物業管理交接糾紛的法律分析

　　浙江民禾律師事務所 胡杰豐

　　最近，一項調查報告顯示，隨著我國物業管理公開招投標制度的逐步推進，物業管理交接糾紛頻發正成為社會關注的焦點。被辭退的物業管理公司與新選聘的物業管理公司、原物業管理公司與業主委員會之間就物業管理交接事項頻繁發生糾紛，不僅影響物業區域內全體業主的正常生活秩序，也對物業管理公司的企業形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行業的持續、快速、健康發展。本文將從法律層面對物業管理交接糾紛產生的原因和性質進行分析，并在此基礎上提出解決物業管理交接糾紛的方法和規范物業管理交接程序的建議。

　　一、物業管理交接糾紛頻發的原因

　　物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全......從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

　　1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區--中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。

　　2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。

　　二、物業管理交接糾紛的法律性質

　　根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”(見《合同法》第九十二條)，因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：

　　1、建設單位與前期物業管理公司、業主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有物業服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止?！钡谌鍡l第二款規定：“物業服務合同應當對物業管理事項......合同期限、違約責任等內容進行約定?！庇纱宋覀兛梢钥闯?，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業管理條例》已經明確規定了其最長有效日期--業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日。

篇2：新舊物業管理交接難點及對策

　　新舊物業管理交接難點及對策

　　隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。

　　一、新舊物業管理交接難的三大體現

　　在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：

　　1、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。

　　按照《物業管理條例》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。

　　2、物業資料移交難。

　　按照《物業管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

　　(三)物業質量保修文件和物業使用等技術資料。

　　(四)物業管理所必須的其他資料。

　　要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　雖然《物業管理條例》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產記錄、設備情況和客戶資料等)涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。

　　若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。

　　3、物業管理費支出、欠費問題處理難。

　　由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。

　　(3)物業管理費欠交?，F在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區還不到40% 。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業交接糾紛的對策

　　面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。

　　1、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。

　　3、提高業委會成員的專業能力?？善刚埼飿I管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。

　　三、成功案例

　　某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏。

　　1、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從20**年9月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。

　　2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論《業主公約》、《業主大會議事規則》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。

　　3、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司

　　4、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。

　　參考書目:

　　1、物業管理政策法規匯編，中國物業管理協會，20**.12

　　2、梁柱，《物業管理進出現象分析》，《中國物業管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國物業管理》20**年(增刊1)發布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：前期物業管理交接驗收的淺析

　　前期物業管理交接驗收的淺析

　　物業承接驗收制度是國務院《物業管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執行的好壞，直接關系到物業能否正常使用及廣大業主、使用人的人身安全等業主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業管理矛盾、糾紛。前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎只有搞好了前期物業管理交接驗收，在后期的物業管理活動中，物業承接驗收才能得于繼續開展。

　　一、前期物業管理交接驗收的重要性

　　前期物業管理交接驗收是物業管理企業承接前期物業管理服務過程中，對新建物業共用部位、共用設施進行查驗，接受有關移交資料，代表業主要求建設單位解決新建物業的建設遺留問題，并與建設單位辦理物業承接驗收手續。

　　(一)前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎。

　　前期物業管理交接驗收主要是對新建物業是否按設計要求建設施工，物業共用配套設施是否完善，物業使用功能是否完備，質量是否合格等方面進行查驗。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收及時了解新建物業的概況，點交新建物業的配套設施設備，發現新建物業的建設遺留問題，并與建設單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料，為后期的物業管理服務和以后的物業承接驗收打好基礎和做好準備。

　　(二)前期物業管理交接驗收是保障業主合法權益的重要途徑。

　　目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區都存在業主取得了上述兩書，但小區配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業主在入住后，發現配套不完善及房屋有質量問題，業主往往以此為由不交物業服務費，產生了大量前期物業管理矛盾和糾紛，其實質也就是業主的合法權益受到侵害。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收，可以發現類似問題，并督促開發建設單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發建設單位列出詳細的整改方案，并監督其完成，同時做好業主與開發建設單位之間的協調溝通工作，維護業主的合法權益。

　　二、前期物業管理交接驗收難的根源淺析

　　(一)物業管理企業在前期物業管理交接驗收中角色尷尬。

　　在物業辦理預售許可證前，開發建設單位以一個大業主的身份與物業管理企業簽訂了前期物業服務合同，在業主入住后，開發建設單位又通過業主臨時公約將前期物業服務合同中業主的權利義務讓給廣大業主，這樣對于很多前期物業服務的相關約定履行起到了很好的規范。但是，對于前期物業管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現象，即.在前期物業服務合同中，開發建設單位以甲方的身份代表業主委托物業管理企業為業主提供物業管理服務，在交接驗收中，又要求物業管理企業代表業主與開發建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業管理交接驗收難于開展，如果物業管理企業在前期物業服務合同中強調前期物業交接驗收，開發建設單位可能就不與之簽訂服務合同，而使得物業管理企業受制于開發建設單位。同樣，在前期物業管理招投標中，開發建設單位也占據主動地位，物業管理企業為了中標，取得物業項目的管理權而對前期物業的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業服務合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執行并沒有強制使用，開發建設單位和物業管理企業可以對此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業管理交接驗收中，物業管理企業責任缺失。

　　在前期物業交接驗收中，《物業管理條例》要求開發建設單位履行物業的交接驗收義務，但對物業管理企業并沒用做出強制性的要求，對物業管理企業不認真履行交接驗收義務并沒有相應的處罰措施，也就是說物業管理企業在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業管理企業的自身約束和責任心。對于開發建設單位控股的物業管理企業，“兒子”受制于“老子”，前期物業管理交接驗收職責履行將無從談起，對于誠信度不高的開發建設單位，其控股的物業管理企業往往采用“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的簡單辦法或者拖延戰術來解決開發建設過程中的遺留問題，確保開發建設單位"后院"不起火。目前，在前期物業管理中，業主因物業項目配套不完善或者存在質量問題投訴困難，解決困難(開發建設單位已經完成開發和銷售)，業主在無奈的情況下往往拒交物業服務費。大多數物業管理企業認為是開發建設單位的遺留問題，應該找開發建設單位解決，抱怨自己是“代人受過”，從根本上分析，物業項目配套不完善或者存在質量問題是開發建設單位的問題，但物業管理企業也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

　　(三)物業管理企業的管理服務水平有待提高。

　　在我市乃至全國，物業管理企業絕大多數是三級企業，其人員的素質和工程技術水平有限，對物業的建設工程質量和配套設施設備的安裝及質量不具備驗收能力。很多小企業在交接驗收時，只知道項目及配套設施設備的有無，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區燕渝苑小區的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關。

　　(四)業主的知情權沒有得到充分體現。

　　業主在購房時，大多關注其專有部位及室內配套的質量，很少關心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個物業的概念和責任意識。另外，開發建設單位和物業管理企業也不愿意業主參與前期物業的交接驗收，據了解，其原因有三：一是業主不具備前期物業交接驗收的能力，二是業主不能正確地對待前期物業開發建設過程中的遺留問題，一個物業項目在建成后總會或多或少地有些后續遺留問題需要慢慢解決，業主知情后，可能就會認為自己所購買的物業有瑕疵，而出現業主哄吵集訪現象，使小問題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數開發建設單位有隱情，不想讓業主知道。

　　三、建立和完善物業管理交接驗收制度的思考

　　要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業管理企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　一是要確立前期物業管理交接驗收制度。

　　嚴格執行《物業管理條例》(以下簡稱《條例》，根據《條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業管理企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　二是實行開發建設與物業管理分業經營。

　　特別要加大力度推進前期物業管理招投標，減少和杜絕物業管理企業與開發建設單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業管理交接驗收職責的情況發生，一個地區物業管理市場是否規范與此有著較大的關系，因此，應不遺力推進此項工作。

　　三是規范物業管理市場秩序。

　　提升物業管理行業素質加大物業管理行政監督和指導力度，嚴格查處各種物業管理違規違法行為，推行優勝劣汰的市場競爭機制，扶優扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務不到位，無誠信無業績的物業管理企業。當前，主城區物業管理企業數量較多，全市發展不平衡，也正由于主城區物業管理企業數量過多，而出現了一些不規范的競爭。因此，在主城區，要大力扶持品牌物業管理企業做大做強，讓那些小企業、差企業自動清理出局，以提升我市物業管理行業的整體素質。

　　四是明確物業管理企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。

　　在物業管理法規中賦予物業管理企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業管理企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

　　五是廣大業主共同參與。

　　通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業管理企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。