淺論物業管理企業可持續發展七要素

　　地球繞著太陽，畫著永恒的橢圓，沒有起點也沒有終點。然而北半球農業社會卻在農閑時節為自己設計了一個辭舊迎新的狂歡。屬于現代社會代表產業——第三產業的物業管理，其實同農業的距離并沒有人們想象得那么遙遠。當面對舊日歷留下的不多幾頁時，歷史基因便驅使我們不由自主地眺望時間飛梭送來的新日歷，和新日歷上啟示的物業管理企業新希望。

　　一、改制確保持續發展

　　希望是生命的擴張。物業管理企業并非個個都有健全的生命，事實上絕大部分都處于亞健康態：沒有追求發展與效益的原動力，沒有穩定持續的經營發展戰略。戰略調整時有發生，企業的競爭優勢無法積累強化，難成大業。產權所有者的虛置，視物業管理為邊角余料的大股東，使得物業管理企業成長的路曲折而漫長。

　　有恒業者方有恒心。希望有更多的物業管理企業，通過改制成為真正的企業，進入追求持續發展的新天地。明晰的產權，發展和效益導向的產權機制，是物業管理企業成功的基礎。不論是管理層控股，還是外部投資者的收購，只要新的股東們以物業管理的發展和效益為共同目標，物業管理企業就會有真正的生命沖動，就會持續穩定地致力于實現自己的發展藍圖。

　　二、專業化打造生存空間

　　然而，正如許多反對產權機制改革的人所言，產權改革不是萬能的。物業管理企業改制的完成，并不等同于獲得企業走向成功的通行證。西方國家每天倒閉的企業，產權機制都很健全。成功的生存和發展，依賴于企業提供物業管理服務的專業化。二十多年的成長，還沒有讓物業管理行業變得專業。今天我們還只是處于物業管理專業化的山腳，對身邊的欠缺、山頂追求的目標和攀登的改進路徑，都還缺乏清晰的把握。有的滿足于整潔的環境和英俊禮貌的保安，而將流程貼上ISO標簽后束之高閣；有的則鄙夷物業管理的標準服務，不屑于日積月累的細微改進，卻癡情于物業管理之外的所謂創新。

　　我們需要更客觀、規范和及時地把握項目客戶的物業管理服務需求及其變化，需要在有限預算約束下更有針對性地設置服務的種類、品質目標和服務方案，需要對各類服務工作總量更完整、科學的估算和相關投入產出更準確的分析，需要對服務流程進行更具操作性的設計以確保服務品質和成本目標的實現，需要對各類供應商的技術、經濟、合作諸方面的優劣進行更透徹的研究并在物業管理平臺上進行性價比更加優化的服務資源組合集成。

　　三、規?；浅晒Ρ匾獥l件

　　專業化必然要求規?；?。很多企業追求小而精，把規?；l展看作企業經營的陷阱，其中有著部分道理，但總體而言這種經營思路是沒有未來的。固然，缺乏專業化基礎的規?；l展，很快就會碰到管理能力的極限邊界，四面起火冒煙的項目問題會迫使企業放慢發展速度甚至停止發展來進行整改。但與此同時，也要看清小而精的做法也是不可持續的，拒絕市場化規模發展的自我配套模式，時間越長劣勢越明顯。追求規模不一定能夠成功，但沒有規模卻一定不能成功。

　　業務規模小，限制了服務改進研發資源的投入量，使得其專業化優勢的保持和強化缺乏后勁，優勢最終會淪落為劣勢。同時也無法獲得在市場、采購、人才、協作等方面的規模效益。在物業管理這種管理密集型行業中，大魚吃小魚或餓死小魚的市場競爭規律不會失效。只有專業化和規?；嗷ゴ龠M、良性循環的企業，才有可能在物業管理行業的競爭中走在前面。何日能夠涌現出物業管理行業的沃爾瑪、麥當勞？需要指出的是，從專業化到規?；?，絕不是簡單的克隆復制、量的擴張，而必須伴隨著企業跨區域、多項目的規?？刂企w系的能力同步提升。

　　四、用品牌傳遞競爭優勢

　　規?；x不開品牌化。業務規模的發展，需要越來越多的項目，而品牌是項目成功拓展的基礎。同時，規模的不斷增大，也有利于提升企業品牌的影響力，擴展著品牌的影響范圍。今天來看，品牌建設被大多數物業管理企業置于次要地位，這是相比其它行業的一大不足。認真、系統的品牌規劃很少，持續投入的資源很少，針對性的品牌推廣方案很少。相反，毫無技術含量地大著嗓門嚷嚷自己是行業第一或第幾的做法倒是很多。

　　做得好還要說得好，對此人們在認識上已經沒有問題，問題在實際說得還不夠好。對誰說？說什么？怎么說？什么時間說？要說出什么效果？這些品牌建設的基本問題，都需要物業管理企業去思考和回答。有效的品牌推廣，取決于我們對品牌推廣目標受眾的辨認能否更準確，取決于我們能否高保真且具藝術感染力地向受眾傳遞本企業物業管理服務的價值信息，取決于我們能否擁有一個切合實際的品牌推廣預算，取決于我們能否對品牌推廣投入與業務發展產出之間的相關度進行更客觀的數量化把握。相信物業管理企業的品牌建設在未來幾年里會有跨越性的進步，物業管理企業的身影會越來越多地出現在各類廣告媒體中。

　　五、競爭一半靠人才

　　專業化、規?；?、品牌化的執行，靠的是人才團隊。物業管理企業的競爭，一半是人才團隊的競爭。優秀管理人才匱乏，是許多企業難以做大做強的瓶頸。沒有一流的人才團隊，哪來一流的物業管理企業？企業之間在競爭有限的人才，流動的人才之河已成一景。除了收入待遇外，職位的平臺大小、企業發展速度及創造的事業空間、任用與激勵機制、內部人文環境，都在發力于人才拔河比賽。優秀的人才向優秀的企業集聚將會加速，讓優秀的企業更優秀，讓我們看到物業管理版的馬太效應。

　　就整個行業來說，優秀人才的總量也遠遠不能滿足行業發展的需求。我們不僅需要物業管理專業畢業的學生，更需要來自其它行業的有豐富管理經驗的骨干人才。希望隨著物業管理行業形象的逐步優化，隨著物業管理企業規模效益日趨明顯而有能力提供同其他行業相競爭的收入福利，我們整個行業面臨的嚴重人才短缺能夠漸趨緩和，使行業規模的增長和企業物業管理服務的改進都有人才的保障。

　　六、信息網絡搭建現代管理平臺

　　好馬配好鞍，優秀的人才還需要先進的工作條件來配合。其中最為重要的就是信息化的物業管理平臺。一個追求持續發展的企業，離開有效運轉的管理平臺，其所能達到的規模必定是有限的。這種平臺遠不限于簡單的辦公自動化，主體是基于互聯網的企業

運行組織管理系統。許多物業管理企業對信息化時代的反應是遲緩的，有時甚至是自暴自棄的，服務組織方式僅相當于手工作坊時代。

　　我們需要透過勞動密集的表面現象，抓住物業管理行業管理密集的本質，理解電腦加網絡搭建的信息平臺在跨區域、多項目、多類型物業管理中的基礎性技術支撐作用。只有在平臺上，才可能實現客戶需求、服務模式、操作規范、預算標準、人員調配和過程控制的立體貫通，從而把項目的物業管理方案轉換成各類服務子系統組成的可執行文件。沒有信息化網絡平臺的支撐，所有物業管理企業發展的夢想都將永遠停留于夢想。

　　七、規則要讓游戲更精彩

　　技術從來搶不去制度的風頭。物業管理行業的發展，依賴于相關行業法規的不斷升級完善。物業管理行業的市場化改革目標，要求法規的設計應該有更多的市場經濟導向而更少計劃經濟的殘留；面對各類判斷標準不明、難以了斷的糾紛，法規建設要加速，要更及時到位，盡力減少法規的盲區；法規要對物業管理企業和業戶的權益提供更為平等的保護，明確合同違約認定的客觀標準并有雙方平衡的權利義務安排，不要讓企業單方面承擔社會穩定的代價；在物業管理服務內容具體化和業戶交納物業管理費時限方面，法規需要提供強制性規范，促進物業管理服務交易過程的健康化；各地的物業管理法規應有基本原則的統一性，而更少矛盾抵觸之處，為國家物業管理法奠定基礎。

　　《住宅與房地產雜志》20**年1月號

篇2：我國物業管理可持續發展戰略

　　我國物業管理可持續發展的戰略

　　從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000余家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處于發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快采取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。

　　一、我國物業管理面臨的主要矛盾

　　1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。

　　我國的物業管理，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。

　　從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建筑面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建筑面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建筑面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建筑面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建筑面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建筑面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建筑面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建筑面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陜西省實有房屋建筑面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建筑面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

　　2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。

　　目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為“三多三少”；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

　　3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。

　　由于物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標準和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區內衛生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。

　　4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展后勁不足。

　　目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展后勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由于管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。

　　5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成。

　　物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障于物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。

　　6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。

　　眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的占63.22%；而未經過民主選舉產生的占16.55%；對產生過程“不知道”的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。

　　7、物業管理立法滯后，法規體系尚未形成。

　　1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。

　　二、物業管理可持續發展的必要性

　　物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。

　　1、有利于保護消費者的合法權益。

　　隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。

　　2、有利于物業管理行業擔負起社會責任。

　　物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。

　　3、有利于加快城市化的進程。

　　城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。

　　4、有利于加快城市管理體制的改革。

　　城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理權限和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利于促進城市管理體制的改革。

　　三、我國物業管理持續發展的對策

　　1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。

　　物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出“加強售后房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務?！?/p>

　　1998年7月，國務院又下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督?！?/p>

　　2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《*中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。

　　由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅游區、車站、碼頭、機場后機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。

　　2、多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。

　　發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。要提高物業管理人員的素質，必須加強物業管理人員的思想作風和業務建設。

　?。?）加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質。要建設一支思想好、技術精，進取心強，勇于開拓的物業管理隊伍，必須從思想教育抓起。物業管理企業要經常對職工進行社會公德、職業道德教育，引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養職工愛崗盡責、服務群眾，奉獻社會的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務的思想，扎扎實實、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務工作。

　?。?）加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍。物業管理人員的工作作風，直接反映物業管理企業的形象。物業管理企業要加強制度建設，建立健全各項規章制度，明確各級各類管理人員的崗位責任、職責范圍、工作標準和考核標準。管理人員要發揚雷厲風行的工作作風，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。

　?。?）加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。要提高物業管理人員的專業技術水平，一是抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓。企業要根據管理人員的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓，使員工的技能不斷提高。三是抓好學歷教育。企業領導要從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物業管理專業?？茖W歷教育，為企業培養人才。四是通過理論研討等形式，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。五是通過組織物業管理人員到國內外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長，補已之短。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。

　　3、合理確定收費標準，開展多種經營，為物業管理持續發展提供資金保證。

　?。?）合理確定收費標準。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費的原則、定價類型、物業管理服務費的構成等均作了明確規定。各地物價主管部門應結合實行，盡快出臺本地工物業管理服務收費標準，使物業管理服務收費做到有章可循。同時，物業管理企業要嚴格按照物價部門核定或由物業管理企業與管委會（產權人、使用人代表大會）協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法進行收費，并定期向產權人、使用人公布經費的收支情況，以按受管委會及產權人、使用人的監督。

　?。?）一業為主，多種經營，增強物業管理企業的發展后勁。一業為主，多種經營是增強物業管理企業造血機能和企業發展后勁的基礎。因此，物業管理企業在做好物業管理的同時，要結合企業的實際和優勢，不斷拓展經營領域，努力為企業增加積累，使其走上良性循環的軌道。

　?。?）組建物業企業集團，實現規模效益。物業管理企業要想打破小兵團分散作戰的局面，必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強，具有市場競爭力的企業集團，進而實現規模效益。

　　4、加速引進競爭機制，加快培育物業管理市場，為物業管理持續發展創造公平的競爭環境。

　　從計劃經濟條件下的傳統房產管理到推行物業管理，是房產管理體制改革的一場革命，需要人們提高認識、更新觀念；從實行物業管理到引進競爭機制，同樣需要人們的思想觀念上進行更新。這是因為，我國的物業管理是市場經濟的產物，市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。加速競爭機制的形成，應做好以下工作：

　?。?）學習深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法。深圳市為探索市場經濟條件下的物業管理，早于1993年就在全國率先通過抬投標的方式選聘物業管理企業，并獲得巨大成功，為全國物業管理行業引進競爭機制創造和積累了成功的經驗。各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法，結合本地的實際，積極探索，大膽實踐。

　?。?）破除行業保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。建立物業管理競爭機制必須破除行業保護主義和本位主義，要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭。只有這樣，才能加速物業市場的培育和發展。

　?。?）建立規則，實現物業管理競爭的有序化、規范化。物業管理的競爭，客觀上要求它的運作活動是有序的、規范的。要何證物業管理競爭的正常運作和有序發展，實現物業管理競爭的規范化，有關部門應加快制定物業管理競爭規則，使我國物業管理的招投標活動盡快走上規范化的軌道。

　　5、加速立法，建立物業管理法律體系，為物業管理持續發展保駕護航。

　　市場經濟是法制經濟。物別是物業管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道。

　　6、充分發揮管委會的作用，為物業管理持續發展健全監督機制。

　　住宅小區管委會作為轄區內產權人、使用人民主推薦、選舉產生的群眾性自治組織，充分發揮其作用，對于維護產權人、使用人的合法權益，同物業管理企業一道共同做好物業管理工作至關重要。因為，管委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，體現了物業管理的專業管理與自治管理相結合的原則，堅持這一原則，有利于發揮物業管理企業、管委會和產權人、使用人三個積極性。同時，它在物業管理企業和產權人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區入住率達到一定比例時，在當地物業管理行政主管部門的指導下，要及時召開產權人、使用人代表大會，并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產生管委會。只有這樣，才能將那些責任心強，具有一定組織和協調能力，愿為大家辦事的人選進管委會。也只有這樣，管委會才能真正代表和維護產權人、使用人的合法權益，并積極配合物業管理企業工同做好區域內物業管理工作。

　　綜上所述，物業管理引入我國雖然僅有20年的歷史，但是，它在場面市管理中的巨大社會作用、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來。實行物業管理的實踐證明，政府的職能轉變了，城市的管理水平提高了，財政負擔減輕了，人們生產、工作和生活的環境改善了，兩個文明建設的步伐加快了。

　　如今，這一社會化、專業化、市場化的管理模式已被社會各界所認同，物業管理企業雨后春筍般的涌現，物業管理隊伍的迅速壯大，物業管理覆蓋面的快速上升，物業管理服務領域的不斷拓展，物業管理服務水平的明顯提高，標志著物業管理這一朝陽產業在我國只有廣闊的發展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國物業管理全國、快速發展時期。

　　隨著物業管理行業的迅速崛起，物業管理立法的加快，物業管理法律體系的形成，物業管理體制的建立，物業管理模式的確立，物業管理制度的完善，物業競爭機制的形成，物業管理人員素質和管理服務水平的提高，物業管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發揮更大的作用。

篇3：物權法時代物業管理可持續發展

物權法時代物業管理可持續發展的八大問題
文 / 陳藹貧方霞

《物權法》作為民法典一個重要內容，1998年3月起草工作正式啟動，在多次公開全國征求意見基礎上，歷經全國人大四次審議，今年將進入五審。從物業管理行業的角度看，《物權法》作為我國調整財產關系的民事基本法律，無疑是物業管理法制建設的又一重大進步，必將對我國物業管理行業發展產生基礎性的、長期性的重要影響。因此，有人斷言“中國物業管理已進入了物權法的時代”。面對國家這一重要法律出臺，作為物業管理人，我們不能不認真思索在即將到來的物權法時代，物業管理可持續發展必將面臨的若干重大問題，從而未雨綢繆，與業內同仁共同推動我國物業管理的健康發展。

問題一：物業管理相關法規體系的全面整合與完善
通過解讀《物權法》第四稿可見，《物權法》作為民法典的一個重要部分，規制的重點是權利歸屬及其保護，側重于對業主的建筑物區分所有權的保護，首先，其將物業管理活動的基本概念，以法律形式予以確認，使得物業管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將《物業管理條例》確立的業主大會、業主公約、專項維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業管理中單個業主利益的分散性與眾多業主利益的協調性問題上，《物權法》(草案)明確規定“少數服從多數”的原則。我們相信，《物權法》的公布與實施，必將使物業管理活動更加有法可依，從而更好地維護業主和物業管理企業的合法權益。

在物權法時代，物業管理面臨的第一個重大問題就是，凡涉及到建筑物區分所有權的國家立法、行政法規、部門規章、地方立法、地方規章，都必須進行清理，凡是違背《物權法》關于建筑物區分所有權的規定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照物權法的規定，制定和修改相關規范性文件，最終形成一個協調一致、完整呼應的物業管理法律體系。這個任務是艱巨的，工作量是巨大的，對物業管理長足發展的影響也是深刻的和廣泛的。因此，各級政府主管部門、社會各單位以及物業管理涉及各方認真學習《物權法》，全面清理現有物業管理相關政策法規，積極調整自身行為，適應《物權法》要求，是擺在我們面前的第一要務。

問題二:物業管理商品觀念的明確確立與強化
物業管理是商品，物業管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高物業管理服務質量。

我國的物業管理從初期的“誰開發誰管理”，到公開實施物業管理招投標等，國家和地方一直致力于物業管理市場機制的建立和培育，致力于物業管理的法制建設。但從全國范圍看，我國物業管理雖然經過了二十多年的發展，人們的消費觀念也有了一些轉變，但由于計劃經濟和福利分房的長期統治地位，物業管理法規的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統的后勤服務觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業主對“誰受益，誰付費”、“付多少錢，享受與付費水平質價相符的服務”及“根據自己的消費水平，選擇相應的物業管理服務”的物業管理消費意識仍待進一步強化，物業管理的消費觀念仍待進一步矯正。

審議中的《物權法》（草案)從法制角度強化了物業管理商品屬性和競爭規則，不僅明確了物業管理商品的概念，規范了物業管理交換雙方的行為，還規定了業主可以自主選擇物業管理的模式。

這使得物業管理市場范圍進一步擴大，由物業管理行業的局部范圍擴展到社會各個產業領域，物業管理服務的競爭也由行業內的競爭擴展到更多主體參與的全社