房屋內窗體滲水，物業公司要承擔責任嗎?

　　物業云圈 2023-06-23 19:21 發表于河北

　　某住宅小區房屋開發公司與物業公司同是由一家公司投資設立的，那么，小區業主房屋出現質量問題應找誰維修呢?

　　近日，記者從沈陽市中級人民法院獲悉：

　　開發公司和物業公司即使是“父子關系”或“兄弟關系”，也要明算賬，業主要依據合同的約定找對人才行，謹防“一鍋攪馬勺”。

　　業主：房屋漏水拒交物業費

　　2011年，業主李先生在沈陽天龍房屋開發有限公司(以下簡稱開發公司)購買了一處商品房，并于2013年12月入住此房屋。

　　此后，沈陽天龍物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)開始對李先生居住的小區進行物業管理，并按建筑面積每平方米0.8元的價格每月收取物業費。

　　2013年，李先生居住的房屋發生窗體滲水，物業公司多次維修均未修好。李先生認為，物業公司沒有按照公共契約的約定盡到維修義務，已經嚴重影響了他的生活居住質量，故從2013年12月至2015年11月拒絕交納共計2,750元的物業費。

　　他向物業公司聲明：只有在維修房屋并賠償經濟損失的前提下，才同意履行合同，交納所欠的物業費。

　　物業公司：

　　房屋外墻滲漏維修應找開發公司

　　物業公司認為，根據與業主簽訂的物業管理服務公共契約，物業公司負責的維修范圍為：該建筑物樓宇內部，由整棟住宅樓的業主和使用人共同使用的樓宇主體承重結構部位，戶外墻面、天井、門廳、樓梯、走廊過道等。而屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏，由房屋開發公司進行維修。

　　因此，業主房屋滲水，物業公司并沒有維修的義務，業主不能以此理由拒交物業費。

　　雙方為此產生分歧，不久，物業公司便將業主李先生告上法庭。

　　法院判決：

　　業主應正常支付物業費

　　一審法院認為，業主李先生家房屋內窗體滲水，不屬于公共契約中約定的樓宇共用部位，且物業公司協商開發公司維修多次，業主李先生須給付物業費2,750元。

　　宣判后，李先生上訴稱：物業公司多次維修的行為已說明其對房屋有維修義務。物業公司與開發公司都是沈陽天龍投資發展有限公司的子公司，均屬于該公司投資設立，雖然各自獨立，但開發公司已經將房屋維修責任委托物業公司，物業公司就應當按約定承擔房屋維修的責任。

　　沈陽市中級人民法院認為，按照物業公司與業主雙方契約約定，公共部位應當是樓宇內部的主體承重結構部位以及戶外墻面等，現業主李先生所主張的房屋問題不應包括在上述維修范圍之內。而開發公司也并未在《住宅質量保證書》中明確標明由物業公司承擔維修義務。物業公司雖然曾為業主李先生維修過房屋，但該行為并不必然產生法律責任，其對業主李先生房屋的滲水問題不負有合同約定的維修義務。故李先生應向物業公司給付尚欠的物業費。

　　相關鏈接：

　　房屋維修按合同約定行事

　　目前，由開發商自己投資設立的物業服務企業管理小區物業時，業主能否以開發商售樓違約為由拒交物業費?沈陽市中級人民法院的一位法官對此解釋說，這是一個合同怎么約定的問題。

　　如果合同將房屋買賣與物業管理聯系在一起，作為一個法律關系來規定，那么業主完全可以拒交物業費;否則是另一個法律關系——開發商違約時，業主只能追究開發商的違約責任，或者對開發商行使抗辯權，但不能以此為由對開發商投資設立的具有法人資格的物業服務企業拒交物業費。

　　因為從公司法上講，開發商和其投資設立的物業服務企業雖然存在“父子關系”或“兄弟關系”，但畢竟是不同的法律主體，各自應對自己的行為負責。

　　在法治社會，廣大業主維權時應當尊重法律的權威。若廣大業主對物業服務本身不滿意，可以通過業主大會解聘物業服務企業。

篇2：物管案例：業主家中地板滲水怎么辦

　　物管案例：業主家中地板滲水怎么辦

　　某小區辦理入住手續期間的一天，管理處接到某單元業主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關閉情況下，水表還在轉，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在2萬以上；業主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業主生活帶來不方便。

　　[案例分析]

　　本案例從物業管理處接到報修后在現場查看的實際情況看，基本確定冒水原因為給水管漏水。當時該小區正處于業主入住期間，給水管道應在保修期內（水管安裝保修期為二年），因此施工單位可能不承擔賠償費用。但是由于此類問題在具體處理上不可預測因素較多，物業管理處應慎重處理，不可輕易表態，要按嚴密程序去操作，避免因一時的疏漏，而造成許多不要的麻煩。

　　此類問題解決的程序應是業主、施工單位和物業管理處三家會審，在確定事故原因的基礎上，以業主和施工單位為主，共同協商解決方案。

　　處理此類問題的關鍵是物業管理公司切勿輕易表態，輕易表態易使自己處于業主和施工單位之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會妨礙事情的順利解決。

　　[解決方法]

　　首先物業管理處迅速召集施工單位工頭、裝修負責人、業主、管理處有關人員到現場，由施工單位人員開鑿尋找故障點。故障點找到后，物業管理處征得幾方同意，拍照留下證據，根據現場判斷誰的責任。經查是因為給水管接頭處滲水，現場判定由施工單位負責。

　　責任確定后，由業主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協調，三方簽訂一個維修賠償協議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業主自行安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；

　　最后，物業管理處依據三方認可協議，督促各方認真執行，管理處作好跟蹤回訪。如此，很好地起到了“中間調停人”的作用。

　　[相關法規制度]

　　1．《報修管理標準作業程序 》

　　一、目的

　　規范住戶報修及公共設施設備報修處理工作，保證維修工作及時有效得到處理。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部各處住戶家庭及各類設施設備報修處理工作。

　　三、職責

　　1．機電處主管負責維修工作的組織、監督以及對公司制定的《維修項目收費標準》以外的報修內容進行收費評審。

　　2．服務處員工負責具體記錄報修內容，及時傳達至機電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。

　　3．機電處維修人員負責報修內容的確認及維修工作。

　　四、程序要點

　　1．住戶報修

　　(1)服務處員工在接到住戶到修要求時，應立即填寫《住戶報修記錄表》。

　　(2)服務處員工在5分鐘內將記錄的報修內容（包括：住戶名稱、地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等）填入《住戶家庭安裝/維修單》（一式四聯）相應欄目，并在2分鐘內通知機電維修部前來領取維修單，機電維修部領單人在《住戶報修記錄表》上簽收，將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二、三聯）領回機電處。

　　(3)機電處主管按照報修內容，安排維修人員的工作：

　?、偃缱魣笮迌热輰佟毒S修項目收費標準》的中項目，住戶要求盡快前去維修的，應安排維修人員在接單后15分鐘內帶齊工具、備件到達維修現場；

　?、趫笮迌热輰佟毒S修項目收費標準》中的項目，住戶另有預約維修時間的，維修人員應按預約的維修時間到來前5分鐘帶好維修工具、備件到達維修現場；

　?、蹖τ诓粚儆凇毒S修項目收費標準》中的報修項目，由機電處主管在接單后15分鐘內對維修的可行性和維修費用作出評審，回復住戶是否可以維修，經征得住戶對維修費用的認可及同意維修后，再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。

　　(4)機電處維修人員到達現場后，應首先對報修項目進行對比確認，不相同的，在《住戶家庭安裝/維修單》上如實填寫實際的維修項目及收費標準。

　　(5)維修人員向住戶出示收費標準、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修，應提醒住戶考慮同意后再行報修，并及時返回機電處向機電主管說明情況，與機電主管一同在《住戶家庭安裝/維修單》上注明原因并簽名確認后交還服務處備案。

　　(6)如果維修材料是住戶提供的，由維修人員對材料質量進行驗證，并將驗證結果（“合格”“不合格”“質量不佳”等）填寫在備注欄內。對于驗證不合格的材料，維修人員應主動提示住戶使用不當材料的結果，但應注意尊重住戶的選擇。

　　(7)維修工作完成后，維修人員應按《維修項目收費標準》在《住戶家庭安裝/維修單》上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《住戶家庭安裝/維修單》上簽名確認。維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第三聯）交給住戶作為繳費依據。

　　(8)維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二聯）交回機電處主管確認后將《住戶家庭安裝/維修單》（第一聯）送財務部作為計收服務費用的依據。

　　(9)對業主的家庭維修可采取月底統一結算的形式進行扣款；對租戶的家庭維修應在維修工作完成后的當日（最遲不超過第二天），由租戶到財務部交款。

　　2．公共設施設備的報修處理

　　(1)服務處員工接到公共設備設施的報修信息后，應立即按《公共設施設備報修記錄表》要求填寫報修內容，并在3分鐘內將報修內容填入《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（一式二聯），在5分鐘內通知機電處前來領單。

　　(2)服務處員工將《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（第二聯）交給機電處，機電處維修人員應在《公共設施設備報修記錄表》上簽收。

　　(3)機電處主管按照報修內容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內趕到現場進行維修。

　　(4)完成維修工作后，維修人員應在《公共設施設備安裝/維修工程通知單》上注明維修有關事項。

　　(5)維修人員將《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（第一聯）交機電處主管簽名確認后返還服務處作為月底統計費用的依據。

　　3．費用結算

　　(1)服務處員工于每月月底前將當月《住戶家庭安裝/維修單》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》費用分別統計在《有償便民服務收費表》的相應欄目及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內。

　　(2)服務處員工將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修單》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》附在以上表格后，報服務處主管審核。審核無誤后，服務處主管在《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內簽名確認后報物業部經理審批。

　　(3)服務處員工將物業部經理審批后的《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》報財務部：

　?、儇攧詹恳罁队袃敱忝穹帐召M表》向業主收取有償服務費用；

　?、谪攧詹繉ⅰ豆苍O施設備安裝/維修費用統計表》存檔備案。

　　4．資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》由服務處負責保存，保存期兩年；《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》由財務部負責保存，保存期3年。

　　五、記錄

　　1．《住戶報修記錄表》

　　2．《住戶家庭安裝/維修單》

　　3．《公共設施設備報修記錄表》

　　4．《公共設施設備安裝/維修費用統計表》

　　5．《公共設施設備安裝/維修工程通知單》

篇3：外墻滲水業主怨之案例

　　外墻滲水業主怨 積極處理避騷亂

　　案例描述:

　　某花園自1999年入伙以來外墻出現裂紋滲水,半年后涂料已經基本褪色,對此業主意見很大,多次向物業建設單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決,業主要求維修的呼聲越來越高,甚至有些業主私自串連,準備采取集體簽名、*等過激行為。

　　處理過程:

　　積極與物業建設單位聯系,反映小區外墻實際情況,把再不進行維修后果的嚴重性報給物業建設單位,從根本上打消物業建設單位無限期“拖”的念頭;積極向物業建設單位提供合理的多套解決方案,并分析各自的利弊;積極與業主委員會合作、與有影響力的業主進行真誠溝通,取得各方的信任,把不安定因素消除在萌牙之中;充分認識時間的緊迫性,督促物業建設單位盡早確定并進場開工,爭取在五六月份雨季到來之前完成,否則拖入下半年,事情將更難處理,后果無法想象。最后,物業建設單位在認真考慮、衡量利弊后采取了行動。

　　案例點評:

　　物業建設單位與業主之間因種種因素不可避免會出現一些矛盾,倘若一方只考慮自己的利益得失,不考慮別人的真實感受,矛盾就會升級、激化。此時,管理處應依據相關法規、文件的規定,適當運用強硬手段是能夠收到一定效果的。當然管理處在具體實施時,也要考慮周全,不要把雙方矛盾的焦點引在自己身上。