合肥市人民政府辦公廳關于進一步加強我市房地產項目管理工作的通知

　　合政辦〔20**〕12號

　　各縣（市）、區人民政府，市有關部門：

　　為進一步加強我市房地產項目管理工作，規范我市房地產市場秩序，切實保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發展，根據國家有關法規及房地產調控政策規定，現就相關工作通知如下：

　　一、加強國有建設用地項目開竣工管理

　?。ㄒ唬┯玫貑挝豁氃诮ㄔO用地出讓合同約定的開工期到期之日前15日內，向市國土資源局提交書面開工報告，開工情況應核實備案；未在出讓合同約定期限內開工建設的，應在到期之日前15日內，申報延遲原因。

　?。ǘ┯玫貑挝豁氃诮ㄔO用地出讓合同約定的竣工（結構封頂）期到期之日前15日內，向市國土資源局提交書面竣工（結構封頂）報告，竣工（結構封頂）情況應核實備案，并作為聯合竣工驗收依據；未在出讓合同約定期限內竣工（結構封頂）的，應在到期之日前15日內，申報延遲原因。

　?。ㄈ┩恋爻鲎尯贤毤s定項目的開竣工時間和違約責任。出讓合同簽訂后，由市國土資源局抄送項目所在地政府或開發區管委會、市規劃局、市房產局。

　?。ㄋ模嵤╅_竣工履約保證金制度。在簽訂土地出讓合同或頒發劃撥土地決定書時，土地使用權人要按照不低于土地出讓金或劃撥價款總額的5%繳納開竣工保證金。按期開工的返還保證金總額的50%，按時竣工的返還全部剩余保證金。未按期竣工的，每延遲一天按繳納保證金的3‰扣除，直至扣完為止。

　　二、加強規劃管理

　?。ㄒ唬┙浺婪▽彾ǖ男藿ㄐ栽敿氁巹?、建設工程設計方案不得隨意修改。確需修改的，建設單位應當依法向城鄉規劃主管部門申請，城鄉規劃主管部門按法定程序審查后，決定是否批準其修改申請。規劃修改申請經批準后方可實施。

　?。ǘ┮罁乙幏睹鞔_房地產項目的規劃用途。不得以公寓式辦公、辦公式公寓、公寓式酒店、酒店式公寓以及產權式酒店等建筑術語規劃報批商品房。

　　三、加強商品房預售管理

　?。ㄒ唬﹪栏駡绦猩唐贩款A售方案申報制度。房地產開發企業在申報項目預售時，提交的商品房預售方案應當包括以下內容：項目開工申報表、承諾開竣工報告制度、竣工交付時間及建設進度安排、項目預售計劃、本期預售商品房情況、預售資金監管方案、前期物業備案表、商品房質量責任承擔主體和承擔方式、建筑節能措施以及配套用房的名稱、權屬、性質、面積、位置等。

　?。ǘ┻M一步規范預售行為。開工的項目符合預售條件的，應當全部申報預售，原則上應按預售方案進度進行預售。未取得商品房預售許可證前，以內部登記、認籌、認購、發放VIP卡等任何形式變相銷售商品房的，由房地產行政主管部門依據《城市房地產開發經營管理條例》等有關規定予以處罰。

　?。ㄈ┘訌娚唐贩款A售資金監管。商品房項目應全部納入資金監管，商品房預售資金實行全程全額監管，核定的重點監管資金原則上用于該項目工程建設。房地產開發企業應加強施工及材料設備采購合同管理，如實按照合同約定申請資金撥付，不得提供虛假不實合同。參與商品房預售資金監管的銀行應嚴格按照商品房預售資金管理規定撥付資金，不得擅自撥付或挪用商品房預售資金。

　?。ㄋ模┮幏陡较拗其N售條件的商品房預售許可。對土地出讓合同、規劃審批有限制銷售條件的，在申請預售時，須提供國土資源、規劃部門出具的限售房屋面積、位置證明文件。

　?。ㄎ澹┮幏斗康禺a項目的預售性質。規劃用途為酒店的項目不得分割銷售、規劃用途為商業設施的項目不得劃線分割銷售。

　　四、規范商品房買賣合同格式條款及廣告管理

　?。ㄒ唬┓康禺a開發企業應在制定合同樣本后30日內向工商行政管理部門申請辦理合同格式條款備案手續，由工商行政管理部門依法對合同格式條款，包括當事人的權利與義務對等、履約期限和方式、違約責任、爭議解決方式、合同附加條款等內容進行監督，發現違法違規的依據相關規定修改后方可備案。已經備案的《商品房買賣合同》應同時提交房地產行政主管部門備案，并在商品房銷售處公示；簽訂正式合同時，不得擅自改變已經備案的格式條款內容。經雙方簽章的網簽合同作為辦理預售資金監管等手續的依據。

　?。ǘ┓康禺a開發企業應當依據規定，在《商品房買賣合同》中約定商品房的使用年限、使用性質、交付時間、交付條件和交房標準、質量標準、違約責任的承擔方式、爭議解決的方式等相關內容。

　?。ㄈ┥唐贩抠I賣合同應就出現工程質量缺陷爭議解決方式

作出約定，原則上還應約定委托具有司法鑒定資格的工程質量檢測機構對工程質量缺陷進行檢測與判定。經檢測，對一般質量缺陷的，應明確由房地產開發企業負責消除質量缺陷并保修；涉及對建筑結構安全有嚴重影響的或存在嚴重質量缺陷影響建筑主要使用功能的，房地產開發企業應當按現價退房或換房，并承擔違約賠償責任。

　?。ㄋ模┓康禺a廣告必須真實、合法，不得欺騙和誤導公眾，不得用其他項目作為本項目的效果圖；不得出現融資或者變相融資的內容；不得含有升值或者投資回報的承諾；不得含有為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾；不得使用“名?！?、“學區房”等內容，涉及學區的，應將轄區教育主管部門的批復文件在商品房銷售處公示。

　　五、規范商品房交付行為

　?。ㄒ唬┓康禺a開發企業發生延期交房的，應書面告知購房人逾期交房的原因、整改措施及交房期限，同時按合同約定承擔相應的違約責任。

　?。ǘ┥唐贩拷桓稑I主時，房地產開發企業應按戶（套）出具商品房工程質量分戶驗收合格書面證明資料。分戶驗收合格證明資料要加蓋建設、監理和施工法人單位公章，作為《工程質量保修書》的附件一同交予購房業主。

　?。ㄈ┓康禺a開發企業在項目交付后，應依據規定承擔質量保修責任，并在質量保證金托管期滿前兩個月告知全體業主。保修期滿后，經所服務的物業服務企業和同級物業主管部門確認已完成保修內容后，方可返還和提取質量保證金。注銷營業執照和開發資質的，企業的法定代表人應就主體工程質量保修責任出具法律擔保書，并向全體業主公告。

　?。ㄋ模嵤┪飿I承接查驗。商品房樓盤交付應當完成物業承接查驗工作和辦理備案手續。

　　六、加強房地產經紀管理和物業管理

　?。ㄒ唬┓康禺a經紀機構及其分支機構應按規定到市房地產行政主管部門辦理備案手續。受房地產開發企業委托從事商品房代理銷售業務的房地產經紀機構，在申請商品房預售時，須提交受委托機構和商品房銷售代理項目的備案證明。

　?。ǘ┓康禺a經紀機構發布虛假房源信息、超標準收取傭金、經手購房資金等違規行為一經查實，由房地產行政主管部門責令其整改，并給予警告、約談、通報批評和暫停其在本市范圍內從事房地產經紀活動等處罰，同時載入房地產經紀機構和經紀人的信用記錄。

　?。ㄈ┙⑽飿I服務企業履約保證金制度。物業服務企業未按規定辦理物業承接查驗手續和繳納履約保證金、擅自撤離物業管理區域、停止服務或應當退出拒不退出物業管理區域，以及拒不移交有關物業管理資料等，房地產行政主管部門依法對其進行處罰，并暫停辦理資質升級及資質延續，其現有管理的物業項目不得參與物業管理示范（優秀）項目評選活動。外地物業服務企業在我市未辦理備案手續的一律不得承接或分包物業服務項目。

　　七、加強房地產市場秩序監管

　　國土資源、規劃、建設、房產、工商、監察等部門要依據各自職責，加強對房地產市場監管。對違反土地出讓合同約定、擅自更改規劃、違規預售、發布虛假廣告、合同欺詐、延期交付不承擔違約責任、不及時處理房屋質量問題等違法違規行為，要及時予以查處，同時責令限期整改。

　　國土資源管理部門要做好建設項目未按約定開竣工違約責任的認定工作，并提供必要的政策和技術支持。各縣（市）區政府和開發區管委會要按照土地利用“雙向約束”制度的要求，對轄區內未按約定開竣工的建設項目進行監管。

　　規劃行政主管部門應嚴格房地產開發項目規劃的審查審批，加強批后日常監管，建立健全項目監督巡查機制，嚴把規劃核實關口。對擅自更改規劃、未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證建設的，城鄉規劃主管部門應配合城市管理執法部門依法予以查處。

　　城鄉建設管理部門要加強建筑施工企業的行業管理，監督工程建設各方主體按照國家、省、市有關建筑工程質量、安全生產的法律、法規和標準規進行工程項目的實施，對建設、設計、監理和施工單位組織的工程質量竣工驗收進行監督，依法進行竣工驗收備案，組織、參與建筑工程重大質量、安全事故的調查處理。

　　房地產行政主管部門要加強房地產市場動態監管，建立房地產項目銷售現場巡查制度。對已取得預售許可的商品住房項目未在規定時間對外公開銷售、未將全部準售房源對外公開銷售、故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假房地產交易合同等方式人為制造房源緊張、未按規定即時辦理合同備案等行為，應視情依法采取限期整改、暫停商品房預售、記入信用檔案、暫停網上簽約備案、取消開發企業資質等處罰措施。

　　工商行政管理部門要加強商品房交易合同審查和房地產廣告管理。對房地產企業合同樣本應當備案而不備案的、合同顯失公平公正的、格式條款依程序要求修改而拒不修改的，工商行政管理部門應依據《安徽省合同監督條例》等規定予以處罰。對房地產企業違法發布房地產廣告或發布虛假廣告的，工商行政管理部門應依據《房地產廣告發布暫行規定》予以處罰，并記入信用檔案。

　　監察部門要對有關部門監管職責履行情況進行監督檢查。對發生違紀違規行為的，應進行責任追究。

　　合肥市人民政府辦公廳

　　20**年4月27日

篇2：房地產項目管理的內容簡介

　　在現代房地產項目中,由于項目本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業部門,不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中,盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同,但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。

　　(1)項目建設單位。

　　項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價,以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

　　(2)項目設計單位。

　　在現代項目實施過程中,由于市場經濟體制的影響,設計單位的工作任務在不斷地延伸,已經打破了以往純設計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

　　因此,在市場的作用下,項目設計單位的工作任務在不斷拓展,已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監督、竣工階段的質量驗收,滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務,幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。

　　(3)施工單位(或項目承包商)。

　　施工單位是項目產品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設計完成后,施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規定完成項目施工任務,并在規定的時間期限內,交付項目,同時還應按合同規定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續時間應由合同進行清晰地規定。

　　現代房地產項目的復雜性,使業主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成,即采用“設計--施工--供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作,為業主提供全過程、全方位的服務(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

　　這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設計單位等),對項目各階段的任務可在他的統一調配下,采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經驗對具體項目實施管理,同時減輕了業主管理項目的壓力,在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

　　(4)咨詢單位(監理公司)。

　　咨詢單位(或監理公司)是一種中介服務組織,一般是在接受業主或總承包商的委托之后,按咨詢(監理)合同的規定,代表業主或承包商,對項目進行技術咨詢(監理),對相應階段的相關任務進行咨詢(監理)。其中咨詢(監理)單位主要是對業主或承包商直接負責。

　　當然,還包括對項目進行宏觀調控的政府主管部門,他們主要調控項目對整個社會經濟發展的影響,控制項目的質量關,促進項目與環境之間的協調等宏觀性工作。

　　上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設立自己的相應的項目管理組織,以實施相應的項目管理任務或過程。

篇3：C房地產工程項目管理

　　房地產公司工程項目管理

　　一、對施工資質資格的管理和合同管理

　　1、嚴格審查承包單位資質等級和營業執照，審核施工組織設計專項施工方案和工程預控措施，審查施工單位管理人員資質和資格證，特殊工程的操作證。

　　2、施工單位的資質等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應，嚴禁虛設和掛靠管理崗位。

　　3、嚴格審查工程分包單位的資質等級和營業執照，與承包單位、監理單位一起對分包單位進行實地考察，是否符合工程的要求。

　　4、施工合同管理

　　4-1、合同管理的主要任務

　　1、建立合同管理機構，熟悉合同文件;

　　2、對合同的履行實施嚴格、有效的合同監督和控制;

　　3、積極開展索賠和反索賠，保護自己的權益;

　　4、盡可能減少和避免合同糾紛，并通過合法手段解決合同爭議;

　　4-2、合同管理的主要工作

　　1、建立合同實施保證體系;

　　2、建立合同管理的工作程序，規范合同管理工作;

　　3、建立合同文檔系統，科學、系統地收集、整理和保存施工中各有關事件和活動的一切資料和信息;

　　4、建立報告和行文制度，各種工程實施報告、文件、通知單等均應由相應的交接手續、簽收證據等;

　　4-3、實施有效的合同監督，保證工程順序地按合同進行

　　1、對施工單位、建設單位進行合同履行情況進行監督;

　　2、協調施工單位與建設單位、監理單位與建設單位之間的合同關系;

　　3、參與各種檢查驗收，并提出相應的報告;

　　4、對工程洽商記錄、技術聯系單、設計變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制;

　　5、經常性地解釋合同;

　　6、收集、整理、保存各種工程資料;

　　4-4、進行合同實施情況的跟蹤

　　1、對實施工程資料進行分析、整理，通過施工現場的實際情況，直接獲取工程的實際狀況的信息。

　　2、分析工程的實際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責任等;

　　二、圖紙、設計變更和工程資料的管理和控制

　　1、工程項目技術負責人和監理工程師負責對工程技術聯系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設計聯絡單和設計變更等資料的審查。

　　2、工程技術和管理檔案按單位工程和施工的時間先后順序整理，分類立卷裝訂，每頁要有編號，每卷有目錄。

　　3、工程技術和管理檔案，應真實可靠，字跡清楚，簽字齊全，不得弄虛作假，擅自涂改原始記錄。

　　4、施工圖紙、工程技術聯系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設計聯絡單和設計變更等資料有關技術資料，必須由登記臺帳收發員簽字。

　　5、建筑工程竣工技術檔案編制按《遼寧省建筑工程技術檔案編制辦法》執行。

　　6、項目監理部定期對施工單位的所有有關工程的資料進行檢查，要求資料及時、完整、系統、科學、真實，編制人員持證上崗。

　　7、編制建筑工程技術和管理檔案，必須從工程立項開始，按照工程序實際進度，及時進行編制積累，按地基與基礎、主體、單位工程竣工三個階段編制管理，貫徹在施工全過程中，做到及時、準確、系統、科學、完整。

　　8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。

　　三、工程質量管理和控制

　　1、監理單位建立質量保證體系：

　　(1)監理單位委派員具有相應資格證和注冊證書的總監工程師、專業監理工程師以及專業技術管理人員等組建項目監理部。

　　(2)項目監理部針對本工程的特點和難點制定監理規劃，并按監理規劃編制詳細的監理實施細則，重點突出施工過程的監督和管理。

　　(3)項目監理部的各種專業人員配套齊全，必須適應工程建設的需要，建立健全各種崗位責任制和規章制度，建立質量保證體系，并應得到認真貫徹和執行。

　　(4)按照國家法律、法規、建設工程質量強制性標準、設計文件、施工合同、監理規劃和實施細則進行工程管理。

　　2、施工單位資質審核：

　　(1)嚴格審查承包單位資質和營業執照，審查承包單位管理人員資質和資格證，特殊工程的操作證。要求人證對應，嚴禁虛設和掛靠崗位。

　　(2)嚴格審查工程分包單位的資質等級和營業執照，與承包單位、監理單位一起對分包單位進行實地考察，是否符合工程的要求。

　　3、原材料、半成品、構配件的質量控制：

　　建設單位供應和施工單位自購的材料、構配件、成品、半成品必須是正規廠家的產品，有產品說明書、合格或檢驗報告，規格、型號、數量必須滿足工程需要。工程部協助施工單位、項目監理部嚴把產品的質量關，嚴格產品的抽樣、取樣和送檢

　　制度，對質量不合格的材料、構配件、成品、半成品和設備，要求施工單位停止使用。未經監理工程師簽字認可，建筑材料、構配件、成品、半成品和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下道工序。

　　4、施工機械設備的質量控制

　　施工機械設備的質量好壞對工程項目的施工進度和質量有直接影響，對其質量的控制就是使施工機械設備的類型、性能參數、技術要求與施工現場條件、施工工藝等因素相匹配。

　　(1)按照技術先進、經濟合理、生產適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機械設備，使其具有特定工程的適用性和可靠性。

　　(2)根據工程施工進度、工程施工質量的需要，正確確定相應類型、性能參數的機械設備。

　　(3)在施工過程中，派專人定期對施工機械設備進行校正和維護。

　　(4)操作施工機械設備的操作人員必須持證上崗，定期培訓。

　　5、施工組織設計隨著工程的進度和深入不斷的細化和深化。對主要的項目、關鍵部位和難度較大的項目，制定方案時要充分估計到可能發生的施工質量問題和處理方法。

　　施工單位提交的施工組織設計和專項施工方案要有工程質量保證的預控措施和加強工序細節施工的管理;施工單位“三檢制”落實的管理措施;要有針對施工過程中的質量通病的技術措施;施工單位必須嚴格按照批準的施工組織設計和專項技術方案組織施工。

　　6、熟悉法律、法規、國家規范、地方標準、標準圖集和施工操作規程，必須熟悉掌握工程標準強制性條文和各種施工驗收規范。

　　要求施工單位、監理單位把開發公司項目“精品工程”的思想理念認真貫徹、全面執行。

　　7、組織施工單位、監理單位、設計單位進行設計交底和圖紙會審，做好記錄。編制工程管理的方案或辦法，組織、協調施工單位、監理單位進行工程項目的工程管理。

　　8、測量標高、水準點、測量放線的復核

　　施工單位根據規劃紅線圖和總平面圖給定的標高和坐標進行工程定位放線，將測量結果填報“工程定位測量報審表”通知監理工程師，監理工程師對工程定位放線的測量結果進行復核，直至合格。

　　9、開工報告的審核

　　前期基礎設施建設、施工環境、監視測量工具、施工機械設備、圖紙會審和勞動力的配備等情況必須達到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報項目監理部、工程部進行審批，否則不允許施工單位開工。

　　10、工序質量控制

　　工序質量控制包含兩個方面的內容，就是工序活動條件和質量和工序活動效果質量的控制。即一方面控制每道工序投入質量(人、機、材、方法及環境)是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的產品是否達到有關質量標準。

　　在進行工序質量控制時，應從以下幾個方面著手：

　　(一)確定工序質量控制流程

　　確定控制流程就是事前擬定工序質量控制工作計劃，一般的做法是當每道工序完成后，施工單位要根據規范要求進行自我檢查，合格后填報“工程報驗通知單”，通知監理工程師，監理工程師收到“通知”后，立即對待檢驗的工序進行現場檢查，并根據規范要求，利用試驗設備、儀器進行檢驗，同時將檢查結果填寫到“工程報驗通知單”上，并復制一份給施工單位，作為監理單位對該道工序的質量鑒定。監理工程師檢查合格方準進行下道工序;反之，令施工單位返工，直至合格。

　　(二)工序活動條件控制是工序質量控制的對象，監理工程師只有主動地通過對工序活動條件的控制，才能達到對工序質量特征指標的控制。只有找準影響工序質量的主要因素加以嚴格控制，就能達到工序質量控制的目的。

　　(三)質量控制點是指為了保證工序質量而需要進行控制的重點或關鍵部位或薄弱環節。設置質量控制點，是對質量進行預控的有效措施。因此，在擬定監理規劃或細則時，就應根據工程特點，視其重要性、復雜性、精確性、質量標準和要求，全面、合理地確定質量控制點。對所設置的控制點，事先分析可能造成質量隱患的原因，找出對策，采取措施加以預控。

　　11、施工作業監督和檢查

　　加強施工單位的“三檢”制(即自檢、交接檢、專職檢)的管理，其中自檢、交接檢由各施工班組執行，專檢由項目質量檢查員執行。每一個檢驗批完成后，施工班組長會同項目質量檢查員，對完成的檢驗批工程進行專檢，經專檢合格后報監理單位復檢，復檢合格后方可進行下一個檢驗批的施工。

　　工程部、監理部積極協助施工單位搞好施工過程管理工作，建立健全完善的質量保證體系和安全保證體系，使工程質量在施工企業的“三檢”制，監理工程師的復檢，政府主管部門監督的良好環境下運行。

　　堅持推廣樣板工程制度，每道工序施工之前，必須樣板先行。如在主體砌筑施工中，按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預留筋和試工洞等項的標準要求，先做一面樣板墻，組織參觀學習，使之標準形象化，以便各自制定措施，對照執行。經項目經理、承建單位(承建單位僅鑒定承建單位指定項目)和監理工程師鑒定達到要求并簽證后，方可進行大面積施工。

　　12、隱蔽工程、分項、分部工程的檢查驗收

　　(一)隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結束，被下一工序所掩蓋，而進行復查的部位。因此，對這些工程在下一工序施工以前，現場監理人員應按照設計要求、施工規范，采用必要的檢查工具，對其進行檢查驗收。如果符合設計要求及施工規范規定，應及時簽署隱蔽工程記錄手續，以便承建單位繼續下一工序的施工。同時，隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術資料;如不符合有關規定，應以書面形式告訴施工單位，令其處理，處理符合要求后再進行隱蔽工程驗收與簽證。

　　(二)分項工程驗收

　　監理工程師應按照合同的質量要求，根據該分項工程施工的實際情況，參照質量評定標準進行驗收。在分期工程驗收中，必須按有關驗收規范選擇檢查點數，確定出該分項工程的質量等級，從而確定能否驗收。

　　(三)分部工程驗收

　　根據分項工程質量驗收結論，參照分部工程質量標準，可得出該分部工程的質量等級，以便決定可否驗收。施工單位得到監理工程師中間驗收認可的憑證后，才能繼續施工。

　　13、工地例會制度

　　(1)第一次工地例會由工程部項目經理主持，監理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會由項目監理部總監理工程師主持，工程部和施工單位共同參加。

　　(2)專業監理工程師和總監理工程師匯報工程質量、進度和安全情況以及監理的工作情況，總結上周施工存在的質量缺陷和安全隱患，對好的方面進行表揚。提出這一周應注意和容易出現的質量缺陷和安全隱患，存在質量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實。

　　(3)施工單位對監理部提出問題的反饋意見，質量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時間。

　　工地例會必須形成會議紀要次日下發給單位和工程部各一份。工程管理部根據報告，對工程管理做出相應的調整。

　　14、工程部應加大工程質量的檢查力度，建立各部門綜合檢查制度，必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質量的控制。

　　(1)綜合檢查制度：由工程部組織項目監理部、施工項目部對單體樓進行不少于九次的綜合檢查，其中基礎工程檢查不少于兩次，主體工程檢查不少于四次，裝飾工程檢查不少于兩次，竣工預驗收的檢查不少于一次。

　　(2)必檢制度：由工程監理部組織施工項目部，工程部協助，主要檢查強制性標準和施工合同的執行情況。每周不少于一次。

　　(3)專檢制度：由項目監理部組織工程部、施工項目部聯合檢查，主要檢查整個工程的質量、進度、文明施工和監理工程師的工作情況。每周不少于一次。

　　(4)巡檢制度：工程部的日常檢查制度，主要協助工程監理部搞好日常的工程質量的檢查工作。

　　每周的必檢、專檢完成后，工程監理部將檢查結果以書面的形式上報工程部，工程部進行核實，每周的工地例會將檢查結果公布。每個月評比一次，實行獎罰。

　　15、工程部協同項目監理部搞好施工全過程質量、安全的檢查、監督和控制，協調好影響工程質量的各種因素之間的關系。

　　四、工程進度的管理和控制

　　1、施工單位根據建設單位的工期總目標，編制工程總進度計劃，對工程總進度計劃進行分解，分解到月計劃和周計劃，并上到監理部進行審核。進度計劃必須有組織措施、技術措施、經濟措施及合同措施作為保證。

　　2、監理部根據工期總目標和施工單位上報的總進度計劃和分解進度計劃審核施工單位進度計劃的真實性、合理性和有效性，審核工作要求三日內完成。

　　(1)檢查進度的安排在時間上是否符合合同中規定的工期要求;

　　(2)檢查進度安排的合理性，以防止施工單位利用進度計劃的安排造成建設單位違約，并以此向建設單位索賠;

　　(3)審查施工單位的勞動力、材料、機具設備供應計劃，以確認進度計劃能否實現;

　　(4)檢查進度計劃在順序安排上是否符合邏輯，是否符合施工程序的要求;

　　(5)檢查施工進度計劃是否與其他實施性計劃協調;

　　(6)檢查施工進度計劃是否滿足材料與設備供應的均衡性要求。

　　若在審定過程中發現問題，應認真向施工單位指出，并協助其調整計劃。若對其他子項目產生影響，則需與其他單位共同協商，綜合進行調整。

　　3、施工單位根據批準的施工總進度計劃和分解計劃，合理安排施工工序和施工順序，確保工程按期完成。

　　4、加強工程進度檢查，監理人員建立工程進度日志，如實記載工程實際進度。每擊例會向工程部提交工程進度報告，反映計劃進度與實際進度的差異。

　　5、項目監理部加強信息管理工作，及時收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數量;技術等級;勞動效率;技術裝備狀況;資金狀況等，為進度控制提供基礎。

　　6、嚴禁利用其權力，武斷、主觀、片面的瞎指揮，應通過指導、協調、考核，利用激勵手段(獎、罰、表揚、批評)、監督等方式進行進度控制。

　　7、當實際進度與計劃進度發生差異時，監理單位協同施工單位;分析產生原因，提出進度調整措施和方案，并上報工程部項目經理批準實施。

　　8、當施工單位因自身的原因延誤工期，則按合同和工程部的處罰辦法進行經濟上的處罰。

　　五、工程安全管理的控制

　　1、建立工程項目經理、項目負責人安全責任制，項目全體管理人員參加組成項目安全生產組織機構，對施工的全過程進行安全生產管理。

　　2、安全保證體系的職責是貫徹落實安全方針、政策、規章制度、安全生產標準等，加強安全教育與管理，保證施工生產實現防護標準化、規范化。嚴格檢查安全生產技術措施的落實，確保安全生產。

　　3、施工單位、項目監理部設置專職安全檢查員，安全檢查員必須有較強的責任心，堅持原則、敢于負責、善于協調，掌握勞動保護方針、政策、法律、法規，熟悉安全管理和安全技術知識。

　　4、牢固樹立“安全第一，預防為主”的思想，堅決貫徹生產必須安全的原則，認真落實“安全生產、文明施工”的規定。

　　5、嚴格執行工程安全責任制，使施工單位、項目監理部各職能部門負起責任，確保各項安全制度措施的實現。全體管理人員均對安全負責。

　　6、實行多種形式的安全檢查制度

　　消除安全隱患是保證安全生產的關鍵，而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一，包括日常檢、定期檢、專業檢等多種形式。安全檢查堅持領導與群眾相結合;綜合檢查與專業檢查相結合;檢查與整改相結合的原則。

　　嚴格執行安全檢查制度，以查思想、查制度、查領導、查隱患為主要內容，結合季節特點開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業的安全情況，各種臨建的建設必須符合標準要求;正確使用安全網、維護網;各種設備工作必須在良好工作狀態。

　　7、執行安生產交底制度

　　工程項目施工前必須按照分項工程或專業工種進行安全技術交底，交底有記錄，有交接人簽字，各施工專業班組必須每天工作之前進行當日工作的安全技術交底，有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所，進行安全自查，發現隱患，經處理后，方可進行施工操作嚴格審查施工單位的安全技術措施、安全交底，是否真實、有效，確實起到保證安全施工的作用。

　　8、施工現場要有安全標語，安全管理規定的標牌，安全警示牌，危險部位懸掛安全標志。特種作業崗位上的操作人必須持有勞動部門頒發的特殊工種操作證，否則不準從事特種作業，不準上崗。

　　>　　9、建立安全生產合同制、執行安全生產教育制

　　凡進場施工作業人員，均應進行三級教育，并在此基礎上簽訂安全生產合同，以確定雙方在安全的權利和義務。

　　加強對施工人員的安全意識教育，以提高安全防護意識，做到不自我傷害，不傷害別人，也不為別人所傷害。

　　加強檢查、監督施工單位的職工三級安全教育和培訓工作。

　　10、工程部、項目監理部定期或不定期組織進行安全大檢查，由項目經理帶隊，全體管理人員參加，安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產檢查評分標準》評定、打分，檢查記錄資料要齊全，對檢查出來的安全事故和隱患必須進行整改，整改有記錄、有反饋，按“三定”原則(定人、定時間、定措施)消除安全事故和隱患。

　　11、檢查安全預控措施，對施工難度較大或技術復雜的分項、分部工程必須有安全技術措施，安全技術措施必須有針對性，可操作性強，嚴禁一般化、口號化。

　　12、發生工作事故或因工程質量引起的安全事故后，必須按規定在24小時內及時通報上級主管部門及有關部門，配合調查組分析事故原因，處理所發生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進行嚴肅處理。

　　13、嚴格審查分包單位的安全管理

　　(1)、嚴格審查分包單位的企業資質、營業執照、安全許可證是否符合要求;

　　(2)、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進行安全管理，嚴格進行入場前的安全教育，做好安全技術交底。

　　(3)、分包單位必須全面貫徹執行安全生產的各項規章制度、標準、規范，實現安全生產。

　　14、建立安全生產獎罰制度

　　把安全責任制落實到相關部門、各人員。定期組織安全生產大檢查，并開展安全生產評比，對安全生產優良的班組和個人給予獎勵，對于不注意安全生產的班組和個人給以批評，直到經濟處罰。

　　安全生產要根據安全大檢查的結果和平時的安全檢查記錄進行獎罰：

　　1、獎勵安全生產好、交底記錄資料齊全、認真按照操作規程進行施工、沒有發生安全、質量事故的施工班組和相關人員。

　　2、對違章指揮、違章作業、違反勞動紀律、違反操作規程施工的以及發生安全事故的班組和相關人員進行處罰。

　　3、獎罰要及時兌現，每月在各個施工班組發放工資時兌現。

　　六、竣工驗收管理和工程技術檔案管理

　　1、施工單位組織相關人員對完成的單位工程進行自檢預驗收;自檢質量等級合格、完成設計及合同約定內容。并有完整技術檔案和施工管理資料。填寫《工程質量保修書》、《工程質量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報告書》和工程竣工驗收申請報告。報告應由企業技術負責人和企業法定代表人簽字。

　　2、監理單位接到施工單位工程竣工驗收申請報告后7日內對單位工程進行預驗收，預驗收檢查必須按戶檢查，不留死角。檢查的主要內容：

　　(1)抹灰工程：抹灰墻體空鼓、開裂的面積;砂漿強度;四周棚角、陰、陽角是否順直;陽角方正;墻面的垂直平整;開間尺寸;天棚頂的平整度;門窗口是否過口;內外窗臺空鼓、開裂;外窗臺的排水坡度和鷹嘴角度;墻面污染;排風道排風是否暢通、主副風道間隔是否嚴密;樓梯間的抹灰質量要好于室內;

　　(2)門窗工程：門窗框垂直平整、對角線;開啟、推拉是否靈活;五金件是否齊全;門開啟是否達到90°角;封閉是否嚴密;門窗鎖是否嚴緊;表面是否有損壞和污染現象;密封膠宏觀質量;

　　(3)樓地面工程：地面砼強度，是否有起砂現象;地面砼空鼓、開裂;地面平整;周圍四角是否順直、平整;地面宏觀質量;

　　(4)欄桿和樓梯扶手：欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強制標準要求;焊接質量;宏觀質量;

　　(5)屋面工程：防水工程的閉水和淋雨試驗是否達到要求(不滲不漏);排水坡度是否符合要求;保護層砂漿的強度;分格縫是否符合要求，是否用馬蹄脂灌縫;宏觀質量;

　　(6)衛生間防水工程：檢查閉水試驗是否達到要求(不滲不漏);衛生間地面與室內地面的高差是否符合要求;衛生間的衛生狀況;

　　(7)外墻保溫板工程：宏觀質量是否符合要求;墻面垂直平整;窗上口鷹嘴角度;面層抗裂砂漿的質量;陰陽角是否順直;翻包網的質量;墻面污染情況;

　　(8)水落管：水落管卡與墻體連接是否牢固;水落管卡之間的間距;與墻體的角度必須滿足防水要求;水落管和管卡的質量是否滿足耐久性的要求;

　　(9)水暖工程：各種試驗必須合格滿足使用要求;各種管線必須橫平豎直;管卡牢固、間距符合要求;各種套管的密閉情況;防腐質量;保溫質量;宏觀質量;

　　(10)電氣工程：各種試驗合格滿足使用要求;各種接頭的掛錫情況;零、地、火線項的連接情況;各種箱盒安裝質量;穿線質量;宏觀質量;

　　以上是預驗收檢查部分項目，項目監理部根據工程實際情況確定工程檢查項目。檢查完成后對施工單位的工程質量進行講評，對存在的質量缺陷確定整改內容和時間，并將檢查記錄以監理通知單的形式整理三份，施工單位、工程部各一份。施工單位按照監理通知單和確定的整改內容和時間進行整改。整改完成后由項目監理部組織施工單位進行復檢，復檢合格出具《工程質量評估報告》。評估報告應由總監理工程師和單位法定代表人審核簽字。

　　3、建設單位接到監理評估報告后，建設單位組織施工、監理單位進行內部驗收，合格后出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，并通知勘察、設計、環保、規劃等單位進行分項驗收?？辈?、設計單位驗收，出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，報告應由總工程師和項目負責人審核簽字。安全環保保驗收和規劃驗收合格后出具合格證明文件。

　　4、對各部門提出的問題施工單位負責整改，問題整改完畢后，建設單位組建驗收小組，制訂驗收方案，7日內組織勘察、設計、施工、監理等單位在市質量監站的監督下組成驗收小組按合同約定竣工時間組織竣工驗收。

　　5、工程竣工驗收合格后，建設單位提出工程竣工驗收報告，到工程質量監督站備案。

　　七、工程竣工驗收條件

　　1、完成建筑工程設計合同決定的各項內容。

　　2、勘察、設計、施工、監理等單位簽署的質量合格文件。

　　3、主要建筑材料、構配件、設備的出廠合格證、檢驗報告和進場復試報告。

　　4、完整技術檔案和施工管理資料。

　　5、施工單位簽署的工程質量保修書和保證書。

　　6、城鄉規劃部門出具規劃設計文件和復查后認可文件。

　　7、公安消防、環保出具認可文件。

　　8、工程上的各種影像資料。