物業公司程序文件
入住前工作控制程序
1目的
為了規范新接管物業入住前各項準備工作，提高工作效率，為順利入伙奠定基礎。
2范圍
適用于公司待接管的各類物業。
3職責
3.1公司總經理或委托公司副總經理指定專人負責前期介入工作安排和物業前期準備工作的組織。
3.2公司品質管理組和公司經營管理組共同負責委托管理合同的評審及簽定。
3.3總經理辦公室負責新建管理處人員編制的確定、人員招聘和培訓工作。
3.4公司經理管理組負責各類收費項目及標準的核定。
3.5公司品質管理組負責監督入住前移交手續的辦理及有關資料的準備工作。
3.6新建管理處經理負責相關管理工作的籌備和實施。
4方法和過程控制
4.1新建管理處經理前期準備工作
4.1.1根據發展商委托，指定專業技術人員至少提前半年進行新項目前期介入工作，將工作情況記錄在《前期介入情況周記表》（N1-8），作為重要資料保存。
4.1.2負責擬定入伙工作計劃時間表，并報總經理審批。
4.1.3編制管理處組織結構、各崗位職責，對宿舍、食堂、辦公室、培訓室、活動室等安排人員先期統籌，并報辦公室及總經理審批。
4.1.4擬定《入伙流程》、《入伙指南》、《常規服務項目及收費標準》、《住戶手冊》等文件，并配合發展商與業主簽定《前期物業管理協議書》。
4.1.5指定專人負責辦公用品、辦公及維修設備與工具、安全保潔用品的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。物資采購主要包括：
a.辦公用品包括：家私、各類文具等。
b.辦公及維修設備包括：電腦、打印機、電話、電工工具、電動工具等。
c.安全保潔用具包括：各類清潔工具、剪草機、對講機、警棍等。
4.1.6根據工程進度制定物業接管驗收工作計劃，并就驗收工作中發現的問題同發展商項目部建立穩定的溝通渠道，以便在入伙前解決已發現的工程質量問題。
4.1.7指定專人負責記錄入住前后發生的清潔、返修及配套完善工程等過程所產生的各項費用，以便與有關單位結算。
4.1.8指定專人與政府有關部門建立良好的公共關系，包括：煤氣、水電、電視、電信、派出所、街道辦、居委會、工商、稅務等。
4.1.9指定專人辦理管理處營業執照、企業代碼、稅務登記證、收費許可證等。
4.1.10指定專人辦理停車場的驗收及營業執照、企業執照、稅務登記證和收費許可證等。
4.1.11配合發展商用水、用電指標的申請、水電抄表到戶、電話、電視、煤氣、通郵、網絡等的開通手續。
4.1.12進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準備工作是否充分。
4.1.13將《入住須知》樣本于入伙前十天交于發展商，以便通知業主辦理入伙手續時一并發放。
4.2公司辦公室前期準備工作
4.2.1負責在入伙前三個月正式下發管理處成立的任命。
4.2.2負責新建管理處人員編制的確定，并確保管理及技術人員提前三個月到位，安全保潔員提前一個月到位。
4.2.3負責新建管理處人員的入職培訓及對管理專業技術人才的培訓考核。
4.2.4負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核、員工工作服的訂制。
4.2.5負責新建管理處交通運輸工具的調配工作。
4.3公司品質管理組前期準備工作
4.3.1監督前期介入的相關工作，每月至少一次對前期介入工作進行檢查，協助相關問題的處理。
4.3.2協助質量體系文件的發放及相關作業指導書的編寫。
4.3.3協助組織新項目管理處質量體系文件及入伙流程等的培訓。
4.3.4負責對擬接管物業項目策劃及《委托管理合同》的評審，報總經理簽定。
4.3.5負責新項目房屋租售的準備工作。
4.3.6負責向管理處提供有關物業管理行業的相關法律、法規、管理規定等，建立物業管理檔案資料，必備的資料包括：
A.《業主公約》；
B.《委托銀行代收款協議書》；
C.《業主（住戶）
資料卡》；D.《物品領用登記表》；
E.煤氣公司《委托銀行代收款合同書》；
F.供電局《委托代收電費合同書》（實行抄表到戶后用）；
G.《房屋交付驗收表》；
H.有線電視《委托銀行代收款合同書》；
I.自來水公司《委托銀行代收款合同書》；
J.《業戶手冊》；
K.《入伙指南》；
L.《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；
M.防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規格、尺寸、要求等）；
N.房內配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡；
O.房間設計平面圖（含水電走向）（備索）；
P.其他與業主相關或需了解的資料。
4.3.7對擬定的《入伙流程》、《入伙指南》、《常規服務項目及收費標準》、《住戶手冊》、《前期物業管理協議書》等入伙相關資料進行審核。
4.3.8負責管理處所有標識的設計、制作并指導貼放。
4.3.9負責新項目入伙現場的策劃、布置及展板的設計、制作和安放。
4.4公司經營管理組前期準備工作
4.4.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經總經理審批后納入委托管理合同。
4.4.2負責新項目各項服務收費標準的審定。
4.4.3負責管理處前期準備階段清潔、返修及配套完善工程各項費用的審定。
4.4.4負責指導管理處出納按財務制度建立財務賬冊及熟練掌握**物業財務軟件的運用。
4.4.5負責監督新建管理處的物資采購工作。
5支持性文件
**WY7.1-G01《物業管理策劃/準備工作程序》
6支持性質量記錄表格
**WY7.5.1-G01-F1《前期介入情況周記表N01》
**WY7.5.1-G01-F2《前期介入情況周記表N02》
**WY7.5.1-G01-F3《前期介入情況周記表N03》
**WY7.5.1-G01-F4《前期介入情況周記表N04》
**WY7.5.1-G01-F5《前期介入情況周記表N05》
**WY7.5.1-G01-F6《前期介入情況周記表N06》
**WY7.5.1-G01-F7《前期介入情況周記表N07》
**WY7.5.1-G01-F8《前期介入情況周記表N08》
篇2：物業知識培訓：業主入住前籌備工作
物業知識培訓：業主入住前籌備工作
注：
1) 竣工驗收時間：在樓宇入住前一至三個月進行；
2) 入住時間：住戶入住時間；
1. 0建全管理處：
1) 竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，彩取分步到位的辦法，業主(住戶)入住時，管理處各類人員必須仔部到位。
2) 管理各類人員可按以下程序和時間到位，但應根據小區條件和實際情況進行調整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區擬定)：
A. 入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準備工作；
B. 竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)現場，與機電安裝維修工程部人員起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規程；
C. 竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D. 竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守衛工作；
E. 入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F. 入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；
G. 入住前半個月，衛生人員到位，開始對區內環境和已接收的房間進行清潔工作；
H. 入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；
I. 入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；
2. 0入住工作方案：
1) 編寫：
管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理部編寫的《物業管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：
A.核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B.根據小區的實際情況和《物業管理方案》中對小區管理的要求以及要達到的標準，擬定小區入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：
*治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；
*車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出或二進二出等；增設自行車棚；加固架空層車庫；
*垃圾清運：增設垃圾池(屋)垃圾清運站等；
*樓道燈：改成節能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D.根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；
E.制定入住流程；
F.其他；
2) 報批：
以質量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規定進行；
3.0準備入住資料：
1) 根據公司原有的格式和小區的實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主公約》、《防火公約》。
*注：《業主公約》按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》應在入住率達60%時，由業主委員會討論制定，管理公司為了加強管理，與住戶相互制約，制定臨時規定，當入住達到60%時，再按業主委員會制定的《業主公約》執行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規定》，并結合實際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內裝修管理規定》、《住宅區(大廈)商場裝修管理規定》和《臨時用電管理規定》。
3) 印刷安裝空調管理規定(附空調安裝平面示意圖)和空調架的式樣圖。
4) 印刷“辦理入住手續須知”，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。
5) 印刷其他規定：如防盜網和防盜窗管理規定(附草樣平面示意一圖)等。
6) 印刷入住表格：
4.0協調工作：
1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應。
2) 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。
3) 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。
5.0通知入?。?/p>
通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入住通知。寄發通知應包括以下資料：
1) 入住通知書
2) 辦理入住手續須知
3) 收費項目一覽表
6.0入住時的環境布置：
1) 區內環境：
A. 入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。
C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。
2) 管理處辦公環境：
A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B. 張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”程序，各窗口標識清楚，一目了然。
C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。
D. 辦公室內資料擺放整齊有序。
篇3：物業小區業戶入住前籌備工作
物業小區業戶入住前籌備工作
注：
1)竣工驗收時間：在樓宇入住前一至三個月進行；
2)入住時間：住戶入住時間；
1.0建全管理處：
1)竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，彩取分步到位的辦法，業主（住戶）入住時，管理處各類人員必須仔部到位。
2)管理各類人員可按以下程序和時間到位，但應根據小區條件和實際情況進行調整（以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區擬定）：
A.入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，投入入住前的各項準備工作；
B.竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人（機電1人，給排水1人，電梯1人）現場，與機電安裝維修工程部人員起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規程；
C.竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D.竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守衛工作；
E.入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F.入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；
G.入住前半個月，衛生人員到位，開始對區內環境和已接收的房間進行清潔工作；
H.入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；
I.入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；
2.0入住工作方案：
1)編寫：
管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理部編寫的《物業管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：
A.核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B.根據小區的實際情況和《物業管理方案》中對小區管理的要求以及要達到的標準，擬定小區入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：
*治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；
*車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出或二進二出等；增設自行車棚；加固架空層車庫；
*垃圾清運：增設垃圾池（屋）垃圾清運站等；
*樓道燈：改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）；
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D.根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；
E.制定入住流程；
F.其他；
2)報批：
以質量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規定進行；
3.0準備入住資料：
1)根據公司原有的格式和小區的實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主公約》、《防火公約》。
*注：《業主公約》按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》應在入住率達60%時，由業主委員會討論制定，管理公司為了加強管理，與住戶相互制約，制定臨時規定，當入住達到60%時，再按業主委員會制定的《業主公約》執行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規定》，并結合實際情況編寫和印刷《住宅（大廈）室內裝修管理規定》、《住宅區（大廈）商場裝修管理規定》和《臨時用電管理規定》。
3)印刷安裝空調管理規定（附空調安裝平面示意圖）和空調架的式樣圖。
4)印刷“辦理入住手續須知”，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。
5)印刷其他規定：如防盜網和防盜窗管理規定（附草樣平面示意一圖）等。
6)印刷入住表格：
4.0協調工作：
1)與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應。
2)代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。
3)與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶
口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。5.0通知入?。?/P>
通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入住通知。寄發通知應包括以下資料：
1)入住通知書
2)辦理入住手續須知
3)收費項目一覽表
6.0入住時的環境布置：
1)區內環境：
A.入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷×××大廈（村）”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
B.插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。
C.入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。
2)管理處辦公環境：
A.掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B.張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”程序，各窗口標識清楚，一目了然。
C.管理人員著裝整潔，精神飽滿。
D.辦公室內資料擺放整齊有序。