物業管理公司在平時正常操作和維護保養時,做好各種機電設備/系統緊急故障的應急處理預案,當機電設備/系統以生意外故障時,妥善有效的處理,可減少財產的損失和降低對業主的影響,以下是一般機電設備的應急維修程序:

一、獲知故障

　　1、接到故障報告。

　　2、迅速通知有關人員及部門。

　　3、做好當班記錄。

二、趕赴現場

　　1、當班人員盡快趕赴現場。

　　2、若為外單位保修或在免費保養期間的設備/系統以生故障,應立即通知維承包商。

　　3、在代管期間的設備/系統以生故障,立即通知承包商和業主。

　　4、視故障情況,報告上級領導。

三、應急處理

　　1、盡快采取有效措施,停止或減少困故障引起的損失和對業主的影響。

　　2、若有需要,應拍照取證,為尋找故障原因和向保險公司索賠留下證據。

　　3、若有備用設備,應迅速進行切換或更換,恢復原有功能。

　　4、采取臨時補救措施,滿足業主需要。

　　5、催促并配合專業維修公司采取緊急措施。

　　6、若在可能危及公眾安全的公共場所,應立即設置或者懸掛警示標志,標牌和警示帶。

四、修理更換

　　1、查情故障原因。若有需要,應約請專業公司鑒定事故責任。

　　2、在免費保修期內或維修保養合同有效期內,應督促責任單位修理。

　　3、設備維修費用較大時,必須報發展商或業主認可;若在保險范圍內,還應報保險公司。

　　4、修理時更換零配件應盡量與原裝零配件相同。

　　5、修理時間盡量選擇對業主影響較小的時間。

五、恢復使用

　　1、修理完畢,應通知有關部門/業主可恢復使用。

　　2、若對業、客戶有直接影響,應向其致歉,并說明原因。

　　3、若對業主影響太大,過一周或找適宜機會回訪業主,征求意見。

六、記錄報告

　　1、撰寫特別事件報告。

　　2、記錄故障發生的時間、日期、地點及原因。

　　3、記錄修理的單位、方法,是否達到原有性能。

　　4、報告直接損失情況和間接損失估計。

　　5、記錄業主及客戶投訴情況和處理結果。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　?。ㄒ唬╇娞?/a>故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　?。?）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　?。?）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　?。?）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　?。ǘ┒喂┧?、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　?。ㄈ┫?/a>系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　?。?）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　?。ㄋ模┪蓓?、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　?。ㄎ澹┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　?。?）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　?。?）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　?。?）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　?。?）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　?。?）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　?。?）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　?。?）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　?。┌l生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　?。ㄒ唬┮哑刚堄匈Y質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　?。ǘ┪雌刚埼飿I服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　?。ㄒ唬┯删S修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　?。ǘ﹨^房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　?。ㄈ┦凶》抠Y金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　?。ㄒ唬┯晌飿I服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ǘ┯蓸I主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ㄈ┯陕撓瘯h指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知(2013)

　　北京關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知

　　京建法﹝20**﹞20號

　　各區縣住房城鄉建設委(房管局)，東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，市住房資金管理中心各區縣管理部，各相關單位和相關業主：

　　為保證物業管理區域內發生《北京市物業管理辦法》(市政府令第219號)第34條規定的6種危及房屋使用安全的緊急情況時，物業共用部位、共用設施設備能夠得到及時維修，本著“確保安全，明確職責，減少交叉，規范程序，方便使用，依法追責”的原則，根據《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《北京市物業管理辦法》、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物[20**]836號)的有關規定，現就我市住宅專項維修資金應急使用有關問題通知如下：

　　一、實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置就專項維修資金用于應急維修的有關情況告知業主；沒有業主委員會的，由物業服務企業告知。

　　二、應急維修需要使用商品住宅專項維修資金，維修資金尚未劃轉至業主大會專用賬戶的，由物業服務企業向物業所在區縣建委或房管局物業管理或房屋安全管理部門(具體地址見附件1)提出申請；維修資金已經劃轉至業主大會專用賬戶的，由業主委員會向物業所在區縣建委或房管局物業管理或房屋安全管理部門提出申請；業主委員會不愿意提出申請，業主委員會任期屆滿且換屆未完成、名存實亡或業主委員會怠于履行職責的，由物業服務企業向物業所在區縣建委或房管局物業管理或房屋安全管理部門提出申請；物業服務企業、業主委員會未按規定申請應急維修的，由相關業主向區縣建委或房管局物業管理或房屋安全管理部門提出代修申請。相關業主是指《北京市物業管理辦法》第34條規定的6種危及房屋使用安全的緊急情況發生時所涉及的房屋所有權人。業主委員會、物業服務企業不履行申請職責的，事后要依法追究相關責任。

　　應急維修使用本市系統單位售后公有住房住宅專項維修資金的，由物業服務企業或相關業主通知原售房單位向物業所在區縣建委或房管局的房改部門(具體地址見附件2)提出申請；售房款和維修資金記在物業服務企業名下的，由物業服務企業提出申請；危改回遷住房原售房單位不愿提出申請或找不到原售房單位的，由物業服務企業提出申請；公有住房售房單位已經滅失的，由其上級單位提出申請，上級單位不愿申請或沒有上級單位的，由物業服務企業提出申請。公有住房原售房單位、物業服務企業未按規定申請應急維修的，由相關業主向物業所在區縣建委或房管局的房改部門提出代修申請。

　　應急使用中央國家機關在京單位售后公有住房(含職工住宅)住宅專項維修資金的，由物業服務企業或相關業主通知原售房單位到中央國家機關住房制度改革辦公室提出申請；使用*中央直屬機關在京單位售后公有住房(含職工住宅)住宅專項維修資金的，由物業服務企業或相關業主通知原售房單位向*中央直屬機關住房資金管理中心提出申請(具體地址見附件3)。

　　三、商品住宅小區或同一個物業管理區域內既有商品住宅又有售后公有住房的小區實施應急維修，維修資金尚未劃轉至業主大會專用賬戶的，由物業服務企業組織實施；維修資金已經劃轉至業主大會專用賬戶的，由業主委員會或其委托的物業服務企業組織實施；因業主委員會、物業服務企業相互扯皮、不能履職無法實施應急維修，嚴重影響業主生活的，由物業所在區縣建委或房管局組織代修，或由物業所在區縣建委或房管局與屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府協商，由屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，同時追究相關物業服務企業和業主委員會的責任。

　　同一個物業管理區域，主要是公有住房和售后公有住房的，應急維修由原售房單位或其委托的物業服務企業組織實施。原售房單位、物業服務企業未按規定實施維修的，由物業所在區縣建委、房管局或街道辦事處、鄉鎮人民政府組織實施，同時追究相關售房單位、物業服務企業的責任。

　　四、應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。產權屬于開發建設單位的，由開發建設單位分攤；產權屬于單位的，由單位分攤；產權屬于個人的，由個人分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的專項維修資金，售房單位交存的專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的專項維修資金中列支。

　　應急維修工程涉及的應分攤業主尚未交納專項維修資金的，應立即補交應交納的專項維修資金或分攤相應的維修費用。拒不交納專項維修資金、分攤相應維修費用的業主，在辦理所涉及房屋產權登記、過戶、繼承等手續時，應先補繳專項維修資金及其滯納金，滯納金交納標準可由開發建設單位或業主大會在《臨時管理規約》或《管理規約》中約定。

　　區縣建委、房管局或街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修的，維修費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支。

　　五、應急維修使用住宅專項維修資金相關程序

　　(一)由業主委員會、物業服務企業、售后公有住房原售房單位或其上級單位提出申請并提交以下材料：

　　1、已填好的應急維修使用商品住宅專項維修資金申請表或應急維修使用售后公有住房住宅專項維修資金申請表(見附件4)；

　　2、所選

施工單位不在本市應急維修施工企業名錄(見附件8)的，需提交營業執照、資質證書副本和復印件；

　　3、應急維修工程預算書；

　　4、住宅專項維修資金分攤明細表(見附件5)。

　　各區縣審核部門不得擅自要求申請人提交其他材料作為申請應急使用住宅專項維修資金的要件。

　　(二)申請材料符合要求，各區縣建委或房管局應當在接到申請后的2個工作日內作出同意的決定；情況特別緊急的，應當場作出同意決定。申請材料有問題的，應指導申請單位或個人抓緊補正相關材料。申請單位對申報材料的真實性和合法性負責。各區縣建委或房管局如果對申報材料無確切把握，可要求申請人提供專業機構出具的鑒定報告、造價咨詢報告或有關部門出具的整改意見書。各區縣建委或房管局發現有虛報維修范圍、虛報工程預算的情況，應依法依規嚴厲查處?？晒┻x擇的鑒定、造價咨詢機構見附件6。

　　(三)住宅專項維修資金尚未劃轉至業主大會專用賬戶的，由申請人持區縣建委或房管局同意使用的批復材料(應急維修使用商品住宅專項維修資金申請表、應急維修使用售后公有住房住宅專項維修資金申請表及加蓋審批部門公章的住宅專項維修資金分攤明細表)到市住房資金管理中心區縣管理部(具體地址見附件7)辦理資金劃轉手續；專項維修資金已劃轉至業主大會專用賬戶的，由申請人持區縣建委或房管局同意備案的批復材料到業主大會開戶銀行辦理資金支付手續。市住房資金管理中心區縣管理部、業主大會開戶銀行應當在接到區縣建委或房管局同意使用的批復意見之日起2個工作日內辦理支付，經辦銀行應當配合將維修資金及時轉賬到物業服務企業、業主委員會或公有住房住宅專項維修資金使用申請單位指定賬戶；發生特別緊急的情況時，市住房資金管理中心區縣管理部、經辦銀行應當在接到區縣建委或房管局作出的批復意見之日起24小時內(指工作日)辦理支付。審批材料有問題或付款失敗的，市住房資金管理中心區縣管理部應當及時通知原審批部門及申請人抓緊補正相關材料。

　　六、應急維修工程完工后，施工企業應書面向業主委員會、物業服務企業、公有住房原售房單位或其上級單位報告。申請應急使用住宅專項維修資金的業主委員會(未成立業主大會的，可以由社區居委會召集業主代表)、物業服務企業、公有住房售房單位或其上級單位應當組織有關單位驗收，出具工程驗收報告，并在5個工作日內作出是否合格的意見；不合格的，施工企業要無條件整改到工程合格。區縣建委或房管局組織代修的，工程完工后，施工企業應向區縣建委或房管局報告，區縣建委或房管局應當在5個工作日內作出是否合格的意見；不合格的，施工企業應無條件整改到工程合格。業主委員會、物業服務企業、公有住房原售房單位或其上級單位、區縣建委或房管局未在規定時限內作出意見的，視為同意。

　　實施應急維修的施工企業應當承擔所實施維修工程的質量保證責任，保修期內出現質量問題應及時修復。施工企業可以為其所實施的維修工程投保，出現質量問題后所需的修復費用由保險公司支付。

　　七、為便于有關單位和相關業主選擇施工企業，在企業自愿報名的基礎上，經過市、區兩級住房城鄉建設行政管理部門核查，結合社會評價，本市分類建立具有良好信用和施工能力的應急維修施工企業名錄(見附件8)供需要的單位和相關業主選擇。需要實施應急維修時，業主委員會、物業服務企業、公有住房原售房單位或其上級單位、區縣建委或房管局可以自行通過招標、競爭性談判、搖號等方式在上述施工單位名錄中選定施工企業；也可以按照有關規定通過招標方式選擇不在名錄中有資質能力的施工企業。

　　應急維修施工企業名錄實行動態管理。施工企業出現虛報工程預算、工程質量不合格等行為，給業主造成損失的，應退回虛報部分資金、承擔修復責任，由行政主管部門在網上公示其違規情況，清出施工單位名錄，對其進行資質核查，并根據檢查情況作出相應處罰。不在名錄的企業自愿向市、區建委或房管局提出申請，經審查符合條件的，列入名錄，供應急維修的組織單位選擇。

　　八、物業服務企業、業主委員會、公有住房原售房單位或其上級單位虛報維修范圍、虛報工程預算，一經發現，追究相關人員責任，有刑事犯罪的，移送司法機關。

　　九、各區縣建委或房管局工作人員在受理和審核應急使用住宅專項維修資金申請過程中，不得設置障礙刁難申請人，不得故意拖延審核時限。市住房資金管理中心區縣管理部在接到區縣建委或房管局同意使用維修資金的批復材料后，應在規定時間內完成資金支付手續，不得無故拖延。各區縣建委或房管局、市住房資金管理中心區縣管理部對行政管理人員不作為、亂作為的行為要及時嚴肅查處。

　　十、應急維修工程完工后，業主委員會、物業服務企業或其他組織維修的單位，應將工程使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內的顯著位置告知業主，業主提出質疑的，組織單位應給予明確書面答復。

　　十一、各物業服務企業和房屋管理單位應當在本通知下發之日起20日內，對所管物業管理區域內的房屋和共用部位、共用設施設備進行排查，建立應急維修臺賬。市住房資金管理中心區縣管理部應當配合物業服務企業和房屋管理單位在3個月內以物業管理區域為單位建立維修資金臺賬，按戶登記業主姓名、房屋面積、維修資金余額，建立產權明晰，資金數量準確的維修資金明細賬。

　　十二、本通知中所稱使用中央國家機關在京單位售后公有住房(含職工住宅)、*中央直屬機關在京單位售后公有住房(含職工住宅)住宅專項維修資金的情況，是指同一物業管理區域內與商品住宅和本市系統單位售后公有住房有交叉的房屋。

　　十三、自本通知下發之日起，實行具結方式房改售房的，不再封存單位和個人交納的住宅專項維修資金，已經封存的，遇到應急維修，須解封支取單位和個人交納的住宅專項維修資金，不需另行提供《解除封存通知書》。

　　十四、應急維修使用住宅專項維修資金工作政策性強，涉及業主的切身利益，各區縣建委、房管局要加強指導，及時組織培訓，遇有問題請及時反饋市住房城鄉建設委等相關部門。

　　十五、應急維修的過程中，有關單位和個人不履職的，可向

**郵箱投訴，市住房城鄉建設委應當會同相關部門及時組織查處。

　　十六、本通知自印發之日起施行，此前有關規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　北京市財政局

　　北京市審計局

　　北京市住房資金管理中心