江蘇宿遷市市區物業收費管理實施細則(20**)
第一章 總 則
第一條 為了規范市區物業收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市市區物業管理辦法》(宿政規發〔20**〕5號)、《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價規〔20**〕4號)等法律法規政策規定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于宿遷市區范圍內物業收費行為及其監督管理活動。
第三條 本實施細則所稱物業收費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人，在提供物業服務或進行物業管理時，向業主或物業使用人收取的費用。
物業收費包括物業服務費、代收代交費。
物業服務費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費。
第四條 各級價格行政主管部門是物業收費監督管理主管部門。市價格行政主管部門負責會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定、評估和調整市區物業收費管理政策和政府指導價，指導各區價格行政主管部門物業收費管理工作。各區價格行政主管部門負責各自行政區域范圍內物業收費政策落實和日常監管。
市住房和城鄉建設行政主管部門是市區物業管理行政主管部門。各區物業管理行政主管部門在各自行政區域范圍內，會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好住宅物業服務行為監管、普通住宅物業服務星級評定和日?？己?，配合同級價格行政主管部門做好物業收費行為的日常監管。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責各自管轄區域內物業收費日常協調、管理和監督。
物業服務行業協會負責本行業價格自律。
物業服務企業、業主自治組織、其他物業管理人負責各自物業管理區域內的物業收費管理工作。
第五條 物業服務收費區分不同物業和服務的性質與特點，遵循合理、公開、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
物業管理區域內普通住宅前期物業公共服務費、車輛停放費、人防車位(庫)和建設單位車位(庫)租金，實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。
業主自治組織自行管理或自行管理與委托專業機構相結合管理的物業服務收費標準，由業主共同協商決定。
非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二章 物業公共服務收費管理
第六條 物業公共服務費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養護、房屋及設施設備維護、綜合管理五項物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。
第七條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：
(一)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;
(三)清潔衛生費用(含生活垃圾處理費);
(四)綠化養護費用;
(五)秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業服務企業的固定資產折舊;
(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)管理費分攤(酬金制不含此項);
(十)經業主大會同意的其它費用;
(十一)法定稅費;
(十二)合理利潤。
物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。
第八條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第九條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已通過竣工驗收的房屋，房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業主應自房屋交付日起按月交納物業公共服務費。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位全額承擔。
第十條 因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的住宅物業，空置期間物業公共服務費，前期物業管理階段按合同約定標準百分之七十交納，業主大會成立后，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
第十一條 物業服務企業收取物業公共服務費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 普通住宅物業公共服務費，前期物業管理階段實行政府指導價，業主大會(包括物業管理委員會)成立后，是否實行政府指導價由業主大會決定，并通過物業服務合同約定執行。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)接管的老舊小區物業公共服務費標準，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照普通住宅前期物業公共服務費政府指導價確定。
第十三條 普通住宅前期物業公共服務費政府指導價，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門，根據市區普通住宅物業服務等級標準，綜合考慮住宅物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布，同時每三年開展一次評估，根據評估結果決定是否調整。
第十四條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位，應通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準、收費標準。前期物業服務合同約定的收費標準不得超出價格主管部門公布的政府指導價范圍。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容，前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。
第
十五條 物業服務企業應自普通住宅前期物業服務合同簽訂之日起二十日內，將合同報屬地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。備案后的合同，物業服務企業應在實施收費前十日內報所轄地價格行政主管部門備案，同時提交企業營業執照、資質證書、中標通知書、收費備案表等。所轄地價格行政主管部門應將收費備案表在部門網站上進行公示。
物業服務企業應將備案的物業服務合同在小區內公示欄進行常年公示，公示期止于業主大會成立。
物業服務企業應當與物業買受人依據備案的前期物業服務合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。
第十六條 普通住宅前期物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。
第三章 車輛停放收費管理
第十七條 物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位(庫、棚)，按照類別和專屬權益，分為業主共有車位(庫、棚)、業主自購車位(庫)、人防車位(庫)、建設單位車位(庫)等。
第十八條 物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位(庫)，物業服務企業可以根據物業服務合同約定，向使用人、專有權人或管理權人收取車輛停放費。
車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。
第十九條 物業管理區域車輛停放費主要包括用于車位、車庫的管理服務人員費用、公共設施設備運行能耗及日常維護保養、保潔、秩序維護以及法定稅費等。業主共有車位(庫)汽車停放費，還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當補償。
車位、車庫(棚)照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明或用水費用已計入車輛停放服務成本的，不再另行分攤。
業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。
第二十條 市區住宅物業管理區域內車輛停放費，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定政府指導價，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內合同約定。業主共有車位汽車停放費，業主大會另有決定的，按決定執行。
非住宅物業管理區域車輛停放收費，按照市有關車輛停放服務收費管理規定執行。
第二十一條 業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據前期物業服務合同約定收取汽車停放費。
業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。
業主共有汽車車位(庫)實行包年、包月停放管理并收費的，包年停放最長為一年，汽車停放費收費標準不得高于包月停放收費累計額。
業主共有車位汽車停放費收益的處理，按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條規定執行。
第二十二條 政府投資改造的老舊小區公共車位汽車停放費，按照《宿遷市市區物業管理辦法》第五十三條第四款規定執行。
第二十三條 住宅小區應設置一定比例的業主臨時停車位，對業主或物業使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。在滿足業主停車需要的前提下，有條件的小區還可以依法設置外來車輛臨時停車位。
臨時停車位的設置，前期物業管理階段由物業服務合同約定，業主大會成立后，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
臨時停車位實行計次收費管理的，持續停放在二十四小時以內的為一次，超過二十四小時的重新計次收費。計次收費應約定不少于3小時的免費停放時限，業主大會另有決定的，從其決定。
第二十四條 住宅物業管理區域有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車庫(棚)停放非汽車車輛的，前期物業管理階段，物業服務企業可以按照物業服務合同約定收取車輛停放費;后期物業管理階段，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
第二十五條 住宅物業管理區域規劃配建的人防車位(庫)、建設單位車位(庫)、業主自購車位(庫)等非業主共有車位(庫)，專有權人或管理權人可以采取租賃方式，將車位(庫)出租給使用人，并按約定向使用人收取租金。
人防車位(庫)和建設單位車位(庫)租金，由市價格行政主管部門分別會同市人防行政主管部門、市住房和城鄉建設行政主管部門制定和公布政府指導價，具體標準由租賃雙方在政府指導價范圍內合同約定。
業主出租自購車位(庫)的，租金實行市場調節價。
第二十六條 人防車位(庫)租金的制定主要考慮人防工程設施維護保養費用，具體管理辦法按省、市有關文件規定執行。建設單位車位(庫)租金制定主要考慮彌補該車位(庫)建設成本。
第二十七條 租金由車位(庫)專有權人或管理權人根據合同約定收取，也可委托物業服務企業或業主自治組織代收。物業服務企業或業主自治組織接受委托代收的，可以按約定向委托方收取代收手續費。
第二十八條 物業服務企業對非共有車位(庫)及其配套的停車設施提供日常維護管理服務的，可以根據合同約定向車位(庫)專有權人或管理權人收取車輛停放費，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內協商確定。
已按規定繳納物業公共服務費的業主產權車位(庫)，不重復收取車輛停放費。業主未計入產權面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納汽車停放費。
建設單位在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后多余車位(庫)的，可作為臨時停車位(庫)，收取汽車停放費。
第二十九條 汽車停放費政府指導價的制定，應考慮車位(庫)類別、專有權益、管理服務成本等因素，保持同一物業管理區域內同類車位收費標準一致。
第三十條 對進入物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
第四章 其他物業收費管理
第三十一條 特約服務費，是指物業服務企業滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托提供特約服務而收取的費用。
特約服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務標準協商確定。
第三十二條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用，包括住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運服務費、門禁卡補卡工本費等。
代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務標準協商確定。
第三十三條 物業服務企業按規定對業主裝飾裝修行為進行管理的，可按住房和城鄉建設行政主管部門規定向業主或物業使用人收取裝飾裝修保證金。
住宅裝飾裝修建筑垃圾應由業主按照物業管理要求及時清運。業主自愿委托物業服務企業代為清運的，物業服務企業可以向業主按實收取代辦清運服務費;業主按要求及時自行清運的，物業服務企業不得強行服務并收費;業主未按要求及時清運的，物業服務企業可直接代為清運，并向業主按實收取代辦清運服務費。
非住宅業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應向城管部門繳納非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費，繳費標準按市有關文件規定執行。物業服務企業接受城管部門委托清運非住宅裝飾裝修建筑垃圾的，清運代辦服務費用由委托雙方協商解決。
第三十四條 新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人或其車輛實行出入證(卡)管理的，建設單位或物業服務企業應當為業主、物業使用人免費配置不少于四張出入證(含IC卡等)，每車免費配置不少于一張門禁卡(證)。免費配置的出入證(卡)費用包含在門禁系統購置安裝費用中。業主大會或業主大會授權的業主委員會、業主自治組織對出入證(卡)的管理另有決定的，從其決定。
業主另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業服務企業可以依據制作成本按實協商收取補卡工本費。
第三十五條 代收代交費是指物業服務企業、業主自治組織和其他管理人接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托，向業主或物業使用人收取的費用。
代收代交費包括物業管理區域內物業公攤費用、車位(庫)租金、非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費等。業主自治組織自行繳納物業公攤費用的，參照代收代交費管理。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。
第三十六條 物業管理區域內物業公攤費用，是指業主或物業使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電
氣費用、住宅電梯檢測維護保養費用、未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備檢測維護保養費用。
第三十七條 公共水電氣費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣等費用。公共水電氣應單獨裝表計費。
住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化養護等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業管理區域內共用設施設備范圍按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十一條第二款、第三款執行。
第三十八條 業主或物業使用人應自房屋交付之日起開始分攤物業公攤費用。
住宅電梯檢測維護保養費用和運行電費由電梯住宅的業主或物業使用人承擔，電梯住宅空置期間不分攤電梯運行電費;二次供水設施設備運行電費、未移交給供水企業管理的設施設備檢測維護保養費用，由使用二次供水設施設備的住宅業主或物業使用人承擔。
未出售或非因業主原因未交付給業主的房屋，物業公攤費用由建設單位承擔。
第三十九條 前期物業管理階段，物業公攤費用由物業服務企業負責代收代交;業主大會成立后，物業服務企業是否代收代交由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。
物業服務企業代收代交物業公攤費用，應單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過合同約定，合同沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備日常維護保養費用計入物業公共服務成本的，不得向業主重復分攤。
第四十條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收公攤費用，約定的預收期限最長不超過一年。首次預收標準由物業服務企業預測算，通過物業服務合同進行約定，預測算費用明細和測算內容應附在合同中，以后每次預收標準應為上次實際繳費分攤標準。對預收的公攤費用，物業服務企業應每月或每季按實與業主進行一次結算，多退少補，節余部分可自動轉為下次預付費。
第四十一條 物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托人收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第五章 收費行為規范
第四十二條 物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應遵守價格法律、法規、政策，加強價格自律，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符，按規定收費公示和收支公開，接受業主監督。業主對物業收費提出質詢，物業服務企業應當及時答復。
第四十三條 物業服務企業的物業服務收費應事先約定，體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。
第四十四條 物業服務企業、業主自治組織的物業收費均應按規定進行收費公示，不得向業主或物業使用人收取任何未予公示的費用。
物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當在物業管理區域內顯著位置設置專門公示欄，常年公示并及時按實變更物業服務提供者或管理者名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計(收)費方式、收費依據和合同(協議)等;應按規定在收費場所、業主出入口顯著位置公示收費項目、收費標準和收費依據，臨時停車收費還應在臨時停車點設置收費公示牌。應同時公布服務者或管理者、物業管理行政主管部門、價格行政主管部門投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的質詢和監督。
第四十五條 物業收費收支實行帳務公開公示制度。物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當將物業公共服務費、車輛停放費、代收代交費、代辦費等分別單獨列賬，獨立核算;應在物業管理區域、業主出入口顯著位置設置專門公示欄，每年一月和六月公示一次物業公共服務費、車輛停放費、經營設施收益等收支情況;每月或每季度公示一次共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業公攤費用的繳費票據、分攤方式、節余處理等。各項物業收費收支公示時間應不少于一個月，接受全體業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、行政主管部門查詢和監督，并負責答復。
第四十六條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理區域分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。
實行包干制收費方式的，應當對實施管理和服務的具體物業管理區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。
實行酬金制收費方式的，應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。
第四十七條 物業服務企業應按照稅務部門規定使用規范票據實施收費。
第四十八條 物業服務企業可以根據合同約定預收物業費，約定的最長預收期限車位(庫)租金不得超過三年，其他物業費(不包括計次汽車停放費和汽車臨時停放費)最長不超過一年。
第四十九條 物業服務企業提供物業服務時收取的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第五十條 業主或物業使用人應當按照合同約定或有關規定交納物業費用。物業所有權發生轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業結清所有物業費用。
第六章 管理監督
第五十一條 價格主管部門應當對普通住宅物業公共服務費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供真實有效的成本資料。
第五十二條 住房和城鄉建設行政主管部門應當及時組織制定或完善普通住宅物業服務等級標準。
區物業管理行政主管部門應當會同同級價格行政主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。
第五十三條 物業服務企業未按物業服務合同約定提供服務或服務未達到約定標準，前期物業管理階段由建設單位負責監管履行到位;后期物業管理階段由業主委員會和屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督履行到位。因物業服務企業違約行為侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，業主或業主委員會可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，按照《宿遷市市區物業管理辦法》第四十一條規定執行。
業主大會或業主委員會、業主自治組織的決定違反法律法規的，由屬地區物業管理行政主管部門按照《江蘇省物業管理條例》第二十四條第二款依法處理。決定侵害業主合法權益，受侵害的業主可以依據《物權法》第七十八條依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第五十四條 價格行政主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人物業收費行為的監督管理。
物業服務企業有下列行為之一的，由屬地價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰，并通報給屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)：
(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
(二)不按照規定提供服務而收取費用的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或者變相強制服務并收費的;
(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;
(六)不按規定進行明碼標價的;
(七)未按法定要求公示各項物業服務收費收支賬目、經營設施收支、公共水電氣費分攤等情況的;
(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。
物業服務企業、業主自治組織未按規定退還押金、保證金，由屬地物業管理行政主管部門依法督促其退還。
業主自治組織收費未公示或未按規定公示、以及其他價格違法行為，由屬地價格行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令其限期整改。
物業服務企業未按規定建立健全收費財務制度的，業主自治組織未按規定進行收支公開，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)會同屬地物業管理行政主管部門依法進行督促整改。
第五
十五條 區價格行政主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)未按照相關法律法規及本實施細則管理和監督物業收費的，由上級部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第七章 附 則
第五十六條 本實施細則所稱業主自治組織包括業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主自治委員會、物業管理委員會等自治管理組織。
第五十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)按規定接管的老舊小區住宅物業，委托居(村)委會或聘請物業服務企業管理的，物業收費由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本實施細則進行管理。其他物業管理人的物業收費管理參照本實施細則執行。
第五十八條 各區對貫徹落實中遇到的物業收費具體問題，可以制定具體操作規定。
各縣物業收費管理政策可參照本實施細則執行;各縣行政區域范圍內的物業收費政府指導價，由各縣在不超過市區物業收費政府指導價范圍內制定。
第五十九條 本實施細則由宿遷市價格行政主管部門、宿遷市住房和城鄉建設行政主管部門在各自職權范圍內負責解釋。
第六十條 本實施細則自20**年10月15日起施行。市物價局、市住房和城鄉建設局20**年4月14日印發的《宿遷市市區物業服務收費管理實施辦法》(宿價服〔20**〕41號)中與本實施細則規定相抵觸部分，以及其他與本實施細則相抵觸的文件同時廢止。
篇2：物業會所收費管理及倉庫管理流程
物業會所收費管理及倉庫管理流程
一．游泳場收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費人數及消費項目→收銀電腦開單計費（按消費項目分別開單）→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“游泳場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總次數→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、诳腿讼M時，客人憑卡到網球場或游泳場入場→ 服務員在卡上按人數劃卡，在“游泳場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、次數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
二. 網球場收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到網球場或游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“網球場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 →收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、诳腿讼M時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“網球場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
三. 棋牌室收費流程
客人到棋牌室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。
四. 桌球室收費流程
客人到桌球室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號（客人簽名確認）→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。
五. 健身室、乒乓球室收費流程
1.單次消費：
客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人→ 客人憑帳單到健身室或乒乓球室入場消費。
2. 月卡、年卡消費：
?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。
?、?客人消費時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。
六. 會員卡充值消費收費流程
1. 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦會員充值卡→收銀記錄客人姓名、電話，取新會員卡號輸入電腦→ 告知客人可充值金額→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀將充值金額輸入會員卡內→打印帳單留底→ 交會員卡給客人。
2. 客人在棋牌室、桌球室、健身室、乒乓球室消費時，會員充值卡可作現金使用。
各項消費流程同上，結算時客人出具會員卡→收銀將卡在ID讀卡器上讀卡→帳單顯示會員消費金額及余額→打印收費帳單→一聯客人存，一聯收銀存。
3. 會員卡充值優惠：以百元為單位，會員卡充值除游泳打8折優惠，棋牌室不打折外，其它項目打9折優惠。
七、收銀工作程序
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1. 收銀與前班收銀交接備用金后到出納處換取當天備用零鈔。
2. 收銀到會計處領取該班次所需使用的帳單及收據，檢查帳單及收據是否順號，如有缺號、短聯應立即退回。
3. 檢查電腦系統的日期、時間是否正確，如有日期不對或時間不準時，應及時進行調整，并檢查色帶、紙帶是否足夠。
4. 查閱收銀員交接記事本，了解上班遺留問題，以便及時處理。
5. 收銀和領班一起交接、清點吧臺的酒水飲料、必須對照日報表逐一核對，短少的由前一班人員負責賠償，接班時不清點的，后來發現短少的，一律自行負責；
?。ǘI業進行中工作程序
1. 當服務員把點菜單交到收銀臺時，收銀員應首先檢查消費項目、臺號是否記錄齊全，如記錄不全則退回服務員。
2. 當點菜單記錄齊全后，開始正式輸入菜單，首先將客帳單號碼輸入電腦內， 收銀機將自動編制該帳單號，待客人結帳時使用；然后將客人人數、臺號以及客人所點的食品、飲料內容及數量依照電腦菜單鍵輸入。輸入完畢后即可等待客人結帳。
?。ㄈ┙Y帳工作流程
1. 結帳單一式二聯：第一聯為財務聯、第二聯為客人聯。
2. 客人要求結帳時，收銀員根據服務員報結的臺號打印出結帳單，服務員或收 銀員憑結帳單與客人結帳。
3. 作廢或修改帳單時應由相關人員說明作廢或調整原因，并簽上姓名，當班管理人員簽名證實后，將修改單和作廢單（兩聯）交收銀員送財務部審核。
4. 收銀員在本班次營業結束后應做單班結帳，打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表；在本日營業工作結束后，應做日結帳，除打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表外，要打印日營業報表。
?。ㄋ模┫掳鄷r現金及帳單交接程序
1. 早班營業結束后，收銀員將收入現金、刷卡單在現金交接本上登記交給出納，帳單、報表交會計核查。
2. 晚班營業結束后，收銀與當班領班一同清點收入現金（現金應與當班報表現金數一致，若長款上繳，短款收銀自賠），在“現金交款登記表”記錄現金總額并同時簽名，然后將現金裝入信封內，并用膠水封口，收銀領班在封口處簽名后再用透明封口，收銀在領班見證下將現金信封放入保險柜保管，第二天早上當班收銀在領班見證下開保險柜取出未開封的現金信封交出納，出納清點后在“現金交款登記表”簽名。若出納清點現金與登記表不符，出納報告財務經理，財務調取監控，根據監控錄像再作處理。帳單、報表交會計核查。
八. 酒吧物資的管理
1.收貨流程：
供應商來貨→公司倉管員根據收貨憑證、發票核對貨物的品名、規格、數量、金額是否一致→ 會所驗收人員檢驗貨物的質量 → 合格后倉管員和驗收人員按要求在送貨單上簽字→物資直撥會所酒吧倉保管→收銀根據收貨單在倉庫管理軟件作物資入庫→打出入庫單→收銀將入庫單、送貨單、發票報財務審核報銷。
2. 出貨流程：
酒吧根據酒水消費單發出酒水小食→ 每班營業結束后打印酒水銷售報表→根據酒水銷售明細錄入倉庫管理軟件作出庫入帳→ 打印出庫單→ 將出庫單隨同銷售報表附在收銀每天收費報表報會計核查。
3. 物資盤點流程：
每天收銀每班營業結束打印庫存物資明細表核對酒吧實物，領班監盤，物資要帳實相符。
篇3：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)
山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)
山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號
各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：
為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
山東省住宅物業服務收費管理辦法
第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。
設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業服務成本包括：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；
?。┺k公費用；
?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。
第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；
?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；
?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；
?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；
?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。