物業公司項目拓展基礎資料積累作業指導書

　　1.0目的

　　厚積薄發，有力支持

　　2.0范圍

　　適用于公司項目拓展全過程中理論資料的實時收集及公司日常管理經驗的整理工作。

　　3.0職責

　　3.1拓展部負責對拓展行為過程中產生的相關理論知識進行收集，分類總結成基礎資料。

　　3.2拓展部負責督促公司各相關管理部門反饋各類日常管理理論及經驗。

　　4.0公司基礎運行部門管理實踐理論收集完善規程

　　主要包含公司各類型物業管理實踐經驗總結和各職能部門管理實踐經驗總結，作為公司整體管理基礎理論知識，反饋到市場拓展部整體消化理解后，轉化為公司的管理經驗和理念在新的市場拓展項目中靈活運用。

　　4.1各類型物業實踐管理經驗總結及理論形成的反饋與收集

　　各管理處/顧問人員應積極配合市場拓展部對基礎知識的搜集工作，按照本部門實際運行情況，將最新管理方法和理論反饋到市場拓展部。

　　4.1.1公司全委管理別墅區（田園居管理處）管理實踐理論反饋

　　主要包含全委高檔別墅區管理所遵循的管理方案的適用性分析，管理理念應用，有效管理方式、方法等內容。每產生一次成文性改動，均應書面反饋拓展部。

　　4.1.2公司全委管理高檔寫字樓(聯合廣場)管理實踐理論反饋

　　主要包含寫字樓管理處在管理實踐過程中形成的最新管理方法、管理理念運用等在實踐工作中有良好應用效應的理論知識。每產生一次成文性改動，均應書面反饋拓展部。

　　4.1.3公司顧問管理住宅區(天明居)管理實踐理論反饋

　　主要包含公司提供顧問管理的實踐工作中所依據的顧問管理方式方法、管理理念的運用及實際工作中產生的管理新思路等理論知識。作為對今后顧問樓盤管理理論的參考和借鑒。其文件資料、理論知識應書面反饋拓展部。

　　4.2公司各職能部門運行中產生的理論基礎知識的反饋與收集

　　各職能部門應根據實際管理工作，將規范化的管理規程及管理方式方法以書面方式反饋市場拓展部。

　　4.2.1機電管理部現有工作規程、模式理論知識的反饋與收集

　　主要包括機電管理部門最新的機電設備系統的科學管理方式方法。例如節能、高效等。

　　4.2.2品質保證部現有工作規程、模式理論知識的反饋與收集

　　品質保證部應該是一個跟蹤公司各個部門工作的全程監控部門，因而其所掌握的資料和信息都應該也必須是最新和最權威的依據。同時其運行方式本身也應是最完善的。因而需要品保部及時反饋最新的規范化要求和品質保證運作方式方法給市場拓展部，以利于市場拓展部消化利用。

　　4.2.3行政辦公室現有工作規程、模式理論知識的反饋與收集

　　主要包括行政辦公過程中遵循的科學的規章制度，有效管理實踐經驗和理念等內容。

　　4.2.4財務部現有工作規程、模式理論知識的反饋與收集

　　主要包括財務活動中的有效管理實踐經驗和最新財政措施、有效成本控制方式等理論經驗反饋。

篇2：物業項目拓展控制程序

　　物業項目拓展控制程序

　　1.0目的

　　保證公司物業項目拓展工作的有序及正常進行，提高物業項目拓展工作效率。

　　2.0范圍

　　適用于公司內與物業項目拓展有關的組織及其組織行為。

　　3.0 職責

　　3.1 總經理負責批準公司物業項目拓展工作方針及公司年度物業項目拓展工作目標。

　　3.2商務部負責公司的物業項目拓展工作，在全國范圍內對外承接物業管理項目。

　　3.3商務部的片區負責人負責本片區內物業項目的拓展工作。

　　4.0 程序

　　4.1 物業項目拓展運作流程圖

　　物業項目信息獲取

　　有效聯絡 與發展商初步交涉 有效跟蹤及聯絡洽談

　　全權委托

　　物管方式的確定 顧問管理 擬定合同

　　咨詢服務

　　合同評審

　　簽 約

　　項目資料移交，協助其它單位做好項目跟進

　　辦理結案工作

　　4.2 物業項目信息獲取

　　4.2.1各部門及個人應協助商務部進行物業項目信息的搜集，對信息的識別由商務部負責。

　　1)物業項目信息的搜集有以下途徑：

　　A、實地收集新建、在建或已建物業的項目信息;

　　B、參觀各類房地產交易會;

　　C、收集項目在報刊雜志、網絡信息及電視、廣播等各類媒體上的廣告宣傳;

　　D、物業管理主管部門及政府相關機構的推介;

　　E、中介機構及房地產相關行業之各類企業單位的推介;

　　F、公私關系之熟人、朋友及已簽約發展商的推介;

　　G、主動上門聯絡的發展商;

　　H、參加項目的公開招投標或邀請招投標;

　　I、 其他途徑。

　　2)物業項目實地考察要素

　　A、物業類型、規模及定位(通過實地或模型、效果圖、銷售價格等了解項目檔次定位等);

　　B、所在區域及其地理位置;

　　C、開、竣工時間及其開盤、入伙時間;

　　D、發展商聯絡方式、背景資料及其物業管理合作意向;

　　E、對于新市場，須充分調查當地物管情況，包括配套法規、收費狀況、物管消費心理、發展前景等;

　　F、其它可于第一時間收集到的信息。

　　4.2.2商務部將搜集到的項目信息的各類要素進行整理分析，與發展商作進一步接洽，盡可能多接高檔次、大規模樓盤或較好的商業、寫字樓等能為公司帶來經濟效益及社會效益的項目。

　　4.3 有效聯絡及跟蹤洽談

　　4.3.1商務部項目跟蹤人員通過面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與發展商銷售主管、發展商物管事宜主管、發展商決策高層人仕聯絡。

　　4.3.2聯絡洽談內容及有效記錄

　　1)了解項目具體情況，索取項目總平面圖及其相關圖紙、資料。

　　2)了解項目發展商的實力背景、以往業績，發展商對項目物業管理的合作意向等。

　　3)向發展商推介我司發展規模、實力背景、管理業績。

　　4)在項目跟蹤過程中如發生部門內部工作調整或公司人事變動等情況，原項目負責人及接手的員工必須認真做好項目移交工作，原項目負責人必須提供物業項目文字資料、完備的有效聯絡記錄等全套資料及發展商有效聯絡人員的聯絡方式，原項目負責人須安排接手人與該項目發展商有效聯絡人員面談一次。

　　4.4 物業管理方式的確定:

　　4.4.1根據公司提供的三種物業管理方式，分別為全權委托管理服務型、顧問管理服務型、咨詢策劃管理服務型，商務部應從為我司爭取最大利益的角度出發，并結合物業的實際情況、發展商的合作意向等確定建議發展商采納的物業管理方式。

　　4.5 合同評審

　　4.5.1合同評審日常工作程序

　　1)部門員工根據與發展商的洽談意見，根據標準合同范本擬制合同稿，編制版本號，經自審后與項目資料一并提交部門負責人。

　　2)部門負責人就與標準合同中有改動或可商談的條款進行審查(包括文字和內容)，簽字確認后提交公司主管領導進行審查。

　　3)公司主管領導就合同中有關重要條款進行審查(著重于內容)，簽字確認后返回。

　　4)準合同經公司主管領導審查后提交公司總經理、其他主管領導及相關部門對合同主要條款進行評審，填寫《合同評審記錄》并經評審人員簽字確認。

　　5)合同經評審后由部門員工根據批復意見修訂合同稿并負責及時報發展商。

　　4.6 簽約

　　4.6.1 簽約合同必須按照合同中約定的份數用公司統一的標書紙打印，并確保在每份合同的每頁右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對外經濟合同會簽單交公司領導簽字認可。

　　4.6.2 商務部準備簽約的前期準備工作，并負責通知相關出席人員。

　　4.6.3 簽約時甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營業執照復印件及法人代表證明書(如非本司法人簽署該合同，則需再準備法人代表授權委托書)。

　　4.6.4 甲、乙雙方按合同上約定份數保留合同原件。

　　4.7 項目資料移交

　　4.7.1與發展商的資料移交

　　1)商務部發函通知發展商關于我司工作移交事宜。需要的話，在發文中提醒發展商及時支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財務部相關人員聯絡方法。

　　4.7.2與辦公室的資料移交

　　1)發函通知辦公室簽約事實。

　　2)把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負責為財務部復印一份。

　　3)辦公室應將發展商的主要聯絡人及聯絡方式傳遞給財務部等有關部門。

　　4.7.3 與財務部的資料移交

　　1)發函通知財務部簽約事實。

　　2)要求財務部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。

　　4.8 辦理結案工作

　　4.8.1 項目負責人填寫《項目檔案交接清單》并向部門檔案管理責任人交接全套資料。

　　4.8.2 商務部應與相關部門及項目管理處負責人開會、交待工作。

　　5.0 相關文件與記錄

　　WI/T 《市場拓展工作手冊》