物業經理人

對物業公司薪酬設計認識

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摘要:企業選擇適合自身行業特點和發展需求的薪酬體系,已成為企業是否具備核心競爭力的關鍵因素。作為服務型、勞動密集型的物業管理企業,具有自身的薪酬設計特點,物業企業的薪酬設計主要包括中層管理人員中層業務人員、技術員工、一線員工等多個層次,還應遵循公平、效率、兼顧全局,雙贏,激勵,實用性、方便考核原則,還必須輔以榮譽激勵。

關鍵詞: 激勵 效率 雙贏 實用性

在商品經濟時代,人們就業觀念發生了日新月異的變化,已不再終身為一個企業工作,俗話說,“良禽擇木而棲”,企業吸引人才,靠得是企業的品牌,留住人才,則靠得是企業的薪酬體系??梢?企業選擇適合自身行業特點和發展需求的薪酬體系,已成為企業是否具備核心競爭力的關鍵因素。

作為服務型、勞動密集型的物業管理企業,具有與其它截然不同的工作內容,由此薪酬體系設計也是不盡相同的,綜合分析物業管理企業的薪酬設計具有以下幾個特點:

一、物業管理企業崗位多,工作內容差別大,需要建立多個薪酬方案,既要分級別又要分種類,既有過程考核也有結果評估。

二、物業管理企業的利潤低,決定了各級工作者對薪酬的標準關注程度高,因此在獎懲上既要符合企業的實際又要充分考慮員工的承受力。

三、物業管理企業勞動密集型、一線員工素質低、項目分散的特點,決定了薪酬考核方案,要細化到各個環節,避免操作時因彈性導致團隊矛盾。

四、物業管理項目類別、設備狀況差異大的特點,使同一工作崗位的工作內容、工作強度差別也較大,決定了薪酬設計必須充分平衡工作的量與度。

總之,薪酬設計一定要建立在工作分析的基礎上,否則薪酬體系就是無根之木,無源之水,

薪酬設計方案主要分為以下幾類:

一、中層管理人員

拿管理處主任來講,實行以項目為經營單元的承包制度,將物業項目部的收入、費用、固定資產、耗材、業務協調費等累計為一個考核目標,實行預算考核;將服務承諾、人員流動率、社區文化建設等納入過程質量考核。工資實行崗位基本工資+質保金+獎金,其中崗位工資是因項目的管理難度、規模設定,約占整個薪酬總額的60%,半年根據預算考核情況決定是否調減;質保金作為過程考核的專項基金,約占整個薪酬總額的40%,每月考核,隨時抽檢,也作為業主滿意度反饋的考核手段;獎金作為年終結果考核基金,為薪酬總額外預算,可分外目標實現獎、超額兌現獎,超額部分又可以分外預算節約獎與業務經營獎,二者的獎勵比例為1:2,以鼓勵項目負責人積極參與經營,拓展業務。

二、業務拓展人員

這里以市場拓展部與經營部為例,實行以階段性考核與目標考核結合的薪酬設計方案,以滿足業務人員基本需求和追求目標的信心。具體分外專職業務人員的薪酬模式為:.基本工資+開發成本+業務提成+年終獎金。其中基本工資約占平均中層管理人員薪酬總額的40%,即基本生活費;開發成本包括了通訊、交通補貼及三次業務招待費,其中業務招待費采取借記掛帳的方式;業務提成按每次完成的任務,即時結算,提成比例為利潤的20%,提成部分第一次實發應得提成額的40%,預留提成額的60%到年終考核;如果年終考核完成全年市場任務的80%,那么實際提成額的40%將會成為泡影;完成全年任務的60%,將會扣除全部預留額;完成任務的40%,將會從提成額中扣除市場開發成本50%。

兼職業務人員的新酬模式為:業務補助+業務提成+年終獎金,其中業務補助為市場開發成本,只包括通訊與交通補助;業務提成比例為利潤的30%,即時結算,提成部分第一次實發應得提成額的70%,預留提成額的30%到年終考核。年終任務完成達不到70%,對其預留額不會產生影響,但會扣除市場開發成本50%。

三、技術員工

工程技術人員實施實施價值取向型薪酬體系,具體可采用“雙量”考核制度,目的在于增強考核的科學性和可操作性。表現在針對技術人員的工作內容分別考核工作量,定技術含量,具體以員工的技術水平,承擔任務的難易程度,承擔任務的數量、返工率等設立不同的權重,綜合考核。對不同技能水平的員工來說,都能通過各個分項考核指標進行努力,既考慮了公平原則,又兼顧了技術優先,使拙者勤快,精者更優。

建立這種體系要注意所

篇2:物業管理績效考評和薪酬設計

  物業管理績效考評和薪酬設計

  物業管理作為一個朝陽產業,在全國方興未艾。人才流動性大結構不合理成為物業管理企業發展的一個瓶頸。以深圳物管企業為例,保安員流動率達到45%;而大型物管企業中高層管理人員和工程技術人員20**年流動率達到35%,中小型企業這個數字高達40%。如何利用績效與薪酬這把雙刃劍吸引人才,留住人才,用好人才,成為每一個物業管理企業的必修課題。本文就這方面問題進行一些探討。

  一、物業管理企業績效考評系統設計

  績效是個體或群體的工作表現??冃Э荚u是評價在某一時段內員工個人或團體對企業做出貢獻大小的過程。進行績效考評設計前必須明確績效考評的目的是確認員工工作成績,改進工作方式,提高工作效率和經營效益,而不是為某單一需要提供標準,例如:獎金的發放??冃Э荚u對員工評價的客觀與否,直接影響到員工的工作積極性和企業經營業績的好壞。物業管理企業作為服務性行業,業績主要依賴于人來創造,對績效考評的客觀程度就要求得更為突出。

  績效考評受多重因素的影響,是工作環境與員工個人素質共同作用的結果。為了正確地設計績效考評,我們必須首先了解這些因素:技能、激勵、環境、機會。

  P=f(s,m,o,e)

  上式中:P為績效,f為四個因素之間的函數關系,s技能,m激勵,o機會 ,e環境。

  技能:員工個人的工作能力,它是員工的基本素質

  激勵:員工的工作積極性、價值觀等因素決定的工作態度。

  環境:員工進行工作的客觀條件,包含物質條件、人際關系條件等。

  機會:可能性,它主要是大環境變化產生

  技能與激勵是創造績效的主觀因素,它能通過物業管理企業和員工自身的努力改變;而環境與機會是客觀因素,它不因個人或企業的意志而改變。

  (一)、考評原則:

  1、公開、公平、公正原則

  公開、公平、公正是設計考評的前提??冃Э荚u系統在物業管理企業中不僅起到穩定軍心的作用,更重要的是能激勵員工的工作熱情;如要考評活動中存在不公平,考評工作就會失去意義甚至于給企業帶來負面影響。

  2、可行性與實用性原則

  (1)客觀準確

  工作標準、企業目標、考評內容設計必須客觀,這樣才會得到一個客觀的考評結果??荚u結果如果不能真實地反映員工的情況,就會挫傷員工的積極性,甚至造成企業內人際關系緊張。

  (2)一致性

  不同考評者利用同一考評標準對員工進行考評時,結果應該相同或相近。這就要求設計的客觀統一;同一考評者對相同崗位的不同員工的考評,也應用相同的標準來評價,避免出現“親疏”的態度。

  (3)可行性

  考評系統必須能在企業可以接受的成本范圍內組織實施。它包含兩方面的內容:第一,考評費用是企業可以接受的且考評收益大于支出;第二,考評過程是可以實現的,考評標準、考評程序及考評主體能讓被考評者認可。

  3、積極反饋原則

  缺少反饋的績效考評是不成功的。由于績效考評不僅可以發現員工的優點,也可以指出員的不足。因此,考評結果只有反饋給員工,才能使員工了解自己目前的工作成績,明確自己的優點與不足,理解管理者對自己的評價和期望。從而在實際工作中充分發揮自己的潛能,不斷改進工作績效。也就是說積極的反饋讓績效考評真正起到改進和增值作用。

  (二)、考評方式:

  績效考評方式的選擇直接影響到考評結果。根據物業管理企業的特點,償試提出以以下幾種考評方式為主,其它考評方式相結合來設計績效考評方法。

  1、目標管理法

  1954年美國著名的管理學大師彼得?德盧克在《管理實踐》一書中提出目標管理是一種綜合性的績效管理方法。他認為“每一項工作都必須是總目標的展開?!币粋€員工對企業目標的貢獻決定了他是否合格。目標管理法的特點就在它是上下級之間充分溝通的過程。制定目標時,上下級之間充分利用自己手中掌握的條件,分別各自制定一個下級工作目標,然后雙方進行溝通協商,分析目標差別的原因,再修改目標,再溝通,直到制定的目標兩者都能接受,這個目標就成為目標管理的期望值。物業管理企業的工作內容具有很大的不確定性,某些崗位每個月甚至于每天的工作內容都不全相同,例如:管理處主任財務指標的實現,中間可以采用很多不同的方法來達到。服務中心員工每天應對不同的客戶,工作內容也都不相同;就算是同客戶也有不同的需求。像這樣的崗位就適合采用目標管理法。

  目標管理法適用崗位較寬,有利于整體績效管理。但它也有不利的一面:員工們自我設定目標時較為寬松;某些管理者抵觸放權。

  2、工作記錄法

  工作記錄法在物業管理企業中一般用于對一線員工的評價。例如:對物業管理企業中的保潔員可以采用,制定工作表格規定其某一時間內的工作內容,工作完成后由保潔員簽字認可。管理人員只需要在規定的時間終了時對某項工作進行抽查,并做好檢查記錄,而不需要對員工整個工作時段進行監控。月底將工作表格和抽查記錄作為員工考評的主要依據。

  3、要素評定法

  定性考評與定量考評相結合的評價方法,能比較綜合地考評員工的能力。要素考評一般用相同的考評要素,以直接上級考評、同級同事考評、自我考評、下級考評等不同的考評方法對被考評者進行評定,再將各結果加權后進行綜合評定。

  (三)、考評內容

  以下就物業管理企業里面幾種典型崗位考評內容進行探討。

  1、物業管理企業經理

  針對物業管理企業的特征,對物業管理經理作如下定義:具有精深的企業經營管理知識,豐富的物業管理實踐經驗及理論水平,受聘于物業管理企業,對法人財產及物業擁有經營權、管理權和服務權并承擔一定的保值和增值責任為職業的人員。主要包括:物業管理公司(正、副)總經理、管理處經理(主任及項目經理)等。上世紀70年代,哈佛大學馬克利朗教授提出了“能力主義”理論,他認為能力是“與創造高效業績掛鉤的職務行動特性”,提倡基于能力評價業績。物業管理經理的能力和觀念直接影響企業未來的戰略選擇和公司未來競爭力的形成,對物業管理經理的考評就必須考慮到這個問題。因此對物業管理經理的考評應著重對其能力進行考評,主要從以下幾個方面進行考評:

  (1)對經理經營決策能力的考評??荚u內容主要包括:對市場進行正確地綜合分析;針對不同部門制定并選擇合適的經營方案。

  (2)對人力資源管理能力的考評??荚u內容主要包括:保持人力資源供需的動態平衡;能正確識別、培養及合理使用人才;客觀地進行績效評估。

  (3)對市場開拓能力的考評??荚u內容主要包括:準確掌握市場信息并進行市場定位;合理開發潛在和培育新興市場;鑄造和推廣品牌能力。

  (4)對內部協作與溝通的考評??荚u內容包括:具有說服力、影響力、號召力;對部下進行有效的激勵管理和約束;有效地進行溝通;團隊協作能力。

  (5)對公共關系協調能力的考評??荚u內容包括:與政府、客戶、媒體、合作單位的有效交流合作。

  (6)對應變能力與危機處理能力的考評??荚u內容包括:對環境和政策的應變能力;能正確認識危機、積極應對突發事件和化解危機;可查找正確執行方案。

  (7)對自我管理的能力的考評??荚u內容包括:德、勤考評。

  對物業管理經理的考評主要使用目標管理法輔以要素評定法進行考評。年初,針對各個小區的不同情況參照上年度小區目標制定本年度物業管理公司經理們工作目標。例如:成本支出指標;管理費收繳率;小區(公司)本年度應達到的目標等。然后對各項目標進行細分,將細分后的工作目標寫進年度計劃內并逐月進行分配。對經理的考評在評價計劃完成情況的同時組織員工對經理的工作進行考評,兩者分別給予不同權重,計劃完成情況占70%,員工考評占30%,綜合進行評定。

  2、各部門主管

  物業公司中各部門主管是解決日常問題的主要群體,對各部門主管的工作進行考評包括以下內容:

  (1)、對所在崗位必須掌握的各種政策法規進行考評;

  (2)、熟悉小區的各種情況,包括樓宇的排列、結構、基本情況;

  (3)、熟悉使用物業內各種設備設施,包括樓宇消防、辦公電腦、樓宇技防設施;

  (4)、熟悉物業服務費用的收費標準及計算方法;

  (5)、部門內管理能力;

  (6)、處理問題的合理性、及時性;

  (7)、費用控制能力。

  對部門主管使用要素評定法為主、目標管理法為輔進行考評。用要素評定法對第一至六項進行考評,用目標管理法對費用控制能力進行考評。

  3、維修工

  物業公司對維修工的考評主要集中在兩方面,第一是對設備設施了解程度,第二是工作量及工作態度,其中主要考評的就是工作量和工作態度。

  對工作量的考評使用工作記錄法:首先,根據不同維修保養工作技術含量、新舊程度等異同,綜合設定不同的計時比例及對應的標準工作時間;然后將員工完成不同工作的時間分別乘以每項工作內容的計時比例再將單項用時相加,得出總工時;最后跟據總工時評定員工績效高低。例如:對電梯保養工作的考評:同一時間安裝的不同層高的電梯,一臺8層電梯一次半月保標準時間為3小時,當員工保養用時為3小時,計時比為1;當員工保養用時為2.5小時,計時比為1.1;當員工保養用時為4小時,計時比為0.8。以上為電梯不出故障時計算方式,如出現死機、困人等故障時,計時比例根據相應故障情況減0.05~0.3。

  對工作態度的考評依據接受服務者評語及考勤表、維修回訪統計表決定。

  4、保安員

  物業公司對保安員考評內容包括:嚴格執行交接班制度;做好詳細的值班記錄;值班期間不會客、不看書、不睡覺、服從保安主管工作安排;對住戶服務熱情;不違反國家有關法律,例如不可對抓到的嫌疑人進行罰款、扣身份證、毆打等行為,應及時將其移交有關部門;了解住戶及樓宇的基本情況;堅持進行軍事訓練。

  保安員的工作考評方法以工作記錄法為主。期末利用各種制度表格及出勤記錄、投訴統計表、管理人員查崗記錄等表格作為考評保安員的主要依據。

  5、保潔員

  物業公司對保潔員的考評內容:正確使用各種清潔用具及藥水,工作效果達到公司要求標準,熟悉工作范圍內所有衛生死角。

  保潔員使用工作記錄法進行考評,首先將保潔員的工作范圍及工作時間明確,并據此內容制作粘貼工作簽到表;保潔員在規定時間對指定部位進行保潔;管理人員根據工作范圍及時間表檢查保潔員工作效果并作記錄。期末根據簽到表和檢查記錄、投訴統計表對保潔員進行考評。

  (四)、績效考評中注意的問題:

  1、定位模糊

  考評定位實際上就是要說明績效考評能解決什么問題,考評工作的目標是什么。對績效考評定位的模糊主要表現在設計目標的不明確,只是流于形式,認為大的企業都有了,為了顯得企業正規,也做一個。這樣的考評系統考評出來的結果沒有完全利用,用于考評的人力物力都浪費了。

  2、評價尺度的設計不科學

  考評標準不確定,難以準確量化。這樣的標準進行考評,很容易引起不客觀公正的判斷,考評結果自然就不能令人信服。

  3、設計時照搬優秀企業的考評體統

  沒有任何兩個物業管理企業是完全相同的,對企業的管理因環境、地理位置、小區大小、小區類別不同,而必需采用不同的考評方法。所以,不能照搬優秀企業的考評系統而只能參考,根據本企業的情況制定出能反映本企業戰略目標的考評系統,否則只能是照貓畫虎。

  二、物業管理企業薪酬設計

  薪酬與人生存需要密切相關,是員工在企業工作的一個主要目的,因此薪酬是一種最有效的刺激物。薪酬的高低是員工對企業貢獻大小的量化,也是對員工工作業績的肯定,所以一個好的薪酬系統具有很大的激勵效果。

  (一)、設計原則:

  1、公平原則

  調查發現,物業管理企業員工對內部薪酬等級差別的關心程度高于市場薪酬水平,跳槽的員工中60%的人是因為內部薪酬的不公平,所以保證薪酬系統的公平性是系統設計的必要前提。公平性又分為內部公平和外部公平,內部公平是企業必須按對企業貢獻大小來設計薪酬水平;外部公平是企業薪酬水平與整個行業薪酬水平要相當。如果使員工感到薪酬分配不公平,他們就不會正常工作。

  2、競爭原則

  為了吸引更多真正具有競爭力的優秀人才,薪酬系統的設計必須考慮其必須具有強大的行業競爭力。較高薪酬水平形成對外競爭優勢,企業內部員工認識到企業對自己的重視就會有優越感,這種優越感不僅會使內部員工產生較高的工作積極性,留住人才,而且會加速企業外部人才向企業內部流動。

  3、按勞取酬原則

  按勞取酬可以建立更為持久的動力;還可以鼓勵后進者,勉勵先進者。實際工作中,薪酬設計必須把勞動貢獻放在第一位考慮,這樣的薪酬系統才會具有較強的激勵效果。

  (二)、設計要求:

  1、為員工提供競爭力的薪酬

  支付最高工資的企業最能吸引并留住人才,尤其是在專業技術方面非常精通的員工。這對提高公司的行業競爭力,特別是較高的報酬會帶來較低的離職率和較高的滿意度。

  2、增強溝通與交流

  透明的薪酬制度能勉勵員工積極工作,同時也是對員工的貢獻的肯定。目前很多公司使用了秘密薪酬制度,漲薪、獎金一律不公開,使員工很難判斷自己的報酬與工作績效之間存在必然的聯系,不了解自己對公司的貢獻價值。秘密薪酬制度傷害了人們的平等感

  3、物質與精神激勵相結合

  薪酬由物質報酬與精神報酬組成,物質報酬通過物質刺激的手段,鼓勵員工積極工作,它包括直接薪酬、間接薪酬、其它薪酬,物質需要是人類從事的一切活動的基本動因。所以,薪酬設計中要注意物質激勵,不要做到平均分配,平均會挫傷員工的積極性創造性等于沒有激勵。人們并不僅僅只有物質上的需要,還有精神上的需要,精神類報酬包括晉升、表揚或受到重視。這兩種報酬在薪酬設計中不能顧此失彼,必須把他們結合起來才能真正地調動員工的積極性。

  (三)、設計內容

  薪酬系統的構成不同企業中差異非常大,但一般薪酬包括以下幾個部分:基本薪酬、績效薪酬、加班薪酬、保險福利、精神薪酬

  1、基本薪酬。它具有差異大,穩定性好的特點。差異大特點要求企業在設計薪酬系統時,各崗位間的基本薪酬應有明顯差距。這些差距由員工職務、技能水平、資質等因素決定。穩定性好要求企業在相當長進間內保持基本薪酬的穩定,不受外界影響。如果沒有合理的理由不能隨意降薪,否則將引起員工的不滿。

  2、績效薪酬。它具有差異性大,穩定性差的特點。差異性大特點要求同基本薪酬設計要求一樣各崗位間有明顯差距。穩定性差能說明員工績效的好壞直接影響績效薪酬,起到激勵的作用。

  3、加班薪酬。它具有差異性小,穩定性差的特點。加班薪酬是薪酬的有效補充。加班工資以時間作為衡量指標,對每個員工都是平等的,這決定了它差異性小。企業的發展和外部環境的不斷變化,使生產力水平和勞動技能不斷提高,從而減少加班時間數量,這決定了它的不穩定性。

  4、保險福利。它具有差異性大,穩定性好的特點。福利與保險是按員工工資的一定比例支付的,因此它的差異性較大,但對福利設計時應注意午餐補助和節日禮物應保持全體員工一致。

  5、精神薪酬。它具有差異性大,穩定性差的特點。精神薪酬主要含表彰、升職等非物質方面的薪酬。

  物業公司這個人才流動非常大的企業在進行薪酬設計時應著重注意基本薪酬和績效薪酬的設計,把薪酬系統設計成調和性的系統。調和性的薪酬系統是指同具有激勵性和穩定性的系統,這種系統對員工既有安全感又有激勵性?;拘匠昱c績效薪酬的比例設計是否合理是系統成敗的關鍵。

  崗位具體設計要求:

  經理的崗位工資以高穩定中等激勵為設計指導,經理的月崗位工資=年薪÷12×70%,占月薪的70%。因經理的工作績效不宜按月考評,因此經理的績效工資以季度績效和年度績效進行計算。以年薪÷12×60%為基礎計算季度績效浮動工資,季度績效工資總額占總薪酬的20%左右;年度績效工資以年薪×10%為基礎進行計算。

  主管的崗位工資以中等穩定高激勵為設計指導,主管的月崗位工資=年薪÷12×60%,占月薪的60%。主管的績效工資以月度績效和年度績效進行計算。以年薪÷12×30%為基礎計算月績效浮動工資,以年薪的10%作為年度績效浮動工資的計算基礎。

  一線員工崗位工資以高穩定低激勵為設計指導,一線員工月崗位工資=年薪÷12×80%,占月薪的80%。一線員工的績效工資以月度績效和年度績效進行計算。以年薪÷12×10%為基礎計算月績效浮動工資,以年薪的10%為計算年度績效浮動工資的基礎。

  設立創新獎。員工提出的合理化建議及創新的工作方法,工程改造等,按照對企業的貢獻大小給予適當的獎勵。

  設立委屈獎。獎勵在工作中受到住戶無故刁難、辱罵等行為,而能夠做到打不還手罵不還口的員工。

  (四)、注意問題:

  1、充分認識到薪酬在人力資源管理中的重要性

  現代企業中,薪酬已成為完成組織目標的一種工具,它也是企業用人留人的晴雨表。要充分認識薪酬的重要性,就必須對薪酬進行正確的定位。邊際收益規律同樣適用于加薪產生的積極作用,它也是先增后減,在考慮加薪前就要考慮穩定性因素。

  2、要處理好短期激勵和長期激勵的關系

  處理薪酬各部分時要區別對待。薪酬中工資部分分級,有利于員工間的競爭。但部分福利如節日禮物、午餐補助等應該同等,才能做好員工間的團結。比如:某管理處公布了中秋節過節費分配方案。馬上就有員工對此方案表示不滿,而旁邊一個員工對他說:“沒看到當官的肚子大,當然要多發點啦?!?/p>

  3、設計要處理好新老員工的關系

  薪酬系統要體現對老員工的認同,例如:設計400元上限的工齡工資,但也應避免新老差異太過分。如果處理不當,員工就會產生消極的工作態度,甚至離開。

  4、績效與薪酬的失衡

  績效考評的結果要與薪酬掛鉤才能達到激勵的目的??冃匠暝趯⒐九c員工的利益統一起來的同時達到了兩者“雙贏”的目的。在現實中,大部分中小型企業績效考評只是為考評而考評,績效考評結果并沒有影響到薪酬水平,這樣的績效薪酬系統是不成功的,它只會產生消極的激勵。當然前提績效考評的結果必須是一個科學的績效評估體系評出的。否則,會影響績效薪酬的公平性,也達不到激勵員工的目的。

  物業管理作為一種朝陽產業,如何利用績效和薪酬對員工進行積極的激勵,還需要我們不斷地學習和探索,并將這些經驗充實到這個系統中來。

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