服務意識可以無限但成本有價，靠開發商金錢砸出來的品牌不算英雄
許多開發商成立物業服務公司不是考慮企業經營，而更多地是希望能夠積極地為自己的房地產產品處理遺留問題，能夠在物業服務上做出一定的品牌，以此作為自己房屋產品銷售時間的一個賣點。在這種理念支配下，它們不斷地給物業服務企業以支撐，這種支持雖然對屬下的物業服務企業的發展起到了積極作用;但是也使物業服務公司養成了依賴思想，成為一個不能斷奶得長不大的“娃娃”。
我司管轄的金色陽光小區不過兩萬多平方米，卻配備了七名清潔工，每天用水拖樓道，每周用水沖洗小區道路。小區兩個門一個地下車庫進出口，共配了十九名秩序維護員，前門兩個崗，后門一個崗，車庫出入口處設兩個崗，巡邏一個崗，三班三運轉，加隊長十九人，輪休時還要其他小區支援，否則人手不夠，該小區物業費僅為0.65元•月/平方米，錢不夠怎么辦?開發商補貼，用錢來支撐自己屬下的物業服務企業，這是天經地義的事情。不少開發商屬下的物業服務企業為此還充滿著一種獨立的物業服務企業無法體驗到的優越感。
這種靠開發商金錢堆出來的品牌值得提倡嗎?和獨立的物業服務公司的競爭是公平對決嗎?隨著我們對物業管理的認識的逐漸提高，我們認為在實施物業管理服務時，有一個觀念必須更新，有一種思維必須突破，那就是必須停止這種“花錢賺吆喝”的買賣，必須樹立起按照物業服務合同提供服務和服務質量的思想。但是，對這種思維當時不要說業主、開發商有看法，就連物業服務公司內部自己有些人也覺得想不通，他們認為提升物業服務品質就是要提供超值服務。
面對這些疑問，物業服務公司大膽嘗試，實行按照合理原則定崗定編，調整富裕人員，停止每天用水拖樓道、每周沖洗小區道路的做法，而是按照物業服務合同的服務標準實施服務。經過一段時間的實際運作后，我們這種依據合同約定提供物業服務內容和品質的做法逐漸得到了廣大業主和物業使用人的理解，也是開發商清醒地認識到提升物業品質需要資金的投入，但資金的投入并不是提升物業品質的唯一可取的方式。
“物業的服務意識可以無限，但服務成本確是有價的”!我們這種物業服務理念使我們作為房地產屬下的物業服務企業改變了過去那種自持財大氣粗，背靠大樹好乘涼的自矜思想，使我們很快融入到物業管理大市場中去了，和獨立的物業服務公司一起公平競爭，“比翼雙飛”。
篇2：物業公司的成本明細
1、物業公司的成本構成
1-1、管理處人員的工資、福利(不包括多種經營);
1-2、保安、清潔、公共事務、機電維修材料(不包括設備、設施的大、中修更新費用);
1-3、管理、辦公費(招待、交通、辦公、通訊...........);
1-4、機電設備的日常維護費、運行費;
1-5、固定資產折舊費(辦公用品、車輛、裝修);
1-6、傭金：前5項×10%;
1-7、稅費：5.5%，福利房減免;
1-8、管理用房的租金;
1-9、中央空調費(單收)。
2、物業管理的成本構成權重
2-1、當管理面積在5萬平米以下時(多層住宅)
2-1-1、管理處人員的工資、福利占60%-----75%以上;
2-1-2、公共用水、電費用占15%-----20%;
2-2、當管理面積在5-----10萬平米時(多層住宅)
2-2-1、管理處人員的工資、福利占42%-----55%以上;
2-2-2、公共用水、電費用占15%-----20%;其他25%-----30%;
2-3、當管理面積在10萬平米以上時(多層住宅)
2-3-1、管理處人員的工資、福利占40%以下;
2-3-2、公共用水、電費用占15%-----20%;其他占30%以下。
2-4、當管理面積在3萬平米時(高層住宅)
2-4-1、管理處人員的工資、福利占35%-----50%;
2-4-2、機電設備的管理成本占35%-----40%;其他10%-----30%。
2-5、當管理面積在3-----8萬平米時(高層住宅)
2-5-1、管理處人員的工資、福利占25%-----35%;
2-5-2、機電設備管理成本占40%-----50%;其他15%-----35%。
3、物業管理的成本分類
從成本變化規律上看，對物業管理成本進一步的分類與研究是非常有意義的。物業管理的成本可分為可變成本和不變成本，可變成本又可分為敏感性可變成本和非敏感性可變成本。
3-1、不變成本是指在一個完整的核算年度內，幾乎不發生變化的成本。實踐表明，當小區/大廈面積一定時，從一個完整的會計核算年度來看，人工成本在員工達到飽和工作標準以后幾乎是不變的(變化很小)，如員工的工資的漲落、福利的增減在一年四季的變化是極小的，人工成本在利用勞動定額方法控制在一定程度后，即可是看成不變成本。
3-2、可變成本是指在一個完整的會計核算年度內隨著管理水平、外界因素的變化而發生變化的成本。
3-3、非敏感性可變成本是指在一個完整的會計核算年度內變化不明顯的成本，如保安、保潔成本變化就不明顯。
3-4、敏感性可變成本是指在一個完整的會計核算年度內，當管理手段、方法等不同時，變化很明顯的成本，如設備管理成本就是這一類。
3-5、綜合上述，從物業管理成本構成的比重和分類來看，物業管理在日常動作中的成本控制方向和重點是比重大、變化敏感的設備管理成本。
4、人工成本的控制
4-1、人工成本的控制指標：
4-1-1、勞動定額指標;
4-1-2、人均管理面積;
4-1-3、單位人工成本。
4-2、勞動定額：指單位小時或每日正常工作時間內一個員工飽和工作能夠有效完成的工作量。
4-3、人工成本的控制思路：
4-3-1、編制的操作層員工《勞動定額》。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個相對較長的時間(三個月內)連續記錄其飽和工作時的工作完成量。平均后即可成為本企業該工種員工的《勞動定額》?；蛘呓梃b物業管理成熟企業員工的勞動定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為本企業該工種員工的勞動定額。
4-3-2、用經檢驗過的《勞動定額》作為人事編制、配置員工的基礎，從而基本上確保員工的飽和工作量，將人工成本降低至合理水平。
4-3-3、綜合各種員工的《勞動定額》后?？伤愠霰酒髽I的人均管理面積和單位人工成本。
4-4、物業管理公司人均管理面積的一般標準
4-5、物業管理公司單位人工成本(5萬平米以下時)
5、設備管理的成本控制
5-1、設備成本的分類
5-1-1、設備運行成本。
5-1-2、設備維修保養成本。
5-2、設備成本的控制指標
5-2-1、單位運行成本元/臺/月或元/㎡/月。
5-2-2、單位維修保養成本元/㎡/月。
5-3、設備成本的控制思路
5-3-1、抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維修保養，特別注意以下幾方面的工作：
a、設備年度大、中修計劃的制定;
b、設備季度、月度的維修計劃的制定;
c、設備運行的日記的記錄和控制。
5-3-2、特別應抓好設備的日常保養工作
保養設備是一種最省錢的方法，有資料顯示，保養設備所花的錢僅僅相當于大、中修維修費用的1/6左右。所以說：“設備是養出來的”。
5-3-3、多小修、及時修盡量避免大修。
5-4、物業公司設備管理成本標準(5萬平米以下)
5-4-1、多層：1級0.2～0.30元/㎡/月;2級0.15～0.25元/㎡/月;3級0.10～ 0.20元/㎡/月;
5-4-2、高層(不含電梯、中央空調)
1級1.50～1.70元/㎡/月;1.40～1.60元/㎡月; 1.30～1.50元/㎡/月。
6、其他成本的控制
6-1、控制指標：單位管理成本為元/㎡/月。
6-2、成本控制思路
6-2-1、通過目標管理來控制成本，即通過設置每一種成本的單位管理成本來控制成本。
6-2-2、通過改進工藝，優化勞動的方法來控制成本。
7、房屋的大修周期
7-1、磚木結構：12～15年。
7-2、磚混結構：15～20年。
7-3、鋼筋混凝土結構：20～25年。
7-4、瓦屋面及外墻：15年。
7-5、平面屋：5～8年。
7-6、外門窗及油漆：5～6年。
7-7、外墻粉刷：3～5年。
7-8、水電設施：5年。
7-9、室內裝修：5～8年。
7-10、中修按上述周期的1/2～2/3計算。
7-11、小修按上述周期1/5～1/4安排。
7-12、房屋頭三年的小修與保養的頻率要加倍。
8、物業、物業管理概述
一、物業的概念、分類
物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和相關場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬
的不同分割為若干物業。
根據使用功能的不同， 物業可分為以下四類：
居住物業
居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。
商業物業
商業物業有時也稱投資性物業， 是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業， 這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。 商服物業是指各種供商業、 服務業使用的建筑場所， 包括購物廣場、 百貨商店、 超市、 專賣店、連鎖店、 賓館、 酒店、休閑康樂場所等。 辦公物業是從事生產、 經營、 咨詢、 服務等行業的管理人員(白領) 辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。 這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、 現代寫字樓和智能化辦公建筑等， 按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、 乙級寫字樓和丙級寫字樓。 商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、 金融保險、 顧問咨詢、 旅游等行業的發展密切相關。 這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大， 所以常以機構(單位) 投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動， 并用部分經營所得支付物業租金。
工業物業
工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋， 包括輕、 重工業廠房和近年來發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用于出售， 也有的用于出租。 一般來說， 重工業廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要， 通常只適合特定的用戶使用， 因此不容易轉手交易。 高新技術產業(如電子、 計算機、 精密儀器制造等行業) 用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業
除了上述物業種類以外的物業， 稱為其他物業， 有時也稱為特殊物業。 這類物業包括賽馬場、 高爾夫球場、汽車加油站、 飛機場、 車站、 碼頭、 高速公路、 橋梁， 隧道等物業。 特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。 特殊物業的市場交易很少， 對這類物業的投資多屬長期投資， 投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、 賺取投資收益。 這類物業的土地使用權
出讓的年限， 國家規定最高為 50 年。
二、物業的構成要素
1.房屋應是已建成并且具有使用功能。
2.房屋包括居住和非居住用的屋宇。
3.物業還包括與房屋相配套的內部各項設備、設施，相鄰的場地、庭院、停車場、小區交通道路等等。
4. 物業也包括與房屋相配套的公用市政公用設備和設施。
三、物業管理概述
1.物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全但衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。
2.物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。
3.物業管理的內容 包括物業維護和保養(建筑物管理、設備管理、設施管理)、物業專項管理(治安管理、清潔管理、綠化管理、消防管理、車輛交通管理)、物業配套綜合經營服務(特約服務、便民服務、房屋租賃、建筑設計、商業網點、中介咨詢)等三個方面。
4.物業管理的范圍包括各項經營、服務、管理活動。具體是：1)物業的使用與出租管理，房屋及附屬設備、設施的養護和修繕。2)物業的委托經營。3)室外的環境、衛生、園林綠化、治安交通、市政道路、車輛停放的管理與整治。4)方便居民生活的各種服務。5)代表業主與用戶就物業的相關管理事務與政府部門和相關的公共事業部門進行交涉等。
四、物業公司的設立條件
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人;其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準。
9、物業企業的科目設置和設立的會計處理
一、會計科目的設置
本科目以小企業會計準則為準則，結合物業企業的需要增加了“代收款項”、“代管基金”、“物業工程”、“以前年度損益調整”四個科目。執行會計準則的物業企業可以參看會計準則的要求設置適合本期企業的會計科目。執行小企業會計準則的物業企業可以根據本企業的經營特點增加或刪減一些科目。小企業準則的會計科目如下：
二、 物業企業設立的會計處理
物業投資人按照國家有關法律法規和物業企業條例等相關要求的設立條件，設立物業公司從事物業管理等經營活動。必需進行會計核算，具體會計處理如下：
例1張三和李四共同出資成立順發物業管理有限公司，出資額分別為3000000元和200000元。開戶銀行工商銀行。并于20**年元月1日正式管理山水人家小區。
根據投資人在銀行交存的投資額解款單，會計分錄為：
借：銀行存款---工行500000.00
貸：實收資本---張三300000.00
---李四2000000.00
例21月2日提取現金5000.00備用。
根據現金支票存根，作會計分錄：
借：庫存現金5000.00
貸：銀行存款---工行5000.00
例31月3日購買聯想臺式機4臺供辦公使用，每臺5000.00元，通過轉賬支票付款，并取得發票。
根據轉賬支票存根和發票等相關資料，會計分錄如下
借：銀行存款---工行20000.00
貸：固定資產----聯想電腦20000.00
例41月3日購買辦公用品共計550.00.用現金支付，取得發票。
根據報銷憑證，會計分錄：
借：管理費用---辦公費550.00
貸：現金550.00
三、 公共性服務收費標準的計算
根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)規定，公共性服務費的價格管理辦法實行政府指導價，由各個地區的物價部門根據費用構成制定基準價和浮動幅度。其中公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化服務費;清潔衛生費;保安費;辦公費等物業管理服務收費的利潤率由各省、自治區、直轄市政府物價部門根據當地的實際情況制定。計算方法請看下表1-1
經計算山水人家的收費標準是2.5元/每平方米，以該小區的10號樓為例詳細說明物業收費計算步驟和會計處理。
例5 順發物業管理有限公司管理的10號樓建筑面積共10000㎡，各套房屋自用建筑面積總和為8000㎡，公用建筑面積2000㎡，其中，602室自用建筑面積lOO㎡，則：
1)計算步驟
公用建筑面積分配率=2000÷8000×100%=25%
該套房屋銷售應計建筑面積=100×(1+25%)=125(㎡)
根據上面計算該物業管理小區公共服務費收費標準為2.5元/(月·㎡)
602室業主每月應交公共性服務費=125㎡×2.5元/(月·㎡)=312.5元/月
2)會計處理
假如物業公司采取預收的方法收取物業費，10號樓共有100戶業主且個套房的面積相同，那么1至6月的預收款項為100*312.50*6，共187500.00元。所收款項已存入銀行。
根據有關憑證，會計分錄為：
借：銀行存款---工行187500.00
貸：預收賬款---公共服務費(10號樓物業費)187500.00
四、 代管基金的核算
1、代管基金的概述
1)代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
2)代管基金作為企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
3)企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。
4) 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
2、代管基金的會計處理
物業管理企業往往接受委托單位受托的代管基金，該基金用于代管的房屋共用部位和公共設施設備的維護。由此，也形成了物業管理企業的一項流動負債。
物業管理企業收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發生工程支出時，借記“物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業務收入--物業大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業務成本--物業大修成本”科目，貸記“物業工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。
例6 20**年1月，順發物業管理公司發生以下有關業務：
(1)收到10號樓物業產權人交來的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金30萬元。賬務處理如下：
借：銀行存款-工行300000.00
貸：代管基金-維修基金300000.00
(2)公司對小區配電室進行技術改造，領用材料6萬元，并以存款支付有關費用4萬元。賬務處理如下：
借：物業工程100000.00
貸：銀行存款 –工行40000.00
原材料60000.00
(3)工程完工，經物業產權人驗收，辦理竣工結算手續。假定該企業按成本20%的加成率計算確認修理收入。賬務處理如下：
借：代管基金120000.00
貸：主營業務收入--物業大修收入120000.00
同時，結轉成本
借：主營業務成本--物業大修成本100000.00
貸：物業工程100000.00
物業公司主營業務成本的核算
主營業務成本是指物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所所發生的各項支出，包括物業管理成本、物業經營成本和物業大修成本。
(一)賬戶的設置
為了總括地反映和監督物業管理企業主營業務成本的發生情況，應設置“主營業務成本”賬戶。“主營業務成本”賬戶用來核算物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務發生的各項支出，其借方登記各項實際成本的發生額，貸方登記各項主營業務成本的結轉數，月末將當期發生的主營業務成本結轉“本年利潤”。本賬戶應當按照經營成本的種類設置明細賬，一般包括“物業管理成本”、“物業經營成本”和“物業大修成本”科目。
(二)物業管理成本的核算
物業管理成本是指物業管理企業利用自身的專業技術，為物業產權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損而從事日常維修、管理活動所發生的支出。物業管理成本按成本對象進行歸集，分為公共性服務成本、公眾代辦服務費成本和特約服務成本三類。
1.公共性服務成本的核算
公共性服務成本是指物業管理企業為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化等而發生的各項支出。內容包括對公用設施(如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等)的維修保養費用、公共環境衛生的清洗費用、綠化費用、保安費用等。公共性服務成本一般包括材料費用、工資及福利費和間接費用。
材料費用包括企業在物業日常維修保養、保潔綠化、公共秩序維護等活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
人工費用包括直接從事維修保養、保潔綠化、公共秩序維護的人員工資、社會保險、以及提取的福利費等。
間接費用包括物業企業所屬管理單位管理人員的工資、獎金、福利費，固定資產折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等。(實行一級管理可直接計入管理費用)
例20 順發物業管理公司1月份修理小區道路用料3000.00，設施設備維護費用料1100.00環境綠化出包費3000.00，以現金方式支付。
根據有關出庫單和支付資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本4100.00
貸：原材料---A材料3000.00
---B材料1100.00
例如21順發物業管理公司1月份發放計提從事物物業業日常工作人員工資16800.00元，繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。
會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本16800.00
貸：應付職工薪酬---工資16800.00
例22 順發物業管理公司1月份繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本4814.11.00
貸：應付職工薪酬----社保費4814.11
2.公眾代辦性服務成本的核算
公眾代辦服務成本是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視收視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而發生的支出。一般情況下多位人工費用，應根據物業企業的工資結算單和作業派工單等資料等進行核算。
例23 順發物業管理公司 20**年1月4日向山水人家小區10號樓各業主代收12月份自來水費共計1200.00元，12月份電費7000.00元，并按l%收取代辦服務費。為此物業需發生40.00元人工費支出
根據相關資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共代辦服務成本40.00
貸：應付職工薪酬---工資40.00
3.特約服務成本的核算
特約服務成本是物業管理企業對管轄區內各業主和租住戶的個別需要提供特殊服務而發生的支出。如業主家務服務、裝修服務、自用設備維修等。主要成本部分是人工費和耗用材料費。
例24 順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區內100戶業主的特約委托，要求為其提供每戶每周5小時的衛生清潔服務，耗用人工費用5000.00元，清潔等材料1000.00元。
計算成本時，賬務處理如下：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本6000.00
貸：應付職工薪酬---工資5000.00
貸：原材料 –清潔材料1000.00
例25順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區內3戶業主的特約委托，要求提供暖氣的改造服務，完成該項工程耗費人力費用6000.00元，領用材料5000.00
計算成本時，賬務處理如下：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本11000.00
貸：應付職工薪酬---工資6000.00
貸：原材料 ----暖氣材料等5000.00
例26順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區業主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一業主委托照顧病人，共發生人工費500.00元，
根據有關資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本500.00
貸：應付職工薪酬---工資500.00
(三)物業經營成本的核算
物業經營收入是指物業管理企業經營業主管理委員會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施而發生的各項支出。如經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施等的租賃費和相關費用。如果根據經營活動的內容，對房屋建筑物和公共設施等添加設施、改變了原房屋建筑物和公共設施的用途和功能并用于經營，如從事美容美發、超市等經營活動發生的支出在其他業務成本中核算。
例27 順發物業管理公司20**年1月經營山水人家小區內停車場租金3000.00元;游泳館租金1000.00元。 現金支付。
根據有關付款憑證，賬務處理如下：
借：主營業務成本--物業經營成本--停車場3000.00
--游泳館1000.00
貸：庫存現金4000.00
例28 順發物業管理公司20**年1月經營山水人家小區內羽毛球場租金500.00元?，F金支付。
根據付款憑證，會計分錄為：
借：主營業務成本--物業經營成本--羽毛球場500.00
貸：庫存現金500
(四)物業大修成本
物業大修收入是指物業管理企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新改造等工程活動而發生的工程支出。物業管理企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，既可以自行承擔，也可出包給專業公司承擔。
例29 順發物業管理公司20**年1月承接的山水人家小區的電梯的大修，發生工資費用5800.00，耗用材料8200.00 元
電梯的大修成本確認的賬務處理如下：
借：主營業務成本--物業大修成本--電梯14000.00
貸：應付職工薪酬---工資14000.00
篇3：物業服務費成本支出構成
物業服務費成本(支出)構成
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)經業主同意的其他費用。