因違章建筑而引起的物業服務費糾紛

　　鄰居違建，物業制止不了，能不能不交物業費?快來看法院如何判決!物業該做些什么?

　　隨著城市化進程的加快，物業服務已成為現代社區不可或缺的一部分。然而，物業服務費糾紛也隨之增多，成為影響社區和諧與穩定的重要因素。本文將通過王某某、賈某某與某物業公司之間因違章建筑而引起的物業服務費糾紛為例，深入分析案件背景、裁判要旨、典型意義及關聯法律條款，以期為類似糾紛的解決提供參考。

　　01案例回顧

　　本案涉及某物業公司與某房地產開發公司(以下簡稱“房開”)及小區業主委員會分別簽訂的《前期物業服務委托合同》和《物業管理服務合同》。合同中明確規定了物業服務收費標準及逾期交費違約金等條款。王某某、賈某某作為小區業主，在入住后認為其所在單元樓樓下住戶私搭違章建筑，嚴重影響了其生活及人身安全。盡管物業公司已向相關行政部門報告此事，但問題仍未得到解決。因此，王某某、賈某某自2017年9月26日起拒絕支付物業服務費，最終導致物業公司提起訴訟。

　　法院經審理認為，某物業公司與房開及小區業主委員會簽訂的物業服務合同均合法有效，雙方均應嚴格履行。物業公司已按照合同約定提供了相應的物業服務，業主王某某、賈某某理應按照合同約定支付物業服務費。關于王某某、賈某某提出的違章建筑物問題，法院指出，物業公司在發現此問題后已及時采取制止措施并向有關行政主管部門報告，已盡到了其作為物業服務企業應盡的義務。因此，業主不能以此為由拒絕支付物業服務費。

　　法律依據：《中華人民共和國民法典》第九百四十二條、第九百四十四條

　　02面對違建，物業能做什么?

　　在物業管轄范圍內，出現違章建筑，物業公司應該要有所作為，但物業并非執法部門，有些事情不可為。那么面對違章建筑，物業公司能做些什么呢?

　　一、加強管理與宣傳

　　明確管理規定 ：物業公司在簽訂物業合同時，應增加約束業主對私搭亂建的相關條款，明確禁止違章建筑的行為，使物業公司在行使管理權時有規定可依。

　　加強宣傳教育 ：物業公司可以通過公示欄、廣播、標語等形式向業主和物業使用人廣泛宣傳相關法律法規及違法搭建的后果，提高業主的法律意識和自覺性。

　　二、及時發現與制止

　　加強巡視監督 ：物業公司應盡可能對裝修現場進行巡視和合理監督，及時發現并制止違章建筑行為。

　　書面及口頭勸阻 ：在發現違建行為時，物業公司應及時對行為實施者以及相關業主進行書面及口頭的勸阻、制止，勸阻和制止需采取合理合法方式并留存相應證據。

　　三、及時上報與協助處理

　　上報相關部門 ：物業公司應及時將違建行為和情況向有關行政主管部門(如城鄉規劃部門、城市管理行政執法部門等)進行上報，并保留相關憑證。

　　協助調查與處理 ：在相關行政管理部門介入后，物業公司應積極協助進行調查，提供必要的證據和資料，如違建現場的照片、視頻等，以確保調查工作的順利進行。同時，物業公司還應根據行政管理部門的指示，配合執行相關處理措施，如協助拆除違建物、恢復原狀等。

　　四、加強溝通與協商

　　與業主溝通 ：物業公司應與違建業主進行充分溝通，了解其搭建原因和需求，嘗試尋找合理的解決方案。在溝通過程中，物業公司應保持耐心和理性，避免激化矛盾。

　　促進鄰里和諧 ：物業公司還應積極促進鄰里之間的和諧關系，引導業主之間相互理解、相互支持，共同維護小區的公共利益和良好秩序。

　　五、法律途徑維權

　　提起訴訟 ：若違建方拒絕整改或拆除違建物，物業公司可以協助利益受損業主依法向人民法院提起訴訟，請求法院判令違建方履行義務并承擔相應法律責任。

　　同時，物業公司還可以依據與業主簽訂的物業服務合同，追究違建業主的違約責任，要求其賠償因違建行為給物業公司或其他業主造成的損失。

　　03總結

　　綜上所述，面對違章建筑，物業公司不能無所作為，而應該在職權范圍內采取一些行動。另外業主不能以此為由，拒繳物業費。面對違章建筑，更多的還是須依靠執法部門，只有他們承擔起應有的職能才能有效的杜絕。

篇2：常見物業糾紛典型案例集

　　常見物業糾紛典型案例集

　　法院解讀常見物業糾紛，業主、物業想要的答案都在這里!

　　對物業服務不滿意能否拒交物業費?

　　車輛或房屋財產被盜物管是否要擔責?

　　物業服務存明顯瑕疵物業費能否減免?

　　業主欠費物管能否擅自停水停電?

　　典型案例

　　案例一

　　業主未能證明物業公司提供的物業服務存在重大瑕疵，其拒交物業費理由不成立。

　　案情簡介：

　　流行前線商場物業公司起訴業主要求支付物業費的物業服務合同糾紛系列案中，部分業主抗辯稱物業公司沒有按照合同約定履行管理義務，物業管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞后沒有及時更換等，并以此拒交物業費。

　　最終法院認定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業服務存在重大瑕疵，物業服務企業是對整體區域的各個方面提供物業服務，包括共用設施的維護和管理、公共秩序的管理、公共環境衛生等，即物業服務企業提供的服務具有公共性和整體性，業主不按時繳納物業服務費會對小區的整體服務產生不利的影響，對于其他按時交納費用的業主也極為不公。

　　另外，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而非拒繳物業服務費。最后，法院認定業主抗辯不成立，判決支持物業公司主張的物業服務費。

　　案例二：

　　物業服務存在明顯瑕疵，物業費適當減免。

　　案情簡介：

　　某花園物業公司起訴業主要求支付物業費的物業服務合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業服務存在重大瑕疵，管理費應減免。

　　經法院現場勘查，發現涉案小區正門門禁卡損壞后沒有修復，導致不需要門禁卡即可隨意進出，后門需憑門禁卡進出，但未設有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監控但后門的監控損壞缺失。此外，部分業主舉證證明財物曾被偷竊。據此，法院認定該物業服務企業在在小區的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業主抗辯有理，法院最終判決物業費酌定減少5%。

　　案例三：

　　未依法定程序進入小區提供物業服務，在應當退場時不退場，由此產生的損失由物業服務企業自行承擔。

　　案情簡介：

　　2018年2月6日，法院受理某物業管理有限公司訴某業主拖欠物業管理費系列案件。

　　經查，該物業公司并未依法定程序進入錦隆花園提供物業服務，且在區住房城建建設和水利局、業委會通知其退場時仍拒絕退場，拒絕與新物業公司進行交接手續，在僵持時雙方均報警，但該物業公司仍然拒絕退場，堅持繼續提供物業服務。

　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的規定，物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持，經審理，法院依法確認該物業公司在應當退場時不退場應視為其單方行為，由此產生的損失由其自行承擔，即業主依法無需再承擔其應退場后的物業管理費。

　　案例四：

　　剝奪小區業主對共有部分共有和共同管理權利的業委會決定，應予撤銷。

　　案情簡介：

　　法院受理的某業主訴某小區業委會業主撤銷權案件中，原告認為該業委會張貼《關于業主大會臨時會議表決結果的公示》，告知原告作為已購車位業主不能參加承租露天停車位的抽簽報名，剝奪了原告的合法權利，該決定應予撤銷。

　　經審理，法院認為，造成涉案小區車位不足的成因不在于已購買車位的業主，不能將因此產生的不利影響轉嫁給該部分業主。業主對共有部分所享有的權利是共同及平等的。該業委會在對小區公共部分劃定車位的使用規則方面所作出的《意見征詢書(二)》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產權車位(含地下車位及北面首層汽車庫)的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報名參與抽簽”作為提議內容，實質上是剝奪了已購產權車位的小區業主對共有部分共有和共同管理的權利，侵害了原告等已購車位的小區業主的合法權益，該項決議非法排除了涉案小區內已購車位業主對共有部分享有共有和共同管理的權利，當屬無效。最終判決撤銷涉案業委會所作決議。

　　物業常見糾紛問答

　　Q　物業服務企業不具備相應的物業服務資質，是否影響合同效力?

　　A　物業服務企業不具備物業服務資質，物業服務合同應為有效，其主要理由：

　　一是物業服務企業不具備物業服務資質，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的合同無效的法定情形之一，根據《中華人民共和國物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?？梢娢飿I服務企業是否具備物業服務企業資質并非我國法律認定物業服務合同效力的依據。

　　二是《物業管理條例》第三十二條第二款的規定屬于管理性規定，非效力性規定，不能作為認定合同效力的依據。

　　Q　物業服務合同終止后，物業服務企業繼續對小區進行物業管理的，物業服務企業是否可以向業主收取物業服務費?

　　A 分兩種情況：①物業服務合同到期后，如業主大會尚未選定新的物業服務企業提供物業服務，原物業服務企業繼續提供服務的，則構成事實上的物業服務合同關系，物業服務企業可參照原物業服務合同的約定向業主主張物業服務費。

　?、谌绯霈F《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”所規定的情形，亦即物業服務企業無理拒不退場，則應認定物業服務合同權利義務業已終止，物業服務企業主張合同終止后物業服務費的，不予支持。

　　Q　業主或物業使用人房屋財產被盜，能否成為拒繳物業服務費的抗辯理由?

　　A　原則上只要物業服務企業按物業服務合同提供了服務，業主或物業使用人就應按時繳納物業服務費，至于其財產被盜，屬另一法律關系，可另行起訴。

　　如業主或物業使用人認為物業服務企業未盡到管理義務而導致其財產被盜的，法院應審查物業服務企業是否存在管理瑕疵，可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業服務費或免除違約金。

　　Q　欠繳物業服務費的違約金應如何確定?

　　A　物業服務費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：

　?、俸贤醇s定違約金計算標準的，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，物業服務企業可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金;

　?、谌绾贤s定的違約金標準過高，則參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，將欠繳物業服務費的違約金調整為年利率24%;

　?、廴绶ㄔ航泴彶檎J為物業服務企業在提供物業服務的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

　　Q　物業服務企業能否主張水電費的違約金?

　　A 分兩種情況：

　?、偎娰M的違約金在物業服務合同中有約定的從約定，如業主抗辯約定的違約金標準過高或法院經審查認為合同約定的違約金標準過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定，調整至年利率24%;

　?、谒娰M的違約金物業服務合同沒有約定的，物業服務企業無權要求業主支付。

　　Q　小區車輛丟失，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　A　對于該種類型，業主與物業服務企業之間形成哪一種法律關系，應如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》第18條已作出明確規定，具體內容如下：

　?、傥飿I服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于有償保管合同的規定處理。

　?、谖飿I服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，但采取發卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管合同關系，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于無償保管合同的規定處理。

　?、畚飿I服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，也沒有采取發卡、登記等管理措施的，如果發生車輛毀損、丟失的，應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。

　?、苘囕v所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。

　　Q　業主或物業使用人房屋財產被盜，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　A　對于該類型案件，應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務，根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業服務合同中約定物業服務企業應如何履行安全保障義務及應采取何種措施。

　　其次，審查在業主財物失竊期間，物業服務企業是否盡到安全保障義務。這主要根據小區內的安全監控系統是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經審查，能確定物業服務企業確實沒有盡到安全保障義務的，則應按照過錯程度對業主的財物損失承擔一定的賠償責任。

　　同時，還應注意審查業主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應減輕物業服務企業的責任。

　　在該類型案件中，還有一個問題就是如何認定業主的財物損失范圍。一般情況下，業主較難提供充足的證據證明被盜的財物具體有哪些，但其財產損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結合業主提供的購物憑證上的物品價格，以及業主的職業、月收入情況，綜合日常生活經驗判斷其有無可能在家中存放如此數量的財物，最終合理酌定其損失數額。

　　Q　物業服務企業能否因業主欠費而擅自停水停電，停止小區的公共服務?

　　A　不可以。

　　基于小區公共利益保護考慮，物業服務企業不能因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據合同權利義務一致原則，享有停水停電權利的是供水供電公司，而不是物業服務企業。業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以通過訴訟等方式進行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業主損害的，業主可以請求物業服務企業停止侵害、賠償損失。

　　Q　對于開發商作出的“贈送物業服務費”的承諾，其效力如何認定?

　　A　一般情況下，對于開發商承諾免收買受人物業服務費的主張應當視為無效。在業主辦理入住后，其作為小區的業主，就應當向物業服務企業繳納物業服務費。除非經過前期物業服務企業的書面授權或物業服務企業對承諾進行追認，否則開發商無權代前期物業服務企業作出承諾免除買受人物業服務費。

　　前期物業服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：

　　第一，開發商與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，在合同中明確約定了由開發商向前期物業服務企業交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業服務費或免除業主交納物業服務費的承諾。

　　第二，商品房預售合同中建設單位承諾業主的前期物業服務費以及入住后部分時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納，并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定，而且必須將前期物業服務合同作為商品房預售合同的附件。

　　在這兩個條件下，開發商承諾其承擔業主入住之后的部分物業服務費，并且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的內容表示同意，業主才能享有贈送的物業服務費。

　　Q　開發商作出的關于贈送面積免物業服務費的承諾，其效力如何認定?

　　A　物業管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的建筑面積往往發生在開發商售房的過程中，這是開發商對自己的權利處分，其有權贈送銷售面積。

　　但是，對于物業管理是物業服務企業與業主之間形成的物業服務合同關系。物業服務費是對小區公共部位進行管理的消耗，該費用主要是根據買受人取得的產權證上核準的建筑面積來收取。如果開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那么在收取物業服務費時，應當按照產權證上載明的建筑面積收取，并不像開發商承諾的那樣可以免收部分面積的服務費，開發商也無權處分物業服務企業的權利。

　　Q　業主在收樓后能否以房屋存在質量問題為由拒絕支付物業服務費?

　　A　不能。房屋質量問題屬于業主與開發商的房屋買賣合同履行過程中產生的法律問題，而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關系中，兩者屬于不同的法律關系，業主不得以房屋質量問題對抗其根據物業服務合同應給付的物業服務費。

　　物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，業主或實際使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質量問題對抗其支付物業服務費的合同義務。

　　Q　空置物業是否需要交納物業服務費?

　　A　空置物業是否需要交納物業服務費首先應審查空置物業是否已經辦理收樓手續或根據《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經收樓的情形。

　　如已經收樓，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　如非因業主原因導致未能收樓，則業主與物業服務企業的物業服務合同關系尚未成立，物業服務企業無權主張收取物業服務費。

篇3：小區車輛管理中糾紛的成因及對策

　　隨著業主私有車輛的逐漸增多，小區車輛規范化、細致化管理已經成為許多物業管理企業關注的熱點話題。本文主要通過列舉一些關于車輛管理糾紛的實際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時也從停車費用的法律依據的角度分析了開發商、業主及物業管理企業的各方權利和義務，并且結合物業管理企業的實際管理工作闡述了解決小區車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規范小區車輛管理勢在必行

　　20** 年北京市的車輛已經達到 300 多萬輛，其中私家車輛占 1/3 ，這個數字表明，對于車輛管理的規范化、合理化已經變成了當務之急。我們會經常聽到這樣的埋怨 --

　　園區內的車位是小區的配套設施，本就是屬于全體業主的，難道不該無償使用嗎?小區內停車所收取的費用為占地費，物業管理企業究竟該不該不承擔保管責任?機動車存車費僅是每月 150 元，業主幾十萬的汽車丟失了，物業管理企業需要全額賠償嗎?業主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業管理企業需要承擔責任嗎?有的小區停車費只收 60 元，而有的小區卻是 150 元?

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經營管理市場化發展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業建的停車場盡量交給企業;通過法律法規的形式明確停車場管理的責任問題，政府加強對停車場經營管理的監督，給停車場經營管理創造一個寬松而和諧的環境。

　　二、物業管理企業應合理收取車輛管理費用

　　筆者結合自己多年的工作經驗，發現有的小區經常出現這樣的局面：小區地面的臨時車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時占用;晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費用時的解釋工作困難，物業管理企業與業主發生爭議;小區發生車輛損壞、丟失事件，業主和物業管理企業責任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業管理行業管理制度貫徹不夠嚴明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業主提供服務方便的設施。而業主的情況是多樣化的，業主擁有私家車輛的時間、數量均不能比齊，有的業主擁有車輛比較早，而后進小區的業主便沒有車位，因為目前居住小區少有可以滿足每個業主一個車位，即便可以，有的業主也會擁有兩個及以上部車輛，而后進的業主很可能就沒有停車位了，這就容易導致同樣是小區的業主，享受的服務卻難以相同的不公平現象。所以物業管理企業需要在車輛管理費用上加以平衡，將停車場這個資源加以經營，將獲取的費用融入管理費用，以服務于全體業主。

　　當然，一些物業管理企業為求無過，對小區的停車位既不管理也不收費，出現責任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業管理企業需要通過一定的經營來牟取利潤，以促使企業的壯大發展，所以，這種不管理不收費的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責、權、利

　　開發商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權，并在其上構建房屋。簡而言之，開發商擁有區域內的全部產權(除了部分面積要按照國家規定留用人防)，包括占有權、使用權、收益權以及處置權。當然，開發商必須依照國家相應規定，分配一定的面積建設配套設施，其中包括停車場。根據北京市人民政府頒發的“京政發 [1994]72 號文件 《 關于本事新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知 》 附件中的規定 : 居住小區每千戶應按 100 個車位設置(合每千人 30 個車位)。這是開發商必須執行配備的，也就是說購買房屋的業主同時具有使用停車位的權利。

　　但是，在開發商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候，樓盤銷售的面積是按照戶內使用面積與公共面積的分攤之和計算的。而公共面積的分攤面積是按照京房地權字 [1998] 第 1285 號文 《 北京市商品房銷售面積計算機公用建筑面積分攤暫行規定 》 而定的，其中有一款便是不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業主購買房屋所支付的費用里，不包括停車面積，換言之，業主沒有權利無償使用停車位。

　　結合以上兩點不難發現，業主有權使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產權方 -- 開發商持有其收益的權利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責、權、利對業主和物業管理企業來說都很重要。

　　四、物業管理企業需要健全管理制度，單設客戶服務部門

　　物業管理是服務行業，是人性化的工作，而非機械化的生產，物業管理企業工作人員的言行對于工作質量的影響是不言而喻的。物業管理企業可以單獨設立客戶服務部門，主要負責協調客戶與各方關系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環境。

　　在處理突發事件的過程中，物業管理企業要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認同。同時，物業管理企業的經理人也要積極營造企業文化，爭取讓業主融入企業文化中來。筆者認為，解決小區的車輛管理中糾紛的具體辦法還應該包括：

　　1 .健全物業管理企業停車管理制度。包括完善業主公約、停車協議等相關文件，并在其中明確各項費用的取費依據及用途;

　　2 .將物業管理企業相關制度在員工內做普及培訓，使得每一位相關崗位的員工均可以向業主做出準確、統一的解釋;

　　3 .充分利用公共宣傳區域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業主心中;

　　4 .物業管理企業要嚴格正規管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發生的機率;

　　5 .以優越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險，以分解責任壓力，物業管理企業也可以在保險公司購買公共財產險、第三者責任險等相關險種，用來分擔企業風險。