學校項目物業服務管理機構運作方法
一 、管理機構設置
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備注：本項目設置物業服務49人。
其中：
管理人員：3人;
總服務臺人員：(由3名管理人員及3名維修人員組成);
治安人員：24人;
保潔人員：19人;
二、工作職能組織運行圖
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★責任人負責制的服務模式(管理服務模式之44)
三、相關人員管理職責
★ 主樓項目職責
1、 依照委托合同和本公司的各項管理服務要求，對管理服務區域師生提供各項服務。
2、 負責協調客戶與公司相關部門的關系。
3、 負責建立本項目良好的客戶關系，直接面對客戶、處理客戶投訴。
4、 負責建立本項目質量體系文件、環境體系文件，并編寫和修改、運行和控制。
5、 負責建立本項目各類客戶檔案資料。
6、 負責建立周邊外聯關系。
7、 負責對本項目人力資源狀況和服務質量的考核。
★ 項目經理職責
1、 直接向分公司總經理負責，依照委托合同和本項目的管理要求進行本部門經營管理工作，指揮協調下屬員工開展各項工作。
2、 負責對不合格服務采取糾正和預防措施。
3、 負責對各種服務過程的控制和管理。
4、 負責檢查管理體系運行情況。
5、 負責對物資采購的控制。
6、 保持良好的內外部公共關系。
7、 負責本部項目員工考核工作。
★ 總服務臺職責
(一)維修職責
1、 向部門經理負責,依照物業委托管理合同和本項目其它管理要求，保持服務區域內的建筑物及其附屬設施設備始終完好如新，向客戶提供各項維修、維護、保養服務;
2、 負責協助客戶與施工方進行前期物業管理驗收工作，包括收集竣工圖、設施設備資料;
3、 負責區內建筑物及其附屬設施設備的工程遺留問題的處理;
4、 組織、協調一切資源，完成本部門工作績效;
5、 負責選擇并跟進合格分承包方對公共設施設備進行維修保養，確保小區各類軟硬件系統運作正常，保管相關質量記錄，包括規定的分承包方的記錄;
6、 負責會同總服務臺進行客戶的管理;
7、 負責審核區內裝修工程的相關申請，提醒客戶關于裝修應注意事項，并對施工現場進行跟進管理;
8、 對建筑物及配套設施、市政工程的驗收過程進行控制，確保其質量滿足規定的要求，對公共設施、機電設備進行管理，確保其滿足物業管理要求;
9、 完成公司交辦的其他任務。
(二)、前臺接待職責
1、 直接向項目經理負責，依照物業委托管理合同和本項目的其它管理要求，對所轄區域客戶提供各項服務。
2、 掌握院校上課情況及學校各種活動安排，并對各種信息及時處理、反饋;
3、 樹立公司良好形象，協調各種關系，收集客戶建議和意見并解決。
4、 有效處理內外部信息，組織協調相關部門開展相應工作。
5、 負責所轄區域的重要信息發布,以防止不合格服務的產生。
6、 按照規定的各項物業管理服務收費標準收取管理費和各項服務費。
7、 信件收發服務;
8、 來訪接待服務及失物招領服務;
10、 協助會場布置及其他會務服務;
11、 分項目人事、勞資工作;(其中包括：招聘、人事考核、考勤)
12、 文秘及檔案資料管理;(會議記錄、人員檔案、外來文件、行政文件、記錄資料)
13、 分項目行文管理;(對內、外發文)
★ 維修部經理(兼職)職責(公司總部提供維修技術支持)
1、 向項目經理負責,依照物業委托管理合同和本項目其它管理要求，組織本部門保持服務區域內的建筑物及其附屬設施設備始終完好如新，向客戶提供各項維修、維護、保養服務;
2、 負責本項目的維修服務;
3、 負責管理中心所轄房屋建筑、公共設施、機電設備等技術管理工作;
4、 負責制定有關本部門的各項管理制度及應急措施;
5、 負責對各專業班組的工作進行檢查、指導;
6、 負責制定年度保養計劃，報項目經理審批;
7、 負責參與物業工程驗收交接工作及制定物業工程驗收實施計劃;
8、 負責對本部門發生的重大事故、組織調查分析及處理工作;
9、 負責分承包項目的審核、分包合同的制定、分包預算的審核，以及分包服務質量的總體控制;
10、 負責審核本部門各專業提交的物品申購報告，報項目經理審批;
11、 負責本部門招聘新員工面試工作;
12、 負責本部門員工工作技能的培訓及考核計劃的制定，并組織實施;
13、 負責根據實際情況，組織調配各專業班組人員、工程設施設備和工具;
14、 負責領導交辦的其它工作。
★ 保潔部職責
1、 依照委托合同和本項目的管理要求，保持所轄區域內的環衛環境持續穩定，確保顧客工作環境干凈、舒適、優美。
2、 負責樓宇整體環境清潔衛生的管理。
3、 負責保潔人員的培訓、崗位安排、崗位監督及日常管理。
4、 負責保潔部日常工作的安排及管理。
5、 負責制定保潔部工作計劃及工作目標。
★ 保潔部主管職責
1、 直接向項目經理負責，負責樓宇的保潔服務。
2、 負責檢查各樓層各項衛生指標，消除臟、亂、差等不良現象，現場督導保潔員的工作。
3、 負責按標準對清潔工作進行量化考核，預防和糾正不合格項。
4、 對保潔工作實行分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃定清楚、責任分明。
5、 根據管理的實際需要，及時調整組合清潔崗位，提出對不合格員工的處理意見。
6、 組織保潔部全體員工參加消防演習和定期的消防學習，當合格的義務消防員。
7、 每周對各區域保潔工作進行一次檢查，并作好記錄，按月評檢形式不斷改進工作，提高質量。
8、 負責做好員工的思想工作，調動積極性，解決工作中的疑難，糾正工作中的差錯。
9、 負責協調本班與其他各班之間的關系，進行有效地配合。
10、 負責檢查各保潔崗位每日的工作質量，對不合格的服務負責指導糾正，并填寫記錄。
11、 負責保潔所需機械、物品、材料的計劃、保管、發放以及日常使用后的收存及保養。
★ 治安部職責
1、 依照委托合同和本項目的管理要求，保持所轄區域內的治安環境持續穩定，確?？蛻艄ぷ鳝h境安全、舒適。
2、 負責處理管理區域內發生的緊急、突發事件、重大刑事案件和火災事故等，是項目的義務消防隊的主要力量。
3、 負責對來訪人員進行管理。
4、 負責對出入樓區的大件物品、貴重物品、裝修材料等物資放行進行管理。
5、 負責檢查并及時排除所轄區域內實際或潛在的不安全因素(如建筑物及其附屬設施、池、渠、溝、井、道路以及外來人員、離、退職人員等所存在的問題)，以確保治安管理服務質量。
6、 負責治安管理員隊伍的自身建設，加強隊員素質教育和內務管理。
★ 治安部主管職責
1、 直接向項目經理負責。
2、 負責院館治安管理工作(包括消防管理)。
3、 負責處理院館內發生的緊急、突發事件、重大刑事案件和火災事故等。
4、 督促、抽查本部門工作，掌握每天的管理運作情況。
四、日常管理制度目錄(含程序文件、作業指導書)：
現本公司在運行的管理制度文件目錄如下：
序號
文件名稱
主控部門
1
文件的控制
總服務臺
2
質量記錄的管理
總服務臺
3
管理評審
總經理
4
人力資源管理(含人事、考核)
總服務臺
6
采購的控制
總服務臺
7
接待服務管理
總服務臺
8
人員及設備檔案的管理
總服務臺
9
裝修管理
總服務臺維修班
10
物業驗收程序
總服務臺
11
設備設施管理
總服務臺維修班
12
供電系統管理
總服務臺維修班
13
供水系統管理
總服務臺維修班
14
電梯的管理
總服務臺維修班
15
監控設備的管理
總服務臺維修班
16
消防設備的管理
總服務臺維修班
17
供暖設備的管理
總服務臺維修班
18
公共設施的管理
總服務臺維修班
19
建筑物的管理
總服務臺維修班
20
報修維修服務管理
總服務臺維修班
21
安全保衛的管理
治安部
22
消防管理
治安部
23
交通及車輛管理
治安部
24
緊急情況的處理
治安部
25
庫房的管理
總服務臺維修班
26
清潔消殺的管理
保潔部
27
測量設備管理
總服務臺維修班
28
物業管理質量檢查
總服務臺
29
內部質量審核
總服務臺
30
客戶投拆的處理
總服務臺
31
客戶滿意度的測量
總服務臺
作業文件目錄
序號
文件名稱
主控部門
1
治安巡邏規定
治安部
2
治安固定崗工作方法
治安部
3
治安員守則
治安部
4
治安員交接班規定
治安部
5
常見的可疑情況及處置措施
治安部
6
對講機使用管理規定
治安部
7
中控室管理規定
治安部
8
停車場管理規定
治安部
9
處置緊急突發事件預案
治安部
10
設備設施管理規定
總服務臺維修班
11
維修部突發事件處理指導書
總服務臺維修班
12
電氣維修安全操作規程
總服務臺維修班
13
電氣維修巡回檢查制度
總服務臺維修班
14
電梯安全操作規程
總服務臺維修班
15
電梯年檢規定
總服務臺維修班
16
監控設備操作規程
總服務臺維修班
17
監控設備巡檢規定
總服務臺維修班
18
消防設備操作規程
總服務臺維修班
19
消防設備巡檢、試驗規定
總服務臺維修班
20
消防設備保養規程
總服務臺維修班
21
建筑物巡檢規定
總服務臺維修班
22
公共設施清單
總服務臺維修班
23
公共設施巡檢規定
總服務臺維修班
24
裝修管理規定
總服務臺維修班
25
維修材料及收費標準
總服務臺維修班
26
維修服務操作規定
總服務臺維修班
27
電焊氣焊安全操作規程
總服務臺維修班
28
庫房管理規定
總服務臺
29
文檔及發文管理規定
總服務臺
30
員工培訓規定
總服務臺
31
新員工崗前培訓制度
總服務臺
32
員工任職資格要求
總服務臺
考核辦法目錄
序號
文件名稱
主控部門
1
清潔工作內容及檢查標準
保潔部
2
服務規范
總服務臺
3
員工考核管理辦法
總服務臺
4
日常物業管理質量檢查的規定
總服務臺
5
關于員工試用期或違紀解除合同的暫行規定
總服務臺
6
員工考核評定表
總服務臺
7
客戶回訪制度
總服務臺
8
管理干部考核辦法
總部辦公室
9
各項目管理目標及管理指標
總部辦公室
10
勞動合同
總部辦公室
篇2：綠化項目管理機構運作方法管理制度
綠化項目管理機構運作方法及管理制度
?。ㄒ唬?、項目管理組織機構
?。ǘ?、項目管理組織措施
我公司在施工過程中，對該項目的質量目標承諾是經過周密考慮及安排的。我們認為要搞好一個工程，不論工程大小，首先要做到組織保證，組建一個強有力的項目班子是搞好該工程的關鍵，所以我們精心地選擇了施工現場管理班子，該項目班子有以下幾項特點：
?。?）配備較為全面：項目經理、項目技術負責人、現場負責人、安全員、預算員、資料員、專業養護人員、考核監察人員等組成，做到人員齊全、職責明確，整個項目管理班子成員都受過專業知識教育。
?。?）有豐富經驗：我公司針對本工程特選派公司中曾創造優質工程的項目班子施工，并從事本專業工作多年，具有豐富的施工經驗。
?。?）對抓工程質量有敢創敢拼的精神，有團結互助共同進取的工作作風。
?。?）在工程施工協調方面具有一定的經驗。
根據上述項目班子的特色、特點及公司內部一系列質量管理條例、措施、責任制等，我們完全可以達到預期目標。
?。ㄈ?、目標管理及控制
針對該項目的特點、環境及一些特定條件，公司對項目實行目標管理，針對項目制定如下幾項控制目標：
?。?）質量控制目標
?。?）安全控制目標
?。?）現場文明施工和環境保護控制目標
?。?）工程成本控制目標
在項目目標管理及控制過程中，各種風險隨時可能發生，會不斷受到客觀因素的干擾，必須通過組織協調，對項目實行動態管理，隨時處理和排除影響目標實現的不利因素，從而達到預期的效果。
?。ㄋ模?、項目管理人員崗位責任制
?。?）項目經理：全面負責項目部的技術質量管理，監督質量管理體系的正常運行，組織二次深化設計和主要節點的大樣認證，參與分部分項工程的驗收，做好各項技術洽商。
?。?）項目技術負責人：對工程質量負全面責任，負責建立健全項目質量保證體系，明確管理人員職能分配，根據公司貫標程序辦法，合理安排生產，定期檢查、協調，召開質量分析會，嚴格執行質量獎懲制度，處理質量事故。
?。?）現場負責人：工程現場管理工作，現場施工的責任者，協調各專業技術施工的交叉作業，負責植物景觀效果調配。
?。?）資料員：管理好項目圖紙，圖案，規范，標準，做好文件的收發，及時條理、規范地整理收集各項技術資料，保證資料真實地記錄工程施工情況。
?。?）預算員：工程預、結算及材料計劃。
?。?）辦公室：即使協調業主、公司內部的各種要求和關系，并對養護等隊伍進行后勤保障。
?。?）考核監察員：對綠化養護項目進行監督考核。
?。?）綠化養護隊：對項目要求的各項管養工作進行作業。
?。?）應急搶險隊：在突發事故情況下對轄區內綠化管養區域進行緊急搶險救災，確保綠化區域安全和植物健康狀況。
篇3：重點上學校園物業管理機構運作機制
重點上學校園物業管理機構運作機制
(一)運作方式
1、管理處內部運作
管理處在物業公司管理公司的直接領導下開展工作，管理處主任向公司總經理負責。在管理上實行直線式逐級負責制，管理處各部門部長直接向管理處主任負責。管理處主任統籌安排管理處工作，各部門每月根據管理處主任的要求及用工需求編制本部門工作計劃，遞交管理處主任審批后實施，并于每月底匯報工作計劃完成情況，使管理處主任能全面掌握小學小學的運作情況。
為了及時掌握各工作項目的開展情況及各崗位的工作狀態，管理處工作實行分級檢查制由公司或管理處相應人員對各項工作進行檢查，檢查形式包括專檢、抽檢、例行檢查。專檢即是由公司(管理處)派員組成專門的檢查小組對專項工作進行檢查;抽檢即是公司質保人員或管理處的管理員地管理處工作進行隨機檢查;例行檢查即是某項工作的專管人員(直接主管)按規定對各崗位的工作進行檢查。
2、管理處的對外聯系
管理處主任負責小學小學物業管理的外部聯絡，其中包括與政府相關機構、監管人員的聯絡，在處理好內外關系的基礎上，確保管理處運作正常、順暢。外部機構聯絡圖如下：
小學
區消防中心
街道辦
市校區局等主管部門
區校區主管部門
物業管理公司
管理處
派出所
(二)信息的收集與處理方式
信息溝通順暢是管理處運作順暢的保證，有了充分的信息交流，才能充分掌握各方面的情況，從而制定合理有效的計劃，作出及時、必要的改進。我們在充分了解小學小學運作方式、小學小學具體特點的前提下，在ISO9001質量管理體系中詳細規定了信息溝通的方式、內容，力求做好工作上的溝通，及時、準確掌握物業管理各方面的情報。
為了及時了解工作進展、成效及改進的需要，我們時刻從各種途徑收集內部及外部信息，內部信息是指管理處日常物業管理工作接受的最直接、數量最多的信息，這些信息來自：工作檢查、會議、工作報告(日報、周報、月服)等。外部信息來源有：公司，例行檢查、專項檢查、小學小學相關人員檢查、意見征詢活動、師生建議、要求和小學小學的投訴等。通過對這些收集來的信息進行分類、分析，并采取相應的改進措施，提高服務的質量。
為了小學小學能及時、全面掌握本校物業管理工作的情況，從而更好地指導小學小學管理處的工作，我們擬在小學小學實行月報制度，即管理處于每月底將各項工作的總結向小學小學報告，而突發事件將以專題報告形式呈交學校相關監管人員。
管理處服務中心是管理處接受服務信息和進行信息分流的機構，服務中心將設24小時值班電話，專人負責信息收集(服務電話接聽、電子郵件接收等)，接受任何有關學校物業管理的需求、投訴，由其根據服務信息的類型交載作安排到相關部門、人員，并對該項工作的完成情況進行跟蹤，確保其得到圓滿處理。任何一般性的服務需求和投訴都將在受理后的一個工作日內得到處理，由專人將處理結果反饋給投訴人，并抄送物業監管人員。若由于客觀原因無法解決的投訴，我們將就此向投訴人做出詳細的解釋，給其以圓滿的答復。緊急服務需求將由管理處組織相應人員即時趕赴現場處理。
政府主管部門
公司總部
寶城小學
管理處主任
服務中心
相關部門
重大服務需求及應急事件
學校相關監管人員
指令 反饋
師生員工
執行人員
跟蹤 或
(三)人員職責及素質要求(略)