一、案件簡介

背景:筆架山莊搶劫殺人案

案犯于1998年3月30日晚竄入筆架山莊,從陽臺打開落地窗進入空置的3棟104房,在內潛伏,伺機作案。4月4日晚,被害人明某駕駛奔馳車回到筆架山莊住所,下車后進入樓梯間時,被案犯用乙醚迷昏,拖至104房殺害。案犯從其身上劫取財物1.1萬元,因打不開車門,搶車未遂。明某的家人于次日凌晨在管理處工作人員的協助下,在104房找到了明某的尸體。案犯1999年被抓獲歸案,次年以故意殺人罪、搶劫罪被判死刑。

筆架山莊物業管理合同糾紛案一審情況:

20**年4月5日,明某家屬以物業管理公司在提供服務過程中存在過錯,導致搶劫、殺人案的發生為由,向羅湖區人民法院狀告物業管理公司侵權,請求判令物業管理公司公開賠禮道歉、賠償損失。

首次開庭時。變更訴訟請求,將侵權之訴變更為違約之訴,認為物業管理公司的一系列不作為行為違反了物業管理服務合同項下的義務,給他們造成巨大損失,要求物業管理公司賠償喪葬費、差旅費及教育費損失、明某被劫財物損失、明某工資和崗位股股金收入損失等共計68萬余元。

明某家屬訴稱:

被害人明某與物業管理公司間存在合同關系,他向物業管理公司支付最高級別的物業管理費,物業管理公司應當提供相應的服務,包括業主生命財產的保護。但物業管理公司多次違反了物業管理合同義務,應承擔違約賠償責任。

物業管理公司辯稱:

物業管理公司并非實施侵權行為的主體,不應承擔侵權賠償責任。并且,物業管理公司提供的服務不存在過錯,筆架山莊的保安分三班24小時巡邏,每班有兩名保安當值,維護小區公共秩序,事后及時協助找到被害人、及時報案,已盡了自己的義務。此外,物業管理公司從未對外承諾、在物業管理合同中也未約定筆架山莊實行封閉管理。因此原告主張無據。

二、本案經兩次開庭審理,法院作出一審判決,主要觀點是:業主與物業管理公司存在事實上的物業管理合同法律關系。根據物業管理服務合同的性質、目的和行業習慣,避免住戶人身、財產受到侵害是此類合同的附隨義務。物業管理公司除應履行向明某提供與其收費標準相適應的物業管理與服務的義務外,還應履行保護明某人身、財產不受非法侵害的義務。

因刑事案件的突發性、不可預測性和犯罪手段的多樣化,一旦發生,不能以物業管理公司負有該附隨義務就一概認為其負有責任,而應具體情況具體分析,如能證明自己確實認真履行了義務的,可以不承擔責任。物業管理公司對空置的房屋疏于于管理,對可疑人員為引起應有的注意,將住戶置于極不安全的境地;犯罪分子多次出入小區且已被發現,但物業管理公司工作人員未引起應有的注意、足夠的重視,從而未能避免罪案的發生。物業管理公司沒有全面、認真地履行合同義務,應當承擔違約責任。

物業管理公司在安全保衛方面的義務有限,賠償額應與其義務相適應,不應超過其在訂立合同時應當預見到的因違反合同造成的損失,故酌定為10萬元,駁回原告其他請求。

三、二審代理要點:

(一)當時有效的《物業管理合同》是確定本案合同當事人權利義務內容、審理本案爭議的基本依據。

(二)《物業管理合同》中明確規定了物業管理公司的義務內容,該義務內容與物業管理公司依據該合同所享有的權利是相互適應的。任何超出該約定內容的、對物業管理公司義務的增加或擴大,都將破壞合同當事人所達成的對價,導致權利義務的不對等。

1、《物業管理合同》中明確排除了對住戶人身和財產的保管、保險義務。

2、《物業管理合同》在物業管理公司義務中明確排除對住戶人身、財產保管、保險義務,與物業管理合同的性質及物業管理公司依據合同所取得的收益是相適應的。

3、

篇2：淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　談物業服務合同的風險防范與糾紛解決

　　物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

　　一、物業服務合同的風險類別及防范

　　物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業承接查驗引起的風險

　　物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

　　現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

　　風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

　　物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業管理活動中應當?？顚Ｓ?，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

　　在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

　　二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關系錯綜復雜

　　物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

　　3）物業服務收費糾紛占比例最大

　　物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

　　前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

　　物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

　　6）物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

　　物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

　　物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。

　　對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。

篇3：企業終止無固定期限勞動合同引發的糾紛

　　企業終止無固定期限勞動合同引發的糾紛

　　案例簡介

　　黃某于1995年8月2日與某合資企業簽訂了無固定期限的勞動合同。合同約定，"雙方可提前一個月通知對方終止勞動合同，依據《勞動法》的規定無須支付經濟補償金。"黃某在聘任期間的工資為每月2500元。1998年以后，由于企業管理混亂，經營狀況不良，遂于1998年7月5日對黃某作出了終止勞動合同的通知。通知稱，鑒于公司目前的經營狀況和原簽訂的勞動合同中的約定，現提前一個月通知你與公司的勞動合同將于1998年8月5日終止。接到通知后，黃某要求公司支付7500元的經濟補償金。公司以勞動合同有約定為由，拒絕了黃某的要求，于是黃某向地方勞動爭議仲裁委員會提起申訴。

　　處理結果

　　勞動爭議仲裁委員會經過調查后認為，合同中約定的"提前一個月通知對方終止合同無須支付經濟補償金"的條款無效，公司應按黃某在該單位的工作年限(3年)發給3個月的經濟補償金，計7500元。

　　案例評析

　　《勞動法》第二十三條規定，"勞動合同期滿或者當事人約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止。"勞動部發[1995]309號《關于貫徹執行〈中華人民共和國勞動法〉若干問題的意見》第三十八條規定，"勞動合同期滿或當事人約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止，用人單位可以不支付勞動者經濟補償金。國家另有規定的，可以從其規定。"但是，勞部發[1995]309號第二十條又規定，"無固定期限的勞動合同不得將法定解除條件約定為終止條件，以回避解除勞動合同時用人單位應支付勞動者經濟補償的義務。"

　　本案中，該合資企業正是把法律規定的提前30日解除勞動合同的程序當作了終止合同的約定條件，這是一種回避法律義務的行為，勞動合同中的這種約定顯然無效。