物流園區未來盈利抓手：物業+管理IT化

　　前段時間，物流圈圍繞物流園區的討論甚為熱鬧，大有百家爭鳴之勢，恰好本人近期也接觸到一些園區相關的內容，略有一些自己的感觸，今天就拿出來和大家探討下，也為這次“物流園區”的論戰再加把火。

　　為了節省大家的時間，此前論戰中已經討論過的內容，如行業規模、競爭現狀以及存在的問題等這里就不再重復了，本次探討也省去鋪墊的內容直入主題，重點從園區盈利模式和業務/運營模式兩個視角重新審視下國內物流園區的未來發展趨勢。

　　從盈利模式看發展趨勢

　　當前國內物流園區的盈利模式主要有以下幾類：土地出讓、土地溢價、廠房出租、廠房出售，以及圍繞園區物業的一些增值服務收入(當然玩得高端點的還有一些金融相關的衍生收入)。

　　整體而言，中國的物流園區相當一部分還是依賴土地出讓進行創收的，這類園區沒有經過系統的規劃，園區運營也毫無特色可言，主要依靠政策或者低價格吸引商戶入駐，后續經營缺乏競爭力和可持續性。

　　值得肯定的是，最近幾年國內已經出現一批以標準化廠房/定制廠房，以及商務辦公樓的租售為主的園區運營商，此類企業相對于以土地出讓為主要盈利模式的企業而言，資金實力相對較強(因為建筑物持有占款很厲害)，并且自身也已經積累了一些固定的客戶資源，如聯東U谷。此類園區往往會對園區布局提前做一些規劃，并且園區入駐企業也會做一定的篩選，因此整體而言還是容易做出一些特色的。當然，此模式下園區運營商能夠享受到土地溢價，在當前這個寸土寸金的時段，這部分潛在收益還是會讓園區運營商很舒服的，當然不擁有土地產權的運營商另當別論。當前以建筑物租售為主的園區中，建筑物出售的比例較高，未來伴隨著政策的調整以及融資環境的改善等，建筑物出租的比率會不斷提升。

　　與此同時，以物業管理為基礎的園區運營商在國內還是鳳毛麟角的，多數為外資領先企業在國內的分支，這種模式對產權獲取能力、園區運營能力、招商能力、融資能力，以及服務創新能力等都提出了較高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此種模式是園區運營商的終極追求。

　　從業務/運營模式看發展趨勢

　　當前國內園區的業務模式設計絕大多數是“由內及外”的，在自己現有資源基礎上，根據自身主干業務發展需要，或園區內出現的一些業務需求進行業務延伸設計與完善。這種模式下企業也會獲得一定的發展，但很難拉開差距。

　　接下來本人就換個視角，從“待滿足的需求”和“新趨勢下的趨勢”兩個維度“由外及內”的幫大家理一理物流園區行業潛在的一些發展趨勢。

　　(一)待滿足的需求

　　在個人看來，園區業務運營方面至少有兩大亟待解決的需求——現有園區的空置率降低的需求，以及國家城鎮化戰略和電商下鄉背景下三四線城市園區布局的需求，而這兩個需求的滿足可不是簡單的業務優化和網絡拓展問題，而是模式設計和選擇的問題。

　　國內大部分園區處于低使用的狀態，這是一個很大的問題，但與此同時這也是一個絕佳的整合機會，當前已有人看到這一形勢并采取了行動，園區連鎖、園區加盟等模式應運而生，然而由于模式本身設計的缺陷，未能很好的理順園區合作過程中的利益沖突，因此推得并不是很順利。

　　至于伴隨城鎮化和電商下鄉潮流而衍生出的新需求，雖然目前尚不明朗，但可以肯定這依舊是一個“模式”致勝的領域。

　　可以預見，未來在這兩個領域的嘗試會不斷翻新，而“標準化”或是一個關鍵的破局點，率先設計好模式的企業，我不敢說其一定會成功，但至少會受到資本的追捧。

　　(二)新趨勢下的園區發展趨勢

　　最近市場出現一些新的趨勢，如商業地產企業涉足物流地產，O2O熱潮，以及高鐵和跨境電商的發力，這些趨勢都會在某種程度上影響園區未來的發展趨勢，表現形式有三個：商貿物流園迎來發展契機、園區管理逐漸IT化和服務多式聯運的物流園將會出現。

　　1、商貿物流園地位進一步強化

　　物流園區可以有多種分類方式。按功能分類，可以分為貨運型、生產型、商貿型、綜合型：

　　貨運型物流園區。主要由運輸企業聚集的園區，以不同運輸方式的轉換、裝卸、拼拆箱、貨運代理、專線運輸、零擔快運、車輛停泊、貨運中介服務等主要業態。這類園區的典型代表是浙江的傳化物流基地和廣東林安。中國的貨運物流園主要設施是停車場、中轉庫房、裝卸站臺、貨運信息交易大廳、交易間、入住企業辦公用房、司機公寓等。

　　生產型物流園區。是為生產企業服務的物流園區，一般靠近工業聚集區，以保管、裝卸、分揀、配送、加工、組裝、集散、信息服務、質押監管為主要業態，兼有展示、結算等功能。主要設施是庫房、裝卸平臺、貨場、鐵路專用線、辦公用房等。典型代表是中國的大型物資儲運企業和位于工業聚集區的物流園。

　　商貿型物流園。以商貿企業為服務對象的物流園，又分為兩種類型：一種是以現貨市場交易為主的物流園，這里既有足夠的物流設施，又有大面積的交易攤位;另一種是沒有交易攤位，其主要設施是為城市生活用品的流通而建設的。以現貨銷售、結算、信息服務、物業管理、倉儲、配送、裝卸、搬運、集散為主要功能。伴隨商業地產商，如萬科;以及綜合物流商與互聯網企業對接后，如華南城與騰-訊合作等，此類型的物流園數量會增加，商貿物流園在園區中的地位會進一步加強

　　綜合型物流園。是以上三種形式的混合狀態。各種企業都在這里聚集，各種物流業態都有一定份額。

　　2、園區管理IT化

　　最近一段時間O2O的概念很火，園區企業也有圍繞O2O概念進行炒作的。然而對一些即有案例進行對比分析后，個人認為園區管理IT化是一個趨勢，但IT化的目的不是為了“交易”，而是為了實現對園區業務的高效“管理”。

　　園區管理IT化可以通過打造三個平臺予以實現：管理平臺，主要功能是網上辦公及誠信體系構建;服務平臺，主要扮演成果展示和信息發布的角色;交易平臺，主要承擔供求信息發布和營銷的功能，促進交易但不直接參與交易。

　　3、服務多式聯運的物流園或將出現

　　“多式聯運”這個概念在物流領域提了很多年，但是在國內落地效果并不好，但隨著國內民航貨運業業務邊界的不斷延伸，高鐵線路的不斷加強(電商專列和絲綢之路等)，以及跨境電商(保稅網購)等的影響等，國內某些既有的運輸格局正在被“重塑”，多式聯運的需求開始出現，不過在這個過程中有一個關鍵的銜接點——“多式聯運場站”。

　　這種場站是海陸空三種運輸方式的集散地，里面要有適合不同運輸方式的分揀中心，以及方便不同運輸方式切換的操作平臺及信息系統。當然這種場地/園區的出現不僅僅是硬件的投資，配套的政策等軟件資源也是必不可少，如不同運營商根據多式聯運的需求特點，以及效率提升的需求等適當調整自身原有的產品設計，如時刻匹配、集中安檢等;涉及進出口業務的，海關的通關政策和業務流程也需要做出適當的調整。

　　整體而言、服務多式聯運的園區將會是一個大趨勢，但是因為其對運營方的資源及能力要求極高，所以短期內還是需要政府主導推進，目前尚沒有一個成型的樣板，率先完成布局的，有望構筑行業標桿。

篇2：工業園區前期物業管理招標公告

　　工業園區前期物業管理招標公告

　　招標序號：LD20**008號

　　浙江z工程咨詢有限公司受z市z城鎮建設發展有限公司的委托，就z工業園區前期物業管理進行公開招標。歡迎各符合條件的投標人參加投標，現將有關事項公告如下：

　　一、招標項目名稱：z工業園區前期物業管理

　　二、地點：碧湖區塊和南山區塊

　　三、投標申請人資質類別和等級：物業管理資質三級及以上，獨立法人資格。

　　四、招標服務期：20**年4月1日—20**年4月1日

　　五、本工程采用資格后審的方式確定合格投標人。

　　六、招標文件索取途徑：

　　1、書面不記名索?。簳r間：20**年3月24日起，地點：z區招投標中心，聯系人：zz，聯系電話：zz，招標文件每本收取工本費300元，售后不退；

　　2、網上下載：時間：20**年3月24日起，網址：zz/z區政府行政審批中心或z區招投標中心。

　　七、其他規定：

　?。ǎ保┩稑巳擞写畼?、圍標、虛假投標及其他違法行為的，將不退還投標保證金。

　　招標人：z市z城鎮建設發展有限公司招標代理機構：浙江z工程咨詢有限公司

　　地址：zz地址：z北路72號金貿國際大廈12F

　　電話：zz電話：zz

　　聯系人：zz聯系人：zz

　　公告發出時間：20**年3月24日

篇3：X工業園區日常物業管理內容

　　某工業園區的日常物業管理內容

　　日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業管理工作分為介入期和常規期二個部分，在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議，并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業管理方案，為今后物業管理打基礎。

　　常規期物業管理工作，包括房屋、設施、設備維護、環境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現。在此章節我們只是就其有關內容進行闡述。

　　一、介入期

　　在此階段，我們主要是進行調研、編寫方案、做好驗收接管工作。

　?。ㄒ唬?、調研、編寫方案工作

　?。ǘ?、驗收接管

　　1、擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組。

　　2、對項目進行全面驗收、接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格。

　　3、如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接。

　　二、常規期物業管理

　?。ㄒ唬?、安全管理

　　1、安全防范管理分為四個層次：第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監控系統；第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練。

　　2、消防管理：我們將建立消防責任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應急方案進行演練。

　?。ǘ?、車輛管理（其車位規劃方案按規劃執行）

　　1、我們將根據規劃實行規范管理，包括標識規范、指揮規范、制度規范等。

　　2、合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。

　?。ㄈ?、環境管理

　　1、對于內外綠化，我們將按照《綠化管護制度》嚴格執行，這里不再細述。

　　2、環衛管理上：我們首先實行垃圾分流，使工業園區凈化、美化。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質量到位的“四個到位”，始終保持責任區域干凈、整潔。詳見清潔衛生管理。

　?。ㄋ模?、物業管理標的中各項目大、中型維修養護和日常小修管理：

　　管理處在每年年初，向貴公司上報年度各項目大、中型維修計劃書，并按計劃執行。對于日常的小型維修，管理處將在第一時間保質保量進行維修和按年度計劃進行養護。

　?。ㄎ澹?、客戶服務及品質管理：

　　設文員及品管各一人，負責整個管理處接待、內務、單位的服務品質等工作。我們將人員崗位職責上墻公布，并要求服務人員統一著裝、佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹，真正起到形象窗口的作用。