夏陽街道業主委員會工作操作辦法

　　索引號：QF4008004-2021-001

　　公開類型：主動公開

　　發文日期：2021-06-24

　　發文字號：青夏街〔2021〕23號

　　公開主體：上海市青浦區夏陽街道辦事處

　　發布日期：2021-06-24

　　為規范物業管理活動，維護業主的合法權益，根據《民法典》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等相關法律、行政法規，結合夏陽街道實際情況，制定本辦法。

　　業主委員會經業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。業主委員會一般由5-15 人組成，并由業主委員會選舉產生一名主任、一名或若干名副主任。業主委員會應在居民區黨組織的領導下，接受居民委員會和街道自治辦、城建中心等相關職能部門的指導、監督，依法履行自治管理職責。

　　一、業主委員會新建、換屆或補選

　　1、業主委員會任期一般在 3 至 5 年，具體由小區業主大會議事規則約定，任期屆滿前五個月應書面報告街道辦事處申請換屆改選。

　　2、部分業主委員會委員自然終止業委會資格或提出書面辭職的，業主委員會應將委員辭職情況及時在物業管理區域內公告，并在下一次業主大會召開時補選委員，業委會在職人數不滿原有業委會人數二分之一的直接進行換屆。

　　3、業主委員會委員人數不足二分之一的或無法正常運作的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，由居民委員會代為履行職責。

　　4、業主委員會委員全體書面辭職的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，原業主委員會繼續履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關責任人承擔。原業主委員會不履行職責的，由居民委員會代為履行職責。

　　5、業主委員會主任或者副主任的委員資格終止的，業主委員會應及時召開會議，重新選舉產生業主委員會主任或者副主任。

　　6、業主委員會主任、副主任應當依法履行業主大會、業主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。

　　7、由居民區黨組織把好業主委員會候選人初步人選關。原則上候選人應滿足以下幾個條件：年富力強、身體健康、知法守法、責任心強、具有社會公信力和一定的組織能力的業主。經提名推薦的業委會候選人需經居民區黨組織先行政審、考察、簡歷公示公告等環節，報街道業委會組建、換屆部門聯審通過，提交街道黨工委會議討論確定后，予以公示、公告。凡有本人、配偶及其直系親屬本物業管理區域服務的物業服務企業任職的;損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費和專項維修資金、違規出租房屋等情形且未改正的業主;以及經上級部門認定的非正常上訪人員和因違反國家法律、法規受到刑事處罰的人員不得擔任業主委員會換屆改選小組成員和業主委員會候選人。

　　8、業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起 10 日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案材料、印章及其他屬于業主大會所有的財務移交房管機構保管。對于一些不需要經常使用的資料和物品，則可以會同居委會共同臨時封存并由居委會臨時代為保管。

　　9、業主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下至維修資金開戶銀行委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計。審計報告用于變更銀行維修資金賬戶，未及時出具影響小區維修資金的使用，由相關責任人承擔法律責任。

　　10、經業主大會決議后產生的業主委員會應在30日內向街道辦事處申領《業主委員會備案證》。街道辦事處對業主大會程序文件完備、業主委員會崗前培訓合格、已簽訂承諾書的業主委員會發放《業主委員會備案證》。

　　二、業主委員會工作職責

　　(一)召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

　　(二)執行業主大會決定，處理業主大會的日常管理事務;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)擬訂業主大會年度財務預算方案和決算方案;

　　(五)擬訂物業共用部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

　　(六)擬訂印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

　　(七)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

　　(八)業主交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(九)監督管理規約的實施，對業主違反管理規約的行為進行制止;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　三、業主委員會日常工作制度

　　1、業主接待制度。業主委員會應公示接待時間、地點及時了解業主、物業使用人的意見和建議，地點、聯系電話，并于接待時間內接待和聽取業主對物業管理的意見和建議，接收業主的咨詢、投訴和監督，認真做好記錄記載在《青浦區夏陽街道業主委員會工作手冊》。

　　2、信息發布制度。業主委員會應當主動、及時在物業管理區域內公告業主大會、業主委員會作出的決定和物業服務企業選聘、維修資金和公共收益收支、物業服務合同變更等物業管理事項。

　　3、印章管理制度。業主大會印章、業主委員會印章和業主大會財務章應分別由專人保管，按印章管理制度使用。保管人員應做好印章申請及使用登記。

　　4、檔案管理制度。業主委員會應建立檔案管理制度，編號造冊，指定專人管理，確保資料完整。內容包括業主清冊及聯系方式、業主委員會備案資料、物業服務合同、維修資金收支情況清冊、業主大會和業主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料，業主、物業使用人的書面意見、建議書以及物業管理有關的往來文件等。

　　5、賬戶和資金管理制度。業主委員會要單獨建立業主大會賬戶賬本。每個科目、每一筆款項都應單獨記賬，并做好相關記賬憑證、資料的裝訂和保管工作。凡參與市局代理記賬的業主委員會應做好相關配合工作。

　　6、矛盾協調工作會議制度。業主委員會應建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。

　　四、業主委員會會議

　　1、業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。發生緊急情況需要由業主委員會及時作出決定的，如法定的應急維修事項、物業突然撤離等應當召開臨時業主委員會會議。

　　2、如業主委員會討論物業重大事項的，應當邀請自治辦、城建中心和居民委員會參加，業主委員會應當并充分聽取自治辦、城建中心、居民委員會的意見。物業管理重大事項一般包括但不限于以下事項：擬定業主大會議事規則草案、擬定管理規約草案、擬定更換業主委員會成員方案、擬定選聘和解聘物業服務企業方案、擬定籌集和使用專項維修資金制度方案、擬定改建重建建筑物及其附屬設施方案、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　3、業主委員會會議應當有過半數委員出席，業主委員會主任不能召集或不召集的，可由副主任召集;業主委員會主任、副主任均不能召集或不召集的，可由居民委員會指定其他委員召集。

　　4、作出決定必須經全體委員人數半數以上同意，在部分委員缺額不足《業主大會議事規則》規定的委員人數時，“全體委員人數”應是《業主大會議事規則》設定的委員人數，而不是現 有實際委員人數。出席會議的委員應當在《青浦區夏陽街道業主委員會工作手冊》上記錄并簽名，作出的決定應當告知相關居委會。

　　五、定期業主大會會議

　　夏陽街道轄區內業主委員會組織召開小區業主大會會議一般采用書面征求意見的形式召開，根據小區議事規則，原則上每年召開一至二次業主大會，主要流程與注意以下事項如下：

　　1、廣泛聽取業主等意見后形成初步議題。

　　2、召開業主委員會會議擬定業主大會議題、時間。重大事項需書面邀請居委會、自治辦、城建中心參加聽取意見。召開業主大會的，應書面通知所在地的自治辦、城建中心、居民委員會，邀請其派代表監督開票，聽取其意見、建議。

　　3、在公告欄以及所有樓道張貼業主大會會議公告至少 7 天。會議公告應載明議題、開票時間、開票地點、上門發放選票時間段(7 天)、寄送掛號信時間段(一般 7-14 天)、固定投票箱地點、選票投放截止時間等。同時張貼選票樣張以及工作人員公告。所有選票編號，加蓋原章，工作人員分發選票做好記錄。

　　4、上門發放選票并填寫簽收單，出租戶或多次上門不在家的寄送掛號信并公告。上門工作人員應當佩戴工作證，兩兩一組，帶好上鎖并貼有封條的小號投票箱。只介紹議題，不做引導性發言。告知應由產證上有名字的成年人在選票上簽名，當場投票的可以投入小號投票箱中，未當場投票的可以在規定時間內在指定地點投票。

　　5、在公告載明的時間與地點由工作人員現場開啟貼有封條的投票箱，唱票、計票、匯總。書面邀請居委會、自治辦、城建中心派員參加，現場監督。開票時間就是業主大會召開時間。

　　6、結果公告。在業主大會開票日后 3 天內出具結果公告并張貼在《議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》約定的公告地點。

　　六、臨時業主大會會議

　　業主提議召開業主大會臨時會議的，應當向業主委員會提交書面提議，業主委員會在收到提議之日起30日內對提議進行審核，作出是否召開業主大會臨時會議的決定，并在物業管理區域內公告。

　　同時符合下列條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

　　1、有明確發起人;

　　2、經專有部分占建筑物總面積且占總人數 20以上的業主書面提議，并隨附提議人房地產權證復印件，注明用于提議召開 某某議題臨時業主大會之用。

　　3、提議事項明確、事實理由清楚，屬于業主大會議事范圍。

　　業主委員會收到業主提議后，應當對以下內容進行核實：

　　(1)發起人及提議者業主身份;

　　(2)提議內容是否為業主大會職責范圍;

　　(3)是否為正在討論的內容;

　　(4)發起人及聯名者占小區業主比例是否達到 20;

　　(5)是否符合《業主大會議事規則》對臨時提議限制的規定。

　　業主委員會逾期未作出決定的，視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會臨時會議決定之日起15 天內(逾期未作出決定的應在收到提議之日起 45 天內)，召開業主大會臨時會議，就提議事項征求業主意見并表決，業主大會臨時會議討論表決議題應與提議議題相一致。

　　提議涉及改選業主委員會成員的，提議發起人應將提議及相關資料同時送交居民委員會。

　　七、維修資金的使用

　　1、維修資金的使用范圍為小區共用部位、共用設施設備及其他非經營性車庫、車場、公益性文體設施等。

　　2、不得在維修資金中列支的費用有以下幾點：

　　(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　　(4)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　3、商品房小區內發生的物業日常養護費(包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設備養護費等)應納入日常物業管理服務收費范圍。

　　4、售后公房或混合小區自 2015 年 9 月 1 日起，公有住宅售后維修資金應當專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。綠化養護以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修等物業服務標準、收費標準和經費來源等事項需經業主大會表決后施行。

　　5、維修資金和公共收益的一般支用

　　(1)授權業主委員會使用維修資金的范圍應在《專項維修資金管理規約》中約定。規模較小的物業小區每次物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新費用授權業主委員會一般不高于 8000 元，規模較大的物業小區每次物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新費用授權業主委員會一般不高于20000元;

　　(2)超過授權業主委員會使用維修資金的，有關物業設施設備場地等共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業服務企業制定維修、更新方案，經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積二分之一以上的業主且參與表決人數二分之一以上的業主同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支;涉及改建、重建建筑物及其附屬設施的，經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支;

　　(3)公共收益對業委會并未做相應授權，除小區《議事規則》約定的業委會委員津貼、業委會及業主大會會議費用、業委會辦公經費及小區《管理規約》中約定的補貼物業費不足的金額外，原則上應當全額補充維修資金。如確實需要使用公共收益的，任何金額都應當召開業主大會進行表決。對于符合使用維修資金列支的項目的，應使用維修資金，不得使用公共收益。

　　6、超出授權業主委員會使用維修資金的按下列程序制定并組織實施：

　　(1)由業主或物業服務企業提出需求;

　　(2)需求經業主委員會討論后，委托物業服務企業或相關單位對擬定項目提出初步方案;

　　(3)業主委員會對初步方案討論完善后在相關區域內公示，征求業主意見、建議;

　　(4)業主委員會根據業主意見、建議修改方案后提交業主大會會議討論;

　　(5)如議題得到通過，業主委員會或委托的單位按通過的方案組織實施;

　　(6)項目施工完成后，施工單位向業主委員會提交物業維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用;

　　(7)審核施工費用：由業主委員會依據物業服務企業提交的物業維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，維修費用在 5 萬元以上的維修項目應當經有資質的審價機構審價，經審價后向專戶銀行發出同意劃轉維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規定在物業管理區域內予以公告。

　　7、在授權業主委員會范圍內的維修資金使用按下列程序制定并組織實施：

　　(1)由業主或物業服務企業提出需求;

　　(2)由物業服務企業制定方案聽取業主意見并完善后提交業主委員會;

　　(3)業主委員會討論決定后在相關區域公示并委托物業服務企業組織實施;

　　(4)工程單上應有相關業主簽字與聯系方式便于審核;

　　(5)業主委員會主任、副主任都應在工程確認單上簽字。

　　八、維修資金審計工作

　　業主委員會應積極配合街道組織的維修資金與公共收益年度審計工作。經審計單位實施審計后，審計單位會先將審計報告初稿提交業主委員會。業主委員會收到審計報告初稿后，應在15 日內向審計單位提交書面反饋意見。逾期未反饋或未提出實質性問題的，審計單位可直接出具審計報告，有爭議的由居委會組織相關部門協調確定。業主委員會在收到街道下發的《維修資金與公共收益收支管理整改意見書》后應當在規定時間內進行整改，逾期未整改的由相關責任人承擔相應法律責任。

　　在日常維修資金與公共收益的收支管理中應注意以下事項：

　　1、要注意列支范圍，以及分攤方式。不應從維修資金與公共收益列支的應杜絕發生。

　　2、要注意流程規范，每個票據都應有業主委員會正、副主任簽章，發票、明細等存根都應妥善保存。

　　3、具體工作中應完全按照《小區議事規則》、《管理規約》、《維修資金管理規約》執行。

　　4、公共收益在扣除必要管理費用后應納入業主大會專項賬戶，每季度末結算，次月 5 日前納入專項維修資金。

　　5、車輛管理辦法需通過業主大會討論，包括道閘安裝、停車位分配方案、停車費收費標準等。

　　6、需要召開業主大會會議討論的不能以業主代表會議代替。

　　九、業主委員會委員津貼及評優

　　1、業主委員會工作津貼在每工作年度末一次性支取。

　　2、業主委員會任期內，凡自末次支取業主委員會津貼后服務未滿一個工作年度主動辭職的，除業主委員會委員已不是本物業管理區域內業主的，視作自愿放棄當年度工作津貼直接補充至小區維修資金賬戶。

　　3、對于自然年度綜合評優的業主委員會委員，街道給予一定的獎勵。

　　4、政府財政供養的體制內工作人員兼任業主委員會委員的， 兼職不兼薪。

　　十、附則

　　本辦法未盡事宜按相關法律法規執行。本辦法自2021年 7月 1 日起執行。本辦法最終解釋權歸夏陽街道自治辦、城建中心所有。

　　附件：1.業主委員會委員任職承諾書

　　2.業委會組建、換屆部門聯審機制

　　3.業委會候選人審核情況表

　　上海市青浦區人民政府夏陽街道辦事處

　　2021年6月24日

篇2：相城區業主大會業主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

　　相城區業主大會業主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

　　(一)成立條件

　　1、根據《江蘇省物業管理條例》第十三條規定：

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主(代表)大會。

　　(1)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的。

　　(2)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　2、根據《蘇州市住宅區物業管理條例》第十條規定：

　　物業管理區域符合下列情形之一的，應當召開首次業主(代表)大會：

　　(1)已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的;

　　(2)同一物業管理區域內分期開發的住宅區，已交付使用物業的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

　　(二)成立步驟

　　申請報告 成立籌備組 籌備工作 業主大會成立 備案

　　(三)具體操作、注意事項

　　1、申請報告

　　符合成立業主大會條件的，向物業管理區域所在的街道辦事處(鎮人民政府)提出申請，填寫《關于成立業主大會的報告》，提供具備成立業主大會條件的相關資料。

　　注意事項：

　　(1)建設單位或者10人以上的業主公開聯名提出。

　　(2)具備成立條件的證明材料包括：物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等其他有關的文件資料。

　　2、成立籌備組

　　張貼《關于組建業主大會籌備組公告》

　　組織籌備組成員，成立業主大會籌備組

　　成立籌備組后7日內籌備組成員名單(公告)

　　注意事項：

　　(1)街道辦事處(鎮人民政府)在收到籌備業主大會書面申請后60日內，組織成立首次業主大會籌備組。

　　(2)籌備組成員包括：業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。其中業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生。

　　(3)籌備組人數應當為5-11人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組總人數的60%?；I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。

　　3、籌備工作

　　注：籌備組履行的職責，詳見《江蘇省物業管理條例》第十七條

　　籌備組成立之日起 75日內 公告相關內容 15日后 召開業主大會會議 (90日內 )

　　公告相關內容包括：

　　(1)召開業主大會會議的形式;

　　(2)業主大會會議召開的時間、地點和內容;(告知社區居(村)民委員會)

　　(3)擬訂的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

　　(4)確認業主身份及業主在業主大會會議上的投票權數;

　　(5)業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(6)業主大會會議表決規則。

　　注意事項：

　　(1)籌備組制定計劃表，會議要有記錄，做好籌備工作期間的資料收集整理，公告內容均要拍照片存檔。

　　(2)業主大會的投票權數確定可參考建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第23、24、25條規定。

　　(3)業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法，先報社區居(村)民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)征求意見后再發布公告。

　　4、業主大會成立

　　業主大會自首次業主大會會議，確定下列兩項內容之日起成立：

　　(1)表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》等;

　　(2)通過選舉產生業主委員會，業主委員會委員人數為5-15人(單數)。

　　注意事項：

　　(1)做好選票發放、選票回收、選票驗票、選票唱票、選票統計等書面記錄材料，并將業主委員會成員名單及所得票數的公告(社區居(村)民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)加蓋公章);

　　(2)業主委員會自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任;

　　(3)業主委員會成立公告及業主委員會工作職責、人員分工情況、內部管理制度(其中必須具備公章使用管理制度、財務管理制度)的公告在物業管理區域內公示。

　　5、備案

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持相關材料向相城區住房和城鄉建設局物業管理科和街道辦事處(鎮人民政府)備案。備案材料包括以下幾方面內容：

　　(1)業主委員會備案申請書;

　　(2)業主委員會委員名單;

　　(3)業主大會議事規則和管理規約;

　　(4)業主大會會議記錄;

　　(5)業主大會成立經過情況(社區簽字蓋章證明選舉過程真實有效)。