物業服務中常遇到的不規范行為

　　舒適、優質的生活環境，需要全體業主對小區管理規定及業主公約嚴格遵守，并且需要物業公司、行政主管部門、環保部門、社區、業主委員會、業主(物業使用人)等共同監管，才能從根本上克服和減少這些不規范行為。

　　一、家中遭偷，物業有責?

　　某小區居民住戶李某家里兩個月內遭小偷三次“光顧”。事發后，李某要求物管提供小區內的電子監控資料，沒有想到在主要位置的監控器早已壞了，其他位置的監控器模糊不清，很難辨認出小偷的相貌特征。

　　解釋：根據《物業管理條例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　二、網購包裹，物業該不該代收?

　　某小區的鄧某從網上購買了一件188元的衣服，他接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當時他正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門衛處。

　　然而，門衛翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧某的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛的心情卻很復雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內事。”

　　認為：簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要或貴重物品。

　　物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫業主處理一些事物的義務。

　　如果物管幫忙代收了，而包裹出現丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責任?？爝f過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。

　　三、小區內停車被劃傷，誰負責?

　　業主程某反映，包括她的車在內的二三十輛小車在小區里連續多次被劃傷，向物管反映。物管稱，不在規定停車位停放的車被劃傷與他們無關，程某等小區業主卻覺得小區物管應該有責任。

　　解釋：物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議，如果有協議按照協議履行，沒有協議可能無法追究物管責任。如果業主與物管簽訂了協議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

　　四、物業公司有權擅自停水嗎?

　　謝某先后兩次到物業管理處打算繳納自家的水電費，但物業工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費用一起交，不然就不收!”

　　更讓人驚訝的是，一名業主在檢查水閥時，竟發現自家的水表已被拆掉。

　　解釋：除非業主與物業公司簽訂了相關合同，承認由物業公司管理小區的水電供給，否則物業公司無權擅自關停供水。

　　五、物業有權禁裝太陽能熱水器嗎?

　　在一些小區內，有的業主想自己安裝太陽能熱水器，卻遭到了物業的反對，物業這種做法合理嗎?

　　解釋：物業管理公司對整個小區負有管理職責，有義務和權利維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定，其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

　　六、首層住戶要承擔電梯費嗎?

　　“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費了吧?”

　　面對業主的普遍質疑，認為，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上講，首層住戶需要交費，其次電梯為一層用戶也提供了服務，所以從電梯的服務角度看，一層用戶也需要提供費用。

　　七、“車在家門口被盜了，是不是該找物業賠?”

　　解釋：業主和小區物業管理只存在車位使用關系，并沒有保管義務，除非有證據證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小區實行24小時保安站崗值班制，盜賊入門后，業主連續求救無效;或者小區實行電子監控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

　　八、公共區域照明費如何分攤?

　　“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費也要分攤?”

　　解釋：住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人分攤。

篇2：小區車輛停放不規范管理方案匯篇

　　小區車輛停放不規范管理方案匯篇

　　小區停車管理問題∶

　　按照小區停車場的使用對象來分大致可分為兩大類∶

　　1.只提供給業主內部停車;

　　2.半對外開放停車。

　　業主內部停車時專門提供給小區的業主使用，他們針對的使用對象都是小區內部的業主，這類車輛的管理相對來說會比較容易，停車場設備的選擇上也相對輕松單一，只需要管理內部車輛。

　　而對于半對外開放的小區停車場來說，停車場管理設備就要復雜些，每天進進出出的車輛不僅有業主的，還有外來車輛。

　　面對小區停車場的兩種不同管理方式，對于停車場管理系統的要求也存在不同的需求。而對于停車管理系統的選擇還得根據實際的情況進行具體分析。

　　小區的停車管理是很多物業公司非常頭疼的問題，這一方面是有先期車位規劃不足的原因，但更多的是缺乏有效的管理措施或一套有用的停車管理系統。

　　比如，車位不足導致業主搶占車位，業主之間產生矛盾，輕則發生口角，重則出現車輛被劃、被扎輪胎等惡意破壞行為;停車收費明顯不合理，導致許多業主干脆不交停車費，業主與物業之間矛盾嚴重;為增加收入，物業把小區車位向社會開放，造成安全隱患;車輛遭到損壞的，往往責任無法確定;等等。

　　因此，要想解決住宅區停車問題，合理規劃停車位、專業化的管理和系統性的停車管理系統都是十分必要的。

　　《小區車輛停放不規范管理方案 一》

　　為保證本小區內機動車輛停放有序、出入安全，保障廣大業主人身和消防安全，對小區業主自有車輛和外來在小區出入的車輛進行管理規定如下∶

　　1、所有進入小區的機動車輛持車輛通行證(或臨時通行證)出入。

　　2、駛入小區內的車輛限速行駛、按車位停放、確保安全、確保消防通道暢通。

　　3、小區業主內部車輛管理∶

　　(1)各有車業主按照物業公司規定時間，到傾城小區物業管理處二樓客服服務中心辦理手續，領取通行證。交納車位占用費，劃定車位、編號、車牌號。(2)由于小區消防通道不能占用及樓前人員通行的“需要，所劃車位不可能滿足所有業主車輛停放。物業處通知公示時間，先來先辦車位劃完為止，對有爭議的車位雙方協商解決。(辦理車位憑∶業主購房證明、身份證、戶口本、行車證、駕駛證登記辦理，)(3)車輛進出小區時，保安員認“證”對車，通行證與車牌號不符者，保安人員有權禁止該車輛進入、停放。有車位的車輛進入小區后停放在車位上，不得亂停亂放，必須服從保安人員的管理。(4)車主(司機)應保管好通行證，如有丟失或損壞，車主(司機)要立即報告保安隊長，否則由此產生的后果由車主(司機)負責。對無車輛通行證的車輛一律不準進入小區，不是本小區的業主一律不辦理通行證。

　　4、外來車輛出入管理∶(1)外來車輛進入小區前要進行登記，領取臨時通行證方可進入。(2)外來車輛必須接受保安人員指揮，不得隨意停放，不得占用他人車位。(3)當日18∶00——次日8∶00時，外來車輛不允許在小區內停放。

　　5、小區內禁止2.5噸以上的貨車、大型客車及裝有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛入內(搬家車、消防車、工程車等特殊情況除外)。

　　6、禁止出租車入內。遇有乘載老、弱、病、殘以及攜帶過重物品的，視情況可放行，但必須及時離開。

　　7、停放小區的車輛必須參加保險。停放好車輛后，調好防盜系統警備狀態。不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時車主(司機)要鎖好門窗，否則后果自負。

　　8、車位使用者應保持車位清潔、無油漬。

　　9、保安人員通過值班和巡邏，避免停放在小區內的車輛受損。

　　《小區車輛停放不規范管理方案 二》

　　露天停車場∶

　　1、設置固定停車場，白磚鑲出停車位(3×5.7)，畫出車位號;

　　2、每個車位安裝鎖車器(兩把鑰匙∶車主一把、物業一把);

　　3、停車場設置標識牌;

　　4、停車場設置電子巡更器，保安每2小時巡檢一次;

　　5、露天停車場免費停車，可避免因被盜、碰撞或刮傷等糾紛;或實行收費30元/月，繳納公眾責任保險，一旦發生丟失、被盜、撞壞或刮傷予以保險賠償;

　　6、與車主簽定停車協議。

　　地下車庫∶

　　1、只限實華園小區業主存車，建立業主車輛電子檔案(門牌號、姓名、工作單位、車名、車號、顏色、聯系電話、實車照片)

　　2、地下車庫24小時存取，車庫出入口、通道口設置門禁系統;車主憑卡通行通道或存取車輛。

　　3、設置升桿式門禁系統，車卡、門禁卡、通道卡一卡三通;

　　4、收費標準∶200元/月，預交半年;

　　5、人員管理∶三班倒，每班2人(24小時連倒)負責監控系統、消防系統、

　　6、與車主簽定停車協議。

　　《小區車輛停放不規范管理方案 三》

　　1、小區停車場，專供購(租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經許可，不得進入，閑雜人員不得入內。

　　2、小區住戶車輛長期停放地下停放地下停車場須辦理車輛藍牙卡，一車一卡，持卡出入，臨時停車須登記。

　　3、租用固定車位的車輛應該按序停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放，對臨時進入區內的車輛停放實行擇位停放。

　　4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴格按消防規定配備消防設備和器材。

　　5、停車場地應保持環境衛生，不得在停車場內擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。

　　6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。

　　7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

　　8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。

　　9、停車場保安人員應對停放車輛認真檢查車型，車牌號和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發現問題應及時通知車主并做好登記。

　　10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物業，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責任自負。

　　11、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通訊等一切公共設備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴重事故者將追究其法律責任。

　　12、有固定車位的車主要嚴格按照物業公司規定的停放費標準，按時交費;臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據停車時間規定收費。

　　13、若車主不慎丟失車輛藍牙卡，應立即通知管理人員，提供有關資料，經核實后繳納辦卡成本費，由物業公司補發出入卡。

　　14、若車輛在停放區被損壞者，原則由損壞雙方協商解決，嚴重者可向保險公司索賠，當班保安員與物業公司共同協助調查處理。

　　15、所有停放車輛必須按規定停放，對違規行為和停泊車輛的車主，管理員有權采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負責。

　　《XX小區車輛停放不規范管理方案 四》

　　為了更好的解決小區的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區去年停車管理的總結，近兩個月來客服中心不斷的與業主、居民委員會相關部門溝通和討論，擬定了一下停車管理方案，具體如下∶

　　一、小區出入口安裝智能刷卡系統。固定車位車輛直接刷卡出入小區，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區，需領取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區。

　　二、小區固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601——603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614—616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續之前的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統，一車一位，刷卡進入。

　　三、根據消防要求，確保消防通道暢通，調整原路兩側固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費辦法。

　　四、由于地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規范及地下車庫車輛管理系統的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。

　　五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協議，停車費用按照實際發生月進行退費。

　　六、地面車位收費依據標準∶北京市物價局京價(收)字【2002】194號《關于調整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發展和改革委員會《關于調整我市機動車停車場收費計時單位的通知》(京發改【200495號文件)、經區發展和改革委員會核準的備案標準執行。

　　地面固定停車位收費標準∶小型車——月租150元，年租1600元;大型車——月租210元，年租2300元

　　臨時停車收費標準∶小型車——1元/2小時，大型車——1元/1小時;均為1小時內不收費。

　　《XX小區車輛停放不規范管理方案 五》

　　為做好香格里拉小區車輛管理工作，為廣大居民營造一個安全、文明、舒適的生活環境，為了做好車位安排工作，在廣泛征求業主意見的基礎上，經馮莊社區、香格里拉小區業主委員會、麗嘉物業管理有限公司共同商議，確定香格里拉小區車輛管理方案如下∶

　　一、車位確定的方法

　　1)地面車位不對外開放，已報名業主經物業公司審核，業主委員會監督方可參加搖號，東區27個車位，西區42個車位進行搖號，西區預留3個做為臨時停車位，供來訪車輛使用。

　　2)公開透明操作，社區指導、業主委員會監督、物業公司執行。

　　3)車位申請登記時，需提供房產證或承租合同、業主身份證復印件及車輛行駛證復印件。

　　4)車位按搖號前后順序安排車位，按戶為計算單位，選定后，車主需要繳納一年的停車服務費，欠繳物業費的業主請結清費用并與物業服務企業簽訂停車服務協議后方可取得使用權。

　　二、車輛日常管理

　　1、取得車位使用權的業主車輛進出一律刷卡通行，外來車輛進入小區，須經門崗登記，接受秩序維護員的指揮和安排。并按市物價局、市房管局相關文件規定繳納臨時停車費，營運車輛進入小區必須經門崗登記和同意，并不得在小區內滯留。

　　2、進入小區的車輛，應服從秩序維護員的指揮和安排，不得在小區支干道、車行道、消防通道隨意停放車輛，不得跨騎路牙輾壓綠化草地、損壞路牌、各類標識及其他公用設備，如有損壞應照價賠償;造成嚴重事故的，將追究其經濟和法律責任。

　　3、車輛進入小區禁止鳴笛，應減速慢行，避免發生意外

　　4、車輛停放后，車主應隨身攜帶好貴重物品，鎖好車輛車門，設置好防盜系統。

　　5、車輛帶貨出門，必須有相應證明，屬貴重物品，大件物品或搬家時必須由業主到管理處填寫物品出門單，領取放行條，經門崗查驗后方可離區。

　　三、附則

　　1、對于違章停放的車輛，物管處有權聯系相關職能部門協助處理，清理費用由車主承擔。

　　2、本規定只適用于車輛進入小區后行駛、停放的秩序維護，不承擔車輛等其他義務，如發生意外由公安部門處理。

　　3、當地面臨時停車位飽和時，其余車輛不得進入小區，自行在小區外尋找停車位。

　　《小區車輛停放不規范管理方案 六》

　　1、物業區域采取全封閉模式管理。機動車和非機動車及行人，采取不同的出入通道和出入方式。機動車設置車輛管理系統，外來車輛未經允許不得入內。2、內部車輛出入物業管理區域，要出示出入證。外部車輛出入小區時，司機應配合門崗填寫臨時出入證，由值班員履行登記手續。

　　3、小區內部的業主車輛，停放要在規定位置停放。就是在其所購買的停車位，按照規定停放。

　　4、非業主車輛，未經登記。不得在停放在小區公共停車區域，若臨時滯留必須停放在指定臨時車位。接受小區保安管理。登記信息必須要有聯系電話，以便于隨時挪車。

　　5、任何機動車輛嚴禁在人行道、車行道、消防通道上停放。在關鍵的消防通道設置臨時的，可移動的交通錐，避免亂停亂放。

　　6、非機動車輛需停放在指定位置，電動自行車與電動車同樣嚴禁在人行道、車行道、消防通道上停放。

　　7、車輛進入小區，司機必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來車輛及行人安全。機動車輛時速不得超過5公里，嚴禁超車。凡因不遵守車輛停放規定而造成車輛損傷或遺失，后果自負。

　　8、出租車不得駛入小區，遇有乘載老、弱、病、殘及攜帶過重物品的，可視情況放行。但須及時駛離，不得在小區內等候載客、過夜。

　　9、業主搬家時的租用車輛駛入、駛離小區，需提前通告物業。有相應證明，方可放行，不得長時間滯留。

　　10、小區安裝消防中控設備，除了監控安保，消防以外，隨時監控小區內部的車輛管理狀況，隨時調度保安及時處理突發事件。保證沒有亂停亂放的現象，保證道路暢通。

　　11、當停車位不能滿足于業主的需求時，應及時通過當地規劃部門，合理規劃增設停車位。例如：可通過整合小區內閑置區域、內部道路，劃線增設部分停車位或增設立體停車位。

篇3：物業服務中常遇到的不規范行為

　　物業服務中常遇到的不規范行為

　　舒適、優質的生活環境，需要全體業主對小區管理規定及業主公約嚴格遵守，并且需要物業公司、行政主管部門、環保部門、社區、業主委員會、業主(物業使用人)等共同監管，才能從根本上克服和減少這些不規范行為。

　　一、家中遭偷，物業有責?

　　某小區居民住戶李某家里兩個月內遭小偷三次“光顧”。事發后，李某要求物管提供小區內的電子監控資料，沒有想到在主要位置的監控器早已壞了，其他位置的監控器模糊不清，很難辨認出小偷的相貌特征。

　　解釋：根據《物業管理條例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　二、網購包裹，物業該不該代收?

　　某小區的鄧某從網上購買了一件188元的衣服，他接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當時他正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門衛處。

　　然而，門衛翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧某的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛的心情卻很復雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內事。”

　　認為：簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要或貴重物品。

　　物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫業主處理一些事物的義務。

　　如果物管幫忙代收了，而包裹出現丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責任?？爝f過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。

　　三、小區內停車被劃傷，誰負責?

　　業主程某反映，包括她的車在內的二三十輛小車在小區里連續多次被劃傷，向物管反映。物管稱，不在規定停車位停放的車被劃傷與他們無關，程某等小區業主卻覺得小區物管應該有責任。

　　解釋：物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議，如果有協議按照協議履行，沒有協議可能無法追究物管責任。如果業主與物管簽訂了協議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

　　四、物業公司有權擅自停水嗎?

　　謝某先后兩次到物業管理處打算繳納自家的水電費，但物業工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費用一起交，不然就不收!”

　　更讓人驚訝的是，一名業主在檢查水閥時，竟發現自家的水表已被拆掉。

　　解釋：除非業主與物業公司簽訂了相關合同，承認由物業公司管理小區的水電供給，否則物業公司無權擅自關停供水。

　　五、物業有權禁裝太陽能熱水器嗎?

　　在一些小區內，有的業主想自己安裝太陽能熱水器，卻遭到了物業的反對，物業這種做法合理嗎?

　　解釋：物業管理公司對整個小區負有管理職責，有義務和權利維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定，其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

　　六、首層住戶要承擔電梯費嗎?

　　“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費了吧?”

　　面對業主的普遍質疑，認為，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上講，首層住戶需要交費，其次電梯為一層用戶也提供了服務，所以從電梯的服務角度看，一層用戶也需要提供費用。

　　七、“車在家門口被盜了，是不是該找物業賠?”

　　解釋：業主和小區物業管理只存在車位使用關系，并沒有保管義務，除非有證據證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小區實行24小時保安站崗值班制，盜賊入門后，業主連續求救無效;或者小區實行電子監控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

　　八、公共區域照明費如何分攤?

　　“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費也要分攤?”

　　解釋：住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人分攤。