒有委托策劃代理商卻照樣成功？這個問題許多人歸咎于雙方溝通有問題或代理商水平有問題。其實，問題的實質不是誰策劃，而是誰了解市場--誰了解市場，誰才能策劃！有的策劃代理商剛入道不久對如何操盤只有感性認識，對市場沒有深刻的了解。所謂的策劃報告，其實是生搬硬造，哪能談得上是策劃；而我們的發展商有著多年的開發經驗，對本地市場非常熟悉，當我們的老總在下班后、在公休日坐下來一塊討論方案的時候、其實就是策劃，而且是高水平的策劃。

　　所以，盡管我是以策劃代理起家，但我個人一直反對將關系企業命運的項目交給策劃代理商，特別是小的、剛入道不久的策劃代理商。如果自己操作沒有把握，也應該委托知名度較高、聲譽較好的代理商，而且一定要有一套監督評判機制。

　　策劃的基礎是什么？是了解市場！誰對市場了解，誰才能策劃，不管是發展商還是代理商?；蛘哒f誰做策劃并不重要的，重要的是誰了解市場！這就如中醫看病，有經驗的老中醫通過望、聞、問、切，能找準病根，能對癥下藥，能藥到病除。同樣有經驗的策劃代理商，通過縝密科學的市場調研，能找準項目的問題所在，能拿出合適的策略，能使項目存在的問題迎刃而解--好的策劃方案是油然而生的，差的策劃方案是生搬硬套的。

　　所以，發展商評判策劃方案的優劣，不應只看方案的厚度，要看方案把握問題的準確度。

　　所以，發展商在委托策劃代理時，不應只聽對方的演講，要問"你們計劃怎么做市場調研？"

　　所以，發展商最好委托品牌代理商，因為品牌代理商深諳市場之道，注重市場調研；善于整合社會力量；而小的代理商，只要有單就接，接著單就開賣，傭金低點無所謂?？墒?，最后給發展商帶來的結果不僅僅是金錢的浪費，更主要的是時機的錯失。

　　所以，理性、良知對發展商重要，對代理商同樣重要！

　　還有一個問題：怎么做調研？

　　五月份，在上海黃浦江畔，我和零點調查公司的總裁湯雪梅女士聊起這個話題，她說"要科學，不要感覺！"她舉了一個"新好男人"的例子：我們問調查對象"新好男人"是什么樣子，調查對象說要有錢、要體面、要會干家務……他們其實把自己的感覺和好男人的標準混淆了。通過科學調查，"新好男人"的標準是"高貴、體面、尊重女性"。

　　大多數發展商在做調研時僅僅局限于對"感覺的印證"；或者往往只注重前期調研，而忽視了同樣重要的開發銷售期間的調研和項目完成后的總結性調研；或者不掌握科學的調研方法和分析方法，使調研步入誤區，導致策劃和決策失誤?？茖W的調研應是廣度、深度和準確度的結合，應是時間、人員、費用的統籌。做不到這一點，最好委托專業的調研機構。

　　發展商要記?。簺]有調研就沒有策劃！

篇2：房地產市場調研營銷策劃合作協議書

　　房地產市場調研營銷策劃合作協議書

　　甲方：新疆z生物科技股份有限公司

　　地址：烏魯木齊市東風路2號中銀大廈32樓

　　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　地址：深圳市z區八卦四路z大廈12樓

　　簽訂地點：烏魯木齊市

　　經雙方協商，甲方正式聘請乙方為甲方進行市場調研、整合營銷策劃、廣告創意服務，雙方本著相互信任、互惠互利、長期合作的原則，達成本合作協議，具體條款如下：

　　一）、合作內容及服務費用

　　第一項：企業內部診斷

　　1、企業經營戰略

　　2、企業組織形式及架構

　　3、企業內部營銷管理及模式

　　4、業務流程診斷

　　5、員工滿意度調研

　　本項服務形成本次策劃服務的基本依據，供乙方z項目組參考，不向甲方提交報告，屬于免費服務項目。

　　第二項： 市場調研

　　對河北、新疆兩地各三個城市的消費者、經銷商進行調研。

　　調研方式：街頭或入戶訪問、深度訪談、座談會

　　調研區域：烏魯木齊、喀什、石河子、石家莊、邯鄲、邢臺

　　樣本量：烏魯木齊消費者400例，經銷商5例

　　喀什消費者250例（其中維族消費者不少于100例），經銷商3例

　　石河子消費者250例，經銷商3例

　　石家莊消費者400例，經銷商5例

　　邯鄲消費者250例，經銷商3例

　　邢臺消費者250例，經銷商3例

　　本項服務形成《市場調研報告》，服務費貳拾萬元整。（注明：市調項目中乙方人員發生的差旅費用由乙方自行承擔。）

　　第三項：整合營銷策略規劃

　　1、營銷戰略

　　(1)、戰略目標

　　(2)、競爭戰略

　　(3)、目標市場戰略

　　(4)、推進戰略

　　2、品牌策略

　　(1)、品牌定位

　　(2)、品牌核心價值

　　(3)、品牌寫真

　　(4)、品牌規劃

　　(5)、品牌延伸

　　3、營銷組合策略

　　(1)、產品策略

　　(2)、價格策略

　　(3)、渠道策略

　　(4)、傳播策略

　　4、整合傳播策略

　　本項服務形成《整合營銷策劃大綱》，服務費為壹拾萬元整。

　　第四項： 平面設計

　　平面設計包括如下內容：

　　1、海報(一款)

　　2、報紙廣告(三款)

　　3、折頁(一款)

　　4、燈箱(一款)

　　5、立牌(一款)

　　6、促銷卡(一款)

　　7、單頁(一款)

　　本項服務形成《平面設計及應用手冊》，服務費陸萬元整。

　　(注：其中設計部分不包括菲林費、印刷費、模特費等費用)

　　第五項：影視創意

　　共四款創意(提供電視腳本)

　　本項服務形成《電視腳本》，服務費貳萬元整。

　　第六項：培訓

　　由朱總及z專家進行策略營、銷售管理、品牌三場專題培訓；

　　本項服務為z友情項目，不另行收費。

　　以上四項收費服務項目費用總計38萬元人民幣。

　　二）、合作方式和要求

　　1、乙方向甲方提供合同中規定的策劃、設計方案，并收取服務費，甲方應及時向乙方付費。

　　2、甲方對乙方的所有方案具有審定權、修改權，并有權要求乙方按時修正。

　　3、乙方應按時完成合同規定的各項任務，甲方應對乙方的工作成果及時反饋。

　　4、乙方向甲方提供的各類方案需經乙方朱玉童總經理審定并簽字同意，在甲、乙雙方合作過程腫，對重要會議甲方要求朱玉童總經理親自參加。

　　5、經雙方商定認可的任何方案(以甲方簽字為準)，甲乙雙方均不得擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

　　6、甲方z的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執行，如執行中需要修改應及時向乙方通報，如影響本項目下一步工作的需經雙方商定方可執行。

　　7、甲方積極配合提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密，如泄密甲方將追究乙方相關的法律責任。

　　8、由乙方成立專案小組操作該項目業務的策劃工作，并根據實際情況經甲方文字同意乙方派出相應數量的人員到甲方所在地進行本項目的商討工作。

　　9、乙方向甲方提交的所有策劃文件的版權歸甲方所有。

　　10、方合作的內容和細節，雙方均應嚴格保密，未經雙方許可，任何一方無權向外界透露，否則另一方有權追究對方的法律責任。

　　11、甲方有義務支持乙方工作，并按合同約定付款；乙方有義務盡職盡責執行本合同，如甲方對乙方工作質量不滿意或認為乙方的項目人員不能承擔相應

的工作，乙方應按甲方提出的要求進行改善。若乙方不能及時改善，甲方有權提出終止合同。

　　12、不可抗力：由于地震、臺風等自然災害或國家政令的變化以及其他不能預見并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或不能按約定的條件履行，遇有事故的一方應提供有效證明文件，由雙方根據事故對履行合同影響的程度，協商決定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同責任。

　　13、爭議的解決：如因本合同的履行產生任何爭議，雙方應本著友好協商的態度解決， 如協商不能解決，再交合同履行地的法院解決。

　　三）、合同有效期

　　本合同自簽訂之日起生效。乙方對甲方的各類情況保密期限為一年。

　　四）、服務費用支付方式

　　一、雙方最終確認整體服務費用總計人民幣叁拾捌萬元整。

　　二、費用支付方式

　　1、合同簽訂后，甲方即支付給乙方策劃服務費用人民幣壹拾伍萬元整。乙方以收到甲方支付首批策劃服務費銀行付款憑證傳真件之日為整個策劃工作開始日。

　　2、乙方向甲方提交《新疆市場調研報告》、《河北市場調研報告》文本，經甲方簽字、認可后三日內（以銀行回單為準），甲方向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　3、乙方向甲方提交《整合營銷策劃大綱》文本，甲方認可后三日內（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　4、乙方向甲方提交《平面設計及應用手冊》、《電視腳本》文本，甲方認可后三日內（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣叁萬元整。

　　注：策劃服務費用不包含以下一些費用

　　1、影視、廣播音帶等廣告制作費用、模特費、歌曲版權費；

　　2、廣告發布費；

　　3、印刷品的電分費、菲林費；

　　4、乙方人員應甲方要求出差，費用由甲方承擔，但工作內容、參與人員和出行方式須經甲方審核。

　　五）其它事宜

　　1、本合同一式四份自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

　　2、本合同未盡事宜，雙方可根據具體情況友好協商解決。

　　3、合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經濟損失有違約方承擔。

　　甲方：　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　授權代表：授權代表：

　　簽約時間：簽約時間：

　　公司蓋章：公司蓋章：

　　開戶行：開戶行：農業銀行深圳分行紅嶺北路支行

　　帳號：帳號：

篇3：項目物業管理方案策劃調研提綱

　　項目物業管理方案策劃調研提綱

　　時間地點調研項目項目開發

　　調研員調研參加人員

　　調研方式調研目標項目優劣勢分析、項目進展計劃、**市房地產市場介紹

　　調研內容：

　　1．宗地基本情況

　　1．1位置

　　1．2土地性質

　　1．3主要經濟指標

　　1．3．1 占地

　　A．住宅用地

　　B．公建用地

　　C．道路用地

　　1．3．2 建筑面積

　　A．住宅建筑面積

　　B．公建建筑面積

　　1．3．3 居住戶數

　　1．3．4 建筑容積率

　　1．3．5 綠化率

　　1．3．6 集中綠化率

　　1．3．7 機動車位

　　1．3．8 單車位

　　2．項目開發計劃

　　2．1 開發階段及時間計劃

　　2．2 各階段開發量及產品種類

　　3．項目SWOT分析

　　3．1 優勢

　　3．2 劣勢

　　3．3 機會

　　3．4 威脅

　　4．**市房地產市場基本情況

　　4．120**年開發量及20**年預期

　　4．22**年銷售量及20**年預期

　　4．320**年銷售均價及20**年預期

　　4．4 典型樓盤

　　4．5 主要競爭樓盤

　　4．6主要購買對象

　　4．7 20**年城市GDP及人均收入

　　4．8 20**年城市發展狀況及3年預期

　　4．9項目周邊生活配套（半徑1KM、2KM、3KM）

　　4．9．1 交通線路及至城市中心時間

　　4．9．2 農貿市場及路程

　　4．9．3 超市及路程

　　4．9．4 銀行及路程

　　4．9．5 醫院及路程

　　4．9．6 學校及路程

　　4．9．10 郵政及路程

　　4．9．11 餐飲及路程

　　4．9．12 百貨及路程

　　4．9．13 文化娛樂及路程

　　4．9．14 商業中心及路程

　　5．收集資料