車輛的增多致使小區內停車難，亂停車現象日益嚴重。面對這種現狀，車輛所引發的相關糾紛值得我們物業公司關注。本文著手從多個角度剖析可能發生的法律風險，有針對性采取防范措施，避免物業公司被動承擔責任。

　　天津大港油田第二礦區管理服務公司

　　隨著車輛的日益增多，小區內車輛多，亂停放等現象成增長趨勢。由于數量多，駕駛員素質參差不齊且屬于私人或公司財產等特殊性，增加了小區內管理的難度，同時也存在著不少法律風險。就車輛在小區內出現的問題，從原因、法律風險及規避方面分析，分別歸納為以下幾類：

　　第一類因不可抗力等因素車輛被砸

　　駕駛員將車輛停放在小區單元門口或道路上，物業共有部分(墻皮，樓道窗戶，屋檐瓦片等)因強風雨雪天氣、自然老化松動等因素發生脫落，砸到車輛后產生損壞。一旦出現此情況，不光造成經濟損失，物業公司還存在承擔法律責任的風險?！肚謾嘭熑畏ā返诎耸鍡l規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任”。根據《侵權責任法》的規定“所有人、管理人或者使用人”是承擔法律責任的主體，物業公司作為管理人就有承擔法律責任的風險。當居民車輛受到損害后依據《侵權責任法》可能會要求物業公司承擔侵權責任。物業公司作為專業機構有預防危險發生的義務，應當預見到可能發生的狀況，并提前做好預防工作。

　　解決方案：

　　如何規避該風險呢?首先建議居民把車輛停放在專門的停車場，這樣可以轉嫁該風險。另外從房屋維護方面，定期做好排查，及時發現可能脫落的隱患。因維修資金、工藝等原因不能馬上處理的隱患，通過張貼明顯的警示語、拉圍擋等措施提醒車主危險的存在。此外值得注意的是，依據最高人民法院關于民事訴訟證據若干規定，“管理人”對其無過錯承擔舉證責任，也就是說如果拿不出證據則推定為有法律責任。這種舉證責任的倒置，就要求我們一定要留存好證據，無論是文書、語音、還是圖片等，務必要妥善保存好。

　　第二類車輛停放消防通道等行為

　　車輛停放在消防通道，或者撞壞消防栓等行為，阻礙突發火災的撲滅，危害到公共安全。依據消防法的相關規定：“任何單位和個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務”。第六十條第一款第二項“損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的”;及第五項“占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;個人處警告或者五百元以下罰款”。物業管理監督人員在發現有占用通道或破壞行為的，要及時上前勸說，講明相關法律政策、危險隱患。管理過程中工作人員不得采用地鎖等方式限制車輛，車輛屬于個人或公司財產，屬于物權法中的動產物權，受法律保護，必要情況下可以采取拍照、錄制影像等方式取證，交由相關部門查處。

　　解決方案：

　　為了避免此類情況，在小區門口處設立警告牌，提醒車主注意不得占用消防車道、逃生通道等地段。另外建立車主檔案，留存電話信息，以便聯系車主挪車。此外可以在消防栓等消防設施上張貼注意標識，提醒車主與消防栓保持較遠距離，避免突發時給使用增加難度。

　　第三類車輛停放后人為因素被盜、被劃

　　車輛在小區內停放后，可能出現被盜、劃傷或損壞等人為破壞。面對此類治安事件，物業公司首先應明確是否屬于自身職權范圍管轄。物業公司提供秩序維護但不等同于承擔保管車輛的責任。發生治安及刑事案件，協助事主提供相關證據，并及時向有關部門報告。具體調查處理應由公安機關介入，物業公司不負責查出實施者。車輛被劃、被盜后，車主可報警，待公安機關破案后，可提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，依據《侵權責任法》，由實施侵害行為的人承擔侵權責任。

　　車輛進入小區帶來的問題還有許多，比如車輛碾壓污水井蓋 、壓塌路面，車速過快撞傷行人，小區放行桿降落砸車，車主因搶車位發生打斗，車輛防盜系統噪音擾民等等。作為物業公司，依法在職權范圍內就要對車輛管理進行預案，并有針對性的加強管理，例如建立居民車輛檔案、外來車輛駛入登記。平時或節假日對車主進行普法宣傳，加強全民法律意識。對保安、物管員等工作人員進行法律知識的培訓，提高服務水平。此外，可以考慮從根本上改善車輛停車現狀，比如在小區附近修建立體停車場、利用學校等高峰期過后空置場地停放車輛等解決停車問題。

　　相關法條

　　《侵權責任法》第八十五條：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任”。

　　《中華人民共和國消防法》 第五條：任何單位和個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務。

　　《中華人民共和國消防法》第六十條 單位違反本法規定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：

　　(一)消防設施、器材或者消防安全標志的配置、設置不符合國家標準、行業標準，或者未保持完好有效的;

　　(二)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的;

　　(三)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;

　　(四)埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;

　　(五)占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;

　　(六)人員密集場所在門窗上設置影響逃生和滅火救援的障礙物的;

　　(七)對火災隱患經公安機關消防機構通知后不及時采取措施消除的。

　　個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。

　　有本條第一款第三項、第四項、第五項、第六項行為，經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。

篇2：誰動了我的綠地與停車位之糾紛

　　8月26日,國務院公布了新修訂的物業管理條例,并將于10月1日起正式實施。引人注意的是,與這個新的條例同時實施的還有備受矚目的物權法。消息傳出,人們期待著歷來糾紛不斷的城市居住小區能走上一條建設“和諧小區”的幸福之路。

　　但是,就在新的物業管理條例公布后的這段時間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網上搜索到了各地相關糾紛的新聞達30多條。

　　那么,我們的小區到底怎么了?誰動了我們本該安居的小區?新的物業管理條例能從根本上遏制紛亂復雜的小區糾紛嗎?

　　■糾紛一誰動了我的綠地使用權?

　　【典型事件】

　　今年5月24日,百余名男子手持鋼管鐵棍,沖入北京北沙灘8號院毆打業主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中,七八名業主相繼倒下。有8人受傷送醫院治療,其中一人頭部骨折,生命一度垂危。據業主反映,血案的發生與小區內一塊綠地使用權的歸屬有關。

　　【糾紛透視】

　　事實上,近年來發生在我國很多地方的業主和物業的糾紛,相當大的一部分都集中在諸如小區綠地的變更、停車位的收費和管理等實實在在侵犯了業主權益的事件上。

　　【解決之道】

　　北京遠東律師事務所律師孫樹理:按照物業管理條例和物權法的有關規定,物業公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益,都屬違規和違法行為,因為建筑區劃內的綠地、停車位,原則上是業主共有的。要解決這個問題,除了讓物業和業主都明晰法律的規定外,更關鍵的是我們政府的有關部門應該形成一個協調和調解機制,在發生糾紛的時候能及時介入并妥善解決問題,不能讓糾紛惡化甚至導致流血事件。

　　■糾紛二我的產權“紅利”哪去了?

　　【典型事件】

　　今年5月11日,北京東城區法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在20**年購房后發現,被告北京市麗源公司(具有物業管理職能)將該樓屋頂出租給北京領先藝術廣告公司占用,并設置了廣告牌。肖先生認為,作為業主,自己對樓頂的共有建筑面積享有相應的權利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。

　　【糾紛透視】

　　記者調查發現,小區內物業公司在沒有征得業主同意的情況下,擅自簽訂協議,將本小區樓頂、外墻以及地下室等公共產權單位出租給廣告公司和個人使用,可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區業主向物業公司討要自己該得的產權“紅利”時,往往被物業公司拒絕。

　　【解決之道】

　　中央黨校研究室趙杰博士:根據新修訂的《物業管理條例》,業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用?，F在應該非常明確的是,小區物業公司從業主共有的產權單位獲得的任何商業收益都應交業主或業主委員會共同支配,小區物業公司沒有任何獨占的權利和理由。這一點是不容爭議的。

　　■糾紛三業委會和物業的“暗戰”

　　【典型事件】

　　今年8月11日,北京美麗園業委會狀告物業公司案件再次勝訴,北京市第一中級人民法院維持了一審判決,再次支持了業委會13項訴求中的12項,鴻銘物業公司向小區業主收取的物業費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。

　　【糾紛透視】

　　在一些成立了業委會的小區,代表業主權益的業委會似乎從一開始就與物業公司處于一種“暗戰”狀態中,一方面是物業公司千方百計地阻撓業委會行使權利,另一方面是業委會也在盡可能地讓物業公

篇3：為什么小區停車糾紛不斷

地下停車庫產權不清

　　近來,由于小區停車位引發的業主和物業公司之間的糾紛越來越多。業內人士認為,這類糾紛頻發與現行的相關管理制度不夠完善有關

　　據長期從事房地產代理訴訟業務的廣大律師事務所律師陳長潔介紹,很多業主在與開發商簽訂購房合同時,往往沒有在合同中明確約定停車庫的產權歸屬。因此,在發生糾紛后,業主往往認為地下停車庫的成本被業主分攤了,地下停車庫理應歸業主所有;而開發商一般則認為,自己擁有地下停車庫的所有權,所以理應享有自由定價權。

　　值得一提的是,現在正在審議的《物權法(草案)》規定:“車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有?！彼?《物權法》通過并生效以后,這一產權不清的問題可望得到解決。

　　但是,如果業主與經營者協商不成時該怎么辦?文件沒有說。記者為此咨詢了宣武區發改委相關負責人,這位負責人稱,如果協商不成,只能再次協商。

業主大會條件苛刻

　　雖然我國《物業管理條例》初步設計了業主自治的制度,但實際上真正做到了業主自治的小區極少。

　　據了解,即便在物業發達的北京地區,依然有三分之二的小區沒有成立業主委員會。

　　律師陳長潔說,業主委員會難產,一是因為門檻高,根據相關文件規定,小區入住率超過三分之二且有效票超過50%才能成立業主委員會;二是開發商和物業公司擔心業主委員會危及自己的利益,往往不配合甚至阻撓業主委員會的成立;三是我們缺乏自治傳統,許多人對成立這種自治組織不熱心;四是許多人買房子是為了投資,所以有些小區入住率不高。

　　另外,按照《物業管理條例》,召開業主大會會議,應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會選聘和解聘物業管理企業,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　雖然這些規定看起來沒什么不妥,但事實上,在一個大多數人彼此形同陌路的小區中,要湊足二分之一的人數,絕非易事。

　　由于這些條件限制,小區業主要解聘物業公司很不容易。原本應當是業主們“公仆”的物業公司,卻儼然成了業主們的主人,物業公司管理人員欺凌業主的事情時常見諸報端。

　　由于業主自治組織的缺位或者無力,在發生此類糾紛后,業主往往難以通過與物業管理公司的博弈解決問題,而往往要尋求政府的介入---顯然,這不是解決問題的良方。

個別業主不以法律維權

　　由于難以避免“搭便車”的問題,個別業主往往不愿采取訴訟手段維權。發生此類小區停車糾紛后,無組織的業主個體往往不愿意通過訴訟解決問題,因為如果起訴的話,起訴者要承擔較大的訴訟成本和訴訟風險,而起訴者個人能從中獲得的收益又相對較小。

　　陳長潔律師認為,要減少小區停車方面的紛爭,就必須完善相關的法律制度,明晰地下車庫的產權歸屬,適當降低成立業主委員會、召開業主大會的門檻,并可強制性規定小區必須成立業主委員會,鼓勵業主通過業主自治組織解決小區糾紛。