以退為進——業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

　　為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

　　點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感“上帝”的。

篇2：物管案例：業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　物管案例：業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業管理實踐中，業主無故拖欠物業管理費是物業管理公司面臨的一大難題。根據《物業管理條例》有關規定，業主繳納物業管理費是應盡的義務，《物業管理服務合同》及《業主公約》等對此都有明確明確表達。就本案例而言，業主委員會與物業管理公司簽訂的合同，對每一個業主有約束力。物業管理公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。即使是收費標準，業主委員會與物業管理公司在物業管理服務合同中也會有明確約定，根據自治原則，該公司應按照約定繳納物業管理費用。

　　對于拖欠物業管理費的業主，物業管理公司應根據具體情況，區別對待，采取不同的對策。一般先應以反復的協商為主，再者啟動催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問題，該商城管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難，以求得攜手維護物業正常運行的共識。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理公約》

　　前言

　　為了維護業主的合法權益，保持物業的完好美觀，加強住宅園區的管理，創造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優雅、有序的居住生活環境。根據國家和沈陽市的有關政策和法律規定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區：指座落于××區××路××號，由××房地產開發有限公司開發的“××××”。

　　2．業主：凡依據《商品房購銷合同》，對本園區內的房屋擁有或共同擁有所有權的自然人，法人或其它組織，或依據其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產開發有限公司指定××物業管理有限公司為××××的物業管理公司

　　4．單位：指業主依據《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區內的房屋。

　　5．公共地方：指除業主單位以外，園區圍墻以內的所有為業主所設定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業主依法擁有獨立使用權的地方及發展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設施：指為園區及業主利益而設置的各種地上附著物，架設及敷設的各專用系統及管線。

　　第二條：業主應遵守國家法律、法規及本公約的規定，遵守社會公德。努力成為遵紀守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實現以上目標，業主與管理公司應全力配合、協作。

　　第二章：業主的權利、義務

　　第四條：業主的權利

　　1．業主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業主有權將其名下單位連同上述權利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

　　3．可與其他業主共同使用園區公共地方和公共設施。

　　4．可根據本公約維護自身合法權益。

　　5．對住宅園區的各項管理決策擁有建議權和監督權

　　第五條：業主的義務

　　l．業主在行使上述權利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據本公約所制定的物業管理所必須的相關規定。

　　2．依照法律及本公約的規定，負責繳交其名下單位應分擔的管理費及其它基金款項。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內的各項費用。

　　4．業主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業公司辦理登記手續，并保證新的業主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結構、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內公共地方不得擺放家具、貨物、架設花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區內之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

　　11．住宅區內嚴禁業主飼養家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。

　　13．業主有義務教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規定，如因未成年子女的過錯給物業管理造成嚴重危害的，業主除應對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應承擔賠償責任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規章制度。

　　第三章：管理公司的職責及權利

　　第六條：管理公司的職責

　　l．負責園區的管理、經營及房屋和配套公共設施的維修、養護。

　　2．維護園區內的所有公共地方的照明及消防設備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區內公共地方環境優美、衛生清潔。

　　4．負責園區內公共綠化的維護和管理。

　　5．負責園區內的保安工作，保持園區的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權利

　　l．根據本公約管理需要制訂園區住戶守則及其必要的規章制度，并以公告的形式予以發布。

　　2．有權對園內的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內的各種車輛實行定點停放。

　　3．按物價部門核定的收費標準，向業主收取管理費，收取的管理費用單列項目?？顚Ｓ?，年度費用收支情況張榜公布，并接受業主管理委員會和業主的監督。

　　4．管理公司根據園區管理收支情況，可適時的調整收費項目和收費標準，但此調整需經園區管委會和物價部門通過。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規定。

　　6．管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業主繳齊各項欠款。

　　第四章:違約責任

　　第八條：業主逾期交納管理費的，應按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業主有其它違反本公約的行為，應當立即停止違約行為，并應支付違約金，對造成實際財產損失的還應依法賠償。

　　第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區內進行公告，違約金應用于園區內專項建設費用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責時如違反公約，侵害業主利益的，管理公司除應立即停止侵害行為外，還應負責消除由此給業主帶來的不良影響，對造成業主實際財產損失的除按法律規定予以賠償外，對責任者給予紀律處分，對構成犯罪的移送司法機關。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區竣工后，經園區管委會確認本公約繼續有效。

　　第十三條:本公約可依據有關法律、法規修訂或補充，也可經住宅區三分之二以上業主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規定。

　　第十四條：管理公司依據與業主委員簽訂的《委托管理合同》或依據本公約制定的園區內的住戶手冊及各項規章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業主及管理公司各執一份。

　　2．《財務管理的機構及職責》

　　(一)財務部門機構的設置

　　財會部門一般設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。

　　(二)財會人員的崗位職責

　　1.財會部經理

　　(1)向企業領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業負責人的經營管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱；

　　(3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉；

　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

　　(5)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤；

　　(6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。

　　2.主管會計

　　(1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

　　(6)按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬；完成企業領導交辦的財會工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財務管理制度；

　　(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

　　(3)及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損失；

　　(4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

　　4.統計員(電腦員)

　　(1)及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；

　　(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲；

　　(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。

　　5.收費員

　　物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

　　(1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳；

　　(2)對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用；

　　(3)承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付；

　　(4)和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務；

　　(5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。