論中國物業管理發展趨勢

　　中國物業管理大步跑過20世紀的最后20年，一行足跡旁邊涌起一片喝彩。20年間，一個新生事物從無到有、從發韌于南海邊的深圳到走向全國遍地開花，不僅推進了中國城市的文明化進程，配合了政府的改革和經濟建設，更重要的是，為中國人帶來了一種全新的生活方式，對老百姓而言，就是生活質量得到了實實在在的提高。這一切均讓人有充足的理由相信物業管理的前景會更加美好!但是，當我們換一個角度看問題時，卻聽到了很多不各諧的聲音，最明顯的事實就是物業管理最根本的受益者--老百姓日益不滿，表現在投訴的比例急劇上升(據統計，在國人的各類投訴中，對物業管理的投訴占到房地產投訴的一半以上)?！按嬖诘木褪呛侠淼摹?，這是中國物業管理行業“摸著石頭過河”的成長特性所決定的，也符合一般事物發展的客觀規律。隨著社會的不斷發展，各種層面上的因素日趨成熟，物業管理行業也將走出初期的混沌，進入良性的有序世界。

　　一、法律體系:缺陷向完善的嬗變

　　我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構。未來的發展趨勢將是在對合理存在的“不合理狀況”進行不斷完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。

　　(一)立法嚴重滯后的現實

　　現代文明社會的標志之一便是有法可依，在這一根本點上，中國物業管理行業的立法明顯滯后:20年的時間、五分之一個世紀，沒有國家級行業法規可以遵循。在退而求其次的情況下，國內第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業管理公司的時間是1981年，中間有13年地方法規空白期。此外，理論始終滯后于實踐。由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業管理理論體系的指導，各地在制訂地方性法規的過程中，也往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少偏頗之處。

　　在仔細審視已經發生的事實中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據，司法機關難以及時處理日益增多的物業管理案件，物業管理中產生的大量矛盾糾紛因此得不到迅速有效地解決;其次，制約了行業的健康發展。沒有全國大法的統一規范，地方和行業性法規呈現出沒有綱領的散亂，使企業難以適從。如中海物業管理(深圳)有限公司的經營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一是不接由業主委員會委托管理的二手項目這是深有苦衷的無奈選擇。

　　由業主委員會選擇物業管理企業是為了充分尊重消費者的權益而由相關法規條例賦予他們的民事權利，但因沒有賦予與此權利等值的義務，致使在實際執行過程中，業主委員會的這個權利幾乎不受監督和制約，甚至走上了極端。近年來，業主委員會紛紛炒掉物業公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區和銀鑫花園小區的業主委員會擅自決定炒掉物業管理公司，使生活環境急劇惡化，后經全體業主和住戶共同商議，決定再選聘原物業管理公司回去參與管理。實際上，業主委員會不具備履行民事責任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業公司實現合同規定的經濟利益。

　　(二)理想的法治環境

　　完善的物業管理法律體系是在與國家已經頒布實施的其它法律法規相互銜接和協調的前提下，由不同層次、不同類型的法律規范組成的有機整體，并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管于為例，有多層、高層、別墅區、渡假村、特殊住宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業的管理辦法，組成物業管理法律體系的子系統。

　　所有物業管理法規的建立，必須遵循權利和義務對等的原則;必須符合中國的國情且具有實用性;同時又要與國際接軌，以利于加入WTO后對市場環境的適應;物業管理法規不僅要保護行業的健康發展，更主要的是最大限度地保護最大多數人民的利益。每一位物業使用人和物業管理人的正當權益均不受侵犯，一切活動均在公平、公正的原則下進行。物業管理法律體系如同今天的《消費者權益保護法》一樣，將是為廣大民眾最為熟悉的法律之一，并因與人們生活關系密切，也將是最普及、使用頻率最高的法律之一。

　　(三)謹慎細致的嬗變

　　雖然國家《物業管理條例》即將出臺，但不能樂觀地認為一部法律即可包打天下，還有更多的實施細則、辦法等配套法律內容在等待出臺，還有許多法律盲區等待填充。

　　首先，要注重理論的研究，組織專門的物業管理法律專家深入探索，做到理論先行;要引起中國法律界的足夠重視，對未來物業管理法律的建設做出統一規劃，根據實際需要，適時推出相關立法。

　　其次，物業管理的立法要有適當的超前性，以此加快立法進程并有效地指導立法實踐。物業管理立法還要做到適時調整，不斷完善，使物業管理法律體系真正科學合理。

　　第三，加大對物業管理法律的宣傳，使之深入民心。每位消費者既能用法來保護自已怕權益，又能守法以利行業的發展和社會的進步。

　　二、市場規則:原始向科學的進化

　　中國物業管理行業初期發展階段呈現出原始狀態屬不可避免的必然。讓人深深遺憾的是，這種原始性阻礙了人民生活質量的更高提升，也對行業自身造成了硬傷般的損耗。

　　(一)不規則的游戲

　　物業管理起步之初是房地產界作為一種服務手段的衍生物，各種游戲規則也從地產行業原本照抄而來，這時的物業管理如同封建社會自給自足的小家庭在自家后院種的一塊菜地，彼此之間倒也相安無事。稍后，物業管理長大成一塊肥肉，市場群雄競起，誰都想來分一杯羹。

　　1、圈定勢力范圍。

　　雖然現有的各種法規明確限制，但仍不能完全擺脫“誰開發誰管理”的怪圈。比如到2000年底，江蘇省72%的物業管理企業是由房地產開發企業興辦或控股的，另有17%由企事業單位(含房管)轉制而來，與房地產有或多或少的聯系。此外，地理范圍上的“地方保護”現象也堂而皇之地存在著。

　　2、違規普遍存在。

　　政府制定了一系列的市場準入規則，但“觸電”事件時有發生，政府一定條件下的市場準入政策形同虛設。如深圳市1100家物業管理機構中，正式注冊的僅500多家，其中獲得資質證書的又少了許多。

　　3、虛假招投標現象屢禁不止。

　　在招標程序、評委組成等各方面，目前基本沒有形成成熟的市場游戲規則。例如重慶市的物業管理市場尚未出臺規范的物管招投標辦法，物管市場一般采取議標，均未實行規范的招標方式。

　　4、低級惡意競爭的企業不在少數。

　　為了搶占市場，個別物業管理企業不惜虧本甚至貼錢經營，或者無謂地增加不屬于物業公司范圍內的服務項目以取悅于消費者。

　　5、建管缺乏銜接。

　　開發商與物業企業之間沒有完全融合，致使開發階段的不完善延續到物管時期，導致消費者和物業企業之間矛盾重重。

　　6、業委會推波助瀾。

　　行業本身處在成長發育期，社會環境也不成熟。在此背景下，業委會隨意炒掉物業公司，或任意要求降低服務費、增加服務內容，使整個市場波瀾起伏。

　　(二)科學的市場

　　物業管理市場伴隨著行業大環境的改善將變得充滿理性。市場完全開放，任何企業都可以進入，共同遵守完美的游戲規則，在真正意義上的公平原則下，由市場選擇企業的生存。完美的游戲規早由這樣幾部分組成:

　　1、社會的全面互動。每一位消費者以至社會的方方面面都參與進來，成為整個游戲最重要的一方，時刻審視對方即企業的行為是否規范，也從對方的反饋檢省自身所存在的缺陷。雙方的良性互動保證了整個行業發展的高度現代化。

　　2、完善的法律體系。這是由國家做出的硬性規定，是十分剛性的規早，也是整個游戲規則的總綱(本文前面部分曾專章論述)。

　　3、行業的外部監督，也可以稱之為行規街約，以此規范行業的自我管理行為。高度成熟的行業自我調節體系和自律機制是羊斷該行業是否科學而理性的重要標志。

　　4、企業的自我約束。每一個上市企業都以科學的心態和行為對待市場，具有十分現代化的企業特征。

　　在上述游戲規則的約束下，整個物業管理市場將是完全商品化的自由市場，一切按市場規律辦事，物業管理的商品屬性徹底體現。社會方面:不再有無理的要求，不再奢望“免費的午餐”，將會一手摸著自已的錢袋，一手到市場上查找與之相匹配的服務，實現完全的自主消費;企業方面也不會提供免費的超值服務，不會再有任何華而不實的概念，不會再賠錢賺吆喝，不會再戴著鐐銬跳舞，將更加關注自身的發展，關注市場今天和明天的需要。

　　(三)理性地漸進

　　物業管理市場的進化不能脫離循序漸進的客觀規律，目前行業亟需關注的問題包括如下幾個方面:

　　1、加快培育市場。

　　沒有市場的行業如同無源之水;缺乏成熟市場的行業也不可獲得充分發展。據調查:武漢34.2%的市民對物業管理有償的心理承受能力很差，更有21.9%的居民甚至認為物業管理應該是免費的。因此，政府要與企業共同努力，通過多種途徑和方法引導消費者走向成熟。比如增加職工工資往房消費的物業管理費含量等。

　　2、加緊培養企業。

　　積極發揮行業協會的作用，利用各種方式全面提升企業素質，推動企業進行全面改制，建立現代企業制度，以更好地迎接新世紀物業時代的到來。

　　3、加大政府監管。

　　幅員遼闊的中國大地、多元文化結構的并存、多層次經濟結構的差異，加上中國政治經濟體制的復雜性，要實現完全的物業管理市場自由化，必須假以時日。在過渡階段，沒有政府強有力監管的市場令人不可想象。

　　4、加深政策貫徹。

　　在實現完全的市場準入之前，必須經過一個漫長的有條件準入的過程。政府已通過制訂多種市場準入條件對物業管理行業的發展進行引導和調節，但貫徹很不徹底;準入的條件也有待于進一步科學化。21世紀的中國物業管理市場將有相當長一段時間是有條件準入的市場。

　　三、產業結構:單一向多元的發展

　　作為一個新興行業，中國物業管理在成長的過程中，受到了各種因素的制約，因而未能全力舒展。行業主體的單一使消費者所接受的服務范圍受到了限制;行業客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門外。

　　(一)色調單一的產業

　　物業管理行來與地產業有著血濃于水的親情。如果現在拋開地產行業，單論物業產業本身仍顯得底氣不足，所以行業色彩單一有因可查，不足為奇。

　　1、產業主體單一。

　　物業管理企業的出身和物業管理行業的“開放式”特性，使得企業在運作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現現出驚人的相似性;重復的、小而全的物業產業隊伍結構，造成了極大的資源浪費。比如深圳即使每年有1000萬平方米的物業開發量(2000年大致在800萬左右)，1100多家物業管理機構平均分配尚不足1萬平方米。但即使如引，每家企業仍然要結構齊備、“五臟俱全”。

　　2、產業客體單一。

　　物業管理的本質是管理物業，作為行業客體的物業，其單一性也使中國物業產業顯得瘦削單薄。很長一段時間，住宅物業一直是物業管理的唯一客體，即以目前的市場而論，住宅物業也要占到整個市場份額的絕大部分。這大大限制了作為一個產業應包容的豐富內涵，也不能最充分地闡釋物業管理的概念。

　　3、服務對象單一。

　　從地域上看，物業管理因社會大環境因素的限制而僅局限于發達城市，成為少數人的專利。但是，“讓一部分人先富起來”的最終目的仍是達到“全體人民的共同富?！?。一個成熟的產業應該未雨綢繆、早作打算，就如家電行業最終要走向廣闊的農村市場一樣，物業管理行業真正的前途是深入發展到千家萬戶的百姓生活當中去。

　　4、行業內容單一。

　　物業管理產業拒絕與其他行業充分地互相交融，未能與各行業緊密結合、良性互動，以發揮出最大的效能。僅僅在20世紀末期，物業管理才概念化地與網絡進行了“第一次的親密接觸”，而如何借助于網絡或其它行業技術、理念，創造性地提升物業管理內涵或本值，則是一個遠未觸及的話題。

　　(二)豐富多彩的產業

　　多遠化的產業結構是物業管理未來發展的必然趨勢。從現在的事實分析并預測，21世紀中國的物業管理產業將在以下幾個方面取得突破:

　　1、大物業概念。

　　物業管理將不再局限于住宅物業，甚至不再拘限于建筑物業，而是在更廣泛的意義上進行詮釋。

　　(1)地域結構:目前的物業管理區域已呈現出了這樣的趨勢，即從沿海向內地擴展，從中心發達城市向周邊欠發達地區輻射;首先覆蓋全國的大中城市，并隨著中國社會的全面進步而最終覆蓋全國所有城鎮甚至鄉村。最后一步也許要到本世紀末才能夠實現。

　　(2)產權結構:將從多元化產權向單一產權過渡，最終形成多元產權結構和單一產權結構并存的局面。住宅區物業是典型的多元產權結構，而企業自建辦公樓、宿舍區、礦山、林場則屬單一產權結構類型。

　　(3)物業類型:現在物業管理企業所接角的物業類型已從當初的單一住寬區物業擴展到工業區、商業區、寫字樓、政府機關、醫院、學校等等。但仍有許多待開發的領域，如賓館、酒樓、娛樂場所、市政設施、公共街道、機場、碼頭、廣場、礦山、山林、湖泊、旅游區、發達農村(如深圳南嶺材、浙江華富村)等等。

　　(4)邊緣行業:物業管理的核心雖然是管理物業，但應盡量地拓展空間，并藉此豐實物業管理的內涵。物業行業應與房地產業的租賃與銷售、社區內的商品零售業與信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、教育業等諸多行業充分聯合交流，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此使本產業能夠產生最大的社會效益和經濟效益。

　　2、兼并重組。

　　目前小而亂、亂而雜的行業主體結構，必將通過聯合重組、自然淘汰等形式得到調整、完善和鞏固，同時實現綜合規模效益。

　　(1)品牌化:少數知名品牌將依據強有力的競爭力占據較大的市場份額，這一不爭的事實將促使現有的物業管理企業更加注重品牌鑄造;國家政府部門也將著力打造名牌物管企業。物業管理市場將出現區域性品牌和全國性品牌共存的局面。

　　(2)集約化:通過兼并、收購、聯合、改造、改組等多種方式促進企業間的重組，推進企業規?；c集約化經營。全新的物業“航空母艦”將集多種邊緣產業于一身，引領中國物業產業的航程。

　　3、市場細分。

　　粗放的市場將退出舞臺，取而代之的是細化的市場結構。產業內的各行業將分工明確，市場份額也將視行業、地域、文化、社會背景等不同而加以細分，并維持較長時間的平衡格局，然后再隨著時代的變化繼續分化組合。

　　(三)小心大膽地實踐

　　在產業結構由單一向多元發展的進程中，要踏踏實實做好眼前工作，同時具有超前的戰略眼光。

　　1、擴展“外延”、“內涵”。

　　以現在的市場可格局為基礎，首先使國內各區域中心城市建筑物業管理覆蓋范圍達到90%以上，進而向周邊發達城市伸展。其次，鞏固并擴大已有的多重“內涵”。以學校為例，國內同類物業成千上萬尤其高等院校和發達城市的中小學校以至幼兒教育場所，者具有較強的經濟承受能力和較先進的思想觀念，是現代物業管理潛在的最大市場。

　　2、聯合邊緣行業。

　　如中海物業公司已與湖南證券合作，實現了在家也可做大戶自由進行股市買賣的夢想;與商口零售業合作，在社區內開辦物業公司超市;與旅游業公司合作，推出訂購旅游路線項目;與報業集團、牛奶公司合作，推出訂報、訂奶服務。這些做法雖尚屬各行業之間聯合發展的初級階段，但其廣闊的發展空間不容忽視。

　　3、組建集團公司。

　　在行業內引入兼并重組機制，組建物業管理企業集團公司，這也是目前國內行業尚待開拓發展的新領域，政府和企業應從各方面作好準備，一旦時機成熟就應立即付諸實施。

　　4、加快企業改制。

　　在全國2萬多家物管企業中，體制新、機制活、競爭力強的不足10%，按照現代企業制度要求完成企業改制的更是不到4%。因此，必須立即對現有物業管理企業著手理順體制、激活機制、改造產權。

　　5、扶持知名品牌。

　　政府及相關部門要從行業長遠利益考慮，對國內現有的物業品牌資源進行有效地整合，并著力扶持，為迎接“入世”帶來的挑戰和新世紀物業行業的大發展儲備中堅力量。四、服務手段:低級向高級的演化

　　這是與消費者有關系最為緊密的一個環節，服務手段每一個細微的變化，都直接影響甚至改變著人們的生活(包括生活狀態、生活方式、生活觀念和生活質量等)。

　　(一)勞動密集型服務

　　物業管理發展歷程的早期特征之一就是服務手段的落后，體現在勞動高度密集，服務效率低下;浪費人力物力，效果難如人意。以安全保護為例，深圳是國內物業管理最為發達的地區之一，現有保安隊伍10多萬人，相當于5個師的編制，占全國保安人數的四分之一，占廣東省保安人數的二分之一。但如此眾多的保安，仍未能避免物業管理區域內各類事故時有發生。

　　(二)全面現代化管理

　　高度發達的物業管理服務，將使業主充分享受生活，企業獲得最大利潤，社會全面發展進步。時代前進的變數不好臆測，僅以現代社會已充分發展或初露端倪的情況分析，物業管理服務手段將向以下方向發展:

　　1、高科技服務。

　　以信息化社區服務和智能化物業為主要特征，信息化手段將帶來物業管理的一場革命，它不僅僅是一個概念，而是涵蓋了物業管理智能化、電子商務系統開發等多項功能，可以說能最大程度地滿足業主的各項生活與工作、娛樂需求。更重要的是，它在為消費者帶來最大收益的同時，也為企業展示了龐大而誘人的利潤空間。與信息化社區緊密相邊的智能化物業是建設信息化社區必不可少的硬件基礎設施，同時物業自身的智能化也將最大限度地節約資源、方便使用者。

　　2、專業化服務。

　　物業管理的各項服務內容均由相對應的專業化公司提供最精致訴專業頂級服務。比如專業設備維修公司、專業電梯工程公司、專業保潔公司、專業保安公司、專業家政代理公司等等。專業化分工使各項服務內容趨于極致，并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業公司、專業公司都成為贏家。

　　3、及時公正的評價系統。

　　高科技和專業化服務的普及，將使對服務的評價變得更及時、客觀和公正。消費者通過信息化系統迅速地將意見反饋至物業公司、專業公司，以至政府。物業企業因專業公司的介入而能抽出身來，站在專業公司和消費者之間對服務作出客觀評價。良性的互動和評價機制會使服務更加完美，而最大的受益都將是現在抱怨較多的消費者。

　　(三)縮短轉型型過程

　　一切的汗水、一切的努力，歸根到底是為了消費者的滿意，同時，企業和社會亦從中受益。服力手段的演化正是為了這一目的，為此，國內管理行業作出了不懈的努力。比如早在三年前，中海物業公司就率先組建專業化公司引進專業化服務，并投巨資研制開發出大型物業管理軟件和信息發布系統，向現代化的服務手段邁出了重要一步。

　　物業管理服務手段在轉型期間的衍變關鍵在于:

　　1、加快建立人才培養良性機制。中國尚未形成物業管理的職業化隊伍，既缺乏有效的培訓基地，又沒有對物業管理職業人員的科學認證體系。因此，首先要設定教育課程;其次建立對行業專門人才的認定程序，如高級物業管理師職稱的評定。

　　2、及早投入智能化物業管理研究和實踐，這是信息時代物業管理行業遲早要走的道路，也是今后評判物業管理發展好霈的重要標準。

　　3、迅速組建專業化服務隊伍。社會上的保潔、綠化等專業公司已基本成熟，但專業保桉公司、專業設備維修公司、專業家政代理公司、專業物業信息發布中心等尚處于襁褓期。因此，政府應著力引導，企業應積極參與，共同培育“專、精、特、新”的專業公司市場，為物業管理專業化時代的到來準備充分的條件。

　　時代在發展，企業在進步，所有缺陷、原始、落后等初期發發展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學、先進的高級階段所取代。中國的物業管理行業將會在聯合國“改善居住環境、提高生活品質”的宗旨下，在新的21世紀里充滿活力、生機勃勃地健康發展。

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。

　　二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值

　　網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路

　　根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展?！　】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！　∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。