物業給排水系統保養維修作業指導書（七）

　　1.目的

　　規范設備的日常管理，保證設備正常運行，發生意外事故正確處理，維護客戶利益。

　　2.范圍

　　適用于各管理處。

　　3.定義

　　給排水系統：包括生活供水系統中的水泵、管道，消防系統中的水泵、管道，雨水及污水系統中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵控制箱/柜。

　　4.職責

　　部門/崗位工作職責

　　管理處經理進行不定期檢查督導。

　　管理處工程負責人全面負責設備的定期檢修工作及日常工作的監督指導。負責外包方工作的檢查、監督。

　　指定設備責任人負責設備的日常巡視檢查和例行保養檢修。

　　5.方法及過程控制

　　5.1 日常巡視檢查工作

　　5.1.1給排水系統內容、相關操作規程、運行參數、管線系統圖等技術資料，由各管理處妥善保管，并由管理處經理簽字或管理處蓋章后張貼于設備房明顯處，依照執行。給排水系統設備技術資料及其電子文檔由管理處報品質管理部備案。

　　5.1.2各管理處依自身設備具體情況制定給排水設備操作規程，報品質管理部核準、備案。工程部設備責任人按照操作規程及作業指導書的要求，每班兩次對設備巡視檢查并在《水泵房設備運行記錄表》中記錄運行參數?！端梅吭O備運行記錄表》由各管理處妥善保管。

　　5.1.4各管理處應根據檢修工作內容，填寫相應的《設備設施保養檢修記錄表》，并由各管理處妥善保管。

　　5.1.5工程部設備責任人應每日對二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥進行檢查，在《水泵房設備運行記錄》中進行記錄。

　　5.2水泵的維護檢修

　　5.2.1每日巡查：設備責任人檢查下列項目并填寫《水泵房設備運行記錄表》。

　　5.2.1.1檢查水泵進出水壓力表及供水系統各壓力表讀數是否正常、穩定。

　　5.2.1.2檢查水泵進出水口橡膠軟連接是否正常、完好。

　　5.2.1.2排除水泵填料盒過熱及不正常滴漏現象。

　　5.2.1.3排除系統各閥門漏水現象，檢查各閥門開關位置是否正常，與標識是否一致。

　　5.2.1.4檢查電機溫度是否正常，水泵及電機運轉有無異常聲音。

　　5.2.1.5檢查水泵控制箱/柜指示燈顯示是否正常，電流、電壓表指針是否偏離正常范圍，變頻器液晶顯示是否正常，控制箱/柜內空氣開關、交流接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過熱。

　　5.2.2每月維護檢修：設備責任人進行以下工作，并填寫《設備設施保養檢修記錄表》。

　　5.2.2.1 檢查水泵電機軸承潤滑情況。

　　5.2.2.2 檢查、維修水泵水封。

　　5.2.3每季度維護檢修

　　5.2.3.1 檢查水泵電機接線端子是否松動，檢查控制箱/柜內各接線端子是否松動。

　　5.2.3.2檢查水泵電機軸承潤滑情況，每季度潤滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。

　　5.2.3.3收緊地腳螺栓。

　　5.2.3.4設備責任人根據具體檢修工作內容填寫《設備設施保養檢修記錄表》。

　　5.2.4年度維護檢修

　　5.2.4.1檢查泵葉、殼體腐蝕情況，對泵殼及機座除銹刷漆。

　　5.2.4.2根據設備實際情況，清洗電機軸承，更換潤滑油脂。必要時更換軸承。

　　5.2.4.3檢查水泵電機及控制箱/柜接線端子是否松動。

　　5.2.4.4檢測電機相間絕緣電阻及各相對地絕緣電阻，測量值在《設備設施保養檢修記錄表》中做好記錄。

　　5.2.4.5檢查并更換水泵密封填料。

　　5.2.5檢維修過程中，應穿戴好防護用具，注意人身安全，做到"三不傷害"，確

　　保作業順利完成。檢維修工作內容填寫在《設備設施保養檢修記錄表》中

　　5.3板式換熱器維護檢修

　　5.3.1板式換熱器片間間距小，通道復雜，熱效率高，流體中泥沙等雜質的沉積會

　　影響流量并減少換熱面積，進而影響換熱效果。運行期間應定期清理除污器，減少系統中的雜質。如條件許可，還可以采用短時間反向運行的方式，沖走部分沉積物。

　　5.3.2板式換熱器長期運行后，板片表面會不同程度地附著水垢等沉積物，增加流阻，降低傳熱效率。因此，應定期沖洗，至少每三年對設備解體大修，化學清洗或增設水處理裝置改善水質，最終目的都是保證設備換熱面清潔，保證熱交換效果。

　　5.3.3有冬凍的場合，冬季前應將停運設備內介質放掉，或采取保溫措施，防止管道及設備凍壞。

　　5.4排水管路的維護

　　5.4.1管理處工程負責人每年4月雨季來臨前，安排人員清理各設備房集水坑，

　　疏通排水管路。

　　5.4.2管理處工程負責人依據《服務項目外包控制程序》監督外包方每月對污水

　　井、化糞井進行疏通清淤。

　　5.4.3管理處工程負責人負責安排人員定期對屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

　　立管進行清理。

　　5.4.4管理處工程負責人負責在每年4月雨季來臨前，安排人員對屋面雨水管道部分進行清理，并組織人員對雨水管道及雨水井疏通。

　　5.4.5工程部發現或接報管道堵塞故障后，管理處工程負責人應立即安排人員進行清掏疏通工作。

　　5.5給排水緊急特殊維修

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　　5.5.1水管或配件破裂

　　5.5.1.1 迅速關閉供水閥與循回閥。

　　5.5.1.2 立即通知管理處工程負責人趕到現場，組織人員搶修。

　　5.5.1.3 根據不同的管材，采用相應的作業方法。鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業技術人員及時補焊。無縫鋼管可用水中膠補、焊補或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原則上不允許補焊。

　　5.5.2閥門不正常漏水

　　5.5.2.1 閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊接。

　　5.5.2.2 閥門鉸或銷斷落，重新更換閥門鉸或銷。

　　5.5.2.3 閥體破裂，重新更換新閥門。

　　5.5.3噴淋頭破碎

　　5.5.3.1 立即切斷消防泵電源，關閉供水閥。

　　5.5.3.2 通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。

　　5.5.3.3 更換新噴淋頭。

　　5.5.3.4 開啟供水閥，消防泵送電打壓試驗，消防中心值班人員恢復該回路的水流指示器信號。

　　5.5.4供水泵的緊急特殊維修

　　5.5.4.1 水泵停止運行，應檢查：

　?、偎每刂葡?柜電壓是否正常。

　?、谒每刂葡?柜內空氣開關、熱繼電器是否脫扣。

　?、鬯每刂葡?柜內空氣開關、熱繼電器、交流接觸器的溫度是否正常。

　?、茈姍C溫度是否正常并檢測電機線圈繞組的絕緣性能。

　?、菔謩颖P車，檢查水泵是否卡住。

　　5.5.4.2水泵運轉但水壓不足，應檢查：

　?、偈姓芫W水壓是否正常。

　?、谒玫倪M出口閥門是否完全打開。

　?、鄱喂┧浠蛳浪厮皇欠裾?。

　?、軝z查系統除污器是否有雜物堵塞。

　　5.5.5排水系統排水不暢

　?、贆z查潛污排水泵的電氣線路。

　?、跈z查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞，葉輪扎頭螺母是否松動。

　?、蹤z查排水管閥門是否完全打開。

　?、軝z查排水干管是否堵塞。

　　5.5.6發生洪澇災害

　　5.5.6.1管理處經理應立即調配足夠的人力、物力進行防洪工作。

　　5.5.6.2值班技術人員應立即趕到現場，檢查機電設備，保證排水泵正常運行。

　　5.5.6.3管理處工程負責人應根據現場情況投入備用潛水泵，并迅速對現場做出評估。若水情嚴重，管理處工程負責人應及時向公司其它部門請求支援。

　　5.5.6.4當市政排水管網出現問題導致積水時，管理處經理需組織人力關閉地下室防洪閘或用沙袋堵住需保護的設備間房門。并派專人檢查排水泵運行情況及水位。

　　6.支持性文件

　　TJzzWY7.5.1-G01《公用設備設施管理程序》

　　TJzzWY8.2.3-Z01《服務項目外包控制程序》

　　7.質量記錄表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2《設備設施保養檢修記錄表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房設備運行記錄》

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物業給排水設備(設施)維修保養規程

　　質量/環境/安全管理體系作業指導書

　　--物業給排水設備（設施）維修保養規程

　　1.0 目的

　　及時處理給排水設備(設施)故障,確保系統設備（設施）運行正常。

　　2.0 適用范圍

　　公司所屬的CC花園、**管理處給排水設備（設施）的維護保養工作。

　　3.0 職責

　　3.1 機電維修人員負責給排水設備（設施）的維護保養。

　　3.2 機電班長負責維護保養工作指導、檢查監督及外委修理的聯絡工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 給排水設備維護保養工作程序

　　4.1.1 機電維修人員負責給排水設備(設施)的維修保養，重大維修外委修理。

　　4.1.2 機電班長每年12月制訂下年度的《年度給設備（設施）維護保養計劃》。

　　4.1.3 機電維修人員按《年度設備（設施）維護保養計劃》要求，并將維護保養及檢修情況記錄于《給排水設備（設施）維護保養記錄表》零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺帳》。

　　4.1.4 給排水設備故障一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司工程部，限期解決。

　　4.1.5 凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的給排水設備（設施）故障，可以由早班機電維修人員進行維修。

　　4.1.6 機電班長提供工作指導及檢查監督。

　　4.1.7 需停水進行維護保養時，遵守停水管理工作程序執行。

　　5.0支持性文件