汛期房屋安全預案

　　1.總則

　　1.1編制目的

　　為有效應對臺風、暴雨、高潮和風暴潮等災害性氣候對房屋建筑的影響，切實做好防汛防臺工作，預防和減輕災害突發事件引起的危害，確保汛期居住房屋的安全度汛，限度地減輕臺風、暴雨等災害造成的損失，保障人民的財產安全、維護社會穩定。

　　1.2編制依據

　　根據《中華人民共和國防汛條例》、《上海市防汛條例》、《上海市突發公共事件總體應急預案》、《上海市住宅物業管理規定》及上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)的管理職能，編制本預案。

　　1.3適用范圍

　　本預案適用于防御發生在本市的臺風、暴雨、高潮、洪水、災害性海浪和風暴潮災害影響或造成居住房屋受損等突發事件的應急處置。

　　1.4工作原則

　　堅持行政首長負責制，以人為本，預防為主，防救結合;屬地負責，統一指揮，行業指導;科學決策，快速反應，協同應對。

　　2.基本概況

　　2.1房屋情況

　　截至20xx年底，上海實有各類房屋建筑81121萬平方米，其中，居住房屋47195.4萬平方米，非居住房屋33925.6萬平方米。近年來，上海加大了舊區改造和城市基礎設施的建設，拆除了大量的危棚簡屋，房屋建筑的總體安全性能和完好程度有所提高，低洼居住區汛期受淹積水面積和時間有所下降，居住區的整體防汛抗災能力逐步提高。但本市仍有近1722萬平方米的舊式里弄以下的居住房屋(其中簡屋34萬平方米)，其防御和抵抗臺風、暴雨的能力較差，部分居住街坊地勢低洼，排澇能力差。同時在非居住房屋中，也有一定數量的房屋建筑質量較差，排澇能力不足。一旦發生臺風、暴雨等災害性天氣，將對房屋建筑的安全造成影響。對國家和人民的生命和財產安全構成威脅。

　　2.2重點防御對象

　　2.2.1老舊房屋。

　　2.2.1.1各類新式里弄、舊式里弄房屋，以及早期由業主自行建造的“老私房”。

　　2.2.1.2已產生危險的房屋。包括自然損壞形成的危險房屋、危險構件(點);因業主(使用人)不合理使用形成的危險房屋、危險構件(點);因房屋周邊建設施工影響造成損壞形成的危險房屋和危險構件(點)。

　　2.2.2居住小區(街坊)排澇。

　　2.2.2.1處于低洼易積水的居住小區、街坊。

　　2.2.2.2居住小區和居住房屋的地下空間，包括地下停車庫、地下室等。

　　2.2.3建、構筑物拆除施工工地。

　　3.組織體系

　　3.1防汛防臺領導機構

　　3.1.1市房管局防汛防臺領導小組在市政府、市防汛指揮部、市建設交通委領導下，負責協調本市居住房屋安全度汛和防汛防臺工作，指導各區縣房管局防臺防汛工作。市房管局防汛防臺領導小組組長由房管局長擔任，市局辦公室、房屋修繕和改造管理處、物業管理處、拆遷管理處、市物業管理行政事務中心(市房屋應急維修監督中心)、市房屋安全監察所(市拆房管理辦公室)領導為領導小組成員。領導小組辦公室設在房屋修繕和改造管理處。

　　3.1.2各區(縣)房管局設立相應的防汛防臺工作機構，建立房屋維修應急中心，配備應急搶險隊伍。

　　3.1.3各物業服務企業、管房單位和相關單位建立防汛防臺工作機構和組織應急隊伍，根據防汛指揮部門、行業管理部門的工作要求和指令，做好本單位的防汛防臺工作和房屋安全、應急搶險任務。

　　3.2市房管局主要職責

　　3.2.1協調房管系統房屋安全度汛、防汛防臺工作;

　　3.2.2督促、指導各區縣房管局和相關單位做好房屋建筑防汛防臺專項應急預案修訂工作以及組織實施轄區內房屋的查險、排險和私有房屋的督查督修工作。

　　3.2.3負責及時傳達上級指令，收集掌握本系統防汛防臺工作情況和災情，及時向上級報告。

　　3.2.4指導、協調房管系統災情的處置，協助市有關部門處理重大災情或事故。

　　3.3各區縣房管局主要職責

　　3.3.1各區縣房管局在各區縣人民政府和防汛指揮部的統一領導指揮及市房管局的指導下，承擔本轄區內房屋防汛防臺工作和應急搶險救災任務及突發事故的處置。

　　3.3.2負責組織、協調轄區內防汛防臺和房屋安全度汛工作;做好房屋建筑防汛防臺專項應急預案的修訂工作。

　　3.3.3督促、指導轄區內物業管理企業、管房單位和房屋所有人做好房屋的查險、排險和私有房屋的督查、督修以及防汛防臺的其他工作;

　　3.3.4在區縣政府的領導下，協同組織實施本轄區房屋搶險排險、災情處置，配合街道(鎮)組織居民撤離危險房屋、開展社區自救互救工作;

　　3.3.5及時傳遞、上報本轄區房屋的災情和救災情況。

　　4.預警應急響應分級與行動

　　4.1預警級別劃分

　　預警級別依據市防汛指揮部和上海中心氣象臺公布的應急響應規范執行。分為四級：Ⅰ級(特別嚴重)、Ⅱ級(嚴重)、Ⅲ級(較重)和Ⅳ級(一般)，依次為紅色、橙色、黃色和藍色。

　　4.2應急響應行動

　　4.2.1Ⅵ級響應

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　　上海中心氣象臺發布臺風藍色預警信號或發布暴雨藍色預警信號后。

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　?、偈蟹抗芫?、各區縣房管局、房地集團、各房屋應急維修中心等按照相關預案和工作要求，作出相應工作安排，加強對汛情觀測和防汛工作指導，加強值班;

　?、诟飨嚓P部門、物業服務企業、管房單位密切關注氣候變化，視情況組織落實各項防汛搶險應急處置工作。

　　4.2.2Ⅲ級響應

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　　上海中心氣象臺發布臺風黃色預警信號或發布暴雨黃色預警信號后。

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　?、偈蟹抗芫?、各區縣房管局、房地集團、各房屋應急維修中心等按照相關預案和工作要求，提出專項工作要求;

　?、诟骷壏姥礄C構指揮部人員進入崗位，檢查落實各項防范措施，加強汛情觀測，加強值班;

　?、鄹飨嚓P部門、物業服務企業、管房單位及搶險隊伍進入應急值班狀態。相關單位和部門應密切關注氣候變化，視情況組織落實各項防汛搶險應急處置工作;各物業服務企業、管房單位應做好低洼易受淹小區(街坊)內的排水工作;房管辦配合街道(鎮)、居委等做好危險房屋內人員轉移疏散工作。

　　4.2.3Ⅱ級響應

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　　上海中心氣象臺發布臺風橙色預警信號或發布暴雨橙色預警信號后。

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　?、偈蟹抗芫?、各區縣房管局、房地集團、各房屋應急維修中心等按照相關預案和工作要求，提出專項工作要求，必要時召開防汛防臺緊急會議，對工作作出應急部署;

　?、诟骷壏姥礄C構指揮部分管指揮進入指揮崗位，檢查落實部署各項防范措施，加強汛情觀測，加強值班;

　?、鄹飨嚓P部門、物業服務企業、管房單位及搶險隊伍進入應急值班狀態。相關單位和部門密切關注氣候變化，視情況組織落實各項防汛搶險應急處置工作;各物業服務企業、管房單位應做好低洼易受淹小區(街坊)內的排水工作;房管辦配合街道(鎮)、居委等做好危險房屋內人員的.轉移疏散工作;房管辦、物業公司、管房單位向業主(居民)做好防汛宣傳工作，督促業主加強對室外空調機架、花架等的檢查、加固、搬離。

　　4.2.4Ⅰ級響應

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　　上海中心氣象臺發布臺風紅色預警信號或發布暴雨紅色預警信號后。

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　?、偈蟹抗芫?、各區縣房管局、房地集團、各房屋應急維修中心等按照相關預案和工作要求，作出防汛防臺應急部署，全力保障人民生命財產安全;

　?、诟骷壏姥礄C構指揮部總指揮進入防汛防臺指揮崗位，檢查落實部署各項防范措施，及時化解可能出現的險情，確保各項防范措施落到實處。

　?、鄹飨嚓P部門、物業服務企業、管房單位及搶險隊伍進入應急作戰狀態。組織落實各項防汛搶險應急處置工作，各物業服務企業、管房單位做好低洼易受淹小區(街坊)內的排水工作;房管辦配合街道、居委等做好危險房屋人員轉移撤離工作。

　　5.相關保障措施

　　5.1各區縣房屋維修應急中心作為轄區內的房屋應急維修和搶險救災骨干力量，在做好本機構的工作任務外，接受所在區縣房管局的指令，承擔本轄區重大災害處置任務，如發生塌房傷人或其他災害性事故，領導要立即趕赴現場，指揮處置，及時向區縣房管局、房地集團、市房管局報告。

　　5.2各物業服務企業、管房單位要組建搶險救災隊伍，儲備搶險救災物資和器材，承擔管轄房屋的安全度汛和搶險救災任務，并接受所在區縣房管局的指導和統一調遣。

　　5.3各拆除施工企業建立以法人代表為第一責任人的搶險救災領導小組，制定應急預案，配備應急搶險隊伍，儲備搶險器材，在各區拆房管理部門的領導下，做好應急搶險工作。

　　5.4每年4月30日前，各區房管局要會同街道(鎮)完成房屋的督查督修工作，各物業服務企業、管房單位要對所管理的房屋、設施設備進行一次全面的安全檢查，對排水管道進行一次預防性疏通，及時排除房屋危險和安全隱患，并會同防汛指揮部門、水務部門、市政部門對低洼易積水小區(街坊)的改造，配合街道(鎮)、居委落實危險房屋內人員臨時轉移避險安置點。

　　5.5每年3月30日前，完成本單位防汛防臺領導機構、工作部門人員、應急搶險隊伍的調整和專項應急預案的修訂，并上報市房管局和所在區縣防汛指揮部門備案。

　　5.6建、構筑物拆除施工由市房屋安全監察所(市拆房辦)制定專項應急預案。

篇2：案例分析:汛期房屋漏水，誰的責任

　　案例分析:汛期房屋漏水，誰的責任

　　汛期房屋漏水，究竟是誰的責任?

　　每年一到汛期，不少小區就會發生房屋漏水，而對于漏水究竟是誰的責任，開發商、物業和業主之間常常會出現“公說公有理、婆說婆有理”的扯皮現象。

　　房屋漏水，究竟是誰的責任?北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心向本報記者提供了幾個司法鑒定的案例，提示業主房子漏水時一定要看原因在哪方，若是因為房屋質量問題而造成的漏水，即便是過了5年的商品房保修期，開發商依然要承擔責任 。

　　過了保修期仍漏水

　　質量問題開發商擔責

　　案例：

　　劉先生與某開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》購買了某房屋，收房時發現房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發商報修，開發商也曾進行維修，但漏水問題始終存在。劉先生向法院提出訴訟，要求開發商對其房屋內的次臥墻體漏水、窗戶滲漏進行修復;開發商賠償其因房屋漏水問題造成的損失30萬元。

　　庭審中，開發商稱，涉案房屋一直在出租，說明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗收表中只記載了次臥有水印，沒有確認漏水原因。涉案房屋收房已經超過5年，即使現在出現漏水問題，也已超過保修期，請求法院駁回劉先生的全部訴訟請求。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，劉先生家中的漏水是由房屋質量不達標造成的，盡管已經過了5年保修期，開發商仍要擔責。 根據鑒定意見，法院認定開發商就涉案房屋出現漏水問題存在過錯，應按照鑒定機構出具的鑒定意見對涉案房屋漏水部位進行修復。

　　裝修導致管道裂縫

　　樓下漏水樓上擔責

　　案例：

　　20**年，白先生發現家中廚房煙道及周邊頂板出現漏水現象，且漏水情況多出現在樓上洗衣服時。經與樓上業主溝通后，白先生了解到，樓上的住戶曾于20**年對房屋進行了裝修，在衛生間與廚房夾道處安裝了洗臉池，在廚房靠近夾道處安裝了洗衣機，穿透煙道處安裝了洗衣機上下水管道。為弄清滲漏原因，雙方共同請物業人員排查，物業人員排查后認為樓上地面防水有問題。隨后，樓上業主采取了一些補救措施，將家中的洗手池和洗衣機的原排水管截斷，并對洗手池位置的地面重新做了防水。然而，一段時間后，白先生的家中又出現了漏水。白先生要求樓上繼續修復并賠償其家中裝修損失，但樓上業主稱已前后修了三次，樓下漏水與自家并無關系。雙方由此鬧上了法庭。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，原洗衣機和洗手池是共用一根暗敷排水橫管，原暗敷排水橫管位于防水層上部，而該排水管存在裂縫。因此，盡管樓上業主將洗手池和洗衣機的原排水管截斷不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水還是會從原排水管回流至夾道處，并進而滲漏到樓下。此系樓上業主在對房屋進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏，與房屋本身質量無關。

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、神漏水等，裝修人應當負責修復和賠償。法院最終判定，白先生家中的漏水應由樓上業主擔責。

　　未清理雨水口雜物

　　漏水物業需擔責

　　案例：

　　高女士居住的小區某號樓系錯層結構，該樓共17層，高女士居住在15層，16、17層的雨水經她家房頂下瀉。20**年8月14日，天氣下雨，屋面雨水口被雜物堵塞，雨水經樓頂設備層灌入高女士家房屋內，導致屋內的裝修被破壞，家具被浸泡變形，電器損壞。高女士當時給物業公司打電話，無人到場解決問題。為此，高女士只能自己先行處理，然后將物業公司訴至法院，要求判令物業公司賠償經濟損失3000元。

　　物業公司辯稱，高女士居住的樓房頂部已使用數年，屋頂出現老化現象，屋頂漏水的修復費用應從公共維修基金中支付。該小區情況較復雜，許多業主沒有繳納維修基金，甚至沒有辦理房屋所有權證，不能啟動維修基金對樓房進行修復，故不應該承擔賠償責任。另外，高女士房屋被浸泡一周后才告知物業，且當時高女士房屋已清理完畢，無法得知漏水的情況和原因。高女士沒有證據證明其房屋被浸泡是由于物業疏于管理所致，故不應該承擔任何責任。物業同時向法院提出鑒定申請，要求對高女士房屋頂層的屋面排水是否能滿足使用要求進行鑒定。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經委托去現場勘驗后發現，房屋雨水管為鐵皮制作雨水管，直徑為100毫米，基本滿足使用要求，可排除物業公司所述雨水管不符合規范標準要求的問題。高女士家房屋的這次漏水，更多是由于物業公司未能及時清理屋面雨水口且出現問題后未能及時解決而造成。法院最終判定，高女士房屋屋頂漏水系物業公司疏于管理所致，對高女士房屋因此次漏水造成的經濟損失，物業公司應予以賠償。

　　專家分析

　　房屋漏水可從5方面找原因

　　北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心主任左勇志告訴記者，統計顯示，房屋漏水多集中出現在頂層屋面、衛生間、墻面和地下室這四處。從滲漏原因分析，通常有幾種情況：

　　1、開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏;

　　2、業主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水;

　　3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏;

　　4、物業對共用設施設備管理不善造成的漏水;

　　5、房屋年代久遠，防水材料老化失效。

　　不同的情況，漏水責任由誰承擔?左勇志介紹，通常情況下，對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水，根據《建筑工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發商不履行維修義務，業主可以找第三人進行維修，由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發商仍要擔責?！皳Q句話說，就是房屋滲漏是否和時間因素有關，如果沒有關系，那責任需由開發商承擔?！?/p>

　　對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、神漏水等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年，保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

　　對于因物業疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家;對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水;物業允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水;或出現問題后物業沒有及時處理導致損失擴大等，物業公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

　　至于業主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。率