規范業主委員會運作保障小區和諧建設

　　-------三湘**花城探索漸進式物業自治管理

　　隨著中國經濟改革市場化的深入，政府正逐漸從全能政府向服務政府轉移，近期中央高度重視加強與創新社會管理問題，不僅為此專門召開政治局會議和省部級主要領導專題研討班，而且還在各大權威媒體上展開討論小區如何治理和社區建設問題，如何在小區內培育社會的自我管理能力以及與政府和物管企業開展良性合作。當一個個社區都和諧了，和諧社會還會離我們遠嗎!

　　上海市楊浦區五角場街道是全國文明單位(二連冠)，所以我們三湘**花城小區業主委員會在沃土中成長，為建設和諧小區盡責盡能，為構建和諧社會拋磚引玉。

　　一、小區概況

　　我們楊浦區三湘**花城一二期在小區規化地籍圖上稱：五角場300街坊。它占地76，303平方米，總建筑面積：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商鋪1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商務樓25,911.06平方米(俗稱三湘大廈和半島會所)，三之三幼稚園3，563平方米(289弄49號)。是一個由住宅、辦公樓、商鋪的近千戶業主組成的綜合性社區。

　　二、業主委員會應當學會生存定律：“自律無瑕再維權”

　　1，業委會籌備階段須嚴謹起步：20**年在房地辦及街道辦事處的支持與指導下組建了業主大會籌備組，籌備組歷時半年通過宣傳“漠視將葬送大家庭的權益” 發動廣大業主自薦、在2次座談會上演講入圍，再由業主代表們推薦產生各自區域的業委會侯選人。20**年5月28日首屆業主大會在區房地局及五房辦的主持指導下順利召開，大會產生了由15名委員組閣的業委會，當年平均年齡不足47歲，黨員有9名，14名委員全是在職的各行各業之精英，且均是一群熱心公益的倡導者，也是放棄報酬的社區志愿者。

　　2，業委會倡導會務民主、創新自律機制：業委會首次全會通過了本小區《業主委員會章程》，勾劃“協商、協助、協調”六字工作方針，定位了業委會在與開發商、物業企業、業主間日常工作中所擔負的角色，“無私才能奉獻”是本屆業委會座右銘。而且規定業委會中有三分之二委員動議表決可罷免主任(改選)。

　　3，業委會保持每月例會、信息公開制度：業委會加強自身建設首先“無私才能奉獻”，必須做到公開所有信息才能杜絕腐敗，6年來本會依據本小區《業委會章程》每月27日晚上的月例會制度執行至今，例會上的每個議項均以表決形式來實施并詳細紀錄在案。在決議中均如實反映與會人數、表決全公開(公示)，并且在遇重大決議時，表決通過后還必須在正式決議文稿上簽字確認(有二頁以上文稿的必須由多數委員簽騎縫名后生效并留檔)。

　　六年來在與二任物業在《物業服務合同》內約定：小區公共收益逐月分項公示(公共收益全年報表發到每戶業主家并報送五房辦)，業委會辦公經費(議事規則內約定：辦公經費僅限辦公、通訊、交通費)每半年公示詳細。

　　4，業委會堅持定期接待制度：6年來規定每逢星期日業委會接待日由正、付主任親臨、委員輪流值班至今重未間斷，當小區發生群體矛盾或突發事情時本會約定各委員應當在第一時間到業委會集體接待或調解(包括晚上)。

　　5，業委會嚴格執行印章使用制度、確保維修資金安全：本會在本小區《規約》《業委會章程》內制定印章管理內容，業委會辦好公章后笫一張蓋印公示就是“啟用公章公告” ，業主大會財務章從刻好那天起一直由1名委員獨立保管，在維修資金需使用與納入時由4人按流程獨立用印(3名主任銀行留印鑒，各自保管)。

　　6，我們組了上海市人數最多的業委會，有言人多運作難!本會正是由于人多而紀律先行，正因為人多6年來在面對一個個利益集團的維權中能徹底防止內部銳變，正因為人多遇困難阻力時相互鼓勵不退縮，從而保證了今天在換屆延期之下我們的業委會還全員運作正常(除1名搬遷辭職外)，6月27日我們14名委員剛剛簽著了一項關系到小區可持續性發展的重要決議。

　　三、社區治理需要“三位一體” 保駕護航，方能正常運作“理性維權”

　　社區/小區自治機制(物業服務)的基本內容是對社區內公共利益(公共事務)的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不確定性和動態性的特征。公共利益與國家政策和社會發展階段密切相關，公共利益的界定與界定主體密切相關。于是，什么是公共利益的問題就轉換成了誰來界定的問題。從這一立場出發，公共利益就不再是實體性的，而是程序性的，存在于不同群體利益的協調過程之中。沒有任何一方有權壟斷對公共利益的界定。公共利益不僅需要由法律和

　　行政來界定，它更需要社會的界定。社會界定的題中之意就要以信息透明公開、各方充分討論和民主協商來落實公眾的知情權、參與權和監督權。 　　1，居民委員會在社區是“三位一體” 自治自理框架之首，雖定義為群眾自治組織，但在現實中是政府行為的未端貫徹與執行者，所以在社區內“三位一體” 框架中其應當積極擔當政府角色做好主題引導，應該主動參與社區內不同群體利益間的協調并保持公正性，并擔負起對社區/小區內國有資產的監護與管理權。

　　2，物企應在市場化運作下規范服務，而得到業主善待的物業才能更規范，社區的公共事務(公共利益、公共物品)的治理是在“多中心治理” 狀態下的社會情境中自治組織的集體行動，因此，社區事務必須由“三位一體” 來執其兩端而用中!讓私有化和國有化的兩極之間觀念相互轉化。在市場化機制下物業企業所提供的物業服務正是對小區公共物品的信托產品，而物企在服務期內它能否對小區公共利益的正確界定，直接關系到群體利益與社區和諧!

　　幾年來隨著政府對最低工資線的逐年指導性上調，而物企是勞動密集性行業，每逢調正都有近80%的員工要全調或半調，物業費漲否是近期困擾社會、市場、政府的難題。所以說一個稱職的業委會要在小區當今大環境下主動善待物企的生存與發展，要及時宣傳并教育業主，只有先購買了多少服務才能得到多少服務(當然業委會要監督真正的服務內容)。

　　3，業委會在“三位一體” 框架下權限于對小區公共利益的界定與管理等，所以業委會首先必須掌握國家在各社會發展階段的政策，有區別的論證本小區公共利益的權力與權屬，從而理性的、程序性的尋求社會與政府或法律途徑來界定，以維護小區穩定與和諧為硬道理。

　　數年來通過“區長在線” 及區房地局與相關部門和五角場街道辦事處的協調，隨著物業管理區域的劃分、業委會辦公用房的回歸、北廣場的收回、住宅配套設施用房的確認與恢復、垃圾房集壓站的共用，當糾結于我們與商務樓業主間的物業費結算，在20**年底市高院的協調下，商務樓業主同意每年向業主大會交納32萬元物業費而終結。日前小區敏感問題均塵埃落定，小區民主自治有了可持續性建設之物質基礎，三湘的明天將會更美滿和諧。

　　4，社區/小區自治方面矛盾的化解關鍵靠政府各個職能部門及時大聯動，業委會雖代表業主但還是業余維權者，而往往面對的是專業侵權或違規的利益集團，三湘小區諸多復雜問題獲得市區級各相關職能部門(尤其房地系統)大力協調而解決，三湘的幸運不代表其它小區!社區/小區事務都說有十七八個上級主管部門，本會業務流程熟悉尚能直接面對主管部門，幾年實踐中感到遠不止這些，其它小區遇問題就找房地局!隔靴搔癢造成國家資源的浪費，房地局本來是應該對物業企業、業委會的規范運作、行業培訓、指導監督更有作為的。所以說為了更有效化解社區方面的矛盾，迅速轉化各相關部門在協調社區問題上的私有化和國有化觀念并及時聯動。

　　四、三湘業委會在“自我管理、自我監督” 實踐中成長

　　小區物業管理矛盾是普遍的社會問題，化解與處理物企與業主間的矛盾是每一屆業委會永遠的課題。三湘小區五年三物業從包干制---半酬金制----定核酬金制走出成功之路，關鍵原因在于業委會成員團結一致，能循法創新、公開化操作，“自我管理、自我監督” 是把有效針對自治的雙刃劍缺一不可。

　　業委會簽訂《物業服務合同》時必須嚴謹并掌握主動權，因為商品房發展之快使得物業管理企業魚龍混雜，才能在日后運作中實施對物企的監管責任;

　　在日常監管上依據《合同》內要約重點防止物企在人員配置上吃空晌、正常維修費用的流失、服務標準降低等問題，敦促物企恪守承諾;

　　在財務監管上推行賬務公開是保持小區自治的關鍵，可以讓業主們都能感受到自己正參與其中，不實行信息公開，極容易滋生腐敗;

　　在與物企進行小區公共利益分配上(指物企管理成本)，必須恪守業委會決議或業主大會的決議，嚴禁暗箱操作。

　　20**年1月1日起三湘小區在業主大會授權下徹底終結物業服務包干制，采用物業服務模式為定額酬金制，全年向每戶業主只收11月物業費，物企不減員反增加員工福利與工資，己正常運作半年。

　　五、三湘業委會在“自我服務、自我教育” 中不斷學習提升決策水平

　　“自我服務”是面對物管區域內公共財產(公共物品)的管理與服務由業主大會授權決策。所謂“公共物品”，大體是說使用的時候不具備排他性，也就是我用不影響你用，簡單的例子是路燈并不會因為照亮了我的路就不照亮你的路。一旦有人提供了其他人就可以搭便車，管它是公共配置還是公共設備設施!更不管道路與綠化!所以實踐表明“自我教育” 在社區中有多難最難。

　　“三位一體” 的鼻祖，諾貝爾經濟學獎得主--埃莉諾.奧斯特羅姆， 20**年5月6日在廣卅訪問了豐景大廈業委會。她座談中說，“在不強迫任何人的情況下，讓所有人都能享受到利益，這是共同自治的精妙之處，也是困難之處”。

　　三湘業委會在操作公共收益與維修資金上的精妙之處在于以“業主小組” 為實施主體，只有讓更多業主盡快形成社區自治意識，才能防止社區管理空白，真正做到小區在物業管理事務上的“自我管理、自我服務、自我教育、自我監督”。

　　六、商品房維修資金是我們房屋的養老金

　　我們小區的“維修資金” 從開通之日起至今業主的本金依在，每戶賬戶資金年年正增長(08年約增長4%，09年約增長6%，10年約增長4%)，我們業主委員會肩負著全體業主的重托，掌握著1千多萬“維修資金” 使用的引導權。

　　我們未雨綢繆連續3年來已利用小區公共收益約75萬元，向每戶業主按面積以續交“維修資金” 形式，分攤到小區業主的“維修資金” 賬戶上，尤其我們小高層電梯轎廂中廣告費一分未動，全部向小高層業主分攤到“維修資金” 賬戶。

　　其余小區公共收益收入我們每年先納入業主大會“維修資金” 公共賬戶上，再嚴格按其管理程序走，此項總額超一百萬元用于改造與更新或添置小區內各項設備設施和環境

　　建設。 　　業主大會是小區自治組織，規范業委會運作刻不容緩，一個個業委會群體有其特定性和區域性，三湘業委會的經歷不可能復制，但其中少不了可取之處，要有專業更需要理智，維權是口號更需要維穩，三湘**花城業委會換屆在即，我們開拓的事業定當承先啟后，本會的淡淡愿望是：小區是大家的家建設靠大家!

　　楊浦區五角場300街坊

　　三湘**花城業主委員會

　　20**.08.11

篇2：廣西壯族自治區物業管理條例(2013修正)

　　廣西壯族自治區物業管理條例(20**修正)

　?。?0**年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過 根據20**年6月3日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》修正 20**年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂 20**年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會公告第59號公布 自20**年1月1日起施行）

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第三章 物業服務

　　第四章 物業的管理

　　第五章 物業的使用

　　第六章 物業的維護

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

　　廣西壯族自治區物業管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。

　　第二條 本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。

　　設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

　　第四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。

　　村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 本條例所稱的業主包括：

　?。ㄒ唬┓课菟袡嘧C記載的房屋所有權人；

　?。ǘ┮罁吨腥A人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人；

　?。ㄈ┥形崔k理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。

　　第七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊液妥灾螀^有關規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　第十條 交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　?。ㄒ唬I主房屋所有權權屬清冊；

　?。ǘ┙ㄔO用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；

　?。ㄈ┓课萁ㄖ⒐を炇?/a>合格及附屬設施設備交付使用備案證明；

　?。ㄋ模┪飿I服務用房配置證明；

　?。ㄎ澹┢渌匾奈募Y料。

　　建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當及時告知并會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。

　　第十一條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后，應當及時組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二?；I備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告，并自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十二條 業主大會籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

　?。ǘM定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案；

　?。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。ㄋ模M定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；

　?。ㄎ澹┐_定首次業主大會會議表決規則；

　?。┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。

　　設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示范文本。

　　第十三條 下列事項由業主大會決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘ┻x舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期；

　?。ㄈ┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄋ模┗I集和使用專項維修資金；

　?。ㄎ澹└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。┐_定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ò耍├霉灿胁糠诌M行經營以及經營收益的分配與使用；

　?。ň牛┡鷾蕵I主委員會工作規則；

　?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

　?。ㄊ唬└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定；

　?。ㄊ┓?、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

　　決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

　　業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┌l生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；

　?。ǘ┌俜种陨蠘I主就物業管理共同事項提議；

　?。ㄈI主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職；

　?。ㄋ模I主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

　　業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

　　業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。

　　第十六條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作：

　?。ㄒ唬奈飿I共有部分經營所得收益中按一定比例提??；

　?。ǘI主自愿捐贈；

　?。ㄈ┢渌戏ǚ绞?。

　　工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。

　　第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會：

　?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉情況；

　?。ǘI主委員會組成人員名單及其基本情況；

　?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主大會會議記錄和會議決定。

　　第十八條 業主委員會應當建立定期接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

　　業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

　　第十九條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。

　　第二十條 業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。

　　第二十二條 業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格：

　?。ㄒ唬┎宦男袠I主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的；

　?。ǘ┣址钙渌麡I主合法權益的；

　?。ㄈ┰谖飿I管理活動中謀取私利的；

　?。ㄋ模┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業主委員會成員的。

　　業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。

　　第三章 物業服務

　　第二十三條 從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業服務。

　　從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。

　　第二十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

　　業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。

　　物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務合同。

　　第二十五條 物業服務合同（含前期物業服務合同）應當包含以下內容：

　?。ㄒ唬┪飿I管理的區域范圍；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設施設備的使用、管理和維護；

　?。ㄈ├霉灿貌课?、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例；

　?。ㄋ模┕簿G化的養護和公共區域的保潔；

　?。ㄎ澹┕仓刃虻木S護、車輛停放的管理和安全防范的措施；

　?。┪飿I服務的質量標準和收費方式、標準；

　?。ㄆ撸┪飿I服務用房的配置、使用、維修和管理；

　?。ò耍┭b飾裝修管理服務；

　?。ň牛┪飿I服務檔案和物業檔案的保管；

　?。ㄊｍ椌S修資金的管理與使用；

　?。ㄊ唬╇p方的權利和義務；

　?。ㄊ┖贤谙?；

　?。ㄊ┖贤K止、解除條件；

　?。ㄊ模┻`約責任；

　?。ㄊ澹┢渌马?。

　　自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。

　　第二十六條 物業服務應當符合下列要求：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范，實施物業服務；

　?。ǘ┰跇I主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；

　?。ㄈ└鶕飿I管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防范工作；

　?。ㄋ模┒ㄆ趯ξ飿I的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；

　?。ㄎ澹┳龊梦飿I維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

　?。┞犎I主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

　?。ㄆ撸┌l現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作；

　?。ò耍┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。

　　第二十七條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：

　?。ㄒ唬┪飿I服務合同終止；

　?。ǘ┪飿I服務合同解除；

　?。ㄈ┪飿I服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。

　　第二十八條 終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：

　?。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十條規定的全部物業檔案；

　?。ǘ┮平晃飿I服務中形成的物業服務檔案；

　?。ㄈ┮平晃飿I服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

　?。ㄋ模┮平晃飿I共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

　?。ㄎ澹┣逅泐A收、代收和欠收的有關費用；

　?。┢渌唤邮马?。

　　物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

　　第二十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。

　　第三十條 物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I共用部位、共用設施設備規劃用途；

　?。ǘ┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳；

　?。ㄈ┥米栽O置營業攤點；

　?。ㄋ模┦杖∥唇泝r格主管部門核準的費用；

　?。ㄎ澹┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用；

　?。┫驑I主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

　?。ㄆ撸┥米蕴岣吖曹囄煌＼?/a>費標準；

　?。ò耍┢渌c物業服務無關的活動。

　　第三十一條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。

　　第四章 物業的管理

　　第三十二條 劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

　　建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

　　第三十三條 商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。

　　物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域的范圍；

　?。ǘ┑厣系叵挛飿I共用部位名稱、位置和面積；

　?。ㄈ┕矆鏊?、公共綠化的面積和位置；

　?。ㄋ模┕曹囄粩盗亢臀恢?；

　?。ㄎ澹┑叵率?、底層架空層面積及其權屬；

　?。┪飿I服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；

　?。ㄆ撸┕灿迷O施設備名稱及其權屬；

　?。ò耍┢渌枰魇镜膱鏊驮O施設備。

　　第三十四條 建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

　　第三十五條 商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。

　　投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十六條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內，報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

　　建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　第三十七條 新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。

　　物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第三十八條 自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

　　第三十九條 臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。

　　第四十條 建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目的各種批準文件；

　?。ǘ└黝惤ㄖ?、場地、設施設備的清單；

　?。ㄈ┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ㄋ模┰O施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄎ澹┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。I主共有的房屋、場地、設施設備清單；

　?。ㄆ撸┢渌嚓P資料。

　　新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

　　第四十一條 建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

　　第四十二條 建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。

　　建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

　　第四十三條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。

　　車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。

　　違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

　　第四十四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

　　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解；可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條 縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

　　物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　?。ㄒ唬I主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；

　?。ǘ┪飿I服務企業在變更交接過程中出現的問題；

　?。ㄈ┪飿I管理區域內發生的重大糾紛、突發事件；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域內的收費爭議問題；

　?。ㄎ澹┪飿I管理與社區管理的銜接和配合；

　?。┢渌枰獏f調解決的重大事項。

　　第五章 物業的使用

　　第四十六條 業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　?。ǘ┣终蓟蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

　?。ㄈ┐娣懦^安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物；

　?。ㄎ澹┣终季G地，毀壞綠化；

　?。╇S意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；

　?。ㄆ撸┡欧懦^規定標準的噪聲；

　?。ò耍╇S意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；

　?。ň牛┻`反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活；

　?。ㄊ氖挛：怖婧颓趾λ撕戏嘁娴幕顒?；

　?。ㄊ唬┓?、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

　　對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

　　第四十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　第四十八條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。

　　第四十九條 業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

　　物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況并經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。

　　第五十條 物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行政府指導價的，設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。

　　第五十一條 物業服務企業違反規定和物業服務合同，擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。

　　業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　第六章 物業的維護

　　第五十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　第五十三條 物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

　?。ㄒ唬I主專有部分由業主承擔；

　?。ǘI主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔；

　?。ㄈ┪飿I管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。

　　第五十四條 維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　第五十五條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

　　第七章 法律責任

　　第五十六條 建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十七條 物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第五十八條 物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第五十九條 建設單位違反本條例第三十三條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十條 縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：

　?。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規定籌備、組織成立業主大會的；

　?。ǘ┪窗凑毡緱l例規定履行監督檢查職責的；

　?。ㄈ┻`反物業管理投訴處理規定的；

　?。ㄋ模┌l現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

　?。ㄎ澹┢渌婧雎毷?、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第六十一條 違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規已作出處罰規定的，從其規定。

　　第八章 附則

　　第六十二條 本條例所稱“共用部位”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱“共用設施設備”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第六十三條 業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數，按照下列方法確定：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；

　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算；

　?。ㄈI主人數，按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。

　　第六十四條 本條例自20**年1月1日起施行。

篇3：內蒙古自治區物業管理條例(2012修正)

　　內蒙古自治區物業管理條例(20**修正)

　?。?000年10月15日內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過根據20**年9月17日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議《關于修改部分地方性法規的決定（二）》第一次修正根據20**年3月31日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規的決定（五）》第二次修正）

　　內蒙古自治區物業管理條例(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合自治區實際，制定本條例。

　　第二條 在自治區行政區域內從事物業管理及其相關活動適用本條例。

　　第三條 自治區人民政府建設行政主管部門負責全區物業管理活動的監督管理工作。

　　旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。其他有關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。

　　第四條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。

　　第二章業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》有關規定執行。

　　第六條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

　　第八條 旗縣級人民政府房地產行政主管部門應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。具體辦法由自治區人民政府建設行政主管部門制定。

　　配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。

　　第九條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　籌備組中的業主代表由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內在物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

　　第十三條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)百分之二十以上的業主提議的；

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，旗縣級人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責。

　　業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至九人的單數確定。

　　業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。

　　業主委員會委員不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府備案。

　　第十六條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(二)遵守有關法律、法規；

　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十七條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

　　第十八條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十九條 業主委員會應當協助物業服務企業，督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

　　第二十條 業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業主義務的；

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十二條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在旗縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導監督下，做好業主共同財產清算和檔案資料的移交工作。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　第二十四條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十五條 業主委員會憑旗縣級人民政府房地產行政主管部門的備案證明，依照有關法律、法規的規定刻制印章。

　　第二十六條 物業轉讓后，原業主應當在辦理轉讓手續三十日內通知業主委員會和物業服務企業。

　　第三章前期物業管理

　　第二十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當參照國家或者自治區制定的前期物業服務合同示范文本簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同應當包括物業基本情況、雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用和違約責任等。

　　第二十八條 自治區提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十九條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體和國家及自治區指定的網站上發布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含本條第三款規定的事項。

　　第三十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，提交以下材料報物業項目所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門備案：

　　(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

　　(二)招標公告或者投標邀請書；

　　(三)招標文件；

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　第三十一條 通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成；

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

　　第三十二條 前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止；期限已滿，業主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務企業的服務不滿意的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十三條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗合格后，建設單位應當依法向物業服務企業移交有關資料。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將有關資料移交給業主委員會。

　　第三十四條 建設單位應當按照規劃，以不低于其開發建設規模千分之三的標準在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用

　　房包括業主委員會和物業服務企業的辦公用房和經營用房。

　　物業管理用房應當作為房地產開發項目綜合驗收中物業管理落實情況的內容。

　　第四章物業管理服務

　　第三十五條 從事物業管理活動的企業應當依法向旗縣級以上工商行政管理部門辦理注冊登記手續，領取企業法人營業執照。

　　物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向旗縣級人民政府房地產行政主管部門申請核定資質等級。物業服務企業資質管理辦法由自治區人民政府建設行政主管部門制定。

　　物業服務企業應當在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動；未領取資質等級證書的不得從事物業管理活動。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　自治區外物業服務企業進入自治區從事物業管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到項目所在地旗縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十六條 物業服務企業享有下列權利：

　　(一)依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理；

　　(二)依照物業服務合同的約定收取物業服務費用；

　　(三)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

　　(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　(一)履行物業服務合同，執行物業管理行業規范和技術標準，依法經營；

　　(二)根據有關法律、法規和物業服務合同，結合實際情況，起草物業管理制度；

　　(三)接受業主和業主委員會的監督；

　　(四)接受有關行政管理部門的監督管理；

　　(五)定期公布物業服務費用和代管資金的使用情況；

　　(六)妥善保管物業有關資料；

　　(七)發現違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，應當及時制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告；

　　(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業參照國家或者自治區制定的物業服務合同示范文本訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同包括下列內容：

　　(一)當事人和物業的基本情況；

　　(二)物業管理事項；

　　(三)物業服務質量；

　　(四)物業服務費用及其收繳方式；

　　(五)雙方的權利義務；

　　(六)專項維修資金的管理與使用方式；

　　(七)物業管理用房的使用與維護；

　　(八)合同期限、合同終止和解除的約定；

　　(九)違約責任以及解決糾紛的途徑；

　　(十)雙方約定的其他事項。

　　第三十九條 物業管理事項一般包括下列內容：

　　(一)物業共用部位的維護和管理；

　　(二)物業共用設施設備及其運行的維修和管理；

　　(三)物業管理區域內公共環境衛生和綠化管理；

　　(四)物業管理區域內安全、消防、交通等協助管理事項的服務；

　　(五)物業裝飾裝修管理服務；

　　(六)物業檔案資料的管理；

　　(七)其他管理事項。

　　第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和自治區的有關規定，在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

　　物業服務企業接受委托代收本條第一款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十二條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十三條 旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴。

　　旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理投訴后，應當進行調查處理，并自受理投訴之日起十五日內答復投訴人。

　　投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，受理部門應當自受理之日起五日內移送有關行政管理部門，并書面告知投訴人。

　　第五章物業的使用與維護

　　第四十四條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；

　　(二)改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

　　(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　　(四)占用、損壞或者擅自移動物業的共用部位和共用設施設備；

　　(五)違章搭建；

　　(六)擅自設置攤點和集貿市場；

　　(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

　　(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

　　(九)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽；

　　(十)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發出超過規定標準的噪音；

　　(十一)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區的有關規定執行。

　　第六章法律責任

　　第四十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款；未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。

　　第四十八條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第四十九條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十條 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十一條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第五十二條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第四十四條第五、七、八項規定的，由旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者有關行政管理部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；違反該條其他規定的，由有關行政管理部門按照有關法律、法規的規定處罰。

　　第五十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用，經業主委員會督促其限期交納仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第五十五條 旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定，有下列行為之一的，由有關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)對未達到資質條件的企業核發資質等級證書或者對符合條件的企業應當審批而未在規定時限內審批的；

　　(二)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

　　(三)不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；

　　(四)未按照規定受理物業管理投訴，造成嚴重后果的；

　　(五)違反本條例的其他行為。

　　第七章附則

　　第五十六條 本條例下列用語的含義是：

　　(一)物業是指房屋及與之配套的設施、設備和相關場地等；

　　(二)物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動；

　　(三)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

　　(四)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

　　(五)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位；

　　(六)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

　　第五十七條 本條例自20**年12月1日起施行。