某區行政中心物業管理處規章制度

　　公司在長期的實踐中，探索形成了一套適合本公司發展需要的科學的人力資源管理體系，通過體系的有效動作，吸引，錄用人才，培養、留住人才，淘汰不合格人員。遙"人性化"的管理，激勵員工的上進心，關心員工的生活。學習和工作，培養員工對公司的感情。增強企業凝聚力，使團隊戰斗力得到不斷的提升。

　　**區行政中心物業管理處將依據公司規章制度，充分考慮行政中心的實際情況，以更完善、更嚴格、更科學管理的高起點，高水準。確保管理目標的實現。

　　(一)嚴把錄用關，選好苗、真良才

　　我們將采用公司抽調骨干和對外招聘相結合的方式配備管理處人員。

　　由于**區行政中心物業的特殊性，我們在人員選用中除按公司原有制度外，將重點提高對選聘人員政治素質、儀容儀表，禮儀風范和業務技能的要求。提高整體員工的文化素質，組建一支技術過硬。思想穩定，優質高效，極具戰斗力的的團隊。

　　從公司抽調的骨干，由本人提出申請，并提交所申請同位的管理方案通過公開答辯，并綜合考查其能力，經審核通過后方能上崗。

　　新聘用人員先理論培訓再到班組實習，煅練，試用期滿后對其工作能力。工作態度進行綜合考證，合格者正式上崗。不合格者淘汰。

　　1、操作屋新員工及一般管理人員的招聘執行擔保人制度，并進行嚴格的政治審查。

　　擔保人制度主要內容如下：

　　(1)擔保人必須有長沙市戶口，為國家機關、企事業單位正式或我公司高級職員。

　　(2)擔保人證實被擔保人提供的資料真實、可靠、無犯罪記錄、無嚴重行政違規處分的記錄并簽署擔保書。

　　(3)擔保人承擔被擔保人的經濟、法律付帶責任。

　　(4)新員工須有本人戶口所在地派出所出具的無違法記錄證明書?！　≌螌彶橹饕獌热萑缦拢?/p>

　　(1)政治思想過硬，愛黨愛國，有為人民服務的思想。

　　(2)無黨紀政紀處分記錄

　　(3)黨員、團員、先進工作者、優秀(黨、團、部門骨干優先)。

　　(4)主要社會關系中無政治、刑事犯罪人員。

　　(5)無不良嗜好，無違法犯罪記錄。

　　人員錄用流程圖

　　(二)嚴格考核制度

　　管理處按崗位工作目標對所有員工進行追蹤考核，考核內容包括思想品德，敬業精神、服務態度、業務技能、協調能力等方面，檢驗其是否持續性崗位的要求。

　　1、轉正考核

　　新員工試用期滿時，管理處要對其進行專業技能和工作業績的評定，只有兩項均合格方能正式錄用。

　　2、定期考核

　　公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于《員工考核表》上，并按考核評分依據確定責任人的獎，扣分數、記入《違規處罰通知單》。

　　3、季度考核評分

　　管理處對員工每季度按工作業績進行綜合考核評分，考核分數與員工工資掛鉤，實行工資全額浮動制。

　　4、《內部上崗證》考核　　所有員工必須經過系列培訓，考核并取得《內部上崗證》方能上崗，不合格科目必須在規定時間內補考通過，補考仍不合格者，管理處視具體情況進行降職降薪，調換工種、下崗培訓直至辭退等處理。

　　5、年終考核

　　即末尾淘汰制。

　　(三)優勝劣汰的末位淘汰制度　　為強化竟爭機制，提高員工隊伍的素質，管理處按公司末尾淘汰制度對專業技術工人和保安人員每半年進行一次考核，對各主管、工程技術人員，管理人員每年進行一次考核，并實行末尾淘汰制度，其具體實施辦法如下：

　　1、凡試用期已滿員工都屬考核范圍。

　　2、考核由專業基礎知識考試，專業操作技能考核和工作業績三部分組成。

　　3、依據綜合考核成績，各專業工人最后三名、保安員最后三名管理技術人員最后二名列為淘汰對象。

　　4、本著幫助，提高的原則，除被淘汰員工外，考核成績靠后的員工按其工作態度分別給予降職、調換工種，下崗培訓等處理。

　　(四)竟爭上崗，不拘一格選人才

　　公司始終把人才培養，提高和有效使用作為公司發展的動力源泉，并建立了相應的激勵機制，在嚴格考核的同時，更注重人員的培訓和選拔，滿足優秀人才的"自我實現"愿望，真正做到優秀成果人才進得來留得住，并不斷進步和提高。

　　1、竟爭上崗制

　　班組長以上崗位均實行內部公開竟爭上崗制度，管理處所有員工都可以通過自愿報名，公開答辯、群眾評議、業績考核、領導審核等程序竟爭上崗，整個過程全部公開，公開進行，并確保清澈見底的透明度，從而促進優秀人才的脫穎而出。

　　2、內部職稱評定制度

　　所有管理處員工，無論原來是什么學歷，職稱，試用期滿后，一律按公司內部職稱評定辦重新進行職稱評定，并按新評定的內部職稱安排工作崗位和確定薪酬，通過對人力資源的科學有效配制，達到調動員工的工作積極性，保證工質量的目的。

　　3、崗位薪酬制度

　　管理處崗位分管理崗位和技術崗位兩條線，薪酬制度也分管理和技術兩條線，采用"就高不就低"原則，員工可按自身技能，特長、興趣有選擇地向某一方向發展，管理處將完全以崗定薪，以業績定獎懲。

　　(五)重視用戶意見，及時落實整改，依例獎懲員工

　　管理處將秉承"用戶第一，服務至上"的原則，始終以用戶為中心，尊重，重視用戶的意見，及時整改，并落實到員工的工作中。

　　1、接到用戶投訴，綜合管理部立即組織處理，并查清原因。

　　2、屬于員工工作態度問題或業務不熟悉的，一經證實為有效投訴，即記入員工檔案，依規定扣罰當月業績分，并下崗培訓，直到能滿足工作要求再上崗。

　　3、屬于員工態度惡劣或給用戶造成嚴重影響的，一經查實依規定扣罰當月業績分，作即時除名處理并追究其經濟損失。

　　4、接到用戶口頭、書面表揚或錦旗的，記入員工檔案依規定獎勵當月業績分，并按具體情況進行物質和精神獎勵。

　　5、對用戶意見和建議，必須作出相應反應，并及時落實整改。

　　(六)人性化民主型內部管理，增加企業凝聚力　　對員工的管理以激勵為主，關心員工的工作，學習和生活，盡力解決他們的實際困難，培養員工對企業的感情，增強企業凝聚力。

　　1、鼓勵員工學技術、學科學，提供資料，時間方面的幫助和方便。

　　2、鼓勵員工參與內部管理，為企業發展獻計獻策，對內部管理提出建議和意見，主動進行技術和管理改革等，充分發揮管理的民主性。

　　3、及時肯定和鼓勵員工的貢獻和進步，獎懲并用，重在激勵。

　　4、對工作能力較差的員工，指定專人進行幫助;對工作態度欠佳和業績下降的員工，要幫助其找原因，教育幫助為主，批評處罰為輔，重在督促其端正態度，提高技能，旨在提高團隊的整體管理水平。

　　5、關心員工的生活，盡管理處的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實際困難。

　　6、開展各種文體活動，豐富員工業余文化生活。

　　(七)量化管理與標準化動作　　根據不同的崗位要求，應具備的能力，按標準對其評價。每個崗位都有細化的評價標準，評價從物業管理知識，遵守規章制度，工作質量、工作能力、工作量、參加學習與培訓，服務態度等方面進行具體的量化評分。

　　公司對管理的標準化動作采用的是整合型管理體系，體系分管理手冊，工作　　程序，作業指導書，記錄四部分，做到所有工作都有相應的程序，都按規定程序動作，并細化到每一個環節，每一個步驟，并有時間要求，形成量化的記錄，每個員工的工作情況都記入考核評分中。

篇2：項目管理處規章制度

　　項目管理處規章制度

　　為了配合公司規章制度的執行，確保管理處的正常運行及創造良好的工作環境，并為住戶提供一流的服務水準，管理處將對內部員工之違規行為作出處罰處理，嚴重者將送交有關司法部門處理，籍此，使管理處全體員工能精誠團結發揮各自潛能及積極性，共同促進管理處服務水平。

　　一、處罰條例

　　（一）有以下行為者，作口頭警告處理

　　1.不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意；

　　2.當值時，不穿著公司規定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿；

　　3.無論對待同事、訪客、業主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關系；

　　4.未經批準，使用公司電話作私人用途；

　　5.在工作場所內有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的；

　　6.工作時間內干私活或未經批準私自接待親友；

　　7.清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的；

　　8.拉群結派造成同事之間不團結。

　　（二）有以下行為者，作書面警告處理

　　1.工作態度不認真，在當值時間聽收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等；

　　2.要求（或替）別人打鐘咭；

　　3.在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位；

　　4.使用客戶專用的設備或物品；

　　5.對同事或客戶作出侮辱性言語或行為；

　　6.遺失業主門匙或泄露客戶資料（否則需同時承擔因此而造成的一切后果）；

　　7.故意拖延工作進度或對工作內容有所隱瞞，接到業主投訴不迅速處理；

　　8.上門作業時，粗暴敲門并對業主（住戶）造成影響或嚴重投訴，急促按門鈴并于業主開門后不表明身份不說明來意，未經業主（住戶）允許擅自走進室內的；

　　9.上門作業時，隨意使用室內物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護業主家中的物品、不尊重業主生活習慣而隨意踐踏室內地板的（同時，還需承擔因此而造成業主的損失）；

　　10.上門作業時，未經許可使用業主家的物品，或在業主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調；

　　11.不服從上級的指導及執行指定的工作；

　　（三）有以下行為者，作即時解雇處理

　　1.向業主索取金錢或勒索他人財物；

　　2.恐嚇、威脅或危害他人安危；

　　3.在當值時間內私下為業主提供職責范圍外的服務；

　　4.以權謀私，工程及維修部門工作人員按工程單要求及范圍上門服務，在維修作業期間收取業主（住戶）錢財或另加有償服務；

　　5.假借公司名義或利用職權向外作有損公司聲譽或利益之行為；

　　6.利用職務之便，私下為客戶提供物業租售及其它中介服務并收取中介費用；

　　7.在公司范圍內有不道德的行為或交易；

　　8.偷取公司、業主（住戶）或同事的財物，經查實的（情節嚴重者送公安機關處理）；

　　9.在本公司范圍內打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康；

　　10.向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料；

　　11.擅自標貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物；

　　12.不遵守并不執行公司所發出的一切通告及事項；

　　（四）處理方式

　　1.違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理；

　　2.違反三次書面警告行為者，作解雇處理。

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　　二、安全管理制度

　　（一）行政安全管理條例

　　1、安全工作包括上班的交通安全，辦公地點的防火、防盜工作；

　　2、員工上下班如自駕機動車，必須嚴格遵守交通規則；

　　3、每班負責人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關已切斷；

　　4、每班負責人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好；

　　5、業主檔案資料由專人負責保管，除本部門主任（或以上人員）批準外，一律不許借閱。

　　（二）施工、作業安全管理條例

　　1、在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領班或以上人員在場指導，并遵守有關高空作業安全制度（例如：系扣安全帶等）；

　　2、在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋；

　　3、室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置；

　　4、室內管家人員在與業主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關的核實工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況；

篇3：X行政中心物業管理處管理規章制度和檔案建立管理

　　某行政中心物業管理處管理規章制度和檔案的建立與管理

　　提要：

　　檔案管理的工作原則：符合實際、可操作、規范、嚴謹。

　　以公司企業文化理念及ISO9000質量規律體系為指導，導入ISO14000環境管理體系思想。以國家相關法律法規和業主需求為基礎，建立科學、規范、嚴謹的管理制度體系。

　　檔案的建立與管理科學化、規范化、技術化、高標準。

　　完善的管理制度是保證現代企業正常有序運作的必要條件；科學化、規范化的檔案管理能為企業的高效運作和快速發展提供強大的信息資源支持。完善的規章制度和科學化、規范化的檔案管理是提供專業化物業管理服務的重要基礎，能有效的為物業及公用設施的使用、維修以及各項物業管理服務工作提供引導和服務。

　　本公司素以嚴格規范的管理而著稱，在某某行政中心實施物業管理過程中，我們將依然按照ISO9001質量管理體系規范和ISO14000環境管理體系的管理思想和管理方法，作到治而不亂、管而不死，堅決貫徹規范管理與專業服務相結合的路線。常言道："沒有規矩，不成方圓"，必要的規章制度是作好物業管理服務的保證，要使該物管區域的管理與服務走上正軌，實現標準化、規范化和制度化的管理，必須從基礎抓起。本公司目前有一套完善的規章制度，這些制度的建立，是以政府相關法律法規和公司的經營宗旨、經營范圍和業主需求的為依據，并在多年的實踐運作中反復補充修改，逐步健全完善和提高的。

　　概括地說，這些制度包括兩大方面：一是公司操作管理制度，是公司在各物管點提供優質服務的操作準則和依據，其總體涵蓋：公眾制度部分，內部崗位責任制，管理運作制度和考核標準，它們整合形成一套完整的操作體系，以指導日常物業服務的方方面面，與傳統的管理方式相比，其更顯科學、規范。二是專門針對某某區行政中心物業服務項目所制訂的系列內部崗位制度，它包含事務所各崗位/部門職責描述、各類人員職能規范、考核標準等，這一套制度的建立，為該物業服務項目完善內部機制，造就一支高素質、高績效的員工隊伍奠定了基礎，以完美的物業服務夯實政府辦事效率，提升政府形象。

　　一、規章制度的建立與管理

　　1、行政中心物業管理處管理制度的建立應符合相關的法律法規，所有管理制度的建立，均以法律法規及物業管理委托合同為基礎，物業管理活動中各法律主體的合法權益，特別對行政中心我們的責任和義務進行細化，并使之制度化、規范化，以保證如實履行物業管理委托合同規定的義務。

　　2、在建立某某區行政中心物業管理內部管理制度時，以我公司現有的管理運作制度和ISO9000質量體系為基礎，結合行政中心物業管理的具體特點和要求，并導入ISO14000環境管理體系和OHSAS18000職業安全健康管理體系，對整個規章制度體系作適當的修訂和整合，使整套規章制度體系更切合實際，操作性更強。

　　3、規章制度注重服務、管理和責任的統一。每一項制度責任者對所承擔的管理、服務各項責任明確具體并相互關聯。

　　4、在定性的基礎上強調定量的要求極其重要性，使績效考核評估具有標準尺度和依據，又能激發員工工作熱情。

　　5、注重物業管理活動中各部門人員職責范圍和工作接口關系，梳理各個環節，用制度使其環環相扣，做到有序規范的運作，協調一致。

　　6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執行。

　?。ㄒ幷轮贫鹊膬热菀娢飿I管理服務方案附件《管理制度匯編》）。

　　二、檔案的建立與管理

　　規章制度的執行，需要通過檔案管理手段來實現。某某區行政中心物業管理檔案的建立與管理就是圍繞規章制度的執行而進行的，對相關記錄進行規范、整理、歸檔，做到每一項管理工作都有計劃、有標準、有規范、有記錄。因此，我們將在行政中心配備專職檔案管理人員，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、系統的管理，為整個管理工作的分析和改進提供可靠的依據和信息支撐。

　　三、物業管理檔案的分類

　　1、物業管理檔案的分類以公司的檔案員崗位責任制度、檔案管理規定以及質量體系中的質量記錄控制程序等為工作依據，做到有章可循、有據可查、可量化、可考核。

　　2、物業管理檔案按三個層面進行分類管理：

　?。?）第一層面：以建設部頒發的《全國物業管理示范大廈標準》建立管理檔案框架，對檔案資料采用統一格式。

　?。?）第二層面：融合了行政中心的實際情況、ISO14000、OHSAS18000管理體系思想的ISO9000質量管理體系文件及管理運作制度、公眾管理制度等，通過適應性修改，形成復合型行政中心物業管理檔案資料。

　?。?）第三層面：將執行復合型管理體系文件、相關規章制度的各種現場記錄補充

到管理檔案架構中，形成檔案管理的終端。

　　3、**區行政中心是某某區政府的首腦機關，保密范圍涉及到原始文件資料，其保密方式和保密要求都不同于其他物業。因此，我們將對日常管理檔案采用定期歸檔、密級保管等的方式嚴格進行。