消防系統接管驗收存在問題匯總

　　1、主備泵切換的問題。雖然水泵控制柜由控制柜廠家提供，但個別廠家由于對消防規范的不了解或訂貨時沒有提出要求，控制柜中沒有提供水泵切換功能或切換功能無法實現，而施工人員在公司調試組調試前又沒有發現，造成不必要的麻煩。

　　2、消火栓按鈕啟泵問題。某工程，消火栓按鈕接線采用1.5mm2，造成壓降過多而不能啟動水泵或啟泵按鈕燈不亮。

　　3、噴淋系統中壓力開關應直接起泵，而某工程是由報警控制器聯動起泵，目前消防規范是不允許這樣起泵的。

　　4、水泵啟動方式。當水泵電機超過11kW時，應采用降壓啟動方式，不應直接啟動。

　　5、附設在建筑內的消防水泵房，應設直通室外的出口，通向室內的門應采用防火門。

　　6、雨淋系統、預作用系統的啟泵問題。當雨淋閥、預作用閥采用報警探測器聯鎖啟動時，應是該區域火災確認或兩點報警聯動。壓力開關應接入水泵控制柜直接啟動水泵。

　　7、水流指示器前應安裝信號蝶閥，不應采用其他閥門。某工程，水流指示器前安裝的是帶鎖定裝置的蝶閥，調試時閥門是關閉的，而報警控制器中無反饋信號。如果發生火災，該系統就失去了應有的功能。所以水指示器和信號蝶閥的反饋信號應接入報警控制器。

　　8、末端試水裝置出口應接入排水管。某工地在施工中，未將末端試水裝置出口接入排水管，排出的水將旁邊建筑的設施沖走，造成不良影響。

　　9、噴淋頭的選擇。某些工程中，廚房內的噴淋頭采用68°噴淋頭，而規范要求應采用93°噴淋頭。在選擇閉式噴頭時，噴頭的公稱動作溫度宜高于環境溫度30℃。

　　10、消火栓箱內水帶應采用掛鉤式，不應采用卷盤式。

　　11、消火栓栓口處的出水壓力問題。當栓口處的出水壓力大于0.5Mpa時，應設置減壓措施。

　　12、在調試中經常發現有些閥門是關閉的，希望各項目部在施工完工后，檢查閥門是否開啟。

　　13、水泵房內的排水問題。個別工程試驗閥的排水口未接到排水溝或室外，造成水房內到處是水。

篇2：物業接管驗收服務標準作業程序

　　物業接管驗收服務標準作業程序

　　一、目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　三、職責

　　1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管工作。

　　2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

　　四、程序要點

　　1、接管驗收的準備工作

　　(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　(2)成立物業接管小組

　?、僭诮拥娇偨浝淼慕庸茯炇罩噶詈?，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;

　?、诮庸茯炇招〗M應當由公司以下部門人員組成：

　　--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

　　--物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

　　--物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　(3)接管驗收前的準備：

　　接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

　?、谂沙鱿阮^技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃;

　?、厶崆皡⑴c發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數;

　?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?/p>

　　--《房屋本體接管驗收表》;

　　--《公共配套設施接管驗收表》;

　　--《機電設備接管驗收表》;

　　--《接管驗收問題整改表》。

　　2、接管驗收的工作程序 (略)

　　3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　(1)物業產權資料：

　?、夙椖块_發批準報告;

　?、谝巹澰S可證;

　?、弁顿Y許可證;

　?、芡恋厥褂煤贤?

　?、萁ㄖ_工許可證;

　?、抻玫丶t線圖。

　　(2)綜合竣工驗收資料：

　?、倏⒐D(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

　?、诮ㄔO工程竣工驗收證書;

　?、劢ㄔO消防驗收合格證;

　?、芄才涮自O施綜合驗收合格書;

　?、莨┧贤?

　?、薰╇妳f議書、許可證;

　?、吖鈪f議書、許可證;

　?、喙饫w合格證;

　?、嵬ㄐ旁O施合格證;

　?、怆娞轀视米C。

　　(3)施工設計資料：

　?、俚刭|報告書;

　?、谌自O計圖紙;

　?、蹐D紙會審記錄;

　?、茉O計變更通知單;

　?、莨こ填A決算報告書;

　?、拗匾氖┕h紀要;

　?、唠[蔽工程驗收記錄;

　?、喑两涤^測記錄;

　?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。

　　(4)機電設備資料：

　?、贆C電設備出廠合格證;

　?、跈C電設備使用說明書(要求中文);

　?、蹤C電設備安裝、調試報告;

　?、茉O備保修卡、保修協議。

　　(5)業主資料：

　?、僖奄彿繕I主姓名、位置、面積、聯系電話等;

　?、谝褖蚍繕I主的付款情況或付款方式。

　　4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　5、接管驗收標準和驗收方法

　　(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

　　(1)主體結構：

　?、偻鈮Σ坏脻B水;

　?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂;塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　(3)內墻面：

　?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;

　?、趬K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷，色澤一致;對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　(7)門、窗

　?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形;

　?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活;

　?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷;

　?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整;

　?、蓦娮臃辣I門通話清晰，完好，無銹跡;

　?、薏讳P鋼房門表面光亮，無刮花、變形;

　?、吒邫n裝飾門裝飾完整。

　　(8)樓梯、扶手：

　　鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑;

　　砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　(13)光纖已開通，收視良好。

　　(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、

　　(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　7、公共配套設施接管驗收標準

　　(1)天臺：

　?、偬鞙?、落水口暢通完好;

　?、诟魺釋?、防水層完好。

　　(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　(3)屋面避雷設施連接牢固。

　　(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　(6)道路：

　?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂;

　?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷;

　?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;

　?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。

　　(7)室外消防栓：

　?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好;

　?、谙涝O施配件齊全;

　?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

　　(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

　　8、機電設備的接管驗收

　　(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

　　(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

　　(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　(7)安全監控設備：同消防監控設備。

　　9、接管驗收遺留問題的處理

　　(1)遺留問題的登記確認：

　?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;

　?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

　　(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。

　　(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

　　(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

　　10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

　　五、記錄

　　1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　六、相關支持文件

　　《物業接管標準作業程序》

篇3：JK物業接管驗收流程

　　JK物業接管驗收流程

　　1目的確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀態相符合。

　　2應用范圍

　　本程序適用于公司接管的物業。

　　3參考文件

　　3.1《房屋接管驗收標準》

　　3.2《重慶市物業管理辦法》

　　3.3《現行建筑施工規范大全》

　　3.4JBJ16《建筑設計防火規范》

　　4定義

　　4.1物業接管小組：由總經理指定的下列部門人員組成：信息中心、護衛部、物業管理處。

　　5責任

　　5.1總經理負責組建物業接管小組并委任組長，審批物業接管計劃。

　　5.2物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃。

　　5.3物業接管小組成員(以下簡稱驗收責任人)負責物業的接管驗收。

　　6資格或培訓

　　6.1執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓，并具有相應專業知識和技能。

　　7程序或步驟

　　7.1物業接管計劃的提出

　　7.1.1總經理在物業管理合同規定的接管日期前，從公司各部門抽調人員，成立物業接管小組，并委任小組組長。

　　7.1.2小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批，物業接管計劃應包括以下內容：

　　a)物業接管驗收項目清單。

　　b)小組人員分工。

　　c)接管日程安排。

　　d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于其他項目七天完成驗收。

　　7.1.3總經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。

　　7.2圖紙資料的驗收

　　7.2.1負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。

　　7.2.2應予驗收的圖紙資料一般應包括：

　　a)全套工程竣工圖紙(含小區規劃圖)。b)設備、設施清單。c)機電設備使用說明書。d)電梯使用許可證。e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目)。f)供水、供電的指標批文。

　　g)供氣系統驗收證明(含指標批文)。h)消防系統驗收證明。i)各類施工、安裝合同、設備材料、供貨合同復印件。

　　j)其他資料。

　　7.2.3驗收責任人填寫《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。

　　7.2.4《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》由驗收責任人交接管小組組長審閱。

　　7.3物業的驗收

　　7.3.1物業單項工程和房屋及分戶(層)設施的驗收。

　　7.3.1.1驗收責任人根據接管計劃的分工對物業單項工程和房屋及分戶(層)設施進行驗收，驗收項目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗、天棚、地面裝修情況。

　　b)供水、供電情況。c)有線電視、電話、寬帶情況。d)水、電設施，潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定)。e)智能化設施、消防設施。f)室內廚衛，陽臺的防水排水情況。g)煙道排煙情況。h)其他(按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施)。

　　7.3.1.2驗收要求

　　a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

　　b)設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。

　　c)房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第4.5章的有關規定。

　　7.3.1.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并提交接管小組組長。

　　7.3.2公共設施驗收

　　7.3.2.1驗收責任人根據接管計劃的分工對公共設施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內容：

　　a)給排水系統;

　　b)電氣系統;

　　c)燃氣系統;

　　d)空調系統;

　　e)消防系統;

　　f)通訊系統;

　　g)保安、對講及電視監控系統(包括圍墻、崗亭等);

　　h)電梯系統;

　　i)園林綠化系統;

　　j)道路、照明系統;

　　k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房、工具及作業房等)。

　　7.3.2.2驗收要求：a)公共設施完善，符合小區的規劃的記載。b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》中第4.5章的規定。

　　c)對燃氣系統，接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收合格證明。d)對通訊系統，接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收證明。e)消防系統應符合JBJ16《建筑設計防火規范》的要求并有消防部門檢驗驗收合格證明。f)保安設施、對講系統、電視監控系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合

　　同的有關規定。

　　g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同以及市級園林式住宅小區的相關指標要求。

　　7.3.2.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并將記錄表提交小組組長。

　　7.3.3驗收責任人進行驗收時，應提前至少一天，對新建物業通知開發商、施工隊、工程監理單位派員共同參予驗收，對其他物業，通知開發商派員共同驗收。

　　7.3.4驗收責任人根據《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》，將存在的問題填寫于《交接問題處理單》，并限期完善，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

　　7.3.5驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責任人按7.3.3的規定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續完善。

　　7.3.6驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長審核。

　　7.3.7接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控，發現有遺漏的應驗收項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。

　　7.4物業預驗收

　　7.4.1對在建大型物業，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工進行預驗收(中間驗收)，如隱蔽工程等。7.4.2對物業進行預驗收時，責任人應同時了解工程建設過程，小區規劃、工程建設進度、物業交付使用(交房)時間，房屋銷售對象(業主)基本情況，房屋結構等，并做好記錄。

　　7.5物業的正式驗收接管

　　7.5.1物業接管小組組長在圖紙資料，物業單項工程和房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后，制做《單項工程驗收接管交接表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》和《物業整體移交驗收表》，物業即正式接管。

　　7.5.2對新建保修期內的物業，《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》應一式三份，由開發商/施工單位、建設單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

　　7.5.3對報修期滿的物業，《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》一式兩份，由物業管理公司和開發商雙方簽章后各執一份。

　　7.6在物業正式驗收接管后但又未將物業交付給業主前，在告知業主后，開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建，接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2～7.3的要求進行補充驗收。涉及到其他業主的應由接管小組組長(或管理處主任)事先征得其他業主同意前提下方可施工。

　　8記錄

　　8.1《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》、《交接問題處理單》由

　　管理處永久保存。

　　9附件QPI-W*-C-F026《物業整體移交驗收表》QPI-W*-C-F024《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》QPI-GL-C-F001《房屋工程整改記錄表》QPI-W*-C-F025《房屋及公共設施清單》QPI-W*-C-F027《交接問題處理單》JK-QP6.3.C-F1《單項工程驗收接管交接表》