業主大會法律地位研究討論

　　摘要業主大會是由物業管理小區的全體業主或業主代表組成以實行自治的組織，它是物業管理小區全體業主的最高權力機構。業主大會符合“其他組織”的構成要件，具備民事主體資格，能夠獨立參加民事訴訟，獨立承擔民事責任。那么業主大會的法律地位又是怎樣的呢，是否具有民事主體資格或法人人格，本文將對此進行討論。

　　一、業主大會概述

　?。ㄒ唬I主大會的概念“業主”，顧名思義就是物業的主人。業主大會是全體業主實行自治的組織。在理論上，業主大會是全體業主參加的大會，但是考慮到各物業小區管理的實際情況有所不同，有些規模大、業主多的物業小區，要求全體業主參加的業主大會的召開很困難，而業主代表大會的召開相對容易，因此，根據《業主大會規程》的規定可以推選代表參加業主大會，此時的業主大會實際上就是業主代表大會。

　?。ǘI主大會的成立根據《物業管理條例》（下簡稱《物管條例》）的規定“一個物業管理區域成立一個業主大會”及“同一物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。若“只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責”《業主大會規程》對業主大會成立規則做了補充，但是我國業主大會的建立規則在制度上仍存在缺陷?！段锕軛l例》和《業主大會規程》均未規定成立業主大會的條件。根據《物管條例》的規定，成立業主大會首先應在政府部門指導下成立籌備組，而籌備組成立的法律法規的依據未明確。由于政府行政管理責任模糊，籌備組易被少數人非法操縱，不利于及時成立業主大會；而部分業主出于個人利益考慮，在實踐中發生多頭籌備，且把全體業主召集起來召開業主大會的可能性低，這就使業主大會的首次召開更加撲朔迷離，其合法性也將受到質疑。

　?。ㄈI主大會自治的法律基礎——建筑物區分所有權根據《物權法》的規定，建筑物區分所有權由專有所有權、共有權、成員權三部分構成。

　　從法律的角度看，物業管理反映出來的各種問題其實質都是由建筑物區分所有權問題派生而來的。

　　第一，建筑物區分所有權是業主大會實行自治的權利基礎，其復合性的特點決定了區分所有人對于建筑物的維護和管理必然相互關聯，因此，物業管理區域內的所有業主必須組織起來，成立業主大會以管理物業和維護公共利益。

　　第二，建筑物區分所有權中的專有權的主導性為業主在自治中的表決權計算提供了依據。區分所有權人專有所有權的大小，決定了共用部分持分權和共同管理權的大小，故業主在業主自治中的表決權計算以業主的所有權大小為依據。

　　第三，建筑物區分所有權為業主大會的運行提供了制度基礎，其具有的復合性和一體性決定了業主大會是全體業主的自治組織。業主大會按照法律法規所作出的決議體現全體業主的共同意志，其效力及于所有業主，即便對決議持不同意見的業主或決議之后才成為業主的，只要決議合法有效，同樣受決議約束。

　　二、業主大會的法律地位

　?。ㄒ唬I主大會在我國的現狀根據《物權法》中“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”豐和《物管條例》第10條之規定，可見在我國立法中已經認識到業主大會在物業管理中的重要地位，并對此作出了相應的規定，但是縱觀我國有關物業管理方面的立法，并沒有明確地對業主大會法律地位作出規定，法條中僅僅提出了業主大會存在的必要性，但是沒有進一步對其進行定義及具體論述，這就導致了在我國的司法實踐中業主大會的尷尬地位。

　?。ǘI主大會法律地位的爭議對業主大會的法律地位一直存在爭議，主要有以下的幾種觀點：

　　1.業主大會具有法人人格有學者認為，業主大會作為物業管理的自治團體，賦予其獨立的法人人格，使之具有法人性，實益頗多。主要體現為：第一，業主大會對外進行法律行為時可以以自己的名義，如取得權利和訂立合約；第二，業主大會具有獨立的法人人格時，其自身即為權利義務的歸屬點，是交易雙方的交易活動更加具有便利性和安全性；第三，相對于單個或數個業主，業主大會具有法人人格有利于參加訴訟。

　　2.業主大會不具有法人人格另一些學者認為，不宜賦予業主大會法人人格，有如下理由：第一，作為法人的團體，業主大會對外為法律行為可以以自己的名義，而不具有法人人格的團體應以業主之名義對外為法律行為，但是將二者相比較，難分優劣。第二，即使業主大會成為權力義務的歸屬點，也不會使法律關系比非法人管理團體更為清晰。第三，可作為訴訟主體行使權利，但是這并非取得法人資格的管理團體的獨有優點，即使無法人資格，管理團體即業主大會也能基于法律的規定取得訴訟當事人的地位，可獨立代表其他業主向有關業主行使權利。

　　3.業主大會不具有民事主體資格業主大會是實施自治管理的群眾性組織，在物業管理法律關系中，只有業主具有民事主體資格，而業主大會和業主委員會都不具有民事主體資格。

　　我認為，民事法律關系的主體，是指參加民事法律關系，享受權利和承擔義務的具有民事主體資格的人。民事法律關系是人與人之間的社會關系，所以必須有人作為主體參加。任何個人和組織要成為民事主體，必須由法律賦予其主體資格。作為全體業主自治組織的業主大會，“具有選聘、解聘物業服務企業的權利”，這表明業主大會已經可以作

為一個民事主體與其他主體進行商事活動了，如果我們再一味地否定其民事主體資格，而只承認業主個體的民事資格，則在處理涉及眾多業主的公共事務時，將會更加地繁瑣和浪費資源，不利于維護業主的利益。

　　此外，盡管將業主大會法人化會帶來一定的好處，但也有一定的缺陷。首先，獨立的法人團體具有法人人格和完全的權利能力，有實際控制人濫用法人人格的危險，而大多數業主并不實際管理物業小區的公共業務，在監督缺位的情況下，反而有可能會使業主的利益遭受損失。其次，法人團體的財產制度似乎與區分所有權的財產制度歸屬理論存在矛盾。如小區物業維修基金，根據法人財產制的理論，物業維修基金應該屬于法人團體的財產，即業主大會的財產，而不再是業主的個人所有財產；但是根據區分所有權的財產制度，則應該歸于全體業主共有。故此，我認為暫不宜對業主大會賦予法人資格。

　　三、業主大會法律制度的完善

　?。ㄒ唬┰诹⒎▽用嫔厦鞔_業主大會的非法人組織地位將業主大會定位為非法人組織是具有其合理性的。談到業主大會的法律地位，首先必須考慮到它成立的目的，業主大會的成立旨在改善人民群眾的生活和工作環境，維護業主的合法權益。按照法律法規的規定，業主大會的主要的職責有兩個：一是代表業主雇傭和解聘物業服務單位；二是如果與他方發生訴訟時，根據業主的委托，業主大會代表所有業主參加訴訟。參加這些活動，業主大會只需要擁有一定的財產支配權即可，沒必要擁有完全獨立于業主的財產。因此，將業主大會定位于非法人組織就可以滿足其設立的目的。再者，法律法規對法人組織的設立程序要求嚴格，成立程序多，持續時間長，耗費資金多。如果將業主大會定位于法人，既不利于社區管理的發展，也不符合經濟上的成本收益分析。

　?。ǘ┰谒痉▽用嫔厦鞔_業主委員會與業主大會的關系業主委員會的職責有召集業主大會會議；代表業主與物業服務機構簽訂物業服務合同；監督物業管理規約的實施等。業主大會與業主委員會之間是委托關系，業主委員會只有在業主和業主大會的授權下，才能夠開展工作。業主委員會承擔自己超越委托權限的作為所產生的后果。業主大會監督業主委員會，業主委員會有義務接受其監督。業主委員會一旦違反其應承擔的義務或法律法規，可以通過業主大會變更或撤銷其行為，如果業主委員會所作決定因違法違規而對業主造成損失，作出決定和執行該決定的委員應當對受損業主進行賠償；反之，如果業主委員會所作出的決定產生的后果是在沒有違反法律法規，且無越權行為的情況下產生的，該結果將由全體業主共同承擔。

　?。ㄈ┰谛姓用嫔厦鞔_政府與業主大會的關系業主大會雖然是社區居民的自治管理機構，但是作為社會重要的組成部分，其仍然應該受到政府的監督和指導。在物業管理實踐中，主要有三方面的關系：一是業主方，作為物業管理的主體，通過業主大會進行自治；二是物業服務企業，根據物業服務合同，為小區業主提供相應的服務；三是政府方，雖然政府不直接參與物業管理，但是有責任從宏觀制度上進行管理。但是，從當前物業管理中存在的問題來看，政府在業主自治中還是存在管理上的缺位。比如對業主自治的指導力度不夠；對物業服務企業的監管力度不夠。對于打造服務型政府的要求，其對于小區物業管理的角色定位應該由以前的福利型、行政型的管理者逐漸轉變為通過法律手段、經濟手段來宏觀調控物業管理的服務者、指導者。在物業管理活動中存在的大量法律關系都是屬于民事法律關系，而民事法律關系屬于私法解決的范圍，故作為自治組織的業主大會也屬私人領域。因此，政府在對其進行指導的過程中不應采取過多的行政性的調節，不能對私人領域的事務進行超越權限的干預，其職能必須從過去的行政型模式向服務型模式轉換，在業主自治這個領域中，政府要充分尊重業主的自治，同時也要做好相應的監督和管理。

　　四、結語

　　業主大會是小區物業管理的核心，是人們民主自治意愿表達的載體。業主大會的自治管理，不僅可以加大對業主權力的保護和完善物業管理的秩序，同時也能夠提高小區人民的生活水平。當前，《物權法》和《物業管理條例》是我國在物業管理業主團體方面的效力最高、內容最全面的法律規定，它們的頒布以及施行，結束了各地混亂不一的業主自治管理制度。但同時也存在著一定缺陷，如對業主自治管理團體的法律性質沒有明確定位，使業主大會的訴訟主體資格模糊不清。如果將業主大會性質定位為“其他組織”具有一定的可行性，讓業主充分地享有自治權的同時也有助于我國法律體系的完善。

篇2：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日?；顒?，并負責協調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　?。?）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。?）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　?。ㄒ唬I主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　?。ǘI主大會的主要職責如下：

　?。?）制定和修改業主大會議事規則；

　?。?）制定和修改管理規約；

　?。?）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。?）選聘和解聘物業服務企業；

　?。?）籌集和使用專項維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　?。ㄒ唬I主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名?；I備組的組長由業主擔任?；I備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）確定業主委員會委員的人數；

　?。?）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　?。?/p>4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。?）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　?。ㄋ模I主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　?。ㄎ澹I主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　?。ㄆ撸?業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　?。ò耍?業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌m.airporthotelslisboa.com備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　?。?）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。

　?。ㄊ?籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　?。?）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I主大會會議的內容包括：

　?。?）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉產生業主委員會；

　?。?）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　?。ǘ?業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　?。ㄈ﹩蝹€物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　?。ㄎ澹?采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　?。ㄆ撸┗I備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　?。ò耍?籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　?。ㄒ唬I主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　?。ǘ?業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　?。ㄈI主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　?。ㄋ模I主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。?）20％以上業主提議的；

　?。?）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。?）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　?。?）業主委員會備案登記申請表；

　?。?）《管理規約》；

　?。?）《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉和表決結果統計表；

　?。?）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。?）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　?。?）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　?。?）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　?。ㄒ唬┠７蹲袷毓芾硪幖s、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　?。ǘ┒ㄆ谂c業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　?。?）業主名冊；

　?。?）物業服務合同；

　?。?）有關法律、法規和業務往來文件；

　?。?）業主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推m.airporthotelslisboa.com舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業區域業主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　?。?）拒不履行業主義務的；

　?。?）連續三次缺席業主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.airporthotelslisboa.com責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　一、首屆業主委員會備案程序：

　　業主代表、建設單位共同組成業主大會籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主大會的籌備工作

　　↓

　　籌備組提交資料至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處

　　↓

　　籌備組成立后，應在該物業管理區域公告至少15天，

　　并自成立之日起30日內組織召開首屆業主大會會議

　　↓

　　召開首屆業主大會

　　投票表決《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》

　　投票選舉產生首屆業主委員會（約5-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　備注：

　　（一）籌備組成立應提交的材料包括：

　　1、籌備組成立備案申請書（由業主代表簽名、建設單位蓋章）；

　　2、建設單位蓋章的證明文件及代表的身份證復印件；

　　3、業主代表名冊，包括姓名、性別、年齡、所擁有物業的房號、工作單位、聯系電話、簡歷表等；

　　4、業主代表身份證復印件及產權證書（或購房合同）復印件，提交至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處時，應同時攜帶原件，核對后退回；

　　5、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、首次業主大會召開的時間、地點、形式（可通過召開會議或書面征求意見的方式進行）和內容；

　　3、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　4、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數（以每平方米為一個投票權，不足一平方米的采用四舍五入法計算；

　　5、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書；

　　2、首次業主大會會議記錄；

　　3、業主委員會成員名冊，包括職務及上述業主代表名冊中各項內容；

　　4、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　5、投票通過的《管理規約》、《業主大會議事規則》。

　　6、首次業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。

　　二、業主委員會換屆程序：

　　上一屆業主委員會組成籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主委員會的換屆選舉籌備工作

　　相關物業公司提供協助

　　↓

　　籌備組成立后應提交資料至市（區）房產管理局

　　或物業所在地的街道辦事處

　　并在該物業管理區域公告至少15天

　　↓

　　籌備組組成之日起30日內組織召開換屆選舉業主大會會議

　　↓

　　業主大會會議選舉產生業主委員會（約1-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　↓

　　經市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案后，

　　即完成整個程序

　　備注：

　　（一）籌備組告知方式：

　　向市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處提交上一屆業主委員會成立后的工作總結、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說明、業主大會會議召開議程。

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　3、確認業主身份，m.airporthotelslisboa.com確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　4、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書，加蓋業主委員會公章；

　　2、上一屆業主委員會備案通知書復印件；

　　3、換屆選舉業主大會會議記錄，必須由記錄人、籌備組成員、

監票人等主要參加人員簽名；

　　4、業主委員會成員名冊，并提供業主委員會成員的業主身份證明文件；

　　5、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　6、《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　　7、業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。