雅芙花園物業管理機制的確定

　　1）目標管理責任制

　　基本原則：我公司在雅芙花園項目設立雅芙花園項目管理處，全權負責該小區的物業管理。

　　1.未來的業主委員會、物業公司共同構成管理處決策層，通過服務中心指揮協調和監控。

　　2.服務中心負責接待受理、人事管理、財務管理、收費、檔案整理、社區文化及多種經營，并開展中介、便民服務，為廣大業主分憂解難、盡心服務。

　　3.保安部負責小區的值班巡邏、交通組織、消防和突發性事件處理等工作，并積極開展日常服務。

　　4.綜合管理部負責小區內衛生保潔、綠化養護、房屋及裝修管理、工程維修服務。

　　2）、激勵機制

　　以人為本、服務至上是我公司重要的經營理念，也是我公司企業文化的精髓。它堅持以人為中心，尊重人、理解人、關心人、培養人，以激勵員工上進、實現員工的自身價值為出發點，倡導和營造既相互尊敬、相互信任，又有明確行為規則這樣一種和諧有序的舒暢環境，實現管轄區的管理目標。

　　A、激勵從實現方式上來說又可分為雙重激勵，第一層次為員工的獎懲體系和報酬體系，第二層次則包括溝通、提升、文化、學習、旅游等方面的激勵。

　　B、獎懲體系必須堅持"獎懲分明"和"優勝劣汰"的原則，我們主要依托于嚴密完整的規章制度，及時和準確的獎懲是我們用來維持員工長久工作動力的法寶之一。

　　C、報酬體系主要通過對員工直接分配所得來激勵員工?？冃Ч芾砼c績效考核，是我們進行獎金分配決策的主要依據。

　　D、我們強調"走動管理"的溝通體系，增進員工對企業的了解和信任。

　　E、對于要求上進的、追求自我價值提升的員工，我們將把提供培訓放在集體和個人發展中的重要位置，并為此提供足夠資金和物質裝備。

　　3）、監督機制

　　管理處在開展物業管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關法律、法規要求開展工作，定期向公司和業主委員會報告工作，檢討物業管理運作事務，提交財務報告書，并制訂出日常工作計劃分解量化到部門及每個崗位，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核。具體作法是：

　　A、公開監督制：公布管理處監督投訴電話，設立意見箱，24小時受理投訴。所有員工佩帶工作證上崗，以便于公開監督。

　　B、業主評議制：管理處對各項管理活動實行監督、跟蹤、反饋，對業主或其它來源的信息有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。

　　C、定期報告制：管理處定期向公司和業主委員會報告物業工作，檢討物業管理服務事宜，確保實現管理服務承諾。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：當前物業管理企業激勵機制淺談

　　當前物業管理企業激勵機制淺談

　　美國以管理優異聞名的大企業IBM公司有一句名言：“員工能力與責任的提高，是企業成功之源?！碑斍?，許多企業不能形成有效的激勵機制來激發生產者和管理者的積極性，致使員工的工作效率低下，甚至導致企業優秀人才嚴重流失，降低了企業的核心競爭力。

　　因此，如何能夠有效地運用激勵手段，完善和加強企業的激勵機制，有效地吸引人才、留住人才及更好地調動人才的積極性，從而提高企業的管理效益也就成為各個企業面臨的一個十分重要的問題。

　　作為物業管理企業的管理者，都希望自己的員工勤奮工作，服務好業主，為企業創造更多的效益，而員工創造效益的多少，取決于員工的工作能力和工作態度。工作能力可以通過培訓來提高，而工作態度只能靠管理者對員工進行有效的激勵，把員工的潛能煥發出來。GEC公司的韋爾奇用一個形象的比喻道出了激勵的真諦：“你要勤于給花草施肥澆水，如果他們茁壯成長，你會有一個美麗的花園?！?/p>

　　物業公司的戰略是以客戶為導向，倡導服務到最小細節，持續超越客戶需求。目前，我們蘇房物業公司的員工總數已達到400多人，從人員的結構上看，保潔、保安、維修等基層員工占了80%左右，且分布在市區及郊縣的二十多個項目中，具有人數多、分布廣、員工素質參差不齊等特點。如何使“快樂服務，創造價值”的企業精神成為每名員工的信念及源動力，將戰略轉化為每一天的工作，是提升員工服務水平的核心，也是我們蘇房物業區別于其它物業公司的關鍵所在。

　　激勵的實質就是要滿足不同員工的不同需要，從而創造更有利的價值。美國心理學家馬斯洛“需要層次論”認為人的五種需要從低到高分別是生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現需要，近日看了《讓現代企業管理中的激勵成為激素》這本書，深有感觸，現根據需求層次就當前物業公司的各個不同工種淺談一下我對激勵的看法。

　　一、保安

　　現在的很多物業公司，保安的流失率是個不容忽視的社會問題。怎樣才能在保證保安員工素質的前提下降低流失率呢？首先要明確，保安的需要屬于生理和安全需要。

　?。?）大多數保安偏青年，思想還不穩定，難免有些年輕氣盛，需要公司對保安知識和能力的有效培訓，以及思想再教育，明確能盡忠職守的做好本職工作，就會有提高工資和職位升遷的機會，而且要灌輸腳踏實地的作風，做事不能浮夸，要保持積極良好的平和心態；

　?。?）保安的工作需要團體協作，根據亞當斯的公平理論，人的不公平感(或公平感)是由客觀剌激作用于主體而在主體心理上產生的一種主觀判斷，因此，管理處也不能因為個人的偏見而對個別保安持歧視態度，應平等相待，避免出現小團體現象；

　?。?）保安的勞保福利是個比較現實的問題，獎勵應與個人績效掛鉤，而且物質獎勵和精神獎勵應并重，充分調動保安的工作積極性和主觀能動性。

　　二、保潔

　　大多保潔員工是上了年紀的老阿姨，承受著一定的生活壓力，工資現狀普遍較低。

　?。?）我在這半年多保潔的管理中發現，其實她們雖然年紀很大，卻又單純如孩子。有時候適時的表揚，哪怕是每天衛生檢查表上很簡單的“合格”兩字，也會成為她們彼此攀比的目標和工作的動力，所以激勵的方式盡量是多表揚少批評；

　?。?）由于保潔的工資低，有時候公司偶爾的生活用品發放都會讓她們興奮好幾天，所以我覺得要提高保潔的工作積極性，要滿足她們的生理需要，適當的物質和精神獎勵是必要的.

　　三、管理員

　　物業公司的管理員的學歷層次較高，需求層次高于保安和保潔。

　?。?）對他們的激勵，要善于運用目標。無論是收取物業費，還是達到管理所需要的各項指標，目標是一種努力的方向，明確、合適的目標可以給員工很大的激勵作用；

　?。?）由于每位員工的需要不同，因此對某人有效的強化措施，可能并不適合于其他人，公司應當根據員工的差異對他們進行個性化的獎勵，包括加薪、晉升、授權、提供參與目標設定和決策的機會，實施差異化獎勵；

　?。?）在一定程度上說，人像動物一樣具有喜新厭舊的本能，任何工作干的時間一長，就可能感到厭倦無聊。因此，需要公司有意識的創造條件讓員工有機會跨崗位、跨部門工作和發展，實施崗位輪換，，例如可以將保潔部的員工輪換到客服部，這樣會給員工帶來工作的新鮮感，增進員工認識新工作和學習新知識的機會和興趣，從而提高工作的滿意度；同時可以有效地打破部門間的壁壘，增進企業或團隊內部的溝通與交流，有利于實現員工的多元化，增進團隊合作，提高管理水平；

　?。?）要建立公平透明的競爭機制。就客觀原因而言，如果公司的獎勵分配制度不完善、管理者對員工的付出與獎勵出現了認知誤差等，都會導致員工產生不公平感,從而導致工作積極性的降低；

　?。?）管理大師彼得·德魯克曾說，員工的培訓與教育是使員工不斷成長的動力與源泉。很多管理員的物業管理經驗并不是很豐富，所以還需要公司通過有效的培訓，例如利用座談會、學習培訓、內刊等建立暢通的溝通渠道，創造足夠的溝通機會，以創造一種良好的人際關系，使員工能在一種輕松、和諧、向上的環境下工作，培養對本職工作的興趣，提高其工作的各項能力，豐富物業知識，努力提高業主的滿意度。

　　四、中、高級管理層

　　根據美國心理學家馬斯洛的需要層次論，人的最高層次需要是自我價值實現，即通過努力，實現自己對生活的期望，從而對生活和工作真正感到很有意義。通常，具有相應的專業特長和較高的個人素質的人，具有強烈的實現自我價值愿望，物業管理企業中高級管理層的需求就是屬于這種高層次的需求。一個人在職業生涯中的自我實現，就是其知識、技能在組織中得到充分發揮并得到組織的認可，最終獲得合理的物質與精神酬報。

　?。?）要設制合理的薪酬體系，實施全面薪酬戰略，給高層管理員工以充分的激勵。由于此類員工對企業的期望和需求是全面的，既包括物質需求，更包括高度的精神需求，因而實施“全面薪酬戰略”，是實現對管理層員工全面激勵的有效模式。

　?。?）充分授權，委以重任，提高參與感。根據管理層員工從事創造性工作，注重獨立性、自主性的特點，企業一方面要根據任務要求進行充分的授權，允許員工自主制定他們自己認為是最好的工作方法；另一方面，要為他們獨立承擔的創造性工作提供所需的資金、物資及人力支持，保證其創新活動的順利進行，這樣可以充分表達企業對他們的信任和尊重。

　?。?）開展教育培訓，加強人才培養和選拔，使其隨企業的發展不斷成長。因此，結合員工自身的特點，適當給予其出國進修深造，職務晉升、專業技術研究等方面的機會，以調動他們把握知識和技術能力的積極性和主動性，從而成為企業最穩定可靠的人才資源。

　　世界上的成功企業，都是靠人奮斗出來的，員工的素質和活力是企業前進的根本推動力，只有良好地結合企業與員工個人目標，用激勵的方式激發出員工的工作熱情和內在潛力，使之奉獻出自己的才能去努力創造，企業才能生存、發展、輝煌。

　　當然，實施全員激勵、多元化發展，應當注意的是絕不能為激勵而激勵，為員工發展而單純地提職加薪，不能回到過去那種因人員設崗、論資歷計酬的普惠做法，否則，就會導致人工成本非正常上漲，人員的合理流動受阻等情況出現，使第三通道成為一條死路。激勵的根本目的就是要通過建立多元化的激勵機制和職業發展路徑，使那些有能力、技術強，為企業做出突出貢獻的員工有較大的發展空間，得到相應的酬報，激勵員工在任何崗位上都有所作為，使那些企業真正需要的員工不流失，最終實現企業的發展戰略目標。

　　總之，透過《讓現代企業管理中的激勵成為激素》這本書可以知道，物業企業激勵的每一環節，都要體現以人為本的原則，把合適的人放在合適的位置上，使每個人都有自己的發展平臺和成長空間。讓激勵成為企業發展的激素，只有讓員工滿意，才能讓業主滿意，最終提升企業的形象，雙贏共進，共創佳績！