物業前期介入控制程序

　　1.0目的

　　對物業管理前期介入的物業形成前期的階段性管理進行規定,為以后物業管理打下基礎,確保物業管理服務滿足開發商、業主住戶和法律法規要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業接管驗收前介入房屋開發商的開發、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產的銷售，物業宣傳等過程的管理。

　　3.0職責

　　3.1 品質督導負責物業前期介入控制的歸口管理，具體負責與房產開發商聯絡物業前期介入的有關配合房產銷售、宣傳、公司投標等事宜。

　　3.2 物業驗收接管領導小組（籌備）的各專業組分別介入參與審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監控，配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

　　4.0工作程序

　　4.1 物業前期介入管理，是指物業管理企業在物業房屋開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。

　　4.2 物業前期介入管理的必要性

　　按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想，在物業設計開發建造之時開始，物業公司代表業主參與物業管理有關活動，是一項物業管理的前期管理。其意義有：

　　4.2.1 物業公司參與對設計的評審，可利用物業管理企業豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理要求，完善房屋設計要求，并為以后的管理工作打下基礎。

　　4.2.2 物業公司在物業管理使用方面擁有第一手資料，對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚，物業公司參與監理可彌補解決可能出現的質量隱患，提高房屋的建造質量，一定程度避免以后物業管理中的“老大難”問題，盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

　　4.2.3 提前介入對所管物業如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業情況進行了

　　解熟悉，為竣工驗收接管驗收打下基礎。

　　4.2.4 物業公司派人員參與先期開發，熟悉該物業各個部分、設備環境，對以后物業的管理養護、維護保養帶來許多便利：

　　a) 方便了物業管理中維護保養計劃；

　　b) 方便了物業管理中的檢修；

　　c) 確保了檢修質量；

　　d) 方便了物業管理改造、拆除及設備的更換，提高了物業管理效率和工作質量。

　　4.3 物業前期介入的管理內容。

　　4.3.1 參與投標洽談管理業務，物業公司通過市場調研了解房產開發商的開發動態，掌握開發信息通過投標競爭接洽業務。

　　4.3.2 建立與業主住戶的關系

　　物業管理通過參與房產開發商的銷售活動與業主（開發商）接觸、溝通、協商，又與購房者未來業主或住戶取得聯系，散發公司宣傳材料聽取意見要求和希望；了解業主住戶對物業所有安排打算。參與銷售部門同業主住戶簽訂物業管理合約，向業主提供介紹業主臨時公約，裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法，物業管理費用收取辦法等信息。

　　4.3.3察看記錄工程建筑現場為以后物業管理提供基礎。

　　a) 審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況；

　　b) 對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法；

　　c) 施工現場做好日后養護、維修要點、圖紙更改等記錄；

　　d) 參與設施工程驗收，對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查，按整改計劃督促施工整改。

　　4.3.4 根據業主住戶的希望要求設計管理模式，制定相應的規章制度。如：

　　a) 與開發商共同起草物業轄區的規章制度、業主臨時公約、裝飾施工管理辦法等；

　　b) 設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制和住戶手冊，物業轄區綜合管理辦法等；

　　c) 制定上崗人員的

培訓計劃，實施培訓。

　　4.3.5 建立服務系統和服務網絡

　　a) 建立保安、清潔、綠化、設施維修養護隊伍，訂立合同；

　　b) 同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門聯絡、溝通；

　　c) 建立代辦服務項目網絡。

　　4.3.6 準備物業的交接

　　a) 擬訂移交接管辦法；

　　b) 準備移交接管事項。

　　5.0支持/相關文件

　　《物業入伙及裝修控制程序》

　　《基礎設施和工作環境控制程序》

　　《與顧客有關過程控制程序》

　　6.0記錄

　　《前期介入巡檢記錄》

篇2：顧問項目物業前期介入控制程序

　　顧問項目物業前期介入控制程序

　　1.0 目的

　　為了公司盡早了解物業項目的設計、施工情況，確保物業項目在接管驗收時能夠達到物業管理所要求的條件，便于管理。

　　2.0 范圍

　　適用于已經簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務。

　　3.0 職責

　　3.1 商務部負責前期介入階段的接洽、統籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2 相關單位負責協助商務部進行準備工作。

　　4.0 程序

　　4.1根據合同或開發商的要求，商務部定期或不定期組織公司顧問團赴現場考察，從物業管理的角度提出書面專業建議。各單位應積極配合顧問團的工作。

　　4.2根據合同或開發商的要求，商務部組織教員對開發商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業管理基礎知識及崗位專業培訓，并安排好具體相關事宜。

　　4.3相關單位應配合開發商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

　　4.4商務部組織相關單位解答開發商提出的關于物業管理相關的法規、政策等問題;提供相關法規、政策文本;從物業管理角度提供專業咨詢、服務，以降低成本，提高效益。

　　4.5在開發商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，商務部組織人員協助開發商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定。

　　4.6根據開發商的要求，在工程施工階段由商務部組織專業人員協助開發商對分項工程(如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等)提出缺陷整改建議，確保工程質量。

　　4.7商務部組織專業人員協助開發商對各專業工程、設備設施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發商責成施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　4.8由相關管理處根據物業項目的實際情況編制物業管理方案，內容包括：管理模式、機構設

　　置、擬定人員編制、員工任職條件和素質要求及服務內容、標準。由財務部協助開發商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標準。

　　4.9由工程部等相關單位協助開發商提供日常管理所需設備、材料清單，指導編制對外分包的程序。

　　4.10 財務部協助開發商組建物業公司及資質審辦工作，并提供相應的物業管理資質材料。

　　4.11由相關管理處人員在相關部門的配合下根據開發商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12商務部根據物業項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關工作。

　　5.0 相關文件與記錄

　　WI/GW 《顧問項目管理手冊》

篇3：物業程序文件:物業前期介入控制工作程序

　　物業程序文件：物業前期介入控制程序

　　1.0目的

　　為了公司盡早了解物業項目的設計、施工情況，確保物業項目在接管驗收時能夠達到物業管理所要求的條件，便于管理。

　　2.范圍

　　適用于已經簽訂合同尚未入住的管理項目的管理服務。

　　3.0職責

　　3.1物業部負責前期介入階段的接洽、統籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2相關單位負責協助物業部進行準備工作。

　　4.0程序

　　4.1據合同或開發商的要求，物業部定期或不定期組織公司顧問團赴現場考察，從物業管理的角度提出書面專業建議。各單位應積極配合顧問團的工作。

　　4.2據合同或開發商的要求，物業部組織教員對開發商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業管理基礎知識及崗位專業培訓，并安排好具體相關事宜。

　　4.3有關單位應配合開發商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

　　4.4物業部組織相關單位解答開發商提出的關于物業管理相關的法規、政策等問題；提供相關法規、政策文本；從物業管理角度提供專業咨詢、服務，以降低成本，提高效益。

　　4.5開發商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，工程部組織人員協助開發商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定。

　　4.6據開發商的要求，在工程施工階段由工程部組織專業人員協助開發商對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。

　　4.7物業部組織專業人員協助開發商對各專業工程、設備設施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發商責成施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　4.8管理處根據物業項目的實際情況編制物業管理方案，內容包括：管理模式、機構設置、擬定人員編制、員工任職條件和素質要求及服務內容、標準。由財務部協助開發商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標準。

　　4.9工程部等相關單位協助開發商提供日常管理所需設備、材料清單，指導編制對外分包的程序。

　　4.10財務部協助開發商組建物業公司及資質審辦工作，并提供相應的物業管理資質材料。

　　4.11管理處人員在相關部門的配合下根據開發商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12物業部根據物業項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關工作。

　　5.0相關文件與記錄

　　5.1《項目管理手冊》