拓寬物業管理行業盈利空間

　　隨著物業管理行業在我國的興起和蓬勃發展，各種各樣的問題也接踵而來，特別是整個行業的經營效益問題尤為突出，直接影響了物業管理行業的健康發展。如何避免虧損、提高效益，促使物業管理行業健康發展，成為一個迫切需要解決的問題。

　　一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考

　　(一)拓寬物業管理服務的內涵，提供多樣化的服務，是創造經濟效益的根本途徑。

　　當前，物業管理公司主要是通過提供基本服務向業主收取物業管理費以及提供一些增值服務向業主收取勞務費來維持經營，服務所利用和組織的資源也比較單一，主要是本公司自己的資源，如公司的專業技術、設備和管理人員等。但是，由于物業管理屬于服務管理領域，而服務行業是收益回報較穩定的行業，物業管理公司不可能從基本服務中獲取高額的利潤;雖然我國絕大多數的物業管理公司都設置了增值服務項目來彌補利潤的不足，但由于自身資源、能力以及人員素質的限制，服務層次較低(主要是勞動密集型)，服務項目也較少，所以增值服務的利潤空間也未能被物業管理公司充分挖掘。因此，經營思路的狹窄就造成了企業獲利途徑少、利潤空間小的后果。

　　與此同時，社會不同主體對于物業管理服務的需求卻是與日俱增，更加趨向多樣化。

　　(1)業主群體的需求。隨著人們生活水平的日益提高，收入的不斷增加，各種增值服務有了更廣泛的市場，其中的利潤空間也越來越大。由于當今社會競爭日益加劇，工作壓力不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息和享受，為了節約時間和“尋找成本”，人們愿意把一部分增值服務由物業管理公司來提供。

　　(2)購房者的需求。對于購房者來說，購買物業是一項長遠的高額投資，自然希望它能夠保值、增值。因此，他們在購買物業之前對將來物業管理服務的質量是非常關心的，而且在購買物業時，購房者與開發商之間往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，購房者有向“專家”咨詢的需求，此外，一些人還會有房產再投資決策、物業租售經營方案等方面的咨詢需求。

　　(3)房產開發商的需求?，F在，隨著業主“買物業就是買管理和服務”觀念的增強，開發商已經把物業管理服務看成是售樓的一個“賣點”因此，他們也愿意聘請富有經驗的物業管理公司提前介入，參與物業的開發過程，為自己提供咨詢和監督服務，以改進物業的具體設計，完善物業的使用功能。

　　(4)社會服務供應商的需求。通過與物業管理公司形成長期穩定的合作關系，社會服務供應商可以獲得更多的利益。首先，他可以及時地得到業主的需求信息，降低了獲取信息的時間成本和不確定性，其次，物業管理公司可以把業主的一些專業性強、他們自身又無能力提供的服務“外包”給社會服務供應商來完成，從而最大限度地滿足業主的需求。因此，社會服務供應商也有向物業管理公司購買信息的需求。

　　因此，基于上述多樣的需求，物業管理企業應該進一步拓寬經營服務的思路，擴大服務的對象和種類，通過多樣化的經營服務來創造效益。這樣不但可以充分滿足業主的需求，提高區域檔次，而且更重要的是可以開辟資金來源的渠道，建立起企業良好的造血機能，創造源源不斷的利潤。

　　當然，多元化發展在降低單一經營風險的同時，也增加了進入其它行業而帶來的風險。因此，企業必須注意結合實際，突顯優勢，在多元化發展中處理好與專業化發展的關系，使二者協同配合，共同促進企業的可持續發展。

　　(二)物業管理能夠使物業保值增值，這可以成為企業盈利的突破點。

　　隨著社會經濟的發展和居民生活水平的提高，人們對于房產的保值增值的需求越來越高，尤其是近幾年，各地房地產價格快速上漲，使得越來越多的人把購房當成是一種投資，因此也更加注重能使房產坐享增值的關鍵環節--物業管理和服務。

　　業主委托物業管理公司進行物業管理，表面上看是交錢買物業管理服務，還要讓物業管理公司賺得一部分利潤，但實際上，當房屋價值因土地價值提高和環境改善而提高時，延長房子一年的使用壽命，就等于用一年的物業管理費買來一年的土地增值額。從這種意義上說養房子就不僅是延長使用壽命，而且還是一種投資。這在商業房產，尤其是寫字樓物業中更為突出。

　　由此可見，好的物業管理的確對物業的保值增值起到重要作用，因此物業管理企業也理應分享增值的部分，這可以體現在物業管理收費中，從而增加盈利。

　　(三)實行規?；洜I可以有效地降低管理成本。

　　根據經濟學中的規模成本遞減原理，生產成本分為可變成本和不變成本。對于物業管理企業來說，隨著其經營管理的物業面積的增多，企業的一部分管理費用并不會隨著管理規模發生數量變化(即不變成本)，這就會攤薄單位面積的不變管理成本，所以其單位物業管理面積的綜合成本就會降低。

　　所謂無序化管理成本，就是隨著管理的范圍、幅度的擴大，其管理的有效性將會不斷降低，成本也會增加。

　　當前，許多物業管理公司手中的物業點過于分散且規模很小，往往會造成管理成本居高不下，經濟效益無法提高。因此，我們應該根據各地區的不同情況，對物業管理實行規?；洜I，從而降低管理成本，提高經濟效益。

　　(四)實行專業服務社會化，也是降低管理成本，增加盈利的有效途徑

　　由于歷史和現實的原因，目前我國絕大多數物業管理企業都是“小而全”的管理模式，這樣就帶來一個兩難的選擇若要滿足各項管理服務需求，必須配齊各類專業人才，否則會面臨質量低下的后果，而配齊專業人才，各類專業任務量又相對不足，形成成本壓力。從香港的成功經驗看，從事樓宇、商業大廈和公共屋村管理的管理機構人員組成都少而精，管理機構將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發包給專業公司、承包商去做。物業管理人員主要是按照合同進行管理和協調。除日常需要少數維修人員外，各種專業技術人員都不需配置，物業管理公司成為物業管理的組織者，管理開支大為減少，物業管理機構定期對承包商和專業公司進行考核，評價其工作業績，按照市場公平競爭、優勝劣汰的原則進行選擇。這種社會化經營方式，不僅能最大限度地發揮人力資源優勢和專業優勢，而且能使管理成本大為降低。因此，由物業管理公司統籌、組織、協調、監督，把一些具體事務交由社會上的專業公司，可以有效地降低管理成本，增加企業的利潤。

篇2：物業管理企業如何盈利

　　物業管理企業如何盈利

　　眾所周知，專業物業管理企業是一種微利型企業，其所收取的物業管理費在用于管理項目的支出后所剩無幾，當物業公司收取物業管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業公司降低服務水準、服務質量引起投訴進而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業到經營物業兼容并行，大力發展物業的綜合經營，實現企業的盈利，走出物業管理停滯不前的圈子。而且也只有物業管理企業盈利才能做到不斷地提高物業管理水平，為廣大客戶提供更加優質的服務打下堅實的物質基礎。

　　一、目前物業管理企業存在的多種問題

　　物業管理這一行業在我國從八十年代初期的深圳開始起步，經過20多年的發展，現在的物業管理企業如雨后春筍般的不斷出現，不管是大城市還是中小城市都活躍著物業管理企業的身影。但是，由于不少企業受國營舊有體制影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責局限于:環境衛生，治安消防，設備維修、物業收費等事情中。如此觀念物業管理企業還有發展的前景嗎?

　　這樣的結果只會影響到相當一批物業管理企業越來越經營困難，直接后果就會致使物業管理人員素質低下，業務知識得不到提高、服務態度差、服務質量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費，甚至嚴重的引起法律糾紛。物業管理企業面對如此困境時，大多數的企業只能是停滯不前，維持現狀，根本無暇顧及企業的發展和壯大。

　　物業管理工作，不僅僅是通過衛生、安保和維修等達到業主或使用者感覺安全舒適的目標，這僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業項目一個市場定位，并使它成為產生價值的一種存在，即可以用經濟價值來衡量的升值產品。

　　二、物業管理企業的收支分析

　　先看看物業企業的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入:

　　一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業企業的綜合經營的收入。就上述的四種收入，經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析，可以看出，第一種的物業管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內，為業主或者業主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務水平相適應。當一個物業管理區域的管理費用確定后，物業服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。

　　再看看物業管理企業的支出情況:

　　一是物業管理的成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我們在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；

　　二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；

　　三是核算財務費用；

　　四是核算所得稅。

　　從以上的收支分析的中我們不難看出，物業管理企業的利潤構成為:

　　利潤=營業收入–營業成本–管理費用–營業稅金–財務費用

　　在實際工作中我們做了一些調查，并針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果:

　　物業管理企業的支出(企業是在規范化操作下)，占物業管理費的比例分別為:

　　人工費:40%(占物業管理費總額)；清潔:10%；工程維護:15%；園林:5%；社區活動:5%；管理成本:17%，其它及不可預計費3%，總計物業管理企業支出費用占到物業管理費的95%。那么，企業的盈利值只有5%。

　　參照這些數據，不難看出物業管理的確是個微利行業，哪個環節都不能稍稍出點問題，如果物業管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業現狀來看，如果能按照服務合同約定的內容提供質價相符的服務標準，我們說80%的物業管理企業都還處于虧損狀態是一點也不為過的。

　　三、市場需求物業管理企業從管理物業向經營物業過度

　　一個行業如此大面積的虧損是極不正常的現象，值得所有從事這一行業的所有人士去關注，并認真的分析，查找原因。當然政府主管部門也應該積極的去調查、研究，給予行業更好的保護和支持。本文重點是探討物業管理企業自身如何找到企業發展的思路，去實現盈利。

　　就目前的物業管理市場來看，急待物業管理有新的出路，否者，整個行業都會陷入困境中，如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經營，因而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業項目中的大好資源白白浪費。因此，正確的做法是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

　　四、經營物業的資源分析及管理運作

　　經營管理，就是策劃、組織、領導及控制一個物業企業的資源，以求實現企業的管理服務及經營的總目標。資源在我們所操作的物業項目中主要分為兩大部分:一是物質資源；一是人力資源。物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個物業項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業有所不同。它是人對人的工作，體現的就是服務，可是在服務過程中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養程度、環境、情緒等的不同，表現在對待客戶的態度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。因此，各個物業項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。隨著管理理論的發展和進步，社會對物業管理要求的全面提高將是從業人員面臨的最大挑戰；整體管理水平的提高、服務的細化與品質的提升、現代樓宇科技設備的增加以及現代管理手段的應用都對物業管理從業人員提出了更高的要求。物業管理企業的發展和在市場競爭中立于不敗之地，其最終的競爭歸根到底就是人才競爭。

　　物資資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是物業管理企業一般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。

　　物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。

　　物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。

　　經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作:

　　1、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的行動方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的標準。

　　物業的經營管理策劃是指如何實現經營管理目標。要實現物業項目的經營管理目標，就必須根據每一個物業項目的實際情況，物業經營的資源的優缺點，甲方及業主的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。

　　2、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標，每一個單獨的物業項目又是一個綜合性企業，它有一套完整的系統。組織就是充分地、有效地利用物業項目中各個職能單位，每項設備，每個員工在物業經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節奏地、正常地、快速地向著目標運動。

　　3、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。

　　4、控制?？刂萍幢O督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執行必須進行監督、檢查和考核，看是否按計劃執行，執行過程中有沒有發生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當的修正，使計劃逐步完善，并能達到理想的經營目標，這些活動即稱為控制?？刂圃诠芾韺W上包括多方面的內容，如成本控制、財務控制、質量控制。

　　所以，當一個物業管理企業具備上述的運作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于基本固定的物業費的收取中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業到經營物業兼容并行。大力開展物業管理中的綜合經營，拓展思路，力求企業生存和發展有更大的空間，實現盈利的目標。

　　也許有人認為我們強調了經營管理物業，從而會導致放松了管理服務，其實恰恰相反，因為我們經營物業的目的就是服務，就是想把服務工作做得更好，就是在物業企業能有盈利的情況，讓服務更加的有保障，就可以避免出現當企業陷入困境中出現的各種問題。所以，大多數物業管理企業提出的類似“專業管理、至誠服務”的口號是很正確的，物業經營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

　　五、物業經營中綜合服務項目的選擇

　　通過調查、綜合、分析，我們把物業企業在經營中的綜合經營項目用下表體現出來:`

　　類別具體項目

　　商業類便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場

　　餐飲類快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳

　　生活服務類干洗店、服裝加工點、美容美發、代聘家教、洗車、食品配送等

　　文化娛樂類書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室

　　教育類幼兒園、老年學校、托兒所

　　醫療保健類社區醫療門診

　　商務類商務中心、代購車、船、機票，代辦住戶委托事項

　　維修類家電、汽車、自行車、及各類生活用品維修點

　　房地產中介類代辦房屋買賣、轉讓、租賃業務、室內裝飾、裝修，中介服務

　　家政類代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物

　　金融類與有關部門合作開辦銀行分理處

　　環保物資回收類物資回收站、舊報紙書刊回收銷售

　　這些項目需要每個物業管理企業根據自身管理物業的特點和實際需求來綜合考慮，項目可多可少，還可以增加一些有特色的內容，總之要體現出方便住戶、用戶滿意、穩定經營、優質高效、企業盈利的原則。

　　物業的經營重點應側重在物業管理服務的相關行業內，特別是緊密相關的行業，因此，下面的幾項經營服務可以作為重點項目，以此來實現物業管理企業的盈利。

　　1、家居裝修行業。隨著我國城市化進程的加快，城鄉居民生活水平也不斷提高，家居裝飾行業呈加速發展的趨勢，蘊藏著巨大的市場商機和消費潛力。物業管理服務行業與裝修行業有著緊密的聯系，裝修過程中對房屋結構和質量的關口把好了將會對今后的物業管理服務帶來便利，降低管理服務成本和減少業主之間的矛盾。物業管理服務行業進入家居裝修行業的優勢表現在:

　　便于管理，裝修過程中存在的問題，最終的矛盾交點會歸集到物業管理企業；

　　容易贏得客戶的依賴，因為物業管理企業工作的職責就是區域內的管理；

　　保證質量，跑了和尚跑不了廟；

　　有資源保證，物業管理企業進入裝修行業，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優勢。

　　2、立體化停車場(行業)。隨著我國經濟的發展，汽車進入家庭將成為一種消費趨勢，汽車將是繼住房之后，家庭消費的又一個主流商品。中國人多地少的客觀條件，將會使“立體化”停車場行業成為朝陽產業，物業管理企業進入這個行業同樣有著得天獨厚的優勢，資源、收費絕對有保障。

　　3、環保產業是與物業管理服務行業最緊密相關的行業。國家為鼓勵環保行業的發展，已出臺了一系列相關的優惠政策。物業管理企業進入環保產業同樣有著獨特的優勢。

　　建立區域性污水處理中心(站)。隨著人們生活水平的提高，生態環境將會越來越受到人們的重視，環保社區將會受到消費者的青睞。以收費的形式，建設區域性污水處理中心，將污水處理后作為非飲用水循環使用，將是一個巨大的潛在市場。

　　建立區域性廢舊家電、電器回收處理中心。隨著國家對環保的重視和人們環保意識的提高，廢舊家電、電器回收處理行業將會成為新興產業。

　　建立區域性垃圾分類處理中心。垃圾分類處理產業，也是一個有待開發的新興行業。

　　4、組建區域性物流配送中心。物流配送是生活現代化、信息化的一個重要標志和服務手段。物業管理服務企業只要在現有的小區管理構架中增加一兩個環節，就可以在短時間內形成(五金交電、日常生活用品)社區物流配送，為商家和居民帶來方便。

　　5、建立信息化的社區服務中心。21世紀是知識信息時代，物業管理服務企業，圍繞社區服務這個中心進入信息服務領域，組建區域性社區服務網絡平臺，利用信息技術為社區居民提供全方位、全天候的服務。如清潔公司擴展家政服務業等。從客觀上講，物業管理服務企業進入信息服務領域，在資源方面有著得天獨厚的優勢和有利條件。

　　6、開展社區旅游服務。社區旅游有著巨大的市場潛力，隨著人們回歸社會，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活(住宿)等方式中蘊藏著的巨大商機。關鍵是看物業管理企業如何正確合理的操作。

　　7、社區駐點展區設置?，F在越來越多的產品走向社區，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進入人們生活的地方進行面對面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，作為物業管理企業又獲得了一定的機會，加強與商家的聯系，既方便了產品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺到學習和了解了一些新產品、新知識，最終企業能增加收入，何樂而不為?

　　8、社區商業的拓展。隨著零售業的發展，商業類型發生巨大的變化，原來百貨市場的主體已經發生動搖，超市、小便利店、專賣店等社區商業將成為新的發展亮點。有專家指出，城市社區建設的加快，社區商業存在巨大的需求市場，但是目前的社區商業配套嚴重不足，今后的一段時間將是社區商業發展的蓬勃時期，因此，物業管理企業在具有得天獨厚的條件下應該積極和開發商聯系，加大小規模的底商和街鋪的建設，如:社區購物中心、社區廣場、鄰里中心等，一定是今后物業管理中新的經營收入點。

　　綜合分析，可以得出，一個物業管理企業要取得發展的空間和達到盈利的目標，就必須實現從管理物業到經營物業的轉變，在充分的市場調查和研究分析后，結合自身管理物業的特點，遵循物業綜合經營服務的原則，大力開拓新的經營業務，實現企業盈利并牢記以下幾點:

　　1、經營觀念值萬金。經營圍著市場轉；管理圍著經營轉；員工圍著客戶轉；二線圍著一線轉。

　　2、要注重經營人才的培養。

　　3、建立經營信息庫。隨時了解行業的發展動態，注重各種信息的收集。

　　4、堅持經營、管理專業化方向，借鑒本地、外地或者國外一些成功的物業經營管理經驗。

篇3：物業管理企業的盈利模式

　　物業管理企業的盈利模式

　　知名的房地產公司幾乎都有自己的優秀物業管理隊伍。深圳幾大地產巨頭之間的競爭已經漫延到物業管理的輸出上了?？墒谴蠖辔飿I公司是虧損?！段飿I管理盈利模式》探討了物業管理的最新經營趨勢，幫助我們摒棄錯誤的思想，建立一支盈利的物業管理部隊

　　一、明確物業管理定義

　　物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求?！痹趯嶋H操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。

　?。ㄒ唬┪飿I交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：

　　1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議

　　2、制定物業管理計劃包括計算管理份額

　　3、制定物業管理組織架構

　　4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃

　　5、制定第一年度物業管理財務預算

　　6、參與工程監理

　　7、參與設備購置

　　8、參與工程驗收

　　9、擬定物業管理文本

　?。ǘ┙桓妒褂煤蟮奈飿I管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：

　　1、樓字及設備維修保養

　　2、樓字保險事宜

　　3、保安服務

　　4、清潔服務

　　5、綠化環境保養

　　6、緊急事故處理

　　7、處理住戶投訴

　　8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如代理租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。

　　二、組織物業管理的嚴密架構

　　一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：

　　1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。

　　負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴咨詢事務。

　　2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。

　　負責財務預結算；代收管理費；制作收支平衡報告；采購。

　　3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。

　　負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。

　　4、保安部：經理，保安員。

　　負責日常保安工作；處理突發事件

　　5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。

　　負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。

　　6、業務部：經理，業務員，公關員。

　　負責租售代理及其他有償服務；公共關系維系及拓展。

　　在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。

　　三、進行物業管理定位

　?。ㄒ唬┪飿I管理定位的考慮因素

　　物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。

　　物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？

　　體現物業管理定位的無外乎三個內容：

　　一是收費標準；

　　二是服務內容；

　　三是管理水平。

　　收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平?？偠灾?，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。

　?。ǘ┪飿I管理品牌效應

　　物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。

　　物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。

　　四、物業管理企業資金籌集

　　物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢？

　　渠道一：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。

　　渠道二：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。

　　1）維修基金的籌集

　　對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。

　　2）維修基金的使用

　　維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　3）建立完善的監督機制

　　對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。

　　4）建立物業管理維修基金管理中心

　　建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

　　渠道三：多種經營收人

　　物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向

　　渠道四：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％一2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。

　　渠道E：政府多方面的支持

　?。?）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場價收費。

　?。?）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。

　?。?）在主融稅收方面提供優惠政策。

　?。?）撥發一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。

　?。?）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業用房，以成本價或低價的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費不足。

　　渠道五：介人物業出租代理

　　物業管理企業利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業管理企業做中介，不會上當受騙；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的餓中介利潤。物業管理企業如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售代理業務，在增加物業管理企業收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。

　　五、剖解導致行業性虧本的七大因素

　　因素一：物業管理規模小

　　原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。

　　處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。

　　因素二：物業管理人員配置不合理

　　原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。

　　處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。

　　因素三：物業管理收費低

　　原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利性功能未能全部體現。

　　因素四：物業管理收費難

　　原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。

　　處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。

　　因素五：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太

　　原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水平、提高檔次。

　　處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。

　　因素六：物業管理手段落后，管理成本高

　　原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。

　　處理對策：新建小區要加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。

　　因素七：物業管理服務項目單一，牧業管理公司自身造血功能差

　　原因分析：物業管理是一種綜合性的服務行業，除開展常規的物業管理項目外，還應開展多種經營，走以業養業的道路。

　　處理對策：房地產開發商要對物業管理公司的物業管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業管理公司也要想方設法根據小區自身的特點和業主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。

　　六、締造物業管理新概念

　　概念一：零干擾服務

　　汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。

　　概念二：氛圍管理

　　在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。

　　概念三：個性化服務

　　在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。

　　概念四：“管理報告”制

　　我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。

　　概念五：產學聯手

　　1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。

　　概念六：“一拖N”管理

　　中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作?！?拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。

　　七、物業管理扭虧為盈秘訣

　　秘訣一：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”

　　1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。

　　秘訣二“寓管理于服務之中”的模式

　　1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。

　　秘訣三：“無人化管理”模式

　　公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”?！盁o人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序?！盁o人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。

　　秘訣四：“個性化管理服務”模式

　　在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息（包括業主需求信息）輸入或服務輸出的動態循環系統。

　　秘訣五：人才理念和顧客理念一一“以人為本”

　　“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望?！睂T工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。

　　秘訣六：共管式（業主自治與專業化服務相結合）

　　和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司---中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，”中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。

　　秘訣七：經營理念一一運用創造性思維

　　公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。

　　秘訣八：管理理念一一規范化宮理

　　1996年，公司順利通過1S09002國際質量認證，是公司實施規范化宮理邁出的關鍵的一步。1999年，公司又率先在物業管理行業中執行“季度管理報告制度”，按季度公開管理處各項管理服務工作內容及費用，并在公司互聯網站上公布各小區的管理費標準，進一步提高管理服務的透明度。