本文提要：收益性物業的經營必須緊緊把握著市場的脈膊。如果經濟形勢好,房屋租賃較樂觀。目前的狀況是寫字樓供大于求,顧客選擇物業十分挑剔,會提出各種各樣的苛刻要求;有的客戶住進以后由于經營不善會付不起房租,從而引起糾紛與損失。

收益性物業管理的內容相當廣泛,既有房屋出租、商業服務等經營內容;又有結構、裝修、設備維修等技術內容;還存在著清潔、保安、綠化、交通等日常服務;同時還得代表產權人和使用者與政府有關部門、公共事業部門、社會團體等組織就有關問題進行協商。而其中最重要的服務在于房屋出租和其他附屬性的商業服務。房屋的價值不能庫存,若當天租售不出去,就失去了當天價值回收的機會,即使第二天出租率為100%,也無法回收前一天的空置而造成的損失。因此,收益性物業管理的經營和服務要特別講求時間效應。本文進行的這方面的討論,撇開房屋的出售不談,僅以房屋租賃為例,并結合我在剛剛通過全國優秀管理大廈檢查的(深圳)航空大廈的實踐,就這方面的經營策略作些探討。

一、關于提高出租率和保持租金價格之間的關系。
收益性物業的經營目標,一般是在維持一定的租金價格水平的基礎上通過提高出租率來完成的。在目前深圳市寫字樓空置率很高的情況下,如果硬要堅持高的租價就會造成大面積空置,相反,如果片面追求出租率而過分降低價格,其整體收益并非最佳。
在租金價格和出租率這一對矛盾中,對前者的調整處于比較主動的地位。通常認為,租金價格理應相當于營運成本、規定的稅費和一定的投資回報率之和,而實際上它主要取決于同類物業的市場供求,尤其是同地區、同類型物業的市場供求。
我們每年都要制訂租金方案,在確定方案之前,首先進行市場的調查和分析,了解同類物業的出租價格和出租情況,然后結合自身的物業進行定位。在制訂經營策略時,并不是盲目地追求100%的出租率,而是適當地形成一定的空房比例,m.airporthotelslisboa.com使得房屋調整有一定的余地。航空大廈的價格定位比電子科技大廈低,但比北方大廈、華聯大廈為高,航空大廈每年的出租率都保持在95%以上,取得了較好的經濟效益。

二、關于對客戶的選擇和裝修問題的處理。
在選擇航空大廈的客戶時,我們十分注重客戶本身的實力和影響。因為,有足夠的經濟實力,才能按時繳付房租;并且客戶本身的影響力可以吸引更多的客戶來租賃或游覽該物業。如航空大廈內商業部分有深圳最具影響力的深圳免稅商場,有領導女裝新潮的“蒙迪愛爾”、“淑女屋”,有男士西裝的名牌“皮爾·卡丹”、“華倫天奴”專賣店;還有銀行、娛樂、餐飲、三星級酒店等多種配套設施,吸引了大客戶入住辦公。目前航空大廈寫字樓只有四層是零散客戶,其余全是整屋或半屋被大客戶租用的。
房屋裝修檔次不僅和出租率有關而且也和租金水平高低密切相關。大客戶進駐一般都需要裝修,以顯示自己的風格和品味。在出現這種情況時,我們寧愿補貼客戶一定的裝修費而不降低租金價格。因為,大客戶租用時間較長,如果起始期間租金定低了,即使第二年有一定的遞增率但遞增的幅度也不會太大;這樣做,也是為了和老客戶保持平衡,不致因對新客戶的降租而沖擊整個大廈的租金價格體系。

三、關于因勢利導開展“一業為主,多種經營”的問題。
收益性物業管理有兩個寶貴資源,一個是房產資源,一個是客戶資源。大廈內的客戶來自四面八方,行業五花八門,在他們那里能得到各行各業的信息,他們手中有很多可以合作的項目。收益性物業管理要注意挖掘客戶這方面的潛力,具體做法是:
(1)利用大廈周邊的位置開展廣告業務
住在航空大廈的客戶素質較高,經濟實力雄厚,比較注重宣傳自身的企業形象。開始對廣告宣傳沒有一定的規劃,任憑客戶自己發展,在大廈周圍出現了各種各樣的宣傳廣告,既影響了大廈的形象,廣告效果也不理想。針對這種情況,我們成立了文化傳播公司,統一規劃大廈周圍的廣告位置,幫助客戶進行策劃、制作和發布,既規范了客戶的行為,提高了宣傳效果,也開拓了業務、增加了收入。
(2)利用自身優勢,成立專業性公司
在滿足航空大廈管理需要的同時,也鍛煉形成了一支較強的工程設備維修隊伍。我公司于1992年就獲得了市勞動局頒布的“電梯維修保養安全認可證”,近兩年先后承接了社會上多臺電梯的維修保養業務。針對目前市場電梯業務發展較快的情況,我們決定成立了電梯工程公司,開展電梯的銷售代理、安裝、維護保養、零配件供應等一條龍

本文提要：收益性物業的經營必須緊緊把握著市場的脈膊。如果經濟形勢好,房屋租賃較樂觀。目前的狀況是寫字樓供大于求,顧客選擇物業十分挑剔,會提出各種各樣的苛刻要求;有的客戶住進以后由于經營不善會付不起房租,從而引起糾紛與損失。

服務。幾個月來已簽訂了近百萬元的業務合同,而其中有一部分是用戶的業務或用戶提供信息的業務。
(3)搞好停車場經營,開展配套服務項目
航空大廈的綜合功能帶動了整個小區的繁榮,每天來往車輛流量在3000輛次以上。為此,我們先后設立了日夜停車場、地下高級停車場,并開展專用車位的停放與保管工作。針對來往車輛大多是高級車輛,需要經常清洗和保養的狀況,我們投資成立了汽車美容中心,購買了進口設備進行汽車美容項目,開業以來,大受客戶歡迎。

四、關于提高綜合服務質量與管理規范化問題。
收益性物業管理的各項經營活動離不開物業管理高質量服務的支持,我們公司除做好經營工作外,還注重服務質量的提高,建立行政管理、經營運作、工程運行、樓宇管理和消防治安管理五大運行體制,編寫了20余萬字的規章制度和各種操作規范、工作標準,全方位地規范了員工、客戶的工作程序和聯絡渠道,保證了客戶的問題及時解決。目前航空大廈已連續5年被評為深圳市消防先進單位,連續3年被評為深圳市文明大廈,今年又被推薦評比全國優秀管理大廈。設備系統完好率達到100%,客戶滿意率95%以上。正是因為如此的服務,才使得航空大廈的出租率保持在95%以上,取得了較好的經濟效益。

五、其他方面的幾項實際體會。
1、收益性物業的經營必須緊緊把握著市場的脈膊。如果經濟形勢好,房屋租賃較樂觀。目前的狀況是寫字樓供大于求,顧客選擇物業十分挑剔,會提出各種各樣的苛刻要求;有的客戶住進以后由于經營不善會付不起房租,從而引起糾紛與損失。對此,作為物業經營者要予以足夠重視,要根據市場狀況不斷調整自己的經營策略,并從規范合同、加強收款等多方面努力,以保證物業經營的正常開展。
2、物業管理是一項系統工程,需多個部門的協調才能完成。物業的硬件是基礎,是吸引客戶人住的第一條件。硬件的正常運行及其維護,要靠工程技術人員、管理清潔人員共同完成。而物業管理各項軟件的配套,則是保證大廈硬件正常發揮功能的充分條件。要使硬、軟件能協調發展,就要求物業經營者具有較強的綜合協調能力,以此保證物業管理這個大系統靈活、高效運行。
3、收益型物業管理也要注重自身的宣傳。物業的位置、配套設施和其他條件是吸引客戶入住的資本,但要使潛在的客戶能認識該項物業在這方面的優勢,就離不開宣傳。在宣傳中,不僅要突出物業的特殊位置及良好的配套設施,同時還要強調物業管理所能提供服務的內容及物業管理的水平。在市場競爭如此激烈的今天,不宣傳自己就失去了向市場主動進攻的機會。

篇2：物業管理案例:車輛停放收益作為物業公司企業利潤是否合理

　　物業管理案例：車輛停放收益作為物業公司企業利潤是否合理

　　某小區物業公司對小區內的停車收費做出如下規定：

　　1．車輛進出小區，一律收費2元；

　　2．車輛在小區內的停車場地停放，收費1元／小時；

　　3．業主停放在小區停車棚內的車輛，自行車50元／月，助動車150元／月，機動車300元／月。車輛停放收益作為物業公司企業利潤。請問，物業公司的做法是否合理？

　　案例分析：

　　機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修資金，用于公共設施的維修、更新。

　　根據上述規定，物業公司在小區內停車費的收費標準由物價主管部門規定。所以，物業公司未經業委會許可，自行確定車輛在物業管理區域內行駛、停放規定及其收費標準，并且把車輛停放收費收益作為企業利潤所得的行為，違反了上述規定。根據上述規定，物業公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發生的管理成本，所得的收益歸全體業主所有，納入維修資金。