陜西市關于進一步加強商品房銷售管理工作的通知(20**)

陜建發[20**]300號

各設區市住房和城鄉建設局（房管局、房管辦），楊凌示范區規劃建設局，西咸新區建設環保局，韓城市住房和城鄉建設局：

為進一步規范我省商品房交易秩序，切實維護購房者合法權益，針對近期我省個別城市在商品房銷售中出現的問題，結合我省當前實際情況，現就進一步加強商品房銷售管理工作通知如下：

一、落實許可制度，加強預售管理。各地房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格執行商品房預售許可制度。對未達到相關條件的開發項目，嚴禁辦理《商品房預售許可證》。審批通過的商品房預售項目（樓棟）應在24小時內對外公布。

二、嚴格網簽審核，規范交易程序。房地產開發企業要嚴格執行商品房預（銷）售合同網上備案和商品房交易信息公示制度。所售樓盤《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》五證原件必須在售樓現場顯著位置展示，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。所售商品房應實行“一房一價”，其預（銷）售信息應及時準確地在網上備案系統和銷售現場進行公示。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以內部認購、交納誠意金（包括認訂、登記、內部預訂、選號）等各種形式變相預售商品房。

三、加強展會監管，嚴格展銷審查。各地房產管理部門應嚴格審查展銷活動中參展企業的信用和房地產項目的情況，并配合工商行政管理部門對房地產展銷活動主辦方資格嚴格審查和監管，落實展銷審查管理。對有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

四、加強廣告管理，杜絕虛假宣傳。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。廣告發布單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。房地產廣告中不得“售后包租、返本銷售”，不得以時間表示距離和含有升值或投資回報的承諾，不得有辦戶口、就業、升學等事項的承諾。

五、加強合同管理，落實備案制度。房地產開發企業應當按照國家規定的示范合同文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在簽定商品房銷售合同時，附加條款不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。商品房預（銷）售合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。各地房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。

六、規范中介活動，實行備案管理。從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，在取得工商行政管理部門頒發的營業執照后，必須在房產管理部門辦理備案。房地產經紀合同應采用房地產、工商管理部門制定的示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。嚴格查處房地產經紀人違規代理銷售不符合銷售條件商品房及利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等違法行為。

七、嚴格銷售政策，規范收費管理。各地房產管理部門要嚴格加強對交易環節中收費問題的監管，各地房地產交易中心、房地產中介機構、房地產開發企業要嚴格執行國家有關房地產交易的政策，收費標準、依據要公開透明，不得在房地產產權交易過程中增加附加條件或搭車收取其它不合理的費用，新建商品房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監控系統及其它屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用均包含在住房價格中，在商品房交易中不得向購房人另行收取。

各地房產管理部門要會同相關部門，對商品房銷售活動的管理要落實工作責任，細化工作任務，暢通舉報投訴渠道，把經常性的檢查與重點抽查結合起來。對購房者反映的問題要及時處理，對商品房銷售活動中發生的典型違法違規案件要加大查處力度，對影響惡劣、后果嚴重的要依法從嚴查處，并及時公布處理結果。

陜西省住房城鄉建設廳

20**年10月28日

篇2：蘇州市住建局加強商品房銷售管理的通知（2014）

　　蘇州市住建局關于進一步加強商品房銷售管理的通知(20**)

　　蘇州住建局網站

　　各區住房和城鄉建設局，蘇州工業園區國土房產局，各有關單位：

　　根據黨的群眾路線教育實踐活動整改落實、建章立制工作的部署要求，為加強本市房地產市場管理，規范商品房銷售行為，維護房地產市場秩序，保障當事人合法權益，現將進一步加強商品房銷售管理的有關事項通知如下：

　　一、加強商品房預售管理

　　(一)進一步加強商品房預售許可管理。房地產開發企業申請商品房預售的，開發建設工程的進度應達到規定要求，且所申請項目無重大違法違規銷售或變相違規銷售行為。>>>專家深層解讀新政:最終維護的是開發商的利益

　　(二)商品房預售許可實行差別化管理。對符合《商品房銷售管理辦法》規定的預售申請項目，根據房地產開發企業信用等級實行差別化管理，具體標準：

　　1.信用等級評定為A級企業。已取得土地使用權證書; 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　2.信用等級評定為B級企業。已取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，且地上6層(含6層)以下的低層或多層建筑，不低于±0基礎工程完成并經驗收;地上7層(含7層)以上的中高層或高層建筑，不低于完成地上、地下建筑設計總層數五分之一的結構工程。

　　3.信用等級評定為C級企業。 已取得土地使用權證書; 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，且地上6層(含6層)以下的低層或多層建筑，達到地上建筑設計總層數三分之一以上;地上7層(含7層)以上的中高層或高層建筑，達到地上建筑設計總層數四分之一以上的結構工程。

　　4.信用等級評定為D級企業。已取得土地使用權證書; 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，且地上6層(含6層)以下的低層或多層建筑，達到地上建筑設計總層數二分之一以上;地上7層(含7層)以上的中高層或高層建筑，達到地上建筑設計總層數三分之一以上的結構工程。

　　(三)進一步加強商品房預售方案監管。申請商品房預售時應按《商品房預售方案》示范文本要求提交預售方案，內容包括：項目基本情況、詳細的建設進度安排、預售房屋套數、前期物業服務、預售價格、預售資金監管落實情況、矛盾糾紛及突發事件的處置預案、銷售行為承諾、自行銷售或代理銷售等。預售方案內容發生變更的，應及時報項目所在地房產行政主管部門備案。

　　二、完善商品房現售備案管理

　　(一)商品房現售實行備案管理制度。房地產開發企業現售商品房的，應符合《商品房銷售管理辦法》的規定，并取得住建(房產)行政主管部門核發的《商品房現售備案證明》。>>>專家深層解讀新政:最終維護的是開發商的利益

　　(二)進一步完善商品房現售備案管理。房地產開發企業申請商品房現售備案的，應具備完成商品房現售用戶認證手續，所申請項目應完成房屋所有權初始登記的條件。原已取得商品房預售許可的項目，在完成初始登記后應申請辦理現售備案。申請商品房現售備案應向申請項目所在地住建(房產)行政主管部門提交房屋所有權初始登記證明、商品房國有建設用地使用權分割轉讓許可證變更登記申請書、本項目無違法違規行為或整改情況的書面材料、商品房現售方案等資料，并進行網上申報。

　　現售方案內容發生變更的，應及時報項目所在地住建(房產)行政主管部門備案。

　　三、規范商品房合同管理和售樓現場公示內容

　　(一)房地產開發企業應按規定將商品房買賣合同即時提交網上備案，在線打印合同文本之日起15日內，由房地產開發企業自行提交網上備案;超過15日的，由房地產開發企業向房屋所在地的住建(房產)行政主管部門申請網上備案。

　　(二)房地產開發企業應在售樓現場醒目位置的墻面或固定展板設置公示欄，公示內容應包括《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等證件、預售方案、資金監管協議、批準預售的全部房源及申報價格、銷售進度表、銷售人員從業上崗證、商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本等;采用經紀機構代理銷售的還應在現場公示委托書、代理機構備案證明、經紀人資格證等內容。

　　(三)房地產開發企業采用團購模式預售商品房的，應當在現場醒目位置公示團購活動方案，并告知消費者的權利義務。

　　(四)其他需要公示的相關文 件。

　　四、加強房地產銷售人員和房地產經紀管理

　　(一)實行商品房銷售人員掛牌上崗制度。商品房銷售人員須經專業培訓，并取得《商品房銷售人員從業上崗證》，方可從事商品房銷售業務。

　　(二)加強房地產經紀機構及執業人員管理。房地產開發企業采用經紀機構代理銷售的，所聘經紀機構應取得《蘇州市房地產經紀機構備案證書》。房地產經紀機構及其分支機構在開展商品房銷售代理活動時，應符合房地產經紀管理的相關規定，從業人員應取得房地產經紀人資格，并經市住建行政主管部門備案方可開展房地產經紀活動。

　　(三)銷售代理機構及從業人員不得炒賣房號、不得在代理過程中賺取房屋差價或商品房銷售代理傭金以外的任何費用。

　　五、進一步加大違規行為查處力度

　　(一)健全房地產市場監管的市、區聯動機制，開展常態化現場巡查和專項檢查。各區住建(房產)行政主管部門按“屬地管理”的原則嚴格履行日常檢查職責，遇有重大問題，應及時上報，由市住建行政主管部門統一協調會辦。市住建行政主管部門應組織力量加大抽查力度，嚴肅查處房地產市場違法違規行為，整頓和規范市場秩序;對存在違法違規行為、不配合檢查又不積極整改或拒不改正的房地產開發企業、房地產經紀機構，采取警示、約談、暫停網簽、行政處罰等措施，維護房地產市場正常交易秩序。

　　(二)在取得商品房預售許可前，房地產開發企業不得收取任何預訂款性質的費用，不得委托第三方以認籌、發放會員卡、網絡團購等抵扣或優惠購房款的方式組織團購，售樓現場不得收取或變相收取與銷售項目相關的費用。

　　(三)嚴禁捂盤惜售、囤積房源，房地產開發企業在取得預售許可(或完成商品房現售前備案)之日起10日內，一次性公開全部可售房源，明碼標價，公開銷售，不得對同一預售許可確認的房源采取分層、分幢、分期等方式對外銷售。

　　(四)房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　六、本通知自公布之日起30日后施行。各縣級市可參照執行。

　　蘇州市住房和城鄉建設局

　　20**年8月27日