摘要:內地物業管理市場存在與沿海迥然的現狀,具有比沿海更廣闊的發展空間,和更加無序、惡劣的競爭環境。內地企業首先應避免低層次競爭,其次正確處理規?；c特色化發展的關系,尋找適合企業發展的道路,最后企業應注重社會各界資源的正確運用。

關鍵詞:新契機 無序性 “壓級壓價”“管理-經營”規?；c特色化 社會資源

物業管理自80年代初從我國香港進入大陸以來,90年代后期在內地得到了迅猛發展。綜合分析內地物業管理市場現狀,機遇與困難并存,對年輕的物業管理行業來說更需要理性思索,明確發展目標。

一、市場發展空間廣闊

(一)城市化進程孕育商機。目前,我國正步入城市化加速發展階段,根據在未來20年內,將中國的城市化水平由2000年的36.22%提高到60%左右的目標,城市化率年均需提高1.2個百分點左右。在內地,城市化進程和舊城改造正處于深入階段,持續高漲的房地產發展勢頭使物業管理企業仍然具有很大發展潛力。

(二)公用事業管理體制改革營造新契機。公用事業特別是包括水、電、氣、通信等市政公用事業管理體制的改革將為物業管理企業贏得更多平等合作的平臺,有利于物業管理企業保障自身利益,將更優質的服務回報于民,實現良性發展。

(三)外來地產投資者帶來了先進的物業管理概念,帶動了物業管理需求的增長。具有遠見的房地產開發企業在競爭中已由追求規模,轉向精品化和個性化,以達到標新立異的效果,物業管理的細節化和廣泛性特點為此提供了廣闊創新天地。

(四)大市場、小社會的特點使物業管理的概念很快深入人心,物業管理服務的檔次開始成為衡量生活質量的新標準,人們購房不再僅僅注重地段、房屋質量、周邊環境,更注重小區配套設施和配套服務——即物業管理;內地開發商也逐漸重視物業管理的品牌影響力,并逐漸將其提升為樓盤賣點之一。

(五)儲蓄負利率、低利率貸款及國家適度從緊的房地產用地政策下的房價上漲映像,使買房自住、出租以房養房者增多;地產投資的優勢吸引更多的投資者進入地產領域,同時吸引了類如“炒房團”的外來投資者。為實現收益,人們更加關心房產的保值、增值和流通等問題,已開始意識到物業管理對地產升值的保障的作用,從而對物業管理提出了更高期望和更廣泛的需求。

二、多元素、無序性的競爭局面

(一)使越來越多的沿海、外資物業管理企業憑借豐富經驗和地域品牌的優勢,以“師者”姿態進入內地,像獅城億安、戴維斯、陸家嘴、眾安康等,不斷擠壓內地物業企業生存空間,也無形中提高了物業競爭的門檻。

(二)基于房地產促銷為目的,由房地產派生或大型企、事業單位后勤改制的物業公司,為彌補自管項目的虧空,實現“以業養業”,憑借強大的資金實力以“強者”身份進入市場競爭。

(三)宣傳的誤導,行業法規的滯后,使物業管理的內容模糊不清,維權意識混亂。比如,“管家”這種超值的宣傳的確在服務細微化、親情化取向上起到了積極作用,但在行業法規滯后,客戶消費心理尚未成熟的條件下,誤導了業主物業管理無所不管的概念,給物業管理企業帶來了沉重的包袱。

(四)賣方市場優勢明顯,業主“唯南方企業論”、“費用決定論”的心理,使內地物業管理企業的競爭處于不理性階段。這種情況下,投標報價低于標底的現象頻頻出現,差價令招標方都感到心里沒底。在市場物價不斷上漲、服務標準不斷提高的趨勢下,物業管理費未能同比增長,利潤出現了持續下降的局面,使內地物業管理企業的日子舉步維艱。

(五)媒體對物業企業的宣傳欠缺公允,媒體熱衷于“賣點”和“炒作”的特點,面對物業糾紛,缺乏深入、理性分析及積極引導性報道,當春晚大腕演繹小品痛批物業暗點時,而像“非典”期間的物業企業所作的杰出貢獻,卻鮮有報道。媒體管中窺豹的做法,使函待培育的內地物業管理意識更加扭曲,夾縫中的物業行業發展更是如履薄冰。

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篇2：誠信：物業管理企業生存立業之本

　　誠信：物業管理企業生存立業之本

　　在社會主義市場經濟不斷發展的今天，作為人與人交往基礎之一的誠信，越發突顯其重要性，而加強誠信建設的要求也成為社會各界的呼聲。從國家到地方，從社會到個人，談論了很多也有不少強化誠信建設措施相繼出臺。如20**年4月，國務院出臺了《關于整頓和規范市場經濟秩序的決定》；20**年10月，《公民道德建設實施綱要》公布，“明禮誠信”被確定為中國公民的基本道德規范之一；20**年10月，中國物業管理協會也出臺了物業管理行業的誠信檔案的通知要求，要求行業自律，并將國家物業管理一級資質企業誠信資料上網公示。隨著社會主義市場經濟的持續發展，市場競爭的進一步加劇，誠信越發成為各行各業必須關注面對的問題，也必將成為企業核心競爭力之一。

　　對于物業管理行業而言，誠信也為企業立身立業之本。

　　一、誠信重要性認識

　　誠信在社會發展中的作用和意義很大。關于誠信的討論也非常之多，那么何為誠信?誠信，意即誠實信用，即忠實于自己的責任或義務。個人不僅需要有誠信，企業亦如此?！拔鹨陨菩《粸?，勿以惡小而為之”。誠信雖似小善卻非小事，若視而不為看似小惡實則大惡。有則古老寓言，說的是一位牧童清晨在山坡上放羊，牧童想開個玩笑，高呼“狼來啦，狼來啦!”。村民聽到呼救后立刻帶著鋤頭木棒趕來，大家除了看見牧童外，就是羊群。牧童為自己的惡作劇哈哈大笑......接二連三，狼終于來了。牧童驚恐高呼“狼來了，狼來了!”，但人們以為不過是牧童的惡作劇，害怕上當受騙，沒一個人來幫忙。最終，狼將牧童的羊給吃了。由于失去誠信，牧童付出了慘重代價。

　　誠信是市場經濟的靈魂，是市場經濟有效運行的基礎，而且是法律法規的基礎?，F實經濟生活中許多活生生的案例也都昭示了惟誠信者存，棄誠信者亡的道理。在不少企業運作成功的范例中，許多百年老店也就是在誠信上創造出響當當的品牌，贏得了消費者廣泛的認可和尊重，有著非常好的美譽度和知名度，同時有著持續穩定增長的客戶群體。在東方如此，在西方亦如此。如在西方發達國家，誠信是做人成事及經濟生活當中一條重要的原則，他們有一句名言說的是：誠信是最好的競爭手段。我們甚至可以說：是誠信撐起了西方數百年商品經濟的繁榮。中國古代哲人也說過：民無信不立；又說：“言必信，行必果?！彪m然東西方存在文化上的差異，但對于誠信的理解基本一致。

　　二、如何看待物業管理行業的誠信問題

　　在市場經濟蓬勃發展的今天，在當下的現實生活中人們驚呼，我們的社會正進入一場“誠信危機”當中。在這場危機中，作為朝陽產業的物業管理也出現了各式各樣的問題，一方面物業管理企業不斷涌現，一片繁榮景象；另一方面也出現了種種問題，除了法律法規不健全等因素外，不講誠信、誠信缺失也是困擾我國物業管理界的難題之一。

　　我國物業管理的發展里程并不是一帆風順的，從無到有，從弱到強，經歷了計劃經濟向市場經濟的轉型。如果說我國房地產業是隨著住房制度改革的逐步深化而發展起來的，上世紀80年代以來突飛猛進的發展使之成為我國國民經濟的重要組成部分，那物業管理作為房地產開發后續環節，伴隨著住房制度的改革、房地產的發展也得到了長足發展進步，成為百姓安居樂業、社會穩定不可或缺的因素。在政府的推動、百姓的關注、業內的努力下，物業管理行業經歷20多年的發展顯現勃勃生機。

　　作為城市管理的組成部分，物業管理和老百姓的生活息息相關，從一開始便成為廣大人民群眾關注的焦點。但是隨著社會主義市場經濟的持續不斷發展，作為新興行業，法律法規健全相對滯后，同時由于市場機制的不完善、企業經營者的短視行為和投機取巧以及消費者維權意識的覺醒等因素，使得物業管理行業在高速發展的同時也面臨越來越多的問題。

　　一個突出的現象就是物業管理已成為近年消費者投訴的熱點之一，如投訴率節節攀升，時常出現的小區保安打人圍毆業主、物業管理公司隨意更改經營面積、業主炒掉物業管理公司等等事件，糾紛頻繁，剪不斷理還亂。這些問題的出現，可以從以下四個方面來看：一是開發商前期遺留的問題引發了后期物業管理的矛盾，主要表現在三個方面：分攤不合理引起物業收費難；配套承諾沒兌現；維修問題誰負責，開發商和物管公司沒有界定好彼此的責任。

　　二是市場機制不健全?，F在小區入住時物管公司多是開發商委托或者自己組建的物業公司，是父子關系的問題，這種父子兵現象在行業內較為普遍。在物業交付使用后，如果出現質量問題，“父子”利益往往和業主的利益產生直接的沖突。要解決該類問題，必須加快加大市場機制健全步伐。

　　三是物業管理服務的質量有待進一步提高。目前物業管理服務標準參差不齊，僅僅是基本服務要求，跟業主想象的服務標準不一樣。如多收費少服務，隨意更改收費標準等。

　　四是法制建設還有待進一步完善。以上問題的出現發生，較大程度上是由于缺乏誠信基礎。物業管理行業的特點，決定了誠信在企業發展中是非常重要的，可以這樣來看：

　　第一，物業管理屬服務業范疇。

　　物業管理企業作為實施物業管理的主體，是物業管理專業服務的組織者、提供者，集高度統一的管理、全方位多層次服務、市場化經營為一體、寓經營與管理于服務之中的物業管理是一種服務性行業，屬第三產業。這種特點決定了在實施物業管理過程中，物業管理企業必須按照國家相關法律法規的要求，依據合同，在管理好物業(或配套設備設施)的同時，為業主或客戶提供滿意的服務。作為服務的對象業主(客戶)和服務的提供者物管企業，兩者合作的基礎便是誠信。在維護全體業主公共利益的同時，物管企業所提供的管理服務，面對的服務對象是分散的業主或個人，不能多收費少服務，更不能收了費不服務，必須按合同要求，忠實履行自己的責任和義務，而業主(客戶)在接受了服務的同時，理應按合同要求交納相關費用。作為物業管理市場的主體，有關各方都要依照契約自由、公平對等的原則，履行責任義務。利用市場機制不完善、業主維權意識欠缺或資源信息不對等漁利，最終將被市場無情拋棄。一旦誠信不在，也就缺乏了合作基礎，物業管理企業的生存空間必將壓縮。

　　第二，物業管理活動具有保值增值特點。

　　隨著經濟的持續發展，人們生活水平不斷提高，人們對房地產的要求也越來越高，不僅注重價格和質量，而且更加注重售后服務--物業管理。作為房地產售后消費環節的主要管理服務活動，物業管理在物業的使用過程中，起到至關重要的作用。有數據表明，在購房者中有超過70%的人關注物業管理，而許多事實說明，良好的物業管理服務不僅有利于樹立發展商的形象，加快其開發項目的銷售，而且有利于維護業主和投資者的利益，達到保值增值的目的；良好的物業管理服務帶給業主的不僅僅是舒適，更能使公眾從內心認同該物業，提升品牌和美譽度。良好的物業管理服務的基礎便是誠信，這是建立在社會公認必須承擔的責任和義務之上。誠信是永恒的，誠信與品牌之間是一種良性互動、相輔相成的關系。沒有誠信，無法創立優質品牌，自然不可能促進物業管理行業的深化發展；有了品牌，丟了誠信，同樣會毀大業于一旦。

　　沒有誠信，物業管理服務的提供者物管企業和物業管理服務對象業主之間的矛盾沖突無可避免，而不講誠信也必將影響到物業管理行業的健康發展。

　　三、建立物業管理誠信機制，更好地解決開發商、業主和物業管理企業的矛盾

　　誠信是市場經濟的靈魂。任何事物都有一個發展過程，以前物業管理行業“誠信”問題不敏感、不突出，這和初期市場的不完善、消費者自身素質和消費水平的層次有關。如今，我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全，市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業興，信譽失則企業衰。

　　作為建設開發單位，讓老百姓買得放心，住得安心，過得舒心，是企業能否在市場競爭中立于不敗之地的必要條件，要做到誠信的根本是提供百姓放心的物業，并實現自己的承諾，同時通過市場公開招投標選擇物業管理企業。物業管理企業必須以“誠信守信”為企業文化的重要組成部分及精神核心，為業主或客戶提供實實在在的服務，讓他們感到交納的管理費享受的服務有所值而且是超值的，講誠信是物業管理企業上檔次、上規模、走品牌化道路的必然要求。

　　要發揮誠信的資源優勢。對于如何真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢，建立物業管理誠信機制，更好地解決開發商、業主和物業管理企業的矛盾?？梢詮囊韵聨讉€方面入手：

　　第一，誠信是雙向甚至是多向的。房地產開發牽扯到政府、開發商、銀行、承建商、銷售策劃公司、物業管理企業和消費者等諸多利益團體，他們相互之間需要以誠信擔保。房地產業及相關行業的規范需要建立一個包括以上群體在內的集成、互動的誠信體系，缺少了任何一環都要出問題。

　　第二，無論是企業或者消費者哪一方，都應當逐步走向理性，從自身做起，促進整個社會人文環境的整體進步。物業管理企業應當加強以誠信為核心的企業文化建設，努力塑造品牌新形象，做好自律和他律工作。在法律法規的框架下，以誠信為本，不斷加強內部管理和培訓，為廣大業主和客戶提供臻善服務。

　　第三，誠信是個德治問題，同樣是個法治問題。不僅要依賴于全社會素質的整體提高，還必須建立一個有效的監管體系。政府主管部門牽頭，行業協會自律，輿論加大監督力度，對行業加強監管，為講信譽重質量的物業管理企業營造更好的發展空間，對不講誠信的企業，讓其逐步退出市場。

　　目前，應該說一股倡導誠信、建立物業管理行業誠信體系的和風已經在我國物業管理業內悄然刮起。

　　摘自《住宅與房地產》 褚光 張險峰

篇3：物業管理行業呼喚健康的生存環境

　　物業管理行業呼喚健康的生存環境

　　一、營造健康的生存環境，需要物業管理企業的自律

　　真正適合廣大業主需要的是一種優質的、規范的、收費合理的、穩定且持續的物業管理服務，是建立在物業管理企業“依法辦事”?！肮埽ɡ恚┓▌眨┙Y合”、“規范自律”基礎上的質價相符的服務。要提供這樣的服務，自然需要物業管理企業不斷提高管理水平和服務質量，但其中還存在一個問題不容我們忽視：現今某些物業管理企業缺乏“自律”意識，短期行為較為嚴重：部分企業通過“超低價競爭”、“虛假承諾”等手段取得物業管理權后，充分利用與業主間在物業管理消費上信息不對稱的現實，大搞“形象工程”（即過分注重在保潔、綠化、保安等業主能直接看見或感知到的“外在形象”上的投入，做好“面子”工作），一味重視所謂的“服務”，而忽略、甚至放棄了其肩負的“管理”職能，造成業主行為的失范，公共秩序遭破壞就不足為奇了。

　　而更重要的是，由于資源的有限性，在“服務”、“形象”上的過多投入，勢必造成在“管理”方面的資源不足。特別是在共用設施設備的日常維保方面，其問題顯得尤為突出。設施設備日常維保工作長期不到位，甚至完全處于失控狀態，使得磨損加大，老化加速，隱患增多，事故頻出，直到提前“退休”。合同期一到，物業管理企業到是“一拍屁股走人”，落得個全身而退，可此時又有那家物業管理企業敢來接手這樣一個“金玉其表，敗絮其中”的物業呢？最終受損失的是誰？還是廣大業主。這完全與物業管理實現物業保值增值的目標是背道而馳的，作為專業從事物業管理的企業，理應對這種管理與服務失衡的短期行為進行深刻地自我檢討，操守職業道德，加強企業自律，為業主提供實實在在的物業管理服務，也為行業的健康發展盡到自己的一份責任和義務。

　　二、營造健康的生存環境，需要業主的理解

　　物業管理在中國興起不過十余年，作為一個新興的行業，在其發展道路上難免有些磕磕碰碰，也正是如此才需要廣大業主多一份理解，多一點支持，而不是遇到問題就貿然地、隨意地“動”物業管理企業的“奶酪”。

　　物業管理服務正在被廣大業主所接受，但就在這個接受的過程中，業主們對物業管理產生了很多歧義或誤解，如分不清公開服務與個人服務的界限，弄不明自身依法享有的權利與應承擔的義務等等。因此存在著一些業主，以給物業管理“挑刺”為己任，有事兒沒事兒就找物業管理企業的麻煩，也不管是不是物業管理企業應該做的，能夠做的，做得到的。稍有不滿，輕則投訴，重則使出“殺手锏”--拒絕交費！甚至高舉“業主自治”的大旗，煽動其他不明真象的業主“炒物業管理企業的魷魚”。誠然，物業管理企業完全可以通過法律途徑解決問題，維護自身的合法權益，但在現實中又有幾家物業企業有這個時間、有這份精力去跟這個別業主較真呢？即使是手持法院判決這口“尚方寶劍”，但遇上“老賴”了，又能怎么著呢？執行難的問題同樣棘手！

　　但我們不禁要問：為什么業主就可以如此輕易地“動”物業管理企業的“奶酪”呢？其實規范經營的物業管理企業也是弱勢群體，他們的利益受到侵犯時往往難以得到有效地保護。經濟上受了損失，精神上受了“打擊”，但為了大多數業主的利益，物管工作還要繼續開展，日常服務也要照常提供，存在問題仍需持續改進，應該說：現范經營的物業管理企業也是“活雷鋒”！他們更需要廣大業主的理解和配合。

　　三、營造健康的生存環境，需要開發商的支持

　　需強調的是，這里所指的“支持”，是有條件的，有限度的。開發商在物業管理早期介入過程中接受物管方的合理建議，抓好工作質量；在物業銷售、招租過程中不“越俎代庖”的替物管方胡亂承諾；在物業交接過程中依法提供相應的資源、資料；在物業保修過程中切實履行保修義務。這就是對物業管理的最大支持，這也就足夠了！

　　而現階段，部分開發商為促進其物業的銷售，不惜投入重金給旗下的物業管理企業“惡補”。短時間內，房子是賣出去了，不明就里的業主也為享受了物超所值的服務而大聲叫好，但其中潛在的問題卻需要我們的警惕：幾年后，開發商不再投資，而去開發新的物業了，失去了利益的驅動，在物業管理方面的投入也就自然減少（甚至因此而終止），物業管理企業的一項主要經濟來源受阻，“巧婦難為無米之炊”，物業管理服務收費也就必然經歷一個價值回歸的過程。此時，試問誰能再給靠開發商供給的“*”來維持經營的物業管理企業“輸血”？試問誰能來給早已習慣享受物超所值的物業管理服務的業主“買單”？試問誰又能對因此而遭受破壞的市場秩序負責？

　　四、營造健康的生存環境，需要媒體的善待

　　江xxx提出：“以正確的輿論引導人”?？梢钥吹?，近年來有關物業管理的報道在各類媒體出現的頻次是越來越高，但不得不承認的是其中壞事多，好事少；批評的多，肯定的少；帶有明顯傾向性的或對物業管理服務本身理解有誤的報道也時有出現。誠然，我國的物業管理業還不成熟，問題確實存在，也正因為如此才更迫切地需要各類媒體更多的關懷與善待，更多的正面輿論引導，需要“雪中送炭”，而非“火上澆油”，以此來消除業主對物業管理的誤解，幫助其樹立正確、理性的物業管理消費觀。

　　五、營造健康的生存環境，需要政策的扶持

　　物業管理有關政策法規建設的滯后已影響到了行業的發展，并引起了廣泛的重視，建立健全相關法規的呼聲也越來越高。國務院法制辦于20**年10月21日在《法制日報》上全文公布了《物業管理條例（草案）》，向全社會征求意見。不難想象，隨著《物業管理條例》的正式出臺，物業管理各相關方的關系將進一步理順，相應的責、權、利將進一步明析，物業管理服務行為將進一步規范。就在為此歡心鼓舞之際，還有一些問題值得我們關注：

　　1、市場準入機制與退出機制的建立、完善問題：

　　由于有關政策法規所限定的進入物業管理市場的“門檻”還較低，造成了現今市場上物業管理企業良莠不齊、魚龍混雜、惡性競爭等等問題，給行業的健康發展帶來了一定的負面影響。因此市場急需政府在宏觀管理上、政策制訂時，注意適當提高市場準入“門檻”。并逐步建立、推行市場退出機制，堅決對那些不能履行物業管理職責、管理水平低下、服務質量較差以及擾亂市場正常秩序的企業進行規范和監管。

　　2、管理費與服務費定價的分離問題：

　　為有效地緩解物業管理中“管理”與“服務”的失衡狀態，避免因無序的市場價格競爭而造成對“物”的“無管”，推行規范化、標準化的管理，促進優質優價的服務水平的提高，可以通過將管理費與服務費定價分離的方式來加以解決，即管理費的定價可能通過政府制訂分級指導浮動價的形式來加以控制，最終根據物業的實際情況確定具體的收費標準；服務費的定價則由服務的供給方與接受方按實際情況協商確定收費標準。

　　3、推行最高賠償限額制問題：

　　由于受社會客觀因素的影響以及企業自身管理服務水平。保安人員職能權限等特殊性限制，物業管理企業不可能完全保證在管理服務上沒有一點疏忽，不會給業主人身、財產帶來損失。但對于普遍連保本經營都困難的物業管理企業，其代價就可能是物業管理企業幾年、甚至是十幾年利潤付之東流！因此建議政府部門在制訂有關政策時能否參照鐵路、航空部門關于最高賠償限額的規定，制訂物業管理企業責任的最高賠償限額。

　　4、試行業主違約金制的問題：

　　對于個別業主（包括業主團體、業主委員會等）侵犯相關方（如相鄰業主、公眾、物業管理企業）的合法權益的行為（如房屋滲漏、噪聲擾民、占用公共空間、惡意欠費等），往往缺乏切實可行、行之有效的制約手段，若能建立一種“業主違約金”制度，或許能通過業主事先所交納的違約保證金來制約其行為，避免《業主公約》、《物業管理服務合同》等約定執行難的尷尬。

　　5、其它：

　　如建筑物區分所有權問題、業主委員會問題、空置房收費問題、維修基金問題等等。

　　六、營造健康的生存環境，需要政府部門的監管

　　物業管理相關的政府部門作為物業管理行業的監管者、裁判員，行業的發展方向需要他們正確地把握，相關政策法規的制訂需要他們周詳地考慮，政策法規的實施需要他們具體地指導，政策法規的落實需要他們細致地監管，業主、開發商、物業管理企業等相關方間的矛盾糾紛需要他們權威地調解，對違規、違約行為的處理需要他們依法、統一地執行；還有一點很重要：政策法規需要根據具體情況的變化進行適當、及時地調整，以此為物業管理業的健康發展維持一個良好的秩序。

　　七、營造健康的生存環境，需要行業協會的服務

　　為了物業管理業的健康發展，還需要由物業管理企業為主體組成的物業管理協會充分地發揮其為企業服務、為政府服務、為行業服務的職能，代表企業的根本利益，維護企業的合法權益；協助政府開展有關工作，落實相關政策法規；促進業內的經驗交流，組織做好對外的宣傳工作；制訂行業標準，評估服務質量、管理水平。

　　綜上所述，物業管理業需要的是各相關方不錯位、不越位、不缺位，共同努力、密切配合、相互支持、互利互惠的一種互動式合作，以此為物業管理業營造一個健康的、規范的、有序的、可持續發展的生存環境。

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　　摘自《中大房地產信息》20**.01