商場物業接管驗收技術規范

　　1.驗收方法：

　　*本接管驗收技術條件驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法，側重觀感是否合格、設施設備是否符合使用要求。商場物業部負責操作。

　　2.接管驗收標準：

　　3.主體結構

　　*外墻無明顯裂紋，不滲水；

　　*屋面防水工程應嚴格按規范施工，材料必須符合設計要求和國家現行產品標準的規定，防水層與墻、地漏、管道和其他設施結合處的鋪貼必須結合緊密；

　　*屋面排水暢通、無積水、無滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；

　　*套（立）管的泛水高度必須符合設計要求；

　　*三層以上房屋的層面應有組織排水，虹吸式排水水斗應安裝牢固、接口平密、不滲漏；

　　4.樓面地面

　　*樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓，整體面層平整、水平，陰角平直、無裂縫、無脫皮、起砂；

　　*塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、無空鼓、裂縫、起泡，粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差；

　　5.天臺

　　*天溝、落水口暢通完好；

　　*隔熱層、防水層完好；

　　*散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整；

　　*屋面避雷設施連接牢固；

　　6.樓梯、扶手

　　*鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；

　　*樓梯無裂縫、無表皮剝落；

　　7.洗手間

　　*洗手間地面應低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現象；

　　*衛生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現象、無堵塞、排水通暢，操作正常；

　　*給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力；

　　*地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現象、無堵塞、排水通暢、完好無損；

　　8.棚面內墻面

　　*頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬；

　　*墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現象；

　　*墻面塊料(如瓷磚)面層粘貼牢固，無缺棱掉角，面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫砂漿飽滿，線條順直；

　　*墻面油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現象；

　　9.門、窗

　　*門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；

　　*門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；

　　*玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；

　　*油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

　　10.照明電氣線路

　　*照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應靈敏、接觸良好、發光正常；

　　*開關安裝牢固、開關靈活、接觸良好；

　　*電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常；

　　*電氣線路應符合國家阻燃標準安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地；

　　*其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符、工作正常；

　　11給排水系統

　　*給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象，機房地面進行防塵處理，配置完整；

　　*明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板進行防繡處理，安裝牢固、平穩；

　　*護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固；

　　*下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水；

　　*水池、水箱衛生保潔、無滲漏；

　　*地下室中低于室外地面的衛生器具和地漏的排水管，不應與上部排水管連接，應設置集水坑用污水泵排出；

　　*沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內無雜物；

　　*管道應安裝牢固，控制部件啟動關閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合國家的要求；

　　12供配電系統

　　*變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷；

　　*發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好、配件齊全、標識清楚，設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好；

　　*供配電系統無超負荷現象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無過熱現象；

　　*電氣聯動正確；

　　*配電箱、柜、橋架的接地應良好，并符合規范；

　　*強、弱電豎井應獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固；

　　1)電纜穿墻孔封堵良好，無滲漏現象；

　　2)電纜溝內電纜鋪設平整，無積水和雜物；

　　*屋面、墻面不得有任何漏水滲水；

　　*地面進行嚴格的防塵處理；

　　13暖通系統

　　*各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開關靈活；

　　*排煙閥、送風閥、風檔板安裝平正，啟閉靈活，閉合嚴密；

　　*管道的管架、支架、吊架應牢固；

　　*設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象；

　　14中央空調系統

　　*中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷，設備的振動防護和消音措施齊全；

　　*樓層空調機房地面應低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積

水、倒泛水和滲漏現象，并進行防水處理；

　　*風管表面應平整、無損壞；接管合理，風管的連接以及風管與設備或調節裝置的連接無明顯缺陷；

　　*風口表面應平整，顏色一致，安裝位置正確，風口可調節部件應能正常動作；

　　*各類調節裝置的制作和安裝應正確牢固，調節靈活，操作方便。防火及排煙閥等關閉嚴密，動作可靠；

　　*制冷及水管系統的管道、閥門及儀表安裝位置正確，系統無滲漏，管道保溫完好，無損壞；

　　*風管、部件及管道的支、吊架形式、位置及間距應符合規范要求；

　　*通風機、制冷機、水泵、風機盤管機組的安裝應正確牢固；

　　*消音器安裝方向正確，外表面應平整無損壞；

　　*風管、部件、管道及支架油漆顏色與標志符合設計要求；

　　*絕熱層的材料、厚度應符合設計要求；表面平整、無斷裂和脫落；室外防潮層或保護殼應順水搭接、無滲漏；

　　*冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常；

　　15電梯（自動扶梯）系統

　　*電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩、安裝符合規范；有電梯運行準運證；

　　*電梯能準確地啟動運行，選層、平層、停層準確；

　　*機房內有承重吊環和限重標識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標識清楚；

　　*鋼絲繩干凈、無死彎和松股斷絲現象；

　　*電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關；

　　*梯門開啟順暢，無刮阻現象；

　　*電梯的各種安全保護開關動作靈敏可靠，電梯機房工作溫度正常；

　　16消防系統

　　*消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好，機房工作溫度正常；

　　*消防箱標識清楚、玻璃完好；

　　*消防設施配件齊全；

　　*消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足；

　　*消防用電設備主、備電源的自動轉換裝置試驗正常；

　　*火災報警控制器和消防聯動控制設備聯動功能正確；

　　*對火災探測器和手動報警按鈕進行模擬火災響應和故障信號檢驗，功能均正常；

　　*室內消火栓出水壓力符合現行國家有關設計規范，在消防控制室內操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常；

　　*自動噴淋系統，應在符合《自動噴水滅火系統設計規范》，在消防控制室內操作啟、停泵，水流批示器、信號閥、壓力開關、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常；

　　*氣體、泡沫、干粉等滅火系統，對其進行手動啟動和緊急切斷聯動，試驗控制功能、信號均正常；

　　*對與固定滅火設備聯動控制的其它設備動作（包括關閉防火門窗、停止空調風機、關閉防火閥等）進行聯動抽驗，其控制功能、信號均正常；

　　*防煙排煙風系統，通風空調和防排煙設備的閥門的聯動測試，報警聯動啟動、消防控制室的直接啟停、現場手動啟動聯動防煙排煙風機；報警聯動停、消防控制室遠程停通風空調送風；報警聯動開啟、消防控制室開啟、現場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常；

　　*消防電梯的手動控制和聯動控制功能檢驗，非消防電梯的聯動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常；

　　*火災應急廣播設備的檢驗：在消防控制室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常，語音清晰；

　　*消防專用電話的檢驗：消防控制室與所設的對講電話分機的通話試驗；消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗。上述功能正常，語音清晰；

　　*應急照明、可燃氣體、切斷非消防電源及其他消防控制設備的檢驗：功能、信號均正常；

　　17安全監控系統

　　*安全監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好、機房工作溫度正常；

　　*監控探頭安裝牢固，定位準確，成像清晰，無死角；

　　18道路系統

　　*路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節能；燈柱安裝牢固、油漆完好；

　　*路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；

　　*路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；

　　*廣場塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　*交通標識線、路牌清楚完好；

　　*踏步砌筑平實、牢固、無裂縫；

　　19停車場系統

　　*停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好；

　　*自行車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好；

　　20保潔、綠化設施

　　*綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關靈活、安裝穩固；

　　*垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便；

　　21其它配套設施

　　*店招、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔；

　　*導示系統安裝牢固、標識清楚、完好無損；

　　*雕塑景觀、裝飾品安裝牢固、完好、安全；

篇2：物業接管驗收作業規范

接管與接收作業規范

1.0 目的
為明確物業接管驗收中雙方的責、權、利,確保物業使用的安全和正常的使用功能,為今后物業管理工作能正常開展,特制訂本作業指導書。

2.0 適用范圍:
適用于本公司承接樓宇的接管與接收。

3.0 職責:
運作部、工程技術部負責對樓宇的接管與接收進行控制。

4.0 內容:

4.1 與開發商簽訂物業管理委托合同。
4.1.1 運作部根據開發商要求確定合同內容、條款,按“管理評審程序”進行合同評審。
4.1.2 委托管理合同應包含以下要素:
4.1.2.1 所管轄面積
4.1.2.2 托管期限
4.1.2.3 管理范圍
4.1.2.4 服務項目
4.1.2.5 甲、乙雙方責任
4.1.2.6 保修條款
4.1.2.7 專用基金、管理用房
4.1.2.8 解除、終止合同條件
4.1.2.9 違約責任
4.1.2.10 爭議解決方式
4.1.2.11 其他條款

4.1.3 經總經理授權與開發商簽訂正式物業管理委托合同。
4.1.4 合同簽署后,其正本應送財務存檔。由運作部要求通知相關部門執行。

4.2 接管驗收的條件:
4.2.1 樓宇的接管驗收是在國家有關部門竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。應具備以下條件:
4.2.1.1 建設工程全部施工完畢,并經竣工驗收合格。
4.2.1.1 供電、采暖、給排水、衛生、道路、消防等設備和設施能正常使用。
4.2.1.2 樓宇幢、戶編號經有關部門確認。

4.3 接管驗收應提交的資料:
4.3.1 產權資料:
4.3.1.1項目批準文件
4.3.1.2用地批準文件
4.3.1.3 建筑執照

4.3.2 技術資料:
4.3.2.1 竣工圖紙:包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。
4.3.2.2 地質勘察