小區物業催費通知

　　為了XX花園小區廣大業主的共同利益和公平、公正原則，2022年8月份以來，服務中心對嚴重拖欠2020年和2021年物業費的業主向通化縣人民法院提起訴訟，要求判令欠費業主依法依規繳納物業費，支付違約金。

　　經過法官和律師多次調解，9月初，兩位業主支付了欠繳的物業費及相應的違約金。

　　另兩位業主未能達成調解，于9月20日正式立案。在庭審前的調解中，兩位業主意識到相應的法律關系，及時補繳了物業服務費及相應的違約金，服務中心于費用到賬后提出撤訴申請，詳見附圖：吉林省通化縣人民法院民事裁定書。

　　按時支付物業費是業主的法律責任和義務，XX花園物業服務中心進場服務以來，工作得到絕大多數業主的支持與認可，服務中心很愿意與廣大業主共建和諧小區。但是，對嚴重拖欠物業費的現象，如果任由其發展下去，將嚴重影響小區正常運行，損害全體業主利益。

　　服務中心再次忠告，長期拖欠物業費的業主，隨時可能接到法院開庭審理傳票，屆時，不但要依法支付拖欠的物業費、違約金并承擔訴訟費等附加費用，甚至可能影響到個人征信，給子女帶來不良影響。

　　為免訴累，特此公告。希望相關業主積極配合服務中心的催費工作，慎重考慮訴訟可能帶來的法律后果，認真自覺履行自己應盡的法律責任!

　　XX花園物業管理有限公司

　　2022年X月X日

篇2：美麗園小區業委會就物業發函催費問題告業主書

　　美麗園小區業主委員會就物業發函催費問題告業主書

　　北京ZZ物業管理有限公司（“ZZ”）在其物業費催款函中聲稱，zz園業主應依據（20**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》所確定的標準繳納20**~20**年度物業費。

　　就此問題，業委會發表如下意見，敬請參考：

　　一、關于本小區地上公共區域的物業費

　　物業公司只針對本小區公共區域的公共建筑、設備、設施為業主提供公共服務，并依此收取物業費。故本小區公共區域的物業費依據（20**）一中民終字第12818號《民事判決書》和（20**）一中民再終字第8001號《民事判決書》列表如下：

　　年 度 20** 20**、20** 20**

　　一 層 0.93元/平方米?月 0.93元/平方米?月 參照20**年

　　+12.08元/戶?月 +11.03元/戶?月

　　二層及以上 1.51元/平方米?月 1.51元/平方米?月 參照20**年

　　+12.08元/戶?月 +11.03元/戶?月

　?。?0**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》也再次確認了上述標準。

　　請大家按照以上公共區域物業費標準計算自己家的物業費，積極履行繳費義務。

　　二、關于本小區業主私人區域特約服務費

　　物業公司也可以依據業主個人的要求，就業主私人區域提供特約服務，并收取相關費用。

　?。?0**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》中，繳費標準之所以變成了一層1.62元、二層及以上2.20元，是因為其中包含了業主私人區域的0.44元/平方米?月室內中修服務費和0.25元/平方米?月室內小修服務費。

　　由于業主委員會、業主大會只有處理本小區公共事務的權限，本小區各戶業主是否就自家私人區域委托物業公司進行了特約服務，由各戶業主自行掌握。各戶業主可以提請ZZ物業出示進行私人區域的“室內中修服務”、“室內小修服務”的服務單以及中、小修標準，并依此進行特約服務費結算。（是否屬于中修的標準請參見《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》 京房地修字[1999]第930號。）

　　三、關于地下室物業費

　　關于地下室物業費，提供參與訴訟的三位業主的抗辯理由如下，供大家參考。

　　地下室物業費的構成原則應該是：

　　1、按照面積收費的，與地上物業費標準同一。地上不收的，地下也不收；

　　2、按戶收費的，地上收過的，地下不應再收??；

　　3、根據20**年1月3日《zz園小區第二次業主大會會議》第一項決議：取消地下室物業費。20**年1月3日起，一律停收地下室物業費。

　　依據以上1、2兩項原則，地下室物業費為0.39元/平方米?月。

　　四、（20**）一中民終字第4601、4603、4604號《民事判決書》的裁決只是針對當事三位業主的個案，對他人沒有約束力。

　　特此通告，望廣而告之。

　　zz園小區業主委員會

篇3：物業服務電話催費攻略

　　電話催繳適用范圍：入住、未入住均可。

　　電話催繳的優點：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。

　　電話催繳的缺點：沒有面對面好溝通，受通話時間、彼此情緒等影響。不如面對面溝通，能給對方制造更大的壓力。物管費催繳應貫穿在日常的工作中，實施在每一次業主來訪的接待中。

　　一、心理準備

　　1、首先克服以下幾種情緒：

　　(1)抵觸情緒

　　A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為業主就不應該、不可能交物管費。

　　B、表現形式：應付了事，效果不佳。

　　C、合理心態：物業的工作職責就包括物管費收繳;前期的維保類工作固然重要，但物管費工作是業主對我們工作的肯定形式;那些因工程遺留問題拒交物管費的業主其實誤解和混淆了物管費乃至物業服務的內涵。

　　(2)恐懼情緒

　　A、心理解析：對打電話給業主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。

　　B、表現形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業主理解(這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧)的很為難的言語表現。

　　C、合理心態：欠債還錢、天經地義;如果我是業主，別人給我打電話催費，我心里也會虛;打了再說唄，今后他們還需要我的服務呢;打多了就習慣了。多打打電話就習慣了，不害怕了。

　　(3)怕拒絕情緒

　　A、心理解析：業主不交怎么辦?業主提工程問題怎么辦?業主罵我怎么辦?

　　B、表現形式：業主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自信心受挫。

　　C、合理心態：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不繳納的統計上報領導，有領導呢);準備好應答思路(如工程遺留問題的解釋);罵就罵唄，哼，下次還給你打。(各物業助理與絕大多數業主均建立了良好關系，業主一般還是會支持、理解我們的)

　　2、堅定信心，調整策略，持續跟進。電話邀約過程中就業主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實存在的可以解決的問題進行快速跟進處理，以便下次電話催繳的成功。費是催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

　　二、邀約準備

　　1、心理準備平靜心態，練習微笑，在談笑風生中輕松催費。

　　2、內容準備

　　(1)業主通訊錄(含業主姓名)

　　(2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳，準備所轄片區工程問題臺賬及完成情況)

　　(3)常見問題回答思路(統一口徑)

　　(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業主的要求或問題，以便下次跟進)

　　3、把握時機

　　(1)業主通訊錄(含業主姓名)

　　(2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳，準備所轄片區工程問題臺賬及完成情況)

　　(3)常見問題回答思路(統一口徑)

　　(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業主的要求或問題，以便下次跟進)

　　三、自我介紹、確認身份

　　1、熟悉的人和自己接觸較多、相熟的、關系不錯的業主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告訴對方還有多少物管費未交。

　　2、不熟悉的人收了房很少見的，對片區物業助理不認識不熟悉的業主，首先自報家門：您好，我是×××服務中心的×××(或您片區的物業助理某某某或小某)，請問您是×××房的業主×××先生(女士)嗎?然后以切入點切入正題。

　　3、注意事項

　　(1)語音語調適當，讓聽者舒服，吐字清晰;

　　(2)在不確定業主性別的時候，可在確認對方身份后再行稱呼。

　　(3)如果電話打擾了對方，應馬上另約電話回訪時間，禮貌結束通話。

　　4、通話切入

　　(1)節日問候

　　(2)告知公司某項活動，邀約業主參加。(如周末舉辦的某項活動)

　　(3)各項通知、提示(如停水、停電通知，車位租賃等通知)

　　(4)各類回訪(VIP、獨居老人、收樓慰問、例行回訪、滿意度調查)，在此類回訪中切入物管費催繳要特別注意是否合適。

　　(5)維修完成回訪、銷單回訪。(在該類回訪中切入物管費催繳時機較好，可在業主前來確認工程問題的完成和銷單簽字時順便繳費)

　　(6)其他(業主因某項事物需要詢問及了解時主動打電話給物業助理時剛好切入物管費催繳事宜)

　　四、溝通過程

　　在告知業主來電目的后，常見問題如下。

　　1、對繳費通知無異議

　　A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備;(如該戶可能對收費起始日期有異議，最好不要提及)

　　B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知違約金事宜。

　　C、確定繳費時間。最好不要詢問您什么時候有空過來?(該問題大多無效)，應主動給業主提出選擇題讓業主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀?確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊?因為周末工作比較多、前來繳費業主較多(暗示業主交物管費的很多)，到時候我好協調好工作帶您繳費。如業主周六真來，到時帶其繳費有何不可。

　　D、注意事項:主動引導業主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。

　　2、對繳費通知有異議

　　A、對物管費起始日期不認可的應耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標準。(業主已簽按合同約定交樓期開始收取，且物業前期已開始服務;工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。)

　　B、無工程遺留問題或業主因無時間未收樓這是業主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。

　　C、未入住能不能少交物管費。要點：未入住物業服務照常進行，物業服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業主;未入住的很多照常交費;空置房的物管費國家法律規定，全額收取。(必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律條文)

　　D、工程遺留問題未得到徹底處理該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。

　　E、對物業服務有意見

　　☆對某個員工服務有意見表達歉意，做出改善的態度。

　　☆對某項服務的不滿意如電梯前室、樓道衛生不滿意。告知業主馬上做出整改，同時接著可以詢問業主：您對我們的服務還有沒有其他意見或建議?(讓業主感受到我們的誠懇和對工作的負責態度，緩和其內心的抱怨或不滿情緒)

　　☆抱怨配套設施不完善站在業主的角度，表達對業主心聲的理解。同時耐心像業主承諾物業服務與配套設施的關系和區別。(配套設施屬開發商的問題，開發商的任何承諾與物業服務是有區別的，必要的時候可向業主解釋雖然地產和物業同屬一個集團，但是各自獨立運營的兩個子公司)。針對業主的抱怨，同時還應向業主表明，將把業主的心聲(配套設施不完善，業主生活不便)反映給公司領導，領導會與地產公司進行溝通，維護業主的權益。

　　五、通話結束

　　1、做好記錄，以便下次跟進。

　　A、在獲得業主前來繳費的時間后，無論答應是本周還是月末，在預繳費前一天，還應給業主做一次回訪。如：某某先生，上次給您打電話，您說明天過來繳費，明天早上您大概幾點過來啊，我們好提前給您做好安排?(目的還是確定時間，再次督促業主，確保邀約成功)

　　B、對于對繳費有意見不繳的業主，做好詳盡的記錄。便于下次回訪有良好的切入點。在下次回訪之前，就業主提出的問題或意見作出整改或回答準備，在下次回訪之時，才能給業主一個良好的答復和交代。既然問題解決了，業主也就沒有推脫的理由了。下次電話溝通的時候，匯報完整改情況后，繼續向業主發出繳費邀約，確定繳費時間。

　　2、不斷總結電話溝通經驗和溝通技巧

　　A、調整溝通思路。對于不同的業主采用不同的溝通內容

　　B、不斷提升自己的電話技巧。如言語表達、解釋能力、應變能力以及電話里的“親和力”

　　C、不氣不餒，繼續努力。