藍灣花園小區自治管理辦法

　　小區業主：

　　新年將至，為了給小區廣大業主營造一個安全、衛生、和諧的居住環境，實現小區民主自治、自我管理、自我發展的目標，鑒于小區目前臟、亂、差的現狀，根據小區業主的強烈要求和迫切期望，對小區管理實施自發自治管理的模式，具體管理辦法與措施如下：

　　一、指導思想

　　業主自愿、民主公開，業主參與循序漸進，衛生達標，安保有力，環境整潔，管理有序，實現民主自治，創建安居優美、和諧、創新、厚德的新型自治管理小區。

　　二、團隊管理構成與職責：

　　團隊管理總服務

　　繳費管理組

　　保安服務組

　　保潔衛生組

　　水電氣保障組

　　事務管理組

　　網絡宣傳組

　　民主監督小組

　　成員：z

　　總服務負責人：zz電話：****

　　成員：ZZ

　　繳費組負責人：ZZ

　　保安負責人：ZZ

　　水電負責人：ZZ

　　各組具體分工，各盡其責，相互配合，財務公開，嚴己寬人，團隊有力，監督有章，勤儉持治，清風氣正，民主集中結合，維權及時，業主滿意，保障有力。

　　三、目標任務與措施

　　注重實際，切實穩步扎實做好各項管理工作，形成自覺、民主、廣泛參與，公開透明，安定團結，鄰里友善，和諧和睦，環境優美，彰顯小區文化的常態管理機制，逐步實現從安居樂業，民主自由，行為規范，權益保障的人性化，常態化，規范化，民主化、科學化的小區民主自治，首先著重恢復小區正常的門衛、衛生清掃的常態化。其次，逐步完善各項管理措施，結合本小區實際，突出抓好門衛、衛生治理，強化服務意識。

　　1、環境衛生：清潔工和業主義務大掃除相結合，以清潔工為主，業主義務為輔，旨在發動業主自覺參與小區事務，培養和睦鄰里關系，環境清潔堅持一天兩掃（主干道、樓群周圍、步過道），協助垃圾清運，清掃，糾察不良衛生習慣，著裝上崗。

　　2、門衛安全：實行兩班倒制，統一著裝，嚴格管理，規范停車，設置流動車位，禁止機動車與電動車亂停亂放，規劃區域動態管理，控制外來閑雜人員進入，保證小區安全，憑牌進入小區大門，按時落鎖及小區巡查，視情況而定適時增加安保人員，強化管理，突出重點安保。

　　3、綠地綠化管理，加強綠地管理，適時增加植被花木，定期修剪，做到兩季有花，冬季有綠春意盎然，休閑自得景觀維護。

　　4、燈光照明：維修現有干道照明，補缺遺漏。夜間常態照明更換老舊破損照明系統，著力增添景觀照明（地燈、路燈、行道燈、增綠燈）等美觀大方，質優價廉的燈具及聲光系統。

　　5、業主活動中心籌建組織：根據小區實際，結合當前現狀，著手組建活動中心，豐富業主文化體育生活，同時滿足業主需求，增加切實可行的便民服務項目，統籌安排符合小區實際情況又具有針對性的法律、健康、文化體育等基礎講座交流觀摩休閑旅游等活動。

　　四、交費辦法

　　自20**年元月**日起，啟動費用前期主要依據部分熱心業主自籌（沖抵年度物業費），繳費辦法為季度制，延用原物業收費執行標準，采取“滾雪球”式收費法及季度費用公開制，影響帶動整個小區完善自覺交費制度，提高自覺交費意識，尊重業主意愿，提升自治管理水平。

篇2：BJ品閣小區嘗試公司制自治

　　北京品閣小區嘗試“公司制”自治

　　物業公司的突然撤離令北京品閣小區業主們在被動中選擇了自己管理，而小區業主兩年來維權形成的團結協作令他們主動選擇了自治，也使這個小區成為北京第一個業主自治管理的小區。自治管理強烈激發了業主的“主人翁意識”，半年來，小區被管理得有聲有色。

　　今年6月29日，小區注冊成立了社區服務中心公司，“公司制”業主自治管理成為小區管理模式的新探索，也讓業主自治從試驗性的嘗試轉向了更為嚴謹的法律層面。

　　北京品閣小區嘗試“公司制”自治

　　專家認為業主當股東模式只適合中小型社區

　　□《民主與法制時報》記者袁婷

　　7月17日，北京市海淀區凈土寺的品閣小區里，一條“創小區業主自治第一”的白底紅字條幅顯眼地掛在墻上。橫幅暗示出這個小區的特別之處，這是北京第一家“拋棄”物業公司、由業主自治管理的小區。

　　懸掛橫幅的對面樓宇里，有一間“品閣小區業主委員會辦公室”。中午12點，邵里庭仍在辦公室里值班。邵里庭是品閣小區整個業主自治活動的帶頭人，18天前，他成為“北京三自品格社區服務中心有限公司”的總經理。目前，這個社區服務公司只管轄一個小區，就是品閣小區。

　　物業公司突然撤離

　　20**年11月，品閣小區的業主入住。在此后將近兩年的時間里，他們遭遇了和全國成百上千家小區業主極其相似的維權經歷?！跋仁菢怯罱桓稌r間拖延，接著是綠化面積縮水，再之后是車庫地下一層用作旅館。我們的物業費按照每平米2.78元的甲級公寓交納，但丟東西、毀壞車輛的事情仍不時發生。小區的業主們非常不滿?！鄙劾锿Α睹裰髋c法制時報》記者說。

　　于是品閣小區的業主與開發商指定的那家物業公司交涉，雙方開始了曠日持久的“拉鋸戰”。屬于開發上的問題，物業公司推脫給開發商。對于業主們執意要收回的“地下一層旅館”使用權，物業公司始終不肯退讓。

　　業主們表示抗議的方式仍舊沿襲物業公司與業主之間糾紛的老套路，就是不交物業費，“在長達半年的時間里，有60%至70%的業主沒交過物業費?！鄙劾锿セ貞浾f。

　　事情的轉變來自于物業公司的一個突然決定。20**年9月的一天，原管理品閣小區的某物業公司突然撤出小區，除了保潔員、電工等幾人，物業公司的員工全部離開。

　　品閣小區開發商向業主們表示要指派其他物業公司接管小區，但這個提議被業主們拒絕了?！皬暮臀飿I公司較量的兩年經驗里，我們很清楚，業主和物業公司有一些對立性的矛盾很難化解，開發商指定其他物業公司是換湯不換藥?！鄙劾锿フf。

　　情勢所迫，邵里庭這個曾帶領業主們向開發商索賠違約金的業主代表，此時再度被大家推到了臺前。

　　主動選擇自治

　　邵里庭在這次物業公司突然撤離之前，已經和開發商、物業公司打過多次交道。由他當談判代表，業主們不僅索賠到了違約金，而且交涉將20**年10月起的物業費降低到每平方米2.2元。但邵里庭和幾個業主代表也遭遇了半夜陌生人敲門、電話恐嚇等騷擾，邵里庭的子女特意讓他搬出品閣小區靜養。

　　“物業突然離開后，小區的業主代表們到我家來討論將來怎么辦，大家誠懇地邀請我做代表，我決定回去繼續當小區‘管家’?！?/p>

　　回到品閣小區，邵里庭有條不紊地做了幾件事：第一件是讓保潔員等人繼續工作，恢復小區的秩序;第二件是成立業主委員會?！耙驗殚_發商遲遲不成立籌備小組，我們在入住兩年內一直沒有成立業委會。這次事件之后，我們用38天的時間成立了業委會并備案?！鄙劾锿プ院赖卣f。

　　業委會成立后，邵里庭等人通過樓層召集人和聯絡人，向全體業主發放了調查表?！吧逃懶^的物業管理方式時，我們設計了三個選擇，一是原物業公司繼續管理，二是招標選擇物業公司管理，三是業主自治管理。結果是，在收到的100余份調查表里，各有一人選擇前兩種方式，其他人都選擇自治，我們就這樣決定實行小區自治?！鄙劾锿ソ榻B。

　　對絕大多數業主的這一選擇，邵里庭并沒有感到意外。他認為，是兩年來維權形成的團結協作令業主們意識到自治的可行性，他們主動選擇了小區自治。

　　精打細算的管理

　　20**年10月起，品閣小區開始嘗試一種全新的小區管理方式--業主自治。邵里庭面臨著兩種管理：對于收支上的管理，他要“精打細算”;對于人心的管理，他希望能“齊心協力”。這或許和邵里庭自己的經歷有關。他退休前做過教師，喜歡研究經濟學;他還當過廠長，對管理學有一些自己的領悟。

　　邵里庭攤開紙，算了一筆賬：我們主要的收入是物業費，現在每年有近40萬元。另外是電梯的廣告費，每年有1萬元收入。物業管理上的支出主要有三大塊，一塊是電梯費用，一塊是水費，另一塊就是人員工資?！拔宜懔艘幌?，即使是在上下班高峰時間里，兩部電梯也完全夠用，這樣關閉其余的兩部電梯以節省開支?！?/p>

　　邵里庭認為，人浮于事也是物業費高的原因。原來的品閣小區有保安、保潔員、維修工、物業辦公室人員等共計19人。邵里庭精簡這支服務隊伍，他將電梯維修和樓宇維修外包給專門公司，現在品閣小區只外聘12名服務人員。

　　此外，邵里庭充分發揮自治管理中間環節少的優勢，他拋開保潔公司直接聘請保潔員，節省了費用。他還與街道居委會合作，請轄區內的低保戶和下崗工人來擔任門衛值班員，“這樣既保證了崗位的穩定，也解決了下崗職工再就業的困難?！?/p>

　　“地下二層車庫原來有146個照明燈，每月耗電量是一筆不小的開支。一位懂電學的業主給我提合理化

　　建議，按他的建議去做，果然節省了能源和開支?！鄙劾锿フf。 　　被激發的主人翁意識

　　品閣小區自治管理后，小區物業費再次降低為每平方米2元，邵里庭對這個定價頗有信心?！艾F在的收入主要靠物業費，精簡開支后，物業費不僅夠用，還能有盈余。盈余除了用于小區建設和服務中心的經營費用外，還能充抵業主們下一年的物業費?！鄙劾锿フf。

　　但是，邵里庭強調，如果沒有業主們各盡其能建設小區，服務中心開支會緊張得多。車庫照明燈的事讓邵里庭最感到欣慰的不是節省開支，而是業主表達出來的自治管理的“主人翁意識”。

　　邵里庭開玩笑稱，小區的金魚池是“撿破爛”修起來的。邵里庭曾向裝飾公司詢問過報價，最省也要2.8萬。小區業主知情后，當有親友裝修時，業主就將廢棄的玻璃、磚瓦撿回來交給邵里庭。恰好，小區里的一位業主和裝飾材料公司相熟，通過這位業主，服務中心只用4000元買了部分材料，加上大家找來的廢舊材料，金魚池就這樣建起來了。

　　邵里庭最為驕傲的是小區的監控系統。這套監控系統在市場上的價格是70萬元，而品閣小區安裝這套系統一共花了不到兩萬元。原來小區內居住著兩位參與過“神六”設計的退休老專家，他們親自給小區的監控系統做設計并幫助安裝，小區服務中心只花了材料費。

　　此類事情還有很多?！白灾巫寴I主感覺到，給小區出力就是為自己出力，為小區節約就是給自己省錢?！鄙劾锿フf。

　　更深層面的嘗試

　　在經歷了半年的自治管理的試驗后，品閣小區再次通過書面業主大會形式，決意成立自治管理模式的社區服務中心。20**年6月29日，北京三自品格社區服務中心有限公司在海淀區工商局注冊成立，公司的股東是全體業主，股東代表由7位業委會委員擔任，邵里庭擔任總經理。

　　邵里庭告訴《民主與法制時報》記者，服務中心現在每個月向業委會公布賬目，每季度向全體業主公布，每年向全體業主做決預算報告。在7月份之前，這樣做出于邵里庭等人的道德自律，而此后這將成為法定的義務?！叭云犯窆尽钡某闪?，讓業主自治這種探索從試驗性的嘗試轉向了更為嚴謹的法律層面。

　　其實，在北京的品閣小區之前，全國已經出現不同形式的業主自治嘗試。像哈爾濱市繽紛假日公寓成立法律維權、經營管理等7個工作委員會，分別由業主委員會成員和部分業主負責具體工作。然而，北京品閣小區率先將業主自治的方式轉變成“自治式的服務公司”。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這三家自治試點小區有一個共性，那就是屬于中小型社區，自治模式有優勢，能破解物業公司和業主之間的對立，業主自治在收費、效益等方面相對比較透明。但董藩認為，像品閣小區這種由全體業主做股東的“公司制”自治，比較適合于中小型社區，業主數量較多的大型社區操作起來會比較困難。

　　事實上，業主自治后的品閣小區還面臨著許多棘手的問題。比如地下一層旅館的使用權以及其他類似問題等。

　　作為自治活動帶頭人的邵里庭，可以靠熱情支撐他對小區共有財產的維權，但作為社區服務中心總經理的他，如何維權則成了考核他管理業績的一個指標。邵里庭身份的變化，折射出業主與社區服務中心之間，不僅僅是邵里庭所設想的和諧的大家庭關系，他們也是一種公司股權關系，這一層似乎更重要。(版權聲明:任何媒體轉載本稿件,須注明來源于《民主與法制時報》,否則追究法律責任)

篇3：住宅小區業主自治原則

　　住宅小區業主自治原則

　　一、共享原則

　　土地資源不足，無法“獨立”滿足人們追求高質量生活的要求。人們選擇“共享”而非“獨占”綠地、會所、車庫、水電、安保等服務。

　　共享是小區基本生活原則：

　　-禁止“先得永占”“錢多獨占”的分配方式；

　　-共有資產為大家分享使用，而非為賺取業主利益；

　　-獲得便利者，應考慮為其他業主提供補償；

　　二、陽光原則

　　三、共同進步共同承擔原則

　　四、實名言論自由原則

　　五、程序正義原則

　　六、民主決定與保護少數原則

　　七、尊愛維權者原則

　　八、公權再造原則

　　九、寬恕與治惡原則

　　十、傳承原則