地下停車庫產權不清

　　近來,由于小區停車位引發的業主和物業公司之間的糾紛越來越多。業內人士認為,這類糾紛頻發與現行的相關管理制度不夠完善有關

　　據長期從事房地產代理訴訟業務的廣大律師事務所律師陳長潔介紹,很多業主在與開發商簽訂購房合同時,往往沒有在合同中明確約定停車庫的產權歸屬。因此,在發生糾紛后,業主往往認為地下停車庫的成本被業主分攤了,地下停車庫理應歸業主所有;而開發商一般則認為,自己擁有地下停車庫的所有權,所以理應享有自由定價權。

　　值得一提的是,現在正在審議的《物權法(草案)》規定:“車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有?！彼?《物權法》通過并生效以后,這一產權不清的問題可望得到解決。

　　但是,如果業主與經營者協商不成時該怎么辦?文件沒有說。記者為此咨詢了宣武區發改委相關負責人,這位負責人稱,如果協商不成,只能再次協商。

業主大會條件苛刻

　　雖然我國《物業管理條例》初步設計了業主自治的制度,但實際上真正做到了業主自治的小區極少。

　　據了解,即便在物業發達的北京地區,依然有三分之二的小區沒有成立業主委員會。

　　律師陳長潔說,業主委員會難產,一是因為門檻高,根據相關文件規定,小區入住率超過三分之二且有效票超過50%才能成立業主委員會;二是開發商和物業公司擔心業主委員會危及自己的利益,往往不配合甚至阻撓業主委員會的成立;三是我們缺乏自治傳統,許多人對成立這種自治組織不熱心;四是許多人買房子是為了投資,所以有些小區入住率不高。

　　另外,按照《物業管理條例》,召開業主大會會議,應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會選聘和解聘物業管理企業,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　雖然這些規定看起來沒什么不妥,但事實上,在一個大多數人彼此形同陌路的小區中,要湊足二分之一的人數,絕非易事。

　　由于這些條件限制,小區業主要解聘物業公司很不容易。原本應當是業主們“公仆”的物業公司,卻儼然成了業主們的主人,物業公司管理人員欺凌業主的事情時常見諸報端。

　　由于業主自治組織的缺位或者無力,在發生此類糾紛后,業主往往難以通過與物業管理公司的博弈解決問題,而往往要尋求政府的介入---顯然,這不是解決問題的良方。

個別業主不以法律維權

　　由于難以避免“搭便車”的問題,個別業主往往不愿采取訴訟手段維權。發生此類小區停車糾紛后,無組織的業主個體往往不愿意通過訴訟解決問題,因為如果起訴的話,起訴者要承擔較大的訴訟成本和訴訟風險,而起訴者個人能從中獲得的收益又相對較小。

　　陳長潔律師認為,要減少小區停車方面的紛爭,就必須完善相關的法律制度,明晰地下車庫的產權歸屬,適當降低成立業主委員會、召開業主大會的門檻,并可強制性規定小區必須成立業主委員會,鼓勵業主通過業主自治組織解決小區糾紛。

篇2：誰動了我的綠地與停車位之糾紛

　　8月26日,國務院公布了新修訂的物業管理條例,并將于10月1日起正式實施。引人注意的是,與這個新的條例同時實施的還有備受矚目的物權法。消息傳出,人們期待著歷來糾紛不斷的城市居住小區能走上一條建設“和諧小區”的幸福之路。

　　但是,就在新的物業管理條例公布后的這段時間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網上搜索到了各地相關糾紛的新聞達30多條。

　　那么,我們的小區到底怎么了?誰動了我們本該安居的小區?新的物業管理條例能從根本上遏制紛亂復雜的小區糾紛嗎?

　　■糾紛一誰動了我的綠地使用權?

　　【典型事件】

　　今年5月24日,百余名男子手持鋼管鐵棍,沖入北京北沙灘8號院毆打業主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中,七八名業主相繼倒下。有8人受傷送醫院治療,其中一人頭部骨折,生命一度垂危。據業主反映,血案的發生與小區內一塊綠地使用權的歸屬有關。

　　【糾紛透視】

　　事實上,近年來發生在我國很多地方的業主和物業的糾紛,相當大的一部分都集中在諸如小區綠地的變更、停車位的收費和管理等實實在在侵犯了業主權益的事件上。

　　【解決之道】

　　北京遠東律師事務所律師孫樹理:按照物業管理條例和物權法的有關規定,物業公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益,都屬違規和違法行為,因為建筑區劃內的綠地、停車位,原則上是業主共有的。要解決這個問題,除了讓物業和業主都明晰法律的規定外,更關鍵的是我們政府的有關部門應該形成一個協調和調解機制,在發生糾紛的時候能及時介入并妥善解決問題,不能讓糾紛惡化甚至導致流血事件。

　　■糾紛二我的產權“紅利”哪去了?

　　【典型事件】

　　今年5月11日,北京東城區法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在20**年購房后發現,被告北京市麗源公司(具有物業管理職能)將該樓屋頂出租給北京領先藝術廣告公司占用,并設置了廣告牌。肖先生認為,作為業主,自己對樓頂的共有建筑面積享有相應的權利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。

　　【糾紛透視】

　　記者調查發現,小區內物業公司在沒有征得業主同意的情況下,擅自簽訂協議,將本小區樓頂、外墻以及地下室等公共產權單位出租給廣告公司和個人使用,可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區業主向物業公司討要自己該得的產權“紅利”時,往往被物業公司拒絕。

　　【解決之道】

　　中央黨校研究室趙杰博士:根據新修訂的《物業管理條例》,業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用?，F在應該非常明確的是,小區物業公司從業主共有的產權單位獲得的任何商業收益都應交業主或業主委員會共同支配,小區物業公司沒有任何獨占的權利和理由。這一點是不容爭議的。

　　■糾紛三業委會和物業的“暗戰”

　　【典型事件】

　　今年8月11日,北京美麗園業委會狀告物業公司案件再次勝訴,北京市第一中級人民法院維持了一審判決,再次支持了業委會13項訴求中的12項,鴻銘物業公司向小區業主收取的物業費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。

　　【糾紛透視】

　　在一些成立了業委會的小區,代表業主權益的業委會似乎從一開始就與物業公司處于一種“暗戰”狀態中,一方面是物業公司千方百計地阻撓業委會行使權利,另一方面是業委會也在盡可能地讓物業公