明潔物業設備維護制度

　　1、日常維護

　　1）班前維護要求：

　?、贆z查電源以及電氣控制，裝置安全可靠，各操縱機構正常良好。

　?、诎踩Ｗo裝置齊全有效。

　?、鄄猎囋O備，有動轉滑動部件的應檢查潤滑情況。

　?、苷J真檢查上一班次的交班記錄，然后填寫接班記錄。

　　2）運行中維護要求：

　?、賴栏癜床僮饕幊滩僮?。

　?、诩芯ぷ?，注意觀察設備運轉情況和儀器儀表，通過聲音、氣味發現異常情況。

　?、墼O備不能帶病工作，如有故障應停機，檢查及時排除，并做好故障排除記錄。

　　2、　　定期維護

　　1）設備外表和內部徹底清潔，管道、油路疏通。

　　2）設備的規定保養部位需拆卸、檢查

。

　　3）設備的電機、接觸器、繼電器等要清除灰塵、油污，接線完整無破損。

　　4）機械傳動裝置的潤滑，堅固零件和調整機械間隙，必要時更換零件。

　　5）對調整、小修、更換零件部件要逐一記錄，對疑難問題和尚未解決問題記錄上報技術主管人員，及時采取措施解決。

　　6）定期維護結果，由技術主管檢查驗收。

　　3、計劃維護

　　1）建立維護保養任務卡

　　將所有必須進入維護計劃的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養內容，編寫設備維護保養任務登記卡，每一個設備登記中都應附設備維護保養任務登記卡。

　　維護保養任務登記卡包括：

　?、匍g隔周期：每周（月、年）進行一次。

　?、谌蝿諆热荩簯獧z查零部件，應擦凈清掃或涂刷的部件，應測量的數據，應記錄的內容，應潤滑的部件及用油種類等等。

　?、廴蝿諘r間定額：注明完成檢查、擦凈、測量和潤滑等任務所需的時間。

　　2）編制計劃維護總表

　?、倬唧w任務內容：根據維護保養任務卡內容填入。

　?、诠r安排：把完成任務所需時間（小時）填入適當的月份和星期，可按任務的輕重緩急和人力情況安排，做到每一個月的每一個星期，工作保持相對平衡，并注意完成計劃外任務的時間。

　　3）發出維護保養指令卡

　?、侔淳幪柊l出，按編號交收入檔。

　?、谌蝿彰鞔_，盡可能寫明標準要求。

　?、垡忻魍瓿扇蝿账璧墓ぞ邇x器或使用的油號等。維護工根據指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄，包括所有時間、結果等，并簽字交回，技術主管要對維護工的工作檢查或抽查，考核其工作質量，完成后的指令卡記錄了維護工的完成工作量。

　　4、設備運行的交接班制度

　　1）交接班的時間。

　　2）交接班記錄的合格要求和責任界限。

　　3）交接班應移交清楚的工具附件。

　　5、設備管理部門的規章制度

　　1）每位員工上下班時，都要從員工大門進出，同時遵守上下班登記（簽名式打卡）制度。

　　2）工程部每位員工在崗工作期間，無論白天或夜間必須佩戴工作牌，著工裝，注意保持良好的儀容儀表。

　　3）每位員工在進入各自工作區工作時，嚴禁攜帶煙和火柴進入工作場區，更不準在工作區吸煙，違者重罰或除名。

　　4）員工在崗工作時，嚴禁看書或翻閱報紙及雜志，同時不準帶任何個人讀物進入大廈和工程隸屬工作區。

　　5）在崗員工要有明確的責任意識，出現問題責任自負，造成重大影響或損失嚴重者，按員工手冊中有關規定處理。

　　6）服從領導、聽從指揮，嚴格執行各項操作規程和規章制度，每項工作，

　　包括平時的維修保養均需按著規定的程序進行，不準違章作業。

　　7）工程部隸屬員工均需服從緊急工程或緊急事故的臨時調遣，這是工程部工作性質決定的。

　　8）員工因病、因事或其他事宜不能前來上班，要在事先告知工程部經理，否則影響工程部工作，要負責任。

　　9）搞好團結協作。

　　10）搞好環境衛生。

　　6、交接班管理制度

　　1）值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，嚴禁私自調班、頂班，因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規定辦理請假手續。

　　2）交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。

　　3）交接班記錄填寫內容需明朗化，必須將所要交接的問題的原因、經過、結果（處理意見）填寫清楚。

　　4）本班次所發現或發生的重大問題，已處理、未處理的都應該交接，便于接班人接著工作。

　　5）上級的指示、命令必須交接，便于上傳下達，保證其權威性及持久性。

　　6）公用物品及代他人保管之物品應仔細登記清楚，并當面驗清交接。

　　7）本班次應該完成的工作不得交給下一班次去完成。

　　8）交接班應依時，確因特殊情況，交班人必須將未處理事務處理完畢才能離開的，應先交完班再繼續完成。

　　9）每天交接班要清楚、全面，交接班雙方明確后在交接班記錄上簽名。

　　10）當接班時間已到，但接班人尚未來時，不得離崗。

　　11）在下列情況下不得交接班：

　　A：在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時。

　　B：交接班準備工作未完成時。

　　C：接班人員有醉酒現象或其他神志不清，而未安排頂班人時。

　　7、工程部值班記錄

1）工程部實行值班運行管理制度，設立"工程部值班班次運行時間表"，每月25日由主管將下月的值班人員名單列出，于28日前下發執行。

　　2）凡員工調換班次和請假，均需提前一天提出申請，并經本部門經理批準后方可生效，否則按無故缺勤處理。

　　3）各操作室或工作間的值班記錄，檢修記錄，每周一送部門經理審閱，周三退回，并保存備查。

　　4）值班人員在當班或搶修結束后，必須在值班記錄或搶修記錄上簽名，明確責任。

　　5）值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規定定時巡查運行情況，如脫離崗位巡查、抄表時，要告知另一值班人員。

　　6）發現設備故障，值班人員無法處理時，要立即報告部門領導和主管經理，組織力量搶修。

　　7）早、午、晚及夜間所有運行設備值班機房，必須有人值班。

　　8、工作報告制度

　　1）下列情況必須報告：①主要設備非正常操作的開停；②主要設備除正常操作外的調整；③設備發生故障后或停機檢修；④零部件改造、代替或加工修理；⑤操作人員短時間離崗位和維修人員的去向。

　　2）下列情況必須報告主管：①重點設備除正常操作外的調整和采用新的運行方式；②主要設備發生故障或停機檢修和系統故障及檢修；③領用工具、備件、材料、加班、換班、補件、病假和外協工作聯系。

　　3）下列情況報告主管經理和總經理：①重點設備發生故障或停機檢修以及影響營業的設備故障或施工；②系統運行方式有較大改變，重點設備主要零部件改變，系統及設備增改工程及外協施工；③系統及主要設備技術改造或移位安裝，領班以上人員崗位調整及工種重大組織結構調整，部門領導和主管換班、病假、事假等。

　　9、鍋爐系統工作制度

　　1）司爐長和全體司爐工都要對動力設備領班負責，在領班的指導下完成任務。

　　2）嚴格執行"蒸汽鍋爐安全監察規程"的有關規定和"鍋爐房安全管理規則"的各項要求，確保鍋爐安全、經濟運行。

　　3）每班都要堅持巡回檢查制度，了解設備的運行情況，在準時秒表填寫運行記錄的同時，監視水位、汽壓、油壓、火焰、排煙溫度、蒸汽管道等，根據各系統的設計和運行要求，有關設備進行相應調節，并做好記錄。

　　4）巡查中發現不正?，F象及故障先兆、隱患要及時處理，如一時處理不了的，則在做好補救措施后，要上報主管并做好記錄。

　　5）按鍋爐及其所屬設備運行周期，做好年計劃大、中、小修，每年鍋爐年檢后，要立即前往處理，必要時組織人力連夜搶修，不得誤時。

　　6）每班不少沖洗水位計及排污一次，并嚴格控制除氧器水溫，發現水溫不符合要求，要立即采取措施，加以檢查維修。

　　7）司爐人員應勤儉查勤調節，保持鍋爐燃燒情況的穩定，做好節能工作。

　　10、空調系統工作制度

　　1）全體空調工都要對動力設備領班負責，上崗期間，聽從值班長的運行調度和一切工作指令。

　　2）堅持巡控制度，了解設備的運行情況，根據外用天氣變化及是進行空調的調節，確保系統正常運行并作好運行記錄。

　　3）巡查中發現異?，F象及故障要及時排除，如一時處理不了的，要做好補救措施的同時，上級主管并作好記錄。

　　4）每班都要監視水溫、水壓、汽壓以及有無溢漏情況，如遇下雨或消防排水要注意排水系統，以免水浸設備。

　　5）按中央空調及其設備運行周期，定期作好計劃大修、中修、小修，每年中央空調使用期過后，要進行必要的檢修。接到報修后，要立即到現場進行處理，必要時連夜搶修，確保規定的溫度。

　　6）值班人員必須掌握設備的技術情況，發現問題及時處理，搞好中央空調系統和通風系統的日常保養和檢修，并做好工作日記。

　　11、配電室工作制度

　　1）值班電工要熟練掌握酒店供電方式、狀態、線路定向及所管轄設備的原理，技術性能和操作規程。

　　2）定時巡視電器設備密切監視設備運行情況，并準確抄錄各項數據，填好各類報表，確保電力系統正常運行。

　　3）嚴格保持各開關狀態和模擬盤相一致，不經領導批準，值班人員不得隨意更改設備和路線的運行方式及各開關的整定值。

　　4）值班人員對來人來電話報修，應及時登記，并立即赴現場修理。

　　5）值班人員違反工作原則或失職，造成影響營業以及損壞設備，要追究當事人責任。

　　6）任何人非工作不得進入配電室，更不得在配電室逗留，在配電室執行檢修安裝工作。

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　?。ㄒ唬┪飿I設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　?。ǘ┰O備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　?。ㄒ唬┰O備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　?。?）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　?。?）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　?。?）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　?。ǘ┮幎üδ艿膬群?。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　?。ㄈ┮幎顟B的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　?。?）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　?。?）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　?。?）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　?。ㄒ唬┱J識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　?。ǘ┰O備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施?？茖W合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通?？刹扇∠铝写胧┦乖O備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　?。?）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　?。?）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通?？刹扇￠_窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　?。?）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　?。?）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通?？刹扇￠_窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　?。?）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵?？罩械膲m埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　?。?）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　?。?）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　?。?）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　?。?）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　?。?）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。