住宅園區一般維修項目及方法

　　1業主戶內一般性維修養護方法

　　1.1樓面層漏水

　　1.1.1預約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。

　　1.1.2如果說是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通，如果是馬桶漏水，應及時檢修馬桶。

　　1.1.3如果是樓板裂縫滲水，應將相關部位的飾面打開，重做防水層和飾面。

　　1.1.4其它地方漏水，應將相關部位及時處理。

　　1.1.5檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現象。

　　1.1.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收

　　1.1.7告知住戶使用須知：應愛護使用任何用水設施。

　　2換鎖（木門、鐵門）

　　2.1木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。

　　2.2檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊宓以復開關數次，查看開關是否靈活自如。

　　2.3維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　2.4告知住戶使用須知：開關鎖時不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動部位上油。

　　3個別樓層停水

　　3.1先檢查是哪一樓哪一層沒有水。

　　3.2然后關掉總閥。

　　3.3拆開支閥，取出濾網。

　　3.4清洗濾網后，裝回濾網和支閥，打開總閥供水。

　　3.5檢驗：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。

　　3.6維修完畢，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　3.7告知住戶使用須知：樓層停水應及時通知管理處派專業人員前來檢查維修。

　　4維修墻內水管

　　4.1先查找原因。

　　4.2關好室內所有用水閥門。

　　4.3查看水表是否轉動，如轉動說明墻內水管破損漏水。

　　4.4維修時先關水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。

　　4.5裝入新水管。

　　4.6打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，回復裝修飾面。

　　4.7檢驗：維修完成后，關閉室內所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后跟蹤檢查。

　　4.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　4.9告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業人員施工，一旦發現墻面滲水，應及時通知管理處派維修人員前來查看。

　　5閥門接頭漏水

　　1檢查閥門，接頭何處漏水，然后關上自業水總掣。

　　2如果閥門、接頭未扭緊的原幫而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。

　　3如因破損配件而漏水，應及時更換相關配件。

　　4如再無法控制漏水，應及時更換閥門或接頭。

　　5檢驗：維修完畢后，把自業水總閥打開，檢查是否漏水；閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復開關數次，檢查是否漏水。

　　6請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　7告知住戶使用須知：應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

　　6水龍頭漏水

　　6.1檢查漏水情況，然后關上自來水總掣。

　　6.2如是因水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。

　　6.3如是內芯斷裂應更換內芯。

　　6.4如是內芯橡皮過小或破損，應更換。

　　6.5如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭。

　　6.6檢驗：檢修完畢后，打開自來水總掣，反復開關頭數次，使其開關自如，不漏水。

　　6.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　6.8告知住戶使用須知：旋扭開關不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。

　　7浴缸堵塞和漏水

　　7.1先查明原因。

　　7.2如是排水管堵塞，打開檢查口（如檢查口在下層住戶室內，應先與該住戶預約維修時間），取出雜物，用水試通直到正常。如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝。

　　7.3檢驗：維修完畢后，往浴缸內蓄水，查看是否能正常排放或查看相關部位有無漏期水。

　　7.4請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　7.5告知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。

　　8通馬桶

　　8.1先檢查馬桶堵塞原因。

　　8.2用馬桶抽子抽通馬桶。

　　8.3如不通就系好安全帶到室外找開檢查口看是否堵塞。

　　8.4如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到暢通為止。

　　8.5蓋好檢查口，進入室內后放水沖洗，能正常使用。

　　8.6檢驗：反復放水，檢驗馬桶是否暢通。

　　8.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　8.8告知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬紙等）。

　　9疏通地漏

　　9.1先用抽子試通。

　　9.2不能查明原因時則打開檢查口檢查。

　　9.3不通時再使用疏通機疏通直到通暢為止。

　　9.4檢驗：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。

　　9.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　9.6告知住戶使用須知。

　　10馬桶漏水

　　10.1先檢查漏水情況。

　　10.2如是出水口漏水，應先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換；裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周（3小時后可以使用）。

　　10.3檢驗：維修后，放水看是否漏水。

　　10.4維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　10.5告知住戶使用須知：應正確使用馬桶。

　　11洗萊盆下漏水

　　11.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。

　　11.2如是軟管斷裂、漏水，應及時更換軟管，并把接頭處接好。

　　11.3如是水龍頭（水咀）或接頭漏水，檢查水龍頭（水咀）或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應及時換上新水龍頭（水咀）或接頭，并用生膠帶密封此處。

　　11.4檢驗：打開萊盆水龍頭放水，看相關部位接頭是否漏水。

　　11.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　11.6告知住戶使用須知：必須正確使用水龍頭，不要亂動一關或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發生；

　　11.7不要用力撞擊洗萊盆，以防盆四周的白水泥膏松脫。

　　12修理門窗

　　12.1檢查門窗的附件是否齊全。

　　12.2檢查有無配件損壞。

　　12.3更換配件，達到預期效果。

　　12.4維修后請住戶驗收。

　　12.5檢驗：維修后，對門窗反復開啟數次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關自如的目的。

　　12.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　12.7告知住戶使用須知：定期往轉動部分加油；如門窗有損壞，不要

　　12.8輕易動，以免發生不必要的意外。

　　13洗臉盆下漏水

　　13.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。

　　13.2如是存水彎頭管理處漏水，先拆下存彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重的要更換彎管；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。

　　13.3如是臺式盆四周漏水，應用白水泥把盆四周密封一圉到不漏為止。

　　13.4檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗。

　　13.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　13.

6告知住戶使用須知：不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水；不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動。

　　14洗臉盆堵塞

　　14.1查膽堵塞原因。

　　14.2取下存水彎倒掉雜物。

　　14.3裝好存水彎。

　　14.4如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直至通暢為止。

　　14.5檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。

　　14.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　14.7告知住戶使用須知：用洗臉盆時盡量不要掉入雜物；及時性清除不小心掉進洗臉盆下水管內的雜物。

　　15洗萊盆堵塞

　　11行用抽子試通。

　　12不通時查明堵塞原因。

　　13打開檢查口用疏通工具疏通，再用不試通直至通暢為止。

　　14檢驗：維修完畢后，把萊盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。

　　15維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　16告知住戶使用須知：剩飯、剩萊及其它雜物不能倒入洗萊盆內；及時清除洗萊盆下水管內的殘余雜物。

　　16維修墻外水管

　　16.1先查找原因。

　　16.2如無法明顯地找到破損漏水處，可先關好室內所有用水閥門。

　　16.3查看水表是否轉動，如轉動說明水管有破損漏水。

　　16.4維修時先關水表關的總閥，取下破損水管。

　　16.5裝入新水管。

　　16.6打開總閥后看各相關部位是否漏水。

　　16.7檢驗：維修完成后，關閉室內所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后跟蹤檢查。

　　16.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　16.9告知住戶使用須知：不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業人員施工；一旦發現水管破損漏水，應及時通知管理處維修人員前來修理。

　　17住戶門鈴不響

　　17.1分析原因，如因電池沒電了，則需換上新電池。

　　17.2如因電源極板受空氣侵蝕生銹，或被電池中滲漏出的電解液腐蝕，而使門鈴斷電，則需取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉，調節器整電源極板，使其與電池接觸良好。

　　17.3如因線路問題造成，則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復門鈴的正常使用。

　　17.4如因門鈴開關接觸不良，則采取修理或更換門鈴開關的方法解決。

　　17.5檢驗：門鈴維修完畢后，反復試用幾次，直至達到預期效果。

　　17.6維修完畢后，請住戶《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　17.7告知住戶使用須知：更換電池時，注意電池的正、負極性。

　　18插座無電

　　18.1由于外界因素（如停電檢修）引起的人為停電，則告訴用戶現在停電檢修。

　　18.2由于用電設備內部故障原因，當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負荷時，致致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。針對上述原因，首先要了解住戶使用的現場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，再更換保險絲或將自動開關合上，

　　18.3恢復送電。若線路超負荷，可告知住戶及時處理。

　　18.4由于頻繁插撥操作，造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良時，先斷開此回路電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。

　　18.5由于線路出現斷線時，先斷開此回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。

　　18.6檢驗：插座線路送電后，用試電筆驗電，再用萬用表電壓文件檢

　　18.7測供電電壓是否穩定正常。

　　18.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　18.9維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障。

　　19住戶家中無電

　　19.1由于線路停電檢修，應及時向用戶說明停電的原因。

　　19.2用戶總開關燒壞時，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現場，看是否線路出現短路或因負荷主太大超過電源保護開關容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將用戶的用電設備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的

　　19.3接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常供電。

　　19.4因住戶使用的電氣設備內部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘時，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。

　　19.5電度表燒壞停電時，首先查看電度表參數是否符合用電線路規定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞，可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續查找故障點。

　　19.6檢驗：當幫障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。

　　19.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　19.8維修須知：維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后，方可恢復送電。

　　19.9告知住戶使用須知：用電時，應確保安全狀態下正常使用各種用電設備和電器；不要超負荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應通知管理處派專業人員進行處理。

　　20配電箱開關故障

　　20.1當因控制線路出現短路現象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時，空氣開關燒壞時，先將配電箱的空氣開關置于“OFF”位置，再將電源側的開關置于分閘位置（根據實際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查配電箱內的所有電氣保護組件是否完好，保護組件運作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器，恢復正常送電。

　　20.2當因控制線路過載，開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時，空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞時，先將電源側的開關軒于分閘位置（根據實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關及線路，確認無故障后，將開關合上，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設計要求；如確認為是由于線路過載造成開關跳閘，則需將此線路負荷減少；如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規格的組件后，方可恢復正常送電。

　　20.3檢驗；線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩定正常。

　　20.4維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　20.5維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負荷側開關，后斷開電源側開關，送電順序則相反。

　　21燈不亮

　　21.1當燈內燈絲燒斷不亮時，將電源開關斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。

　　21.2當燈泡與燈頭接觸不良時，將電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭上是否有電，確認有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。

　　21.3當電源保險絲熔斷時，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有分無短路或斷路現象，故障排除后，更換保險絲方可送電。

　　21.4當電源開關接觸不良時，檢查電源開關接線端接線是否牢固，用電筆測開關輸出端，在開關斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是電源開關本身故障造成，應及時更換開關。

　　21.5檢驗：維修完成后，合上開關3次，看燈泡發光是否正常。

　　21.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　21.7維修須知：上述維修這程只限于一盞燈發生故障，若某個單元內燈（二盞以上）都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現斷線或短路現象，然后逐一將故障排除，確認線路正常時，方可送電。

　　21.8告知住戶須知：不要點長明燈；發現運作不正常時，應及時通知管理處派專業人員前來檢查、維修。

　　22頂棚抹灰層（飾面）脫落

　　22.1如是抹灰層施工質量問題，應采取以下措施：

>

　　22.2用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保護用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應將該頂棚的抹灰層全部鏟下。

　　22.3用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。

　　22.4用噴水器具充分噴水濕潤2-3次。

　　22.5均勻地刷一道素水泥漿。

　　22.6用1：3水泥砂漿打底抹平。

　　22.7批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。

　　22.8清理垃圾，恢復場地整潔。

　　23如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落，應采取以下措施：

　　23.1用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保護用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂

　　棚面積的一半以上，應將該頂棚的抹灰層全部鏟下。

　　23.2用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。

　　23.3用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴重，應加焊同直徑規格的補充鋼筋。

　　23.4均勻地刷一道素水泥漿。

　　23.5用1：3水泥砂漿打底抹平。

　　23.6批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。

　　23.7清理垃圾，恢復場地整潔。

　　23.8維修完畢后，請用戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　23.9告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。

　　24樓板裂縫

　　24.1先進行全面仔細地查看。

　　24.2如裂縫較?。ㄈ绨l絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴展趨勢再作處理。

　　24.3如裂縫較寬、較深，應及時處理，具體如下：

　　24.4沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒。

　　24.5用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿。

　　24.6準備足夠的膨脹水泥，調成半干濕狀，并及時使用。

　　24.7用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光，然后清除表面多余的補縫材料。

　　24.8修復飾面（按用戶原標準）。

　　24.9如裂縫寬度很寬，已影響結構的正常功能，應立即通知開發單位請有關技術人員（如：設計院、原施工單位）到場驗證，找出原因，然后做出加固方案進行維修。

　　24.10維修完畢后，請用戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。

　　24.11告知住戶須知：不要集中堆放過重物品；平時留意樓板運作狀態，發現問題時，應及時通知管理處派技術人員到場查看作業處理。

　　25房屋公用部分及公共設施一般維修養護方法

　　21小區雕塑的修復

　　21.1如為金屬雕塑定期清潔和油漆(按規定顏色)；如為鋼筋砼雕塑，定期清潔，發現有露筋情況的，應及時修補恢復飾面

　　21.2保持造型完整,如發現有局部損壞，應及時通知業主或開發單位，找雕塑的施工或制作單位派專業人員修復。

　　21.3保證安全，對容易損壞的雕塑應示警告牌，嚴禁用力碰撞或攀爬，對過高或對人容易造成傷害的雕塑亦應示警告牌，限制人員的個別行為。

　　22小區道路(人行道和車道)

　　22.1修補損壞的砼路面：將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用C30硅酸鹽干硬性砼拌合物填人坑內，并將其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內，以便搗實下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細抹一遍。然后養護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。

　　22.2修補塊材地面(如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等):鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊，無需此道工序),將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2．5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余砂漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面，預做水泥砂漿防水層(可滲3％防水劑)，然后再坐砌塊材。

　　26路燈：

　　26.1燈不亮：參照‘(住戶室內維修規定)中的關于“燈不亮”的維修規定。

　　26.2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。

　　27管道：

　　27.1雨水管道堵塞排水不暢：應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應清除雜物使之通暢；如因管道不夠標準或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底(基礎)，使管道放置平穩；如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意保證坡度

　　和接口防漏，以及管道的平穩。

　　27.2如管道損壞無法修復：應用同型號及規格的管道替換，接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結，最后修復地坪。

　　28化糞池：

　　28.1池水外溢或排水不暢：應打開井蓋清掏池內沉淀物和堵塞雜物，制定清掏制度。

　　28.2如井蓋缺損：應及時更換同型號及規格的井蓋，避免造成人身安全事故。

　　28.3如池壁缺損：應先通知有關用戶停用衛生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。

　　29隔油池：

　　29.1如隔油板缺損：應更換新隔油板，并應建立定期檢查更換制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。

　　29.2池(井)蓋缺損，無法修復：應及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。

　　30電纜溝：

　　30.1溝蓋板損壞：應按原設計規格制作(放足鋼筋)，并按設計要求把損壞的蓋板換掉。

　　30.2溝內積水過多，影響電的正常供應：應先關掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。

　　30.3電纜線路出現故障：應先告知有關用戶，然后請供電部門及時修復。

　　31水渠：

　　31.1蓋板損壞：應按原設計要求，使用同一規格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。

　　31.2渠壁損壞：應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復。如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。

　　31.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢：應及時清除雜物。

　　31.4水池(井)壁損壞：應先通知用戶水池檢修，在不影響用戶的日常生活時，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。

　　32兒童游戲場(包括秋千、鉆筒、滑梯、蹺蹺板、砂池、攀登架)等)

　　32.1秋千：如配件缺損，應立即修理并配齊配件，如無法修理，應及時更換相關配件直至能友全使用為止。如轉動鉸失靈，導致無法轉動，應卸下秋千鐵鏈，尋找轉動鉸失靈原因，如為軸承鉸，應查看滾珠是否齊全，如不齊全，應補齊，加上潤滑油；如為插銷鉸，應將鉸拆開，除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動幾下，看是否能正常擺動。

　　32.2鉆筒、滑梯：如飾面層脫落起毛，先將相關位置的松散層鑿除，然后清潔、噴水濕潤、修補飾面、加強養護，待干硬結實后，打磨至恢復原先面層的光滑度。鉆筒式滑板開裂，如裂縫不大，可將裂縫處沖洗清潔干凈，然后用高標號水泥砂漿補縫，待干硬后打磨光滑，如果裂縫很大，或已影響安全使用時，如能通過加固使之安全

　　使用，則將裂縫參照上述方法修補，如無法使之安全使用，應拆除重建。

　　32.3蹺蹺板：如缺配件，應及時修復至安全使用，如無法保證安全，應更換新配件。轉動鉸轉動不靈時，如為軸承鉸，先

查看滾珠是否齊全，然后補齊油，然后再裝回蹺蹺板。檢驗時應擺動幾次蹺蹺板，看是否已轉動靈活。如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉動鉸部位的鐵銹，加上潤滑油，如配件(如螺絲、螺母等)缺損，應立即補上，確保設施處于安全狀態。

　　32.4沙池：如缺砂，應將池內的雜物揀除，再補充干凈無泥、粗細均勻的河砂的量以低于池邊牙3-5CM為準。池邊牙缺損時，如為磚邊牙，應將破損的磚塊鑿除，補上完好的磚塊，如為砼邊牙，應將缺損部位松動層鑿去，然后清潔、噴水濕潤，再用高標號水泥砂漿補上缺口。

　　32.5攀登架：如部件之間焊接接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑刷兩道防銹漆(保持面漆與原色一致)。

　　33屋面漏水(雨水滲漏)：如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；如因結構損壞而導致漏水面，應加固結構部分，再重做防水層；如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。

　　34單車架：如配件缺損·應用同一型號規格的配件修復，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。

　　35鋼管路障：如鋼管銹蝕，應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷黑黃相間的熒光漆（或貼熒光紙）。

篇2：項目接管物業維修基金管理規定

　　項目接管物業維修基金管理規定

　　1.0 目的

　　規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 適用范圍

　　適用于物業維修基金的管理工作。

　　3.0 職責

　　3.1出納員負責物業維修基金的收取工作。

　　3.2行政/財務組相關人員負責物業維修基金的催繳工作。

　　3.3財務部會計負責維修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4財務部經理負責維修基金管理工作的監督。

　　3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。

　　4.0 程序要點

　　4.1物業維修基金的分類：

　　4.1.1公用設施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅共用設施的重大維修工程。

　　4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。

　　4.2物業維修基金的使用范圍

　　4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：

　　a）小區內的道路；

　　b）小區內的路燈；

　　c）小區內園林綠化地；

　　d）小區內的地下排水；

　　e）小區內的文化體育場所；

　　f）小區內的停車場；

　　g）其他公用設施。

　　4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：

　　a）房屋的承重墻的結構部位；

　　b）抗震結構部位；

　　c）外墻面；

　　d）樓梯間；

　　e）公共通道；

　　f）門廳；

　　g）公共屋面；

　　h）電梯；

　　i）機電設備；

　　j）本體消防設施；

　　k）公共天線；

　　l）本體上下水共用管道；

　　m）共用離盜監控設施；

　　n）其他房屋本體共用部分。

　　4.3物業維修基金的收取標準

　　4.3.1配備電梯的住宅：

　　a）發展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。

　　4.3.2不配備電梯的住宅

　　a）發展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

　　4.4物業維修基金的收取程序

　　新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：

　　4.4.1房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規定3.1. a)和4.3.2. a)的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.2購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本規定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.3業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本規定4.3.2.a）的規定交納維修基金，存入專戶銀行。

　　4.5物業維修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根據實際情況需要使用物業維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

　　a）公司總經理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請；

　　b）相關項目的有關圖紙、預算資料；

　　c）施工承接單位或人員資質資料。

　　4.5.2小區業主管理委員會在接到物業維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議：

　　a）同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或項目處經理共同簽字的《物業維修基金命名用申請表》，區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批，并將款項劃撥到公司帳戶。

　　b）不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書通知管理公司。

　　4.5.3業主大會不同意使用維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請，業主管理委員會必須執行；

　　4.5.4業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監督，并按工程要求進行驗收；

　　4.5.5維修基金帳目，應由下列單位每3個月張榜公布一次：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6維修基金的管理程序：

　　4.6.1維修基金由小區住宅管理部門設立專門賬戶管理，小區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

　　4.6.2小區財務根據維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記帳簿，按相關規定進行獨立的帳務處理；

　　4.6.3小區業主或其他相關人員及單位，如對維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6.4管理公司或項目處接到質詢后：

　　a）原則上應在7日內予以答復；

　　b）特殊情況另行處理。

　　4.7維修基金資料的保管：

　　4.7.1財務部會計應在每月31日將本月維修基金的發生憑據匯總、記帳并按相關規定進行帳務處理。

　　4.7.2財務部經理對維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。

　　4.8維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。

　　5.0 記錄

　　5.1《物業維修基金使用申請表》MPS-A2-06

　　5.2《物業維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07

篇3：銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序(2009年)

　　銀房發〔20**〕211號

　　關于印發銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序的通知

　　各物業服務企業、業主委員會:

　　建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條規定,“發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的”,由物業服務企業、業主委員會或相關業主實施維修和更新、改造,未實施的,“直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支?！备鶕陨弦幎?為有效解決我市物業管理區域內出現危及房屋安全或突發事件等緊急情況而急需的房屋維修問題,我局制定了《銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序》,現印發給你們,請遵照執行。

　　特此通知。

　　附件:銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序

　　二〇〇九年九月二十三日

　　主題詞:物業維修金△ 使用程序 通知

　　抄送:局機關各處、市物業辦

　　銀川市住房保障局辦公室

　　附件:

　　銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序

　　一、銀川市物業管理區域內發生屋面、外墻面漏滲水等危及房屋安全或突發事件的緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造,相關單位(業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主)未按規定實施的,由市物業辦組織應急維修。

　　二、應急維修按以下程序使用物業專項維修資金:

　　(一)市物業辦組織相關單位(業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主)召開臨時聯席會議,會議就告知啟動應急維修,工程決算審核單位,具體施工時間等問題形成會議紀要。

　　(二)市物業辦將應急維修項目的具體樓號、維修內容、維修時間、注意事項及聯席會議紀要內容等在所涉及物業的公共區域進行公示。(來自:m.airporthotelslisboa.com)

　　(三)公示的同時,市物業辦組織施工單位進行應急維修,并按工程項目測算暫定價不少于50%,通知專戶管理銀行以轉賬方式將資金劃撥至施工單位。

　　(四)工程竣工后,市物業辦組織施工方、監管方、工程決算審核單位進行竣工驗收。

　　(五)市物業辦按照經工程決算審核單位審核的工程決算扣除5%-10%的保修金后,通知專戶管理銀行劃轉剩余資金至施工單位。

　　(六)工程保修期滿,市物業辦審驗合格后,通知專戶管理銀行劃轉保修金至施工單位。

　　(七)應急維修項目完成后,市物業辦應當在所涉及物業的公共區域內,公示該項應急維修項目的費用和費用據實分攤的情況,如需續籌資金,還應告知續籌標準及金額等情況。