20**年6月,國務院《物業管理條例》的頒布,正式確立了物業管理從業人員職業資格制度,奠定了物業管理師制度的法律基礎;20**年11月,人事部、建設部印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》,將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列,標志著物業管理師制度的初步建立;20**年5月,建設部印發《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》,明確要求建設部職業資格注冊中心和中國物業管理協會加強協調配合,在建設部、人事部的監督指導下,共同做好物業管理師職業資格的有關工作;同年6月建設部發文成立了全國物業管理師制度管理委員會,負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。此后,有關各項工作順利起步,并于當年10月舉行了全國物業管理師認定考試。20**年12月,人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合下發了《關于公布物業管理師資格認定考試結果的通知》,全國有 1119名從業人員取得了物業管理師資格。首批物業管理師的誕生,預示著物業管理師制度全面實施的良好開局,是我們行業發展進程中的一件大事。在此,我想就物業管理師制度建設談四個方面的問題。
一、從業人員素質與職業資格制度
1.從業隊伍的壯大對社會經濟的貢獻。
我國物業管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業,從1981年深圳市誕生全國第一家物業管理公司和第一批物業管理從業人員開始,短短26年時間里,物業管理從業隊伍經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程。據不完全統計,全國從業人員已超過350萬人,分布在3萬多家物業管理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理,管理層的項目經理、管理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理;服務領域從單一類型物業到綜合性物業,從純市場化的物業管理到機關、企事業單位的后勤社會化物業管理,從新建物業到房改房和老舊住宅小區管理。目前物業管理范圍已經覆蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等,去年以來還進入了對鄉村的管理;管理面積超過100億平方米的房屋,已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常管理中。
隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式,居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求;隨著人民群眾生活水平的提高,大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求;與此同時,還產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要;由此形成對物業管理與服務的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富裕,提供了物業管理行業廣闊的就業機會。為滿足業主不斷增長的服務需求,廣大物業管理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下,克服成本剛性增長和服務收費缺乏彈性等諸多困難,不斷提升物業服務的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境,維護了社區的和諧穩定,提高了城市管理水平,而且擴大了住房消費,推動了經濟增長,促進了現代服務業的發展。北京、上海、深圳等城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。
2.專業素質的差距對行業發展的制約。
在充分肯定物業管理從業人員對社會經濟做出貢獻的同時,我們應當清醒地認識到,與從業隊伍在數量的快速增長相比,其專業素質并未得到同步提高。盡管伴隨著物業管理的發展,涌現了一大批優秀的物業管理職業經理人,并逐步成長為行業發展的中堅力量,但多種原因造成從業人員隊伍的整體建設滯后于行業的發展。一是物業管理行業起步較晚,人才儲備基礎薄弱,隊伍建設跟不上行業的快速發展;二是從業人員來源各行各業,其專業背景的多樣性和差異性,加上缺乏嚴格的專業訓練,顯露出整體素質參差不齊,部分經理人的專業素質與所在崗位的要求有明顯的差距;三是與物業管理的上游產業(如
房地產開發)相比,微利甚至虧損的經營狀況,以及較低的薪酬待遇標準,難以吸引高學歷、高素質的人才;四是現階段我國物業管理還處于擴張型發展時期,客觀上需要大量的物業管理專業人員滿足市場需求,但在沒有嚴格準入制度的情況下,入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避免。從業人員專業素質的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺,現有部分管理人員在法律知識、職業道德、業務水平和組織協調能力等方面都與承擔的任務不相適應,人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不規范的企業和專業素質較低的從業人員的存在,使一些物業服務水平不盡如人意,客戶關系緊張,收費率下降,甚至引發激烈沖突和矛盾,降低了行業的公信力,損害了行業的形象,嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質,已經成為物業管理行業的當務之急。
3.職業資格制度的確立對現實難題的破解。
針對物業管理從業人員素質普遍偏低的狀況,1996年,建設部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》,對物業管理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中,逐步總結出物業管理企業有關管理崗位人員的必備知識和必備能力,建立起一套既考察基礎知識,又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后,全國有十萬名以上的物業管理從業人員通過了物業管理基礎理論和專業知識的培訓,這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時,全國各地的房地產行政主管部門和物業管理行業協會以及有關培訓機構,也根據實際情況和地域特征,因地制宜地對本地區的從業人員進行多種形式的崗位培訓,不同程度地促進了物業管理從業人員執業能力的提高。
但是,持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都決定了該制度的局限性。隨著物業管理行業的迅猛發展以及對物業管理認識的不斷深化,大家逐步認識到對物業管理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度,是提高從業人員專業素質的必要途徑。因此,20**年6月份出臺的《物業管理條例》第三十三條明確規定:“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書?！?BR>《物業管理條例》之所以將物業管理從業人員職業資格設定為行政許可,是基于對物業管理服務公益性的基本判斷。物業管理的專業管理人員,包括物業服務企業經理以及管理處主任(項目經理)等,作為物業管理的直接組織者,其業務能力和素質高低,直接關系到物業的承接查驗、維修養護等管理服務水平,直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業管理活動的特殊性,經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點,決定了物業管理從業人員,尤其是經營管理專業人員,只有全面掌握物業管理的法律法規,具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗,具有較強的經營管理能力,才能保證物業管理的正常運作,妥善處理物業管理活動中的各類問題,為業主提供價有所值的服務,使所管物業保值增值。因此,實行嚴格的準入控制,要求相關從業人員必須達到從事物業管理行業必備的學識、技術和能力,有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面,切實提高從業人員的整體專業素質,以適應行業發展的需要。
二、物業管理師制度與物業管理科學發展
物業管理師制度,正是圍繞了“以人為本”(以業主和物業管理從業人員為本)的核心,統籌兼顧物業管理師的綜合素質,以達到物業管理關系的全面協調和物業管理行業的可持續發展。因此,推行物業管理師制度,是物業管理科學發展的必然選擇,也是促進物業管理科學發展的制度保證,必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響。
1.物業管理師制度是物業管理科學發展的必然選擇。
(1)物業管理師制度的實施有利于推進物業管理的專業化進程
物業管理專業化是指物業管理專業人員在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、
(2)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的規范化進程
規范物業管理行為是《物業管理條例》以及其他物業管理政策法規的基本目標,物業管理師制度通過規范物業管理從業人員進而規范物業管理行為,無疑是最有效的治標之法?！段飿I管理師制度暫行辦法》規定,從業人員必須通過考試才能取得物業管理師資格,物業管理師必須經過注冊才能執業,物業管理項目負責人必須由物業管理師擔任。隨著物業管理師制度的全面推行,物業服務企業聘用未取得物業管理師從事物業管理活動的,必須承擔相應的法律責任,給業主造成損失的,應當依法承擔賠償責任,《物業管理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。
(3)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的市場化進程
物業管理區別于傳統房屋管理的基本特征是市場化,物業管理的市場化不僅表現為物業管理服務的等價有償和市場選擇,同樣表現為物業管理勞動力要素的市場化。物業管理師制度的推行,確立了物業管理職業經理人的社會地位,對物業管理師應當具備的執業能力作了明確規定,不僅有利于業主通過擁有物業管理師的數量來判斷選擇高水準的物業服務企業,而且有利于物業管理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭,將會凸顯在人才的競爭上,通過市場資源和人才資源的優化配置,促進行業的優勝劣汰,打造一批具有優秀管理團隊的品牌企業,改變目前行業魚龍混雜的狀況。
(4)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的國際化進程
物業管理起源于西方市場經濟國家,英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業管理實踐中積累了許多成熟的經驗。在物業管理從業人員的管理上,美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、中國香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業管理從業人員的管理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快,我國加入WTO的客觀形勢,海外物業管理企業大量進入內地市場的現實,都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規則接軌。物業管理師制度的建立,不僅順應了時代的潮流,而且有利于促進我國物業管理的國際化進程。
物業管理的專業化、規范化、市場化和國際化,是我國物業管理科學發展的基本方向,物業管理師制度對物業管理專業化、市場化、規范化和國際化進程的有力推進作用,決定了物業管理師制度是我國物業管理科學發展的必然選擇。
2.物業管理師制度是物業管理科學發展的制度保證。
物業管理師制度不僅符合物業管理科學發展的方向,而且為物業管理科學發展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業人員,我們在制度設計中充分考慮到物業管理師應當具備的基本條件。
(1)相當的學歷背景;(2)相關的專業知識;(3)相應的執業技能; (4)豐富的實踐經驗;(5)良好的職業道德。
3.物業管理師制度對物業管理科學發展的深遠影響。
(1)提升行業競爭能力
不同于其他資金密集型和技術密集型行業,勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理行業創造價值的關鍵要素,人才是物業管理的核心競爭力。對于企業來講,擁有一定數量的注冊物業管理師不僅增強了其經營項目的競爭能力,而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立;對于行業來講,擁有一定規模的物業管理師,不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍,而且有利于業主將物業管理作為建筑物管理的首選模式。
(2)強化企業風險意識
物業管理是一種企業以較少資本管理業主龐大資產的行業,隨著業主財產觀念的增強和維權意識的提高,物業服務企業的管理風險日益加劇。物業管理師制度規定,物業管理項目的關鍵性文件必須經物業管理師簽字實施,并承擔相應法律責任,這都要求物業服務企業強化物業管理師的責任風險意識,不斷提升職業水
(3)完善現代企業制度
由于歷史的原因,現階段我國仍有大量物業服務企業尚未建立法人治理結構合理的現代企業制度,這在一定程度上制約著企業的做大做強。物業管理師制度規定,物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任,物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作,這就意味著今后的物業服務企業中,所有者和經營者的分離,決策層和管理層的分工,注冊物業管理師擔任職業經理人將成為常態。物業管理師的大量出現,為現代企業制度的完善奠定了人才基礎,有利于企業的兼并重組和優勝劣汰,有利于提高物業管理行業的規模效益。
(4)優化人才激勵機制
專業管理人員職業準入制度的實施,提高了物業管理師資格的含金量;物業管理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參加考試的積極性;隨著物業管理師制度的逐步推進,客觀上會形成對現有物業管理經理人隊伍的清理。它既能給在職的從業人員帶來壓力,迫使在職人員認真學習政策法規,不斷更新知識和增強技能,加強提高處理問題的能力,盡快加入到物業管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時,也會吸引更多業外優秀人才進入業內。隨著有關物業管理師薪資報酬的增加和專業地位的提升,勢必優化人才激勵機制,提升人力資源的合理配置和有效利用。
(5)改變經濟增長方式
長期以來,我國物業管理行業的經濟增長方式是粗放型的,專業分工的粗糙和專業人才的短缺,致使許多物業服務企業保持著“大而全”“小而全”經營模式,人力成本居高不下,企業包袱日益加重。物業管理師制度的推廣,為行業改變經濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下,一批具有物業管理人才優勢的企業,將實現由物業服務經營商向物業服務集成商的角色轉換;一批品牌物業服務企業的工作重點,將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產管理服務轉變。
(6)改變行業社會形象
如果說《物業管理條例》的頒布確立了物業管理行業的法律地位,那么物業管理師制度的實施則確立了物業管理從業人員的專業地位。長期以來,物業管理從業人員被視為重復簡單勞動的復制者,社會認同感不高,一些從業人員為此困惑迷茫,或選擇觀望、或選擇離開,致使行業內原本不多的專業人才流失嚴重。物業管理師制度的推行,把物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書系列,將大大改善行業社會形象,提升行業社會地位。
篇2：物業管理師執業人員的專業素質
物業管理師執業人員的專業素質
一、良好的溝通、協調能力
溝通工作在物業管理日常工作中無時、無處不在，溝通工作主要包括:與業主(客戶)的溝通、與上下級的溝通，與相關單位的溝通等等，對內通過有效的溝通，加強了團隊成員的相互理解，避免產生不必要的誤會、矛盾及摩擦，員工內部間不會有壓抑的感覺，工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通，達到業主理解物業管理企業的管理舉措，讓業主配合并支持企業的目的;對外溝通還反映在其它方面，如與政府相關職能部門、供電、供水、電信、相關合作單位等等。物業管理師，是物業管理企業的領頭人，在實現目標的過程中出現問題必須及時解決，必然要善于利用各種機會進行溝通，然后根據了解的情況做出正確的判斷和選擇，完成物業管理企業所定的經營管理目標。
二、務實、敬業的精神
物業管理涉及社會的方方面面，行業內有句話:“物業管理是籮筐、什么東西都可往里裝”，有事找“物業”。物業管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作，不抱著務實、敬業的精神就很難成為稱職的員工，更不能成為合適的物業管理師，其務實、敬業精神主要表現在以下兩方面:
(一)對職業是否充滿信心
物業管理在我國經過20多年的發展，但相應的物業管理法律法規尚在健全之中，受中國傳統文化的影響，不少人認為物業管理技術含金量低、任何人都可以操作。由于當前市場經濟尚不發達造成整個社會對于物業管理行業的評價不夠客觀和公正?？梢哉f，物業管理行業現在是受委屈的事多，理解的事少，贊賞的事更少，在這種情況下，作為一名物業管理師，能否端正心態，務實、敬業地做好物業管理活動過程中的每項工作，能否對這一職業持續保持信心充分去認識到隨著人們思想觀念的不斷轉變，市場經濟的不斷深入，必將會讓國人對物業管理這行業有新的認識--物業管理不僅只是最終為客戶固定資產投資的保值和增值，還有更多可延伸的增值服務。對行業的信心是務實、敬業精神最基本的表現。
(二)對薪酬的理解態度
物業管理是靠收取業主的物業費來維持運作，物業費收入是有限的，費用支出是年年遞增的，員工不可能有過高的薪酬待遇。在現實中，由于受薪酬多與少的影響為理由，物業人對本職工作表現出不積極，甚至推卸、應付了事的比比皆是，而作為一名物業管理師可以不滿足于現有的薪酬待遇，但是一旦接受了這項工作和薪酬，就應不計個人得失，全力以赴地按照物業管理企業所定的經營管理目標，按質按量地完成。薪酬的理解態度是務實、敬業精神的重要具體表現。
篇3：以制度保證物業從業人員專業素質提升
20**年6月,國務院《物業管理條例》的頒布,正式確立了物業管理從業人員職業資格制度,奠定了物業管理師制度的法律基礎;20**年11月,人事部、建設部印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》,將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列,標志著物業管理師制度的初步建立;20**年5月,建設部印發《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》,明確要求建設部職業資格注冊中心和中國物業管理協會加強協調配合,在建設部、人事部的監督指導下,共同做好物業管理師職業資格的有關工作;同年6月建設部發文成立了全國物業管理師制度管理委員會,負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。此后,有關各項工作順利起步,并于當年10月舉行了全國物業管理師認定考試。20**年12月,人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合下發了《關于公布物業管理師資格認定考試結果的通知》,全國有 1119名從業人員取得了物業管理師資格。首批物業管理師的誕生,預示著物業管理師制度全面實施的良好開局,是我們行業發展進程中的一件大事。在此,我想就物業管理師制度建設談四個方面的問題。
一、從業人員素質與職業資格制度
1.從業隊伍的壯大對社會經濟的貢獻。
我國物業管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業,從1981年深圳市誕生全國第一家物業管理公司和第一批物業管理從業人員開始,短短26年時間里,物業管理從業隊伍經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程。據不完全統計,全國從業人員已超過350萬人,分布在3萬多家物業管理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理,管理層的項目經理、管理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理;服務領域從單一類型物業到綜合性物業,從純市場化的物業管理到機關、企事業單位的后勤社會化物業管理,從新建物業到房改房和老舊住宅小區管理。目前物業管理范圍已經覆蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等,去年以來還進入了對鄉村的管理;管理面積超過100億平方米的房屋,已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常管理中。
隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式,居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求;隨著人民群眾生活水平的提高,大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求;與此同時,還產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要;由此形成對物業管理與服務的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富裕,提供了物業管理行業廣闊的就業機會。為滿足業主不斷增長的服務需求,廣大物業管理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下,克服成本剛性增長和服務收費缺乏彈性等諸多困難,不斷提升物業服務的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境,維護了社區的和諧穩定,提高了城市管理水平,而且擴大了住房消費,推動了經濟增長,促進了現代服務業的發展。北京、上海、深圳等城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。
2.專業素質的差距對行業發展的制約。
在充分肯定物業管理從業人員對社會經濟做出貢獻的同時,我們應當清醒地認識到,與從業隊伍在數量的快速增長相比,其專業素質并未得到同步提高。盡管伴隨著物業管理的發展,涌現了一大批優秀的物業管理職業經理人,并逐步成長為行業發展的中堅力量,但多種原因造成從業人員隊伍的整體建設滯后于行業的發展。一是物業管理行業起步較晚,人才儲備基礎薄弱,隊伍建設跟不上行業的快速發展;二是從業人員來源各行各業,其專業背景的多樣性和差異性,加上缺乏嚴格的專業訓練,顯露出整體素質參差不齊,部分經理人的專業素質與所在崗位的要求有明顯的差距;三是與物業管理的上游產業(如
房地產開發)相比,微利甚至虧損的經營狀況,以及較低的薪酬待遇標準,難以吸引高學歷、高素質的人才;四是現階段我國物業管理還處于擴張型發展時期,客觀上需要大量的物業管理專業人員滿足市場需求,但在沒有嚴格準入制度的情況下,入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避免。從業人員專業素質的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺,現有部分管理人員在法律知識、職業道德、業務水平和組織協調能力等方面都與承擔的任務不相適應,人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不規范的企業和專業素質較低的從業人員的存在,使一些物業服務水平不盡如人意,客戶關系緊張,收費率下降,甚至引發激烈沖突和矛盾,降低了行業的公信力,損害了行業的形象,嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質,已經成為物業管理行業的當務之急。
3.職業資格制度的確立對現實難題的破解。
針對物業管理從業人員素質普遍偏低的狀況,1996年,建設部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》,對物業管理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中,逐步總結出物業管理企業有關管理崗位人員的必備知識和必備能力,建立起一套既考察基礎知識,又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后,全國有十萬名以上的物業管理從業人員通過了物業管理基礎理論和專業知識的培訓,這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時,全國各地的房地產行政主管部門和物業管理行業協會以及有關培訓機構,也根據實際情況和地域特征,因地制宜地對本地區的從業人員進行多種形式的崗位培訓,不同程度地促進了物業管理從業人員執業能力的提高。
但是,持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都決定了該制度的局限性。隨著物業管理行業的迅猛發展以及對物業管理認識的不斷深化,大家逐步認識到對物業管理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度,是提高從業人員專業素質的必要途徑。因此,20**年6月份出臺的《物業管理條例》第三十三條明確規定:“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書?！?BR>《物業管理條例》之所以將物業管理從業人員職業資格設定為行政許可,是基于對物業管理服務公益性的基本判斷。物業管理的專業管理人員,包括物業服務企業經理以及管理處主任(項目經理)等,作為物業管理的直接組織者,其業務能力和素質高低,直接關系到物業的承接查驗、維修養護等管理服務水平,直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業管理活動的特殊性,經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點,決定了物業管理從業人員,尤其是經營管理專業人員,只有全面掌握物業管理的法律法規,具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗,具有較強的經營管理能力,才能保證物業管理的正常運作,妥善處理物業管理活動中的各類問題,為業主提供價有所值的服務,使所管物業保值增值。因此,實行嚴格的準入控制,要求相關從業人員必須達到從事物業管理行業必備的學識、技術和能力,有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面,切實提高從業人員的整體專業素質,以適應行業發展的需要。
二、物業管理師制度與物業管理科學發展
物業管理師制度,正是圍繞了“以人為本”(以業主和物業管理從業人員為本)的核心,統籌兼顧物業管理師的綜合素質,以達到物業管理關系的全面協調和物業管理行業的可持續發展。因此,推行物業管理師制度,是物業管理科學發展的必然選擇,也是促進物業管理科學發展的制度保證,必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響。
1.物業管理師制度是物業管理科學發展的必然選擇。
(1)物業管理師制度的實施有利于推進物業管理的專業化進程
物業管理專業化是指物業管理專業人員在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、
(2)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的規范化進程
規范物業管理行為是《物業管理條例》以及其他物業管理政策法規的基本目標,物業管理師制度通過規范物業管理從業人員進而規范物業管理行為,無疑是最有效的治標之法?！段飿I管理師制度暫行辦法》規定,從業人員必須通過考試才能取得物業管理師資格,物業管理師必須經過注冊才能執業,物業管理項目負責人必須由物業管理師擔任。隨著物業管理師制度的全面推行,物業服務企業聘用未取得物業管理師從事物業管理活動的,必須承擔相應的法律責任,給業主造成損失的,應當依法承擔賠償責任,《物業管理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。
(3)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的市場化進程
物業管理區別于傳統房屋管理的基本特征是市場化,物業管理的市場化不僅表現為物業管理服務的等價有償和市場選擇,同樣表現為物業管理勞動力要素的市場化。物業管理師制度的推行,確立了物業管理職業經理人的社會地位,對物業管理師應當具備的執業能力作了明確規定,不僅有利于業主通過擁有物業管理師的數量來判斷選擇高水準的物業服務企業,而且有利于物業管理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭,將會凸顯在人才的競爭上,通過市場資源和人才資源的優化配置,促進行業的優勝劣汰,打造一批具有優秀管理團隊的品牌企業,改變目前行業魚龍混雜的狀況。
(4)物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的國際化進程
物業管理起源于西方市場經濟國家,英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業管理實踐中積累了許多成熟的經驗。在物業管理從業人員的管理上,美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、中國香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業管理從業人員的管理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快,我國加入WTO的客觀形勢,海外物業管理企業大量進入內地市場的現實,都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規則接軌。物業管理師制度的建立,不僅順應了時代的潮流,而且有利于促進我國物業管理的國際化進程。
物業管理的專業化、規范化、市場化和國際化,是我國物業管理科學發展的基本方向,物業管理師制度對物業管理專業化、市場化、規范化和國際化進程的有力推進作用,決定了物業管理師制度是我國物業管理科學發展的必然選擇。
2.物業管理師制度是物業管理科學發展的制度保證。
物業管理師制度不僅符合物業管理科學發展的方向,而且為物業管理科學發展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業人員,我們在制度設計中充分考慮到物業管理師應當具備的基本條件。
(1)相當的學歷背景;(2)相關的專業知識;(3)相應的執業技能; (4)豐富的實踐經驗;(5)良好的職業道德。
3.物業管理師制度對物業管理科學發展的深遠影響。
(1)提升行業競爭能力
不同于其他資金密集型和技術密集型行業,勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理行業創造價值的關鍵要素,人才是物業管理的核心競爭力。對于企業來講,擁有一定數量的注冊物業管理師不僅增強了其經營項目的競爭能力,而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立;對于行業來講,擁有一定規模的物業管理師,不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍,而且有利于業主將物業管理作為建筑物管理的首選模式。
(2)強化企業風險意識
物業管理是一種企業以較少資本管理業主龐大資產的行業,隨著業主財產觀念的增強和維權意識的提高,物業服務企業的管理風險日益加劇。物業管理師制度規定,物業管理項目的關鍵性文件必須經物業管理師簽字實施,并承擔相應法律責任,這都要求物業服務企業強化物業管理師的責任風險意識,不斷提升職業水
(3)完善現代企業制度
由于歷史的原因,現階段我國仍有大量物業服務企業尚未建立法人治理結構合理的現代企業制度,這在一定程度上制約著企業的做大做強。物業管理師制度規定,物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任,物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作,這就意味著今后的物業服務企業中,所有者和經營者的分離,決策層和管理層的分工,注冊物業管理師擔任職業經理人將成為常態。物業管理師的大量出現,為現代企業制度的完善奠定了人才基礎,有利于企業的兼并重組和優勝劣汰,有利于提高物業管理行業的規模效益。
(4)優化人才激勵機制
專業管理人員職業準入制度的實施,提高了物業管理師資格的含金量;物業管理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參加考試的積極性;隨著物業管理師制度的逐步推進,客觀上會形成對現有物業管理經理人隊伍的清理。它既能給在職的從業人員帶來壓力,迫使在職人員認真學習政策法規,不斷更新知識和增強技能,加強提高處理問題的能力,盡快加入到物業管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時,也會吸引更多業外優秀人才進入業內。隨著有關物業管理師薪資報酬的增加和專業地位的提升,勢必優化人才激勵機制,提升人力資源的合理配置和有效利用。
(5)改變經濟增長方式
長期以來,我國物業管理行業的經濟增長方式是粗放型的,專業分工的粗糙和專業人才的短缺,致使許多物業服務企業保持著“大而全”“小而全”經營模式,人力成本居高不下,企業包袱日益加重。物業管理師制度的推廣,為行業改變經濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下,一批具有物業管理人才優勢的企業,將實現由物業服務經營商向物業服務集成商的角色轉換;一批品牌物業服務企業的工作重點,將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產管理服務轉變。
(6)改變行業社會形象
如果說《物業管理條例》的頒布確立了物業管理行業的法律地位,那么物業管理師制度的實施則確立了物業管理從業人員的專業地位。長期以來,物業管理從業人員被視為重復簡單勞動的復制者,社會認同感不高,一些從業人員為此困惑迷茫,或選擇觀望、或選擇離開,致使行業內原本不多的專業人才流失嚴重。物業管理師制度的推行,把物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書系列,將大大改善行業社會形象,提升行業社會地位。